רכישת דירה מקבלן בפרויקט שלא ניתן לגביו היתר בנייה
נהוג להגדיר היתר הבנייה כאישור הניתן מצד הרשויות לתחילת ביצוע עבודות הבנייה. מבחינת רוכש הדירה, היתר הבנייה מהווה את קו פרשת המים בין התקופה שמאפיינת את הליכי התכנון והרישוי לבין בניית הפרויקט.
רוכשי דירות רבים, אשר רוכשים דירה מקבלן על הנייר, מסתכלים על כל שלבי הפרויקט כמקשה אחת ולא מבדילים בין שלבים מהותיים שמשפיעים על תיאורה ומאפייניה של הדירה שבעניינה נחתם הסכם המכר.
לפיכך, על רוכשי הדירות לשים לב ולאפיין את העסקה המונחת לפניהם. כפי שציינו במאמרנו הקודמים, מבחינה משפטית, רכישת דירה מקבלן מהווה תחום בפני עצמו אשר מחולק לתתי תחומים שמשתנים לפי מאפייניה של העסקה.
כך למשל, הבדלים בנוגע לסוג הבטוחה שתסופק, סוג הפרויקט שבמסגרתו נרכשת הבנייה, הפעולות הנדרשות לצורך קבלת היתר בנייה לדירה וכיו"ב משנים את הגדרתה של העסקה. כיום, רוכש דירה פוטנציאלי יכול לרכוש מידע רב ויקר ערך באתרים שונים, כשלעניין זה רק באתר שלפנינו ישנם 7 מאמרי עומק שיפורטו להלן:
-
רכישת דירה מקבלן בפרויקט שטרם קיבל היתר (מאמר זה).
בנוסף לאמור לעיל, ישנם עוד מאמרים אשר מבוססים על סוגיות משפטיות שהגיעו לפתם של בתי המשפט.
מתוך כמות המאמרים והמידע הרב שמוטמע בכל אחד מהמאמרים, ניתן להיווכח שרכישת דירה מקבלן נחשבת לתחום בפני עצמו שמצריך מומחיות וניסיון ייחודיים.
כמי שפועל באופן רציף ואינטנסיבי בתחום הנדל"ן, ובייצוג רוכשי דירות, הצורך בידע, ניסיון ומקצועיות ברור ומיושם – ואכן כל המיומנויות שצברתי במהלך תפקידי כיועץ משפטי של חברה יזמית ידועה ומובילה בתחום הנדל"ן שמוכרת מאות דירות בשנה בפרויקטים שונים שמבוצעים על ידה מעניקים ללקוחותיי יתרון מובהק במהלך ניהול המשא ומתן.
050-99-24-24-4
תוכן עניינים:
1. הליך רישוי - האם הוגשה בקשה להיתר בנייה:
ניתן להגדיר את היתר הבנייה באופן כוללני כאישור מצד הרשות המקומית להתחלת העבודות, כך שלמעשה מדובר בתוצר הסופי (והמיוחל) של הליכי תכנון ורישוי שנעשו לצורך קבלתו.
לפי חוק התכנון והבניה, יש להוציא היתר בנייה לצורך ביצוע כל עבודה במקרקעין, וזאת למעט עבודות מסוימות שלגביהן ניתן פטור מהוצאת היתר או הליך רישוי בדרך מקוצרת. הוצאת ההיתר מותנת בהגשת בקשה שיש לצרף אליה תכניות בינוי, בביצוע הליך פרסום, ובבחינת הבקשה על ידי הרשות המקומית. לאחר מכן, ובהנחה שאין התנגדויות או הערות מצדה של הרשות המקומית, יינתן היתר בנייה.
כפי שצוין במאמרים קודמים, ישנם מספר סוגי היתרים כמו למשל היתר חפירה ודיפון, היתר לבניית קומות קישור וכלונסאות והיתר בנייה, ועל חשוב לשים לב שבכל הקשור לתחילת ביצוע העבודות מדובר בהיתר בנייה.
בכל מקרה, לעניינו, כאשר