ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

חוק שכירות הוגנת - תיקון (2017) לחוק השכירות והשאילה

 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה | שכירות

מהו חוק שכירות הוגנת?

 
חוק שכירות הוגנת אינו חוק חדש, אלא תיקון לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 שחוקק כאמור בשנת 1971, כך שלמעשה מדובר בחוק שקיים מזה זמן רב. על כן, עלינו לשאול מה תוקן בחוק באופן שגרם לכך שיתייחסו לכך כרפורמה של ממש, וכן כי יכנו את אותו תיקון כ- "חוק שכירות הוגנת". 

הרקע לחוק שכירות הוגנת?

לפי דברי ההסבר לתיקון חוק השכירות והשאילה עולה כי מאז שהחוק נחקק לא נעשה בו שום תיקון, בעוד שבמשך הזמן שעבר התחרשו שינויים רבים בתחום השכירות אשר חייבו את עריכתו מחדש.

 

הכוונה היא לפערי הכוחות שנפערו בין משכירים לבין שוכרים ולכשלי השוק אותם חל הצורך להסדיר בעקבות אותם פערי כוחות בנושאים כגון: איזון היחסים שבין הצדדים בהסכמי שכירות, הסדרת שוק השכירות, הגברת הוודאות לכל אחד מהצדדים, חידוד עניין החובות והזכויות. כן מוסדרים או מושלמים בחוק נושאי חבות בתשלומים ומועדם, גובה ומימוש הערבות שתינתן על ידי השוכר, ליקויים ואי התאמות במושכר וחבות בתשלומים שונים. 

 

השינויים העיקריים שהתרחשו בעקבות חוק שכירות הוגנת?

לחצו על התמונה לקבלת מידע נוסף

חוק שכירות הוגנת - התאמת הנכס המושכר למטרת השכירות:

(א)"המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר."

(ב)"על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות , בשינויים 2 סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח–1968המחויבים )להלן –אי-התאמה(, בין שאי ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו ובין שמקורה בסביבתו."

נוסחו של הסעיף מטיל אחריות רחבה מאוד על המשכיר, שכן תחולת אי ההתאמה חולשת על השימוש במושכר במספר מישורים, כמפורט להלן:

  1. כפי שסוכם בין השוכר לבין המשכיר.

  2.  התאמת המושכר לייעודו.

  3. התאמת סביבת המושכר למה שסוכם בין הצדדים.

כלומר אחריותו של המשכיר חלה בהתאם למיצג אותו הציג בפני השוכר לפני הצגת הנכס, להתאמת הייעוד בפועל של המושכר ולכך שסביבת הנכס תהיה תואמת את אשר סוכם בין הצדדים לפני החתימה על הסכם השכירות. באופן עקרוני, הגדרת אי התאמה לפי חוק שכירות הוגנת תואם להגדרת אי התאמה לפי חוק המכר, תשכ"ח-1968 הקובע כך:

אי התאמה

המוכר לא קיים את חיוביו, אם מסר –

(1)   רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם;

(2)   נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם;

(3)   נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם;

(4)   נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת

אחריות להתאמה;

(5)   נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים

עם זאת, היקף האחריות לא ברור לחלוטין, כך שלא ניתן לקבוע אם עצם העובדה שיש בבניין או בסביבתו דירה שהוסבה לגן ילדים אשר גורמת לרעש פוגעת בהתאמה של סביבת הנכס וכיו"ב.

 

אולם, המשכיר לא יהיה אחראי לאי התאמה אם השוכר ידע על כך לפני החתימה על ההסכם או אם השוכר ידע ולא עדכן את המשכיר בגין אי ההתאמה (לא חל כשהמשכיר ידע או היה צריך לדעת על כך) ובאם השוכר לא נתן למשכיר הזדמנות לבדוק או לתקן את אי ההתאמה. יובהר כי, כל אותם סייגים הנובעים בעקבות התנהגות השוכר יתבטלו באם אי קיום אחריותו לא תשפיע לרעה על המשכיר או לא תשנה את אי ההסכמה.

