לייעוץ משפטי בעניין פיצול דירה  ניתן לפנות למשרדנו

 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

פיצול דירות:

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

פיצול וחלוקת דירות:

 

בעלי דירות רבים נוהגים לפצל את דירותיהם, ובתוך שכך להגדיל את מספר יחידות הדיור על פני תא שטח שהיה לפני כן יחידת דיור אחת. הסיבות שבעטיין מבוצעות פעולות לפיצול דירות נעשה מתוך רצון להגדיל את התמורה בגין השכרת הדירות, הרצון לחלק תא שטח גדול למספר חלקים קטנים יותר אשר מאפשרים מגורים ולעיתים מדובר בסיבות משפחתיות אישיות. ככלל, פיצול דירות מגורים הוגדר על ידי הפסיקה כשינוי פנימי אשר מצריך קבלת היתר בנייה לביצוע הפעולה. אולם, יחד עם זאת, במקרים רבים הפסיקה מבדילה בין פיצול שנחשב לשינוי פנימי המצריך היתר לבין פיצול שאינו מצריך היתר. כמו כן, ישנה חשיבות למועד ביצוע הפיצול ולזהות הבעלים שפיצלו את הדירה. כך למשל, ניתן להימנע מהרשעה בגין פיצול דירה באם הפעולה בוצעה על ידי בעלי הדירה הקודמים של הדירה לפני מכירתה לידי הבעלים החדשים (בפועל) או לחילופין באם הפיצול בוצע על ידי הבעלים החדשים.

 

על מנת לבחון מהו פיצול דירה שלא כדין יש לבחון תחילה מהי ההגדרה לדירה לפי חוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין, ובהמשך לבחון מהו שינוי פנימי שאינו מצריך היתר בנייה. בנוסף, יש לבחון האם הפיצול עומד במבחנים שנקבעו בפסיקה ואשר מאפשרים לקבוע באם הדירה פוצלה למספר יחידות דיור או לחילופין האם נעשה פיצול שאינו מצריך היתר בנייה, כלומר עלינו לבדוק באילו מקרים פיצול דירה לא תיחשב כשימוש חורג, לא תצריך הגשת בקשה להקלה ולא תיחשב כשינוי פנימי המצריך היתר.

כמו כן, יש לבחון מהם התנאים להכשרת שימוש חורג שבוצע עקב פיצול דירה וכיצד ניתן לקבל היתר בנייה לצורך פיצול דירה כדין. לעניין זה, יובהר כי על בעל דירה לפעול הן מול בעלי הדירות בבית המשותף בו נמצאת הדירה לצורך קבלת היתר לפיצולה והן מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצאת הדירה לצורך קבלת היתר בנייה לביצוע הפיצול באמצעות הגשת בקשה מתאימה להקלה ו/או לשימוש חורג בהתאם לתנאים ולנסיבות של כל מקרה.

לעניין זה, יש לציין את תיקון 119 לחוק התכנון והבנייה (הוראות שעה) אשר התירו בהתקיים תנאים מסוימים פיצול צמודי קרקע.

מהי ההגדרה לדירה?

סעיף 52 לחוק המקרקעין ו- סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מגדירים דירה באופן זהה, כך:

"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

בפסקי דין שונים שניתנו בפסיקה נדונה שאלת הגדרתה של דירה, וכך נפסק כי יש להבדיל בין הגדרתה הברורה של דירה בשטח הכלוא בין קירות חיצוניים לבין התקרה והרצפה באותו תא שטח, זאת לעומת ייעודו של אותו חדר או תא שטח של הדירה אשר נועדו לשמש כיחידה נפרדת  (למגורים או לעסק או לכל מטרה אחרת) בהתאם לאזכורה בחוק. כלומר, על מנת שיהיה ניתן לקבוע כי פיצול דירה יהווה יחידת מגורים נוספת יש להוכיח כי הפיצול שנעשה ביחס לדירה הנוספת עונה להגדרה של דירה לפי חוק התכנון והבנייה וחוק המקרקעין. לצורך כך, ראוי לציין את ההגדרה למונח דירה שהותווה בפסק דין שניתן בע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסר ביהלומים בע"מ, כמפורט להלן:

"המונח "דירה" מתייחס לחדר או לתא או למערכת חדרים או תאים, היינו, לאזור בנוי, להבדיל משטח רצפה פתוח, שתחומיו חזותיים וברורים, כי אין לך חדר או תא, שאין לו רצפה, גג וקירות. מרכיב שני בהגדרת המונח "דירה" מתייחס לייעודו של החדר או התא, והחלופות, הנכללות במרכיב זה, הן בעיקרן שתיים: חלקו האחד אדריכלי, וחלקו האחר מתייחס למטרה העניינית, אותה תשמש היחידה. המרכיב, אותו כיניתי אדריכלי, מתייחס למלים "נועדו לשמש יחידה שלמה ונפרד", ותיאור זה הוא בגדר תוספת מצמצמת: אין די, לעניין זה, שמדובר על אזור המותחם בקירות, ריצפה ותקרה, אלא צריך שתיווצר יחידה שלמה ונפרדת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות, שהובאו שם, שתיים מהן ספציפיות ואחת כללית, היינו, "מגורים" או "עסק", שהן מטרות ספציפיות, או "לכל צורך אחר", שהוא, כמובן, ביטוי כללי, החובק עולם ומלואו.

 

איסור על ביצוע פעולות לשינוי ובנייה ללא קבלת היתר:

לפי סעיף 145(א)(2) לחוק התכנון והבנייה יש לבצע כל פעולת בנייה בדירה מבלי שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצאים המקרקעין, למעט שינוי פנימי, כדלהלן:

הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;

בפסקה זו –

"שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור;

כלומר, הוראות חוק התכנון והבנייה מחייבות לבצע פעולות במקרקעין רק לאחר קבלת, למעט מקרים בהם הפעולה תהיה בגדר שינוי פנימי. אם כן, עולה השאלה כיצד קובעים מתי האם פיצול יחידת דיור או הוספת יחידת דיור תיחשב לשינוי פנימי ומתי יהיה מדובר בפעולה אשר מצריכה קבלת היתר. בפסק הדין שניתן בערר (ת"א) 5462/11 מיה שלנגר נדונו מספר מבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך קביעה האם מדובר בפיצול המצריך היתר:

 

  • מבחן הפרטיות:

מבחן הפרטיות נועד לבדוק האם כל אחת מבין יחידות הדיור בדירה שפוצלה מקנה לדייריה פרטיות מיתר הדיירים. לצורך כך נקבעו מספר מבחני משנה אשר בודקים האם הותקנו דלתות שמפרידות בין יחידות הדיור הדירה, האם ישנן מערכת דלתות שמפרידות בין יחידות הדיור השונות באמצעות מבואה משותפת וכניסה נפרדת לכל יחידת דיור וכיו"ב. לצורך הנוחות, יצויינו הנחיות הפסיקה בקשר למבחן הפרטיות, כך:

"פרטיות - קיומן של יחידות   המופרדות זו מזו באמצעות דלת המאפשרות פרטיות  לכל אחד ממשתמשי היחידות, אף אם אלה מובילות אל מבואה משותפת, מהווה תנאי הכרחי אך לא מספיק לכך  כי המדובר ביחידות מגורים עצמאיות ונפרדות."

  • מבחן זהות הדיירים:

חיזוק נוסף לכך שמדובר ביחידה נוספת אשר אינה מהווה שינוי פנימי ניתן מכח זהות הדיירים. במקרה בו מדובר בדיירים שאין בינם כל קשר למעט העובדה כי הם גרים באותה דירה ניטה לראות כי מדובר ביחידה עצמאית נפרדת. 

