25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38

מבוא - טעויות נפוצות בהסכמי תמ"א 38 - המדריך שימנע מכם לטעות ושיחסוך לכם כסף?

המאמר הבא מיועד לבעלי דירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 ואשר מעוניינים לצמצם ככול הניתן את האפשרות שיאלצו להתמודד עם הפתעות, בעיות ואירועים לא צפויים במהלך הפרויקט ולאחר סיומו.

 

רשימת הנושאים שריכזנו בעבורכם כוללת הן את הנושאים החשובים שיש לשים אליהם לב בהסכם התמ"א והן את הנושאים בעלי שמשפיעים יותר מכל על בעלי דירות החל מרגע החתימה על ההסכם, דרך שלבי התכנון והביצוע וגם לאחר סיום הפרויקט. להלן חלק מהדוגמאות:

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

השלב התכנון / לפני לביצוע: במקרה אחר, נחתם הסכם לביצוע פרויקט התמ"א, אך העבודות לא החלו גם בחלוף 8 שנים. במקרים נוספים, הפרויקט נמכר לחברה אחד ואילו היזם שעמו נחתם ההסכם סגר (פירק) את החברה שעמה נחתם ההסכם. "

במהלך ביצוע העבודות: במקרה אחד, הסכם התמ"א לא הגביל את יכולתו של היזם לנצל זכויות בנייה, וכך במהלך ביצוע הפרויקט הוא הוסיף 2 קומות נוספות שגרמו לעיכוב בסיום העבודות ולשינוי הבניין שהובטח לבעלי הדירות.

  

בפרויקט נוסף היזם שינה את מיקומו של מתקן החניה הרובוטי בסמיכות לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה הראשונה רק בשביל להרחיב את דירת הגן שמיועדת לו מכח הסכם התמ"א.

לאחר מסירת הדירות: במקרים אחרים נתקלנו ביזמים שהמשיכו למכור מחסנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט ולאחר שהבניין נמסר לידי בעלי הדירות או בכאלו שהוצאו רצועות מהקרע מהרכוש המשותף והצמידו אותן לחלק מהדירות, כך שאותה רצועה תהיה למעשה חניה.

הסיבה העיקרית שבעלי דירות רבים בוחרים לבצע פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה או חיזוק מבנים - ראו מאמר) בבניין בו הם גרים, נעוצה (כמעט תמיד) בשיקולים כלכליים שנגזרים מהרצון לשדרג את דירתם ואת סביבת מגוריהם.

 

מכאן, שחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד שלגבי נחיצותו במצב הביטחוני ששורר במדינתנו לא צריך להרחיב במילים – נדחקת הצידה.

 

עם זאת, צריך להיזהר מכך שההתמקדות בשיקולים הכלכליים, ובכלל זאת – ההתמקדות בתמורות שיסופקו לבעלי דירות, לא יסיחו את דעתם של בעלי דירות מנושאים מהותיים בהסכם התמ"א כמו איסור על מכירת הפרויקט, גובה הערבויות שיסופקו, הגדרות ברורות לתחילת מועד וסיום העבודות וכו'.

 

לנוחותם של בעלי הדירות שנמצאים לפני חתימה על הסכם תמ"א 38, ריכזנו מספר נושאים חשובים. אולם יובהר כי מדובר ברשימה חלקית שאיננה נותנת למורכבות ולייחודיות של כל פרויקט. כן יובהר כי מאמר זה לא נועד ולא מתיימר להווה תחליף לייעוץ פרטני.

קבעו תנאים וקריטריונים ברורים למסירת הדירות.

קבעו תנאים וקריטריונים ברורים למסירת הדירות.
25
היזם הקים חברת בת - יתרונות, חסרונות ואזהרת מכירה
1
כך תיזהרו מפני קבלני חתימות - והאם ניתן להשתחרר מכך
2
ציינו שהפרויקט ללא עלות - גם אם נדמה שהדבר ברור מאליו
3
לפני קבלת החלטות משמעותיות - כנסו אסיפת בעלי דירות
4
תמנעו בתוקף כל ניסיון חיצוני להתערב בהחלטותיכם
5
אל תתעלמו מהמתנגדים - התייעצו עם בניינים סמוכים
6
לכל הסכם תמ"א יש תנאים מתלים – בדקו אותם היטב
7
ודאו שיש עוגנים ברורים למועד התחלת וסיום העבודות
8
לא צוין בהסכם מתי היזם יתחיל בעבודות – מה עשים
9
בטוחות וערבויות – התעקשו על ליווי בנקאי לפרויקט
10
הגבילו את מכירת הדירות של היזם ואת קצב מכירתן
11
תמ"א 38: עסקה חד פעמית? כמה היזם צריך לבנות
12
האם יש לקבוע ליזם מועד אחרון לניצול זכויות בנייה
13
לאחר החתימה: תפקיד המפקח, הנציגות וגמישות חוזית
14
בדיקה של התמורות, תיקון היתר הבנייה ודחיית סיום העבודות
15
שלב ביצוע העבודות – מבחן האמת של הסכם התמ"א
16
תשלום פיצוי וסנקציות בגין איחור בסיום העבודות
17
ודאו שהפרה של בעל דירה אחד אינה מטילה חיוב על כולם
18
הליך בוררות – סייגים ועצות
19
חלקו את הסכם התמ"א לשלבים ותקופות
20
בוחרים אנשי מקצוע / מחליפים יזם – בדקו ניגודי אינטרסים
21
הימנעו ממכירת הפרויקט ליזם אחר
22
ודאו שהמפרט זהה לזה של רוכשי הדירות החדשות בפרויקט
23
שקיפות: שוויון ונגישות למידע לכל בעל דירה
24
בונוס: התייחסו בהסכם למקרי קיצון כמו פשיטת רגל וחדלות פירעון
26

האזינו לפודקאסט (Podcact) המעניין שלנו בנושא תמ"א 38 והתחדשות עירונית

Original Speaker