על הנכס להימסר לידי השוכר כשהוא נקי וחופשי מכל זכות מגבילה או זכות סותרת:

ככלל, בעת החתימה על הסכם שכירות נותן המשכיר לשוכר את זכויות השימוש והחזקה בנכס. לפיכך, חתימה על הסכם שכירות בו זכויות השימוש והחזקה אינן מסויגות מהווה הלכה למעשה הסכמה למסור את זכויות השימוש והחזקה ללא כל מגבלות. 

מסירתו של הנכס במקרה זה מבלי לציין הגבלות כלשהן הקיימות על השוכר תהווה הפרה של הסכם השכירות וכן את התחייבויות המשכיר. חובה זו שלא תהיה אי התאמה משפטית מבחינת הזכויות בנכס חלה על המשכיר לכל אורך תקופת השכירות.

 

על כן, וכדי להימנע מאי התאמה משפטית לעניין הזכויות בנכס חל הצורך לעגן ולהסדיר בהסכם השכירות  כל אי ההתאמה הקיימת בנכס, כך שכל המגבלות יהיו ידועות לשוכר עוד לפני החתימה על ההסכם. 

 
 

בעיה זו עלולה לנבוע גם בעת מכירת הנכס לבעלים חדשים ועלולה להוביל לכך שתהיה אי התאמה בין הרוכש החדש לבין השוכר. מה קורה אם מעוניינים למכור נכס המושכר ואין סעיף המסדיר את המכירה? 

התיקון לחוק קובע כי המשכיר רשאי למכור את הנכס, אולם הרוכש שייכנס בנעלי המשכיר ייקח על עצמו את כל החיובים שחלו עליו (המשכיר לפני המכירה) בהתאם להסכם השכירות והוראות חוק שכירות הוגנת.

 

על המשכיר להודיע לשוכר על מועד העברת הזכויות בינו לבין הרוכש ואת פרטי ההתקשרות של רוכש הזכויות.

 

חוק שכירות הוגנת - הרחבת החובה לתיקון פגמים וליקויים במושכר, בתכולתו וברכוש (מיטלטלין):

נוסחו הקודם של החוק קבע חובת תיקון כשהדרוש תיקון (הפגם) "שלל או הגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר", אולם כעת חובת התיקון רחבה יותר וחלה כאשר הדרוש תיקון "גורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר". כלומר, חובת התיקון חלה על המשכיר בכל מקום בה קיימת הפרעה ממשית ולא הגבלה או שלילה של שימוש.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

עוד הורחבה חובת המשכיר לתקן מיטלטלין הנמצאים במושכר לפי "עקרון הביצוע בקירוב", כך שאם לא ניתן לתקן את המיטלטלין יש להחליפם למוצר דומה ככול האפשר. בנוסף, תיקון תכולת המושכר אשר תגרום להפרעה של ממש תאפשר לשוכר לדרוש את החלפתו של האביזר במקום את תיקונו. לעניין זה, צפויה להתעורר מחלוקת בין השוכר לבין המשכיר לעניין גובה ההפרעה, וכן אם סירוב השוכר לתקן עקב רצונו להחליף את הדרוש תיקון פוטרת את המשכיר מלתקן.

למאמר שאלות ותשובות בעניין תיקון ליקויים במושכר לחץ כאן.

מה קורה אם המשכיר לא מתקן פגם או ליקוי במושכר?

לפי חוק שכירות הוגנת אם המשכיר לא יתקן פגם שהובא לידיעתו בתוך זמן סביר יאפשר לקונה לתקן את הפגם במקומו, וזאת חרף האיסור החל על השוכר מלבצע כל שינוי בנכס ללא הסכמה. לעניין הליקוי, חוק שכירות הוגנת לא מאפשר לשוכר לתקן את אי ההתאמה בעצמו כיוון שתחולתה רחבה יותר, כך שייתכן כי  אפשרות זו תגרום לשינוי מהותי בנכס.