"זהות הדיירים - כאשר דיירי היחידות זרים זה לזה, למעט עובדת מגוריהם המשותפת  ביחידות הדיור  שנוצרו בתוך דירת המגורים המקורית, הדבר מעיד בדרך כלל על כך כי מדובר בדירות נפרדות ועצמאיות."

  • עצמאות התפקוד:

מבחן עצמאות התפקוד נועד לבחון האם כל יחידה יכולה לפעול כיחידה עצמאית ללא כל צורך ביחידה הנוספת הסמוכות לה. אגב כך, נקבע כי יחידה אשר קיימים בה מקלחון, שירותים ומטבחון תיחשב ליחידה עצמאית נפרדת, וזאת אפילו אן אין במטבחון כיור.

"עצמאות התפקוד - אחד הסממנים המובהקים לכך כי מדובר ביחידות דיור עצמאיות היא קיומן של יחידות אשר כל אחת מהן יכולה לתפקד בצורה עצמאית מבחינת הפונקציות הקיימות בה. כאשר בכל אחת מהיחידות אשר נוצרו בדירה המקורית יש שרותים, מקלחת ומטבחון, הרי  שהדבר יוביל בדרך כלל למסקנה כי המדובר ביחידות דיור נפרדות ועצמאיות. כפי שעולה מהפסיקה כמובא לעיל, אין הכרח כי המטבחון יכלול כיור."

לעומת זאת, בפסקי דין אחרים נקבע כי העדר מטבחון בכל אחת מיחידות הדיור מונע מלראות את כל אחת מחידות הדיור כיחידה עצמאית - וזאת במקרים בהם כל יחידות הדיור הנוספות ביצעו שימוש באותו מטבח אשר שימש את כל היחידות ביחד מבלי שלכל דירה יהיה מטבחון.

  • עצמאות התשתיות:

דירה אשר פוצלה למספר יחידות דיור כשלכל אחת מהיחידות יש מונה חשמל ומונה מים נפרד מהווה אינדיקציה לכך כי מדובר בדירה עצמאית נפרדת בעלת תשתיות עצמאיות. 

"עצמאות התפקוד - אחד הסממנים המובהקים לכך כי מדובר ביחידות דיור עצמאיות היא קיומן של יחידות אשר כל אחת מהן יכולה לתפקד בצורה עצמאית מבחינת הפונקציות הקיימות בה.כאשר בכל אחת מהיחידות אשר נוצרו בדירה המקורית יש שרותים, מקלחת ומטבחון, הרי  שהדבר יוביל בדרך כלל למסקנה כי המדובר ביחידות דיור נפרדות ועצמאיות. כפי שעולה מהפסיקה כמובא לעיל, אין הכרח כי המטבחון יכלול כיור." 

יש לציין, כי אין צורך כי כל אותם המבחנים שנקבעו יתקיימו במצטבר, אלא די בהתקיימות של חלק מאותם מבחנים כשההחלטה באם לראות ביחידה הנוספת כיחידה עצמאית נפרדת תיעשה לפי המשקל שיינתן לכל אחד מבין המבחנים שנדונו. כך למשל, במקרים אחרים שלל בית המשפט כי הפיצול שנעשה מהווה יחידה עצמאית נפרדת, ובתוך שכך בפסק דין ת"פ (ת"א) 5036/11 ‏ ‏ מדינת ישראל נ' עזריאל יצחק רינגורט, נקבע כי אין לשלול שהקשר היחידי בין שותפים נובע מתוך שימוש משותף בתשתיות הדירה, כמפורט להלן:

"לא הוכח קיומם של שני מטבחים נפרדים. עמדתה של המאשימה מייסדת עצמה על הערכות, ועל אלו לא ניתן לבסס הרשעה בפלילים. המבקרות לא טרחו לבדוק אם צינור הגז מחובר לבלון כלשהו, ואם בלון כזה בכלל מצוי מצדו האחר של קיר הדירה. לכל אלה יש להוסיף את טענותיו של הנאשם, והן מוצקות למדי, בעניין קיומם בדירה של דוּד יחיד, של מתג יחיד לחימום המים בו, ושל נקודה יחידה לחיבורה של מכונת כביסה. ניסיון החיים מוכיח, כי ייתכנו "דירות שותפים" שעל דבר קיומן אין המאשימה מתקוממת, ובהן הקשר היחיד שבין השותפים הוא השימוש המשותף בתשתיות הבית. שותפים אינם נדרשים להיות חברים, קרובי משפחה או בני-זוג. אילו קבעת אחרת נמצאת שולל באחת, ובלא כל צידוק חוקי, מודל נפוץ של מגורי צעירים בעיר תל אביב-יפו. אמת, סוגיית הקִרבה עשויה לספק אינדיקציה נוספת לשימוש שנעשה בדירה, אך לבדה אין היא מכרעת. ומכל מקום, אילו טרחו נציגות המאשימה לברר עם הדיירות את טיב היחסים בינן, אפשר שניתן היה לעמוד על עניין זה לאשורו, תחת שיוטל על בעל הנכס העול להוכיח דבר בנדון."

האחריות לביצוע עבודות ללא היתר:

 

ככלל, ישנה חשיבות לגבי זהות מבצע העבודות, אולם אין בכך כדי להסיר מהאחריות הפלילית בשל כך. כלומר, ישנו הבדל באם הבעלים של הנכס שבו בוצע פיצול יחידות כיחידה עצמאית נפרדת ביצע זאת בעצמו או שלחילופין הוא רכש את הנכס לאחר שבוצע פיצול. במקרה בו הבעלים של הנכס ביצע את הפיצול, כך שיהיה עליו להתמודד מול אישום בגין ביצוע עבודות ללא היתר. לעומת זאת, ככול שלא יוכח כי הבעלים הנוכחי ביצע את הפיצול בעצמו יהיה עליו להתגונן מול אישום של שימוש ללא היתר. עניין זה נדון מספר פעמים בפסיקה, וכך נקבע בפסק דין עפ"א (ב"ש) 46461-01-16 מדינת ישראל נ' יניב אוזנה על השוני בין שני העברות הנ"ל, כדלקמן:

"המאשימה לא הוכיחה מעבר לספק סביר שבוצעו בדירה עבודות בנייה לאחר שהנאשם רכש בה את הזכויות, ולכן יש לדחות את הערעור בנוגע לעבודות הבניה ללא היתר. לעומת זאת, לעניין העבירה של שימוש בלא היתר, בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה, המאשימה הוכיחה מעבר לספק סביר את קיום המאפיינים, המלמדים על פיצול הדירה לשתי יחידות דיור נפרדות. כאשר מוכיחה המאשימה מעבר לספק סביר כי קיימות בדירה עבודות בלא היתר, עובר הנטל לכתפי הנאשם להוכיח כי העבירה נעברה שלא בידיעתו וכי נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראות החוק. ספק אם הנאשם הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכיח כי לא ידע על הפיצול, אולם אין צורך לדון בכך, מאחר שהוא לא טען ולא הוכיח שהוא נקט באמצעים למניעת העבירה של שימוש בדירה המפוצלת. משכך, יש להרשיע את הנאשם בעבירת השימוש בלא היתר."

כמו כן, בנוסף להליך פלילי שעשוי להינקט כנגד הבעלים של הדירה ייתכנו קנסות ועיצומים נוספים אשר יוטלו בעקבות השימוש החורג שנעשה בנכס. זאת ועוד, אפילו הכשרת חריגת הבנייה שנוצרה בעקבות הפיצול עלולה לגרום לחיוב רטרואקטיבי בהיטל השבחה, כופר חניה והוצאות בגין השבחת הנכס שנוצרו בעקבות אישור הקלה לתוספת יחידות דיור.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com