לעניין פגמים לא מהותיים במושכר אשר לגביהם נקבע כי הם באחריות השוכר, נקבע כי גם במקרה זה חל הצורך לתת למשכיר הזדמנות סבירה לתיקון הפגם, ורק לאחר מכן יוכל השוכר לתקן בעצמו. כמו כן, בוטלה הדרישה שכל פגם או ליקוי יובאו לידיעת המשכיר בכתב, כך שניתן להודיע על כך בכל דרך. ראוי לציין, כי חלק גדול מהוראות אלו היה קיים ממילא בפסיקה, כך שהסדרתם בחוק שכירות הוגנת יהווה כנראה את המשכם של כללים אלו.

תניית פטור מאחריות לאי התאמה או פגם:

עד כה היה נהוג לפטור את המשכיר מאחריות לאי התאמות באמצעות  תניית פטור גורפת בהסכמי השכירות. אולם, כעת לאחר תיקון "חוק שכירות הוגנת", לא ניתן לפטור את המשכיר מאחריות באמצעות תנייה גורפת זו, בייחוד אם המשכיר ידע או שהיה עליו לדעת על אי ההתאמה והוא לא גילה למשכיר עליה.

 

לכן, כדי להימנע מאי התאמה יש לציין מראש ובכתב מהן אי ההתאמות הקיימות בנכס. את היקף האחריות הנובע מכך ניתן לפתור באמצעות רשימה אי התאמות אשר תשקף את אי ההתאמות השכיחות בנכסים ובאמצעות בדיקה מקדימה של הנכס לפני החתימה על הסכם השכירות. 

ביצוע שינויים על ידי שוכר בדירה (במושכר):

ראוי לצייין, שעד כה נושא השינויים במושכר הוסדר בהסכמי השכירות שקבעו כי השוכר לא יהיה רשאי לבצע כל שינוי במושכר ללא קבלת אישור מאת המשכיר על כך. עוד יצוין, כי מרבית הנושאים הכרוכים בשינויים במושכר ללא הסכמה הוסדרו זה מכבר על ידי הפסיקה. אמנם, בדברי ההסבר לחוק נכתב כי חל הצורך להסדיר את נושא זה וכן את הסדרתם של מקרים בהם השינויים בוצעו בהסכמה - בחקיקה, שכן במרבית המקרים מדובר בשינויים קלי ערך ובעלות נמוכה ללא כוונה לצור רווח או הפסד למי מהצדדים. 
 
לכן בעוד שבנכס שבו בוצעו שינויים ללא הסכמת המשכיר ניתן לדרוש את החזרת המצב לקדמותו, וכן כל פיצוי מכח עשיית עושר ולא במשפט. הרי שביחס לשינויים שבוצעו בהסכמה (שאין בהם כדי לצור חיבור של קבע) נקבע כי בתום תקופת השכירות זכאי השוכר להשאיר את הנכס כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים או לחילופין להחזיר את המצב לקדמותו כפי שהיה לפני כן ללא השינויים, והכל לפי בחירתו.

חוק שכירות הוגנת - סיום תקופת שכירות שלא נקבע מועד לסיומה או שנמשכה לאחר סיומה:

כמעט כל הסכם שכירות קובע תקופת התחלה וסיום לשכירות, אולם ישנם מקרים בהם הנכס מושכר לקרוב משפחה או לחבר מבלי שנקבע מועד לסיום תקופת השכירות. במקרים אחרים ששכיחותם גבוהה אף היא תקופת השכירות נמשכת גם לאחר סיומה, וזאת מבלי שהצדדים חתמו על הסכם להארכת שכירות. משכך, נקבע כי במקרים אלו הצדדים לחוזה יוכלו להביא לסיומו של ההסכם באמצעות מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר. 

לעניין הארכת הסכם שכירות (אופציה) - נקבע חוק שכירות הוגנת כי משכיר יוכל לממש אופציה להארכת שכירות רק אם נמסרה הודעה מראש בתוך 90 יום, וכן כי נקבעו בהסכם השכירות הוראות ותנאים לאופציה. מימוש האופציה על ידי השוכר תיעשה באמצעות שליחת הודעה מוקדמת 60 יום לפני תום השכירות.

השבת המושכר בתום תקופת השכירות:​

בסיום תקופת השכירות על השוכר להחזיר את המושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, למעט חפצים השייכים למשכיר. נוסח זה של ההסכם לא מדבר על צביעה וסיוד של הדירה בתום התקופה או על בלאי סביר שנגרם כתוצאה מהשימוש במושכר. לפיכך, חלה על הצדדים המעוניינים בכך להסדיר את מצב הנכס בעת החזרתו ואת מצב תשתיותיו ומתקניו כתוצאה מבלאי סביר. החזרת נכס שאינו כשיר לשימוש לא תיחשב כהחזרה ולא תחול על המשכיר חובה לקבלו, למעט מקרים בהם השוכר לא אחראי לנזק שנגרם, אז תהיה בידו הבחירה להשיב את הנכס במצבו הנוכחי. 

הגדרת דירה, תוכן, צורה והשלמות של חוסרים בהסכם השכירות:

דירה מוגדרת כחדר או כמערכת חדרים המשמשים בעיקר למגורים, לרבות החלקים ברכוש המשותף והצמדותיה. לעניין זה יובהר כי הגדרתה של דירה לעניין זהה מאוד להגדרת דירה לפי פרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הדן בהגדרת דירה בבית משותף אשר כולל חנויות וכל אשר משמש כדירה. אולם, לא ניתן להסיק מכך כי אכן זוהי כוונתו של המחוקק בייחוד כשקוראים את כל סעיפי חוק שכירות הוגנת. עוד נקבע כי תוכנו של הסכם השכירות יכלול את הפרטים הבאים:

  1. כתובת הדירה ומספרי הגוש והחלקה של הדירה לפי נסח לשכת רישום המרקעין.

  2. שמות הצדדים, מספרי תעודת זהות וכתובתם של הצדדים.

  3. תיאור הדירה המושכרת, ריהוט ואביזרים הכלולים בדירה, חלקיה ברכוש המשותף והצמדות הדירה.

  4. משך תקופת השכירות, התייחסות לקיומה  של אופציה להארכה ותנאיה והתנאים לביטול ההסכם.

  • תניית ביטול לטובת המשכיר לא תהא תקיפה אם לא תינתן לשוכר האפשרות לבטל את ההסכם במקביל.

  • תניית לביטול הסכם מותנית במתן הודעה 90 יום מראש על ידי המשכיר ו- 60 יום מראש על ידי השוכר.

  1. גובה שכר הדירה, מועדי התשלום ואופן התשלום.

  2. תשלומים נוספים החלים על השוכר ואת שיעורם של דמי השכירות.

    • תשלומים החלים על השוכר לפי חוק שכירות הוגנת:​

      • שכר דירה.​

      • מסים עירוניים (ארנונה).

      • תשלומים בעד שירותים שוטפים.

      • תשלומים בעד אחזקה שוטפת (ועד בית).

    • תשלומים שהשוכר לא יישא בהם לפי חוק שכירות הוגנת:​

      • תשלומים בגין השבחה.​

      • ביטוח בעד הדירה.

      • תשלומים של המשכיר כלפי צד ג'.

        • כולל תשלומים לעו"ד ודמי תיווך שהמשכיר חייב בגינם.​

  3. פירוט של כל פגם או ליקוי הקיים בדירה ושאינו קל ערך.

על הסכם השכירות להיערך בכתב כשהעתק חתום ממנו נמסר לכל אחד מהצדדים. כן נקבע כי כל הוראה מההוראות הנ"ל שלא נכללו בהסכם השכירות תושלם באמצעות ההוראות הקיימות בתקנון המצוי. 

מתי דירה אינה ראויה למגורים:

בתוספת לחוק שכירות הוגנת נקבעו מספר הוראות שהתקיימות כל אחת מהן תהווה ראיה לכך שהדירה לא ראויה למגורים, כך:

  1. אין מערכת למים נקיים ומערכת ניקוז תקינה.

  2. אין מערכת חשמל או מערכת תאורה.

  3. אין פתחי אוורור ותאורה טבעית.

  4. אין דלתות וחלונות לסגירת פתחי האוורור והכניסה לבית.

  5. קיים גורם סיכון בלתי סביר לשוכר או לבריאותו.

 

התקיימות של כל אחד מהמקרים לעיל בהם הדירה נחשבת כלא ראויה למגורים מאפשרת לשוכר לבטל את הסכם השכירות אפילו אם השוכר ידע על הליקויים הנ"ל או לא דיווח למשכיר על אי ההתאמות ואפילו אם לא נתן למשכיר הזדמנות ראויה לתקן אותם.

איך למסור את הדירה לשוכר:

חלה חובה למסור את הדירה כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ, למעט פריטים אשר סוכם כי הם יישארו בדירה. כמו כן, חלה חובה על המשכיר למסור הוראות שימוש בקשר לדירה, למתקניה ולנכסיה - ככול ואלו נדרשים. 

תיקון ליקויים ופגמים במושכר:

ליקויים קלי ערך, קרי ליקויים שאין צורך לתקנם באמצעות בעל מקצוע, וליקויים שנגרמו עקב שימוש לא סביר יתוקנו על ידי השוכר. כל יתר הליקויים יתוקנו על ידי המשכיר בתוך זמן סביר - אך לא יותר מ- 30 יום. ליקויים דחופים יתוקנו בתוך 3 ימים - משמע, ליקויים אשר מונעים שימוש סביר בדירה למגורים.

הגבלת ערובות ובטוחות בהסכמי שכירות לפי חוק שכירות הוגנת:

חוק שכירות הוגנת קובע כי כל ערובה, פיקדון או בטוחה אחרת  אשר מטילים הוצאה כספים על השוכר יהיו עד לגובה שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות -לפי הנמוך. כן נקבע כי גובה הערובה המרבי יעמוד על 6 חודשי שכירות לכל היותר. כלומר, מטרת הסעיף היא לאזן בין ההגנות להם רשאי המשכיר לבין ההגנות לבין ניצול כוחם העודף של המשכירים. לעניין הערובה בגובה 6 חודשי שכירות - לא ברור האם מדובר במגבלה לגבי גובה הערבות הניתנת מערב שאינו השוכר.

מימוש ערובות ובטוחות שניתנו בהסכם השכירות ייעשה במידה והשוכר לא שילם את דמי השכירות במועדים שנקבעו בהסכם השכירות, אי תשלום התשלומים הנוספים שמותר לגבות מכח חוק שכירות הוגנת (ארנונה, מים, חשמל, גז, ועד בית וכו'), אי תיקון ליקויים שעל השוכר לתקנם (בעיקר ליקויים שנגרמו בשל שימוש לא סביר) ואי פינוי המושכר במועד שנקבע. מימוש הערבות ייעשה לאחר מתן הודעה הדורשת מהשוכר לתקן את ההפרה בתוך זמן סביר. בתום תקופת השכירות יוחזרו הערבויות לידי השוכר בצירוף הפירות (כנראה מדובר בהצמדה וריבית) ולא יאוחר מ- 60 יום לאחר סיום תקופת השכירות, ובלבד ששולמו כל התשלומים שעל השוכר לשלמם.

לעניין זה, יצוין כי זמני ההמתנה הקבועים בחוק שכירות הוגנת למימוש הערבויות והגבלת גובה הערבות עלולים להתפרש לרעת השוכרים, זאת מכיוון שמשכירים רבים עלולים לנקוט בהליכים משפטיים לפינוי מושכר במקרה של אי עמידה בתשלומים על ידי השוכרים בתוך פרקי זמן קצרים. 

השפעת חוק שכירות הוגנת על השכרת דירה בבניין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38:

בזמן ביצוע פרויקט תמ"א 38 מבוצעות בבניין פעולות בנייה רבות, לרבות: עיבוי וחיזוק של יסודות הבניין, שיפוץ וביצוע עבודות בלובי וברכוש המשותף שיפוץ חזית הבניין, בניית ממ"ד ומרפסות, וכן בניית תוספת הקומות מכח התמ"א. משכך, נקל לראות כי מדוע דירה הנמצאת בפרויקט תמ"א 38 נחשבת בעיניי רבים כדירה הנמצאת באתר בנייה.

 

כמו כן, מיותר לציין כי מגורים בדירה בבניין בו מבוצע הפרויקט תמ"א 38 "מפגישים" בין הדייר לבין מטרדים, ליקויים והפרעות אשר ימנעו מגורים סבירים. עד כה,דירות שהושכרו בבניין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38 פטרו את המשכיר באחריות באמצעות הכנסת תנייה גורפת וכלית ביחס לביצוע הפרויקט וכן התייחסות כללית למצב הדירה בעת ביצוע הפרויקט.

 

אולם, נראה כי לאחר שניתן תוקף לחוק שכירות הוגנת התייחסות כוללנית ורפה למצב המושכר בעת ביצוע פרויקט התמ"א לבדה אינה מספיקה. לכן, רצוי להתאים את נוסח ההסכם ואת תוכנו לכל קשת המקרים, אי ההתאמות, הפגמים והליקויים שעלולים להיווצר במהלך ביצוע פרויקט תמ"א 38.

מהם הסעדים העומדים למשכיר כנגד הנזקים שנגרמו משוכר:

למרות שחוק שכירות הוגנת נועד להקנות לשוכרים הגנות מפני כשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים אין זה אומר כי המשכירים נותרו ללא כלים המאפשרים להם לתבוע את הנזקים שנגרמו להם, אולם קודם להגשת התביעה יש לבדוק כי הסכם השכירות מקנה למשכיר כל הסעדים אותם ניתן לתבוע בגין נזקים שנגרמו. לצורך הנוחות, נמחיש זאת באמצעות הדוגמה הבאה:

תקופת השכירות הסתיימה, אולם השוכר לא פינה את במושכר והמשיך להתגורר בו גם לאחר תקופת השכירות. כעבור מספר חודשים הגיש המשכיר תביעה לפינוי מושכר במסגרתה נדרש סילוק ידו של השוכר מהמקרקעין, כשבעקבות תביעה זו פינה השוכר את הנכס. לאחר פינוי המושכר הבחין המשכיר כי בליקויים ונזקים רבים שנותרו.

 

אם לא די בכך, אז בשבועות שלאחר העזיבה החלו להגיע הודעות גבייה מגופים שונים מאחר שהשוכר לא שילם את חשבונות המים, החשמל, הגז, ארנונה וכיו"ב. כעת עולה השאלה כיצד יכול לפעול המשכיר כדי להיפרע מהשוכר בגין הנזקים שנגרמו לו?

בפסק דין שניתן בעניין רע"א 7452/96 מדינת ישראל משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, נקבע כי המשכיר רשאי לתבוע מספר פיצויים במקביל לפי בחירתו. לחילופין, המשכיר יכול לתבוע את הנזקים שנגרמו לו מכח דיני החוזים. כך למשל בגין אי הפינוי הדירה בזמן רשאי המשכיר לתבוע דמי שימוש ראויים או פיצוי מוסכם (ככול שנקבע בהסכם) לפי בחירתו. כמו כן, בגין נזקים שנגרמו בנכס (במושכר) זכאי המשכיר לתבוע נזקים מכח פקודת הנזקים, שכן השוכר נחשב כמשיג גבול בתקופה בה נעשה שימוש בנכס ללא רשות.

עם זאת, דרך המלך לתביעת נזקים שנגרמו למושכר במהלך תקופת השכירות הינה באמצעות הסדרת הנושא בהסכם השכירות. שכן, הוראה חוזית ממנה עולה אחריותו וחובת השיפוי של המשכיר בעד הנזקים שגרם עדיפה בהרבה מתביעה מכח הוראות חוק- זאת הן לשוכר והן למשכיר.

 

בדרך זו, ניתן להתריע ולהזהיר את המשכיר בעקבות ציון האחריות שמוטלת עליו ביחס לשמירה על הנכס, ומנגד המשכיר לא נדרש לפרשנות של סעיפי חוק והחלתם על השוכר. במידה והסכם השכירות אינו מסדיר את אחריות השוכר ביחס לנזקים שנגרמו בשל רשלנותו או במזיד ניתן לתבוע זאת מכח הוראות חוק שונות.

האם המשכיר רשאי לסרב לבקשת השוכר להעביר את הסכם השכירות לאחר?

 

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כי משכיר רשאי לסרב להעברת השכירות לצד ג, אולם על המשכיר לסרב לכך רק מטעמים סבירים בלבד. לצורך הנוחות נביא את הוראות החוק, כך:

22.    (א)  השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר

את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1)   בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

 

עם זאת, עצם הוראות החוק אינן מקנות זכות לשוכר להעביר את השכירות באופן אוטומטי, כך שעל השוכר להיזהר מפני נקיטת צעד שתיחשב לסעד עצמי ולהפרה של הסכם השכירות שלו מול המשכיר ואפילו מול השוכר החדש שייכנס בנעליו.

 

כך למשל בפס"ד ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' יהודה וייס ו- 28אח' , קבע בית המשפט כי נטל ההוכחה כי סיבת הסירוב אינה סבירה חל על המשכיר (במקרה הנדון היה מדובר בחוכר - שוכר בשכירות ארוכת טווח), וכי על חל הצורך שבסיבת הסירוב יהיה טעם הוגן, ממשי ומוצדק, כמפורט להלן:

 

"הוראות אלה של החוק החרות שלנו, הדומות להוראות החוק החרות האנגלי (סעיף 19(1) של ה- 1927,landlord and ,tenant act), כבר נדונו בפסיקתנו. אין עתה מחלוקת, כי על החוכר הנטל להראות כי סירוב המחכיר אינו סביר. אין גם מחלוקת, כי כדי שסירוב המחכיר להעברת זכות החכירה ייחשב לסביר צריך שיהא לו טעם הוגן, מוצק וממשי. מיתחם השיקולים הסבירים אינו מוגבל, כפי שהיה פעם בפסיקה האנגלית, דווקא בנימוקים הנעוצים באישיותו של מקבל ההעברה או בשימוש שהלה יועיד לנכס. סבירותו של הסירוב תלויה בכל מקרה ומקרה בנסיבותיו המיוחדות." 

האם שוכר רשאי להפסיק את התשלומים במקרה בו לא ניתן לעשות שימוש ראוי בנכס?

סעיף 2(א) לחוק השכירות והשאילה קובע כי הוראותיו של חוק זה יחולו באם אין כוונה או הסכמה אחרת בין הצדדים ובמידה ואין חוק ספציפי שגובר על הוראות חוק זה. אולם, לאחר התיקון לחוק נקבעו עוגנו בסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה מספר הוראות חוק שלא ניתן להתנות עליהן, כך שתניות בהסכם שכירות אשר יסתרו את הוראות אלו יבוטלו. אחת מההוראות שלא ניתן להתנות עליה הינה הוראותיו של סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה הקובע פטור מתשלום במקרים בהם לא ניתן לבצע שימוש במושכר, כדלהלן:

15.(א)        היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או

בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

 (ב)           הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת

עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.

עם זאת, גם בסעיף זה יש לבצע שימוש זהיר, ובתוך שכך להימנע מנקיטת סעד עצמי או הפרה של ההסכם.

כפיר חיון, עו"ד | שכירות

אולי יעניינו אותך גם המאמרים הבאים:

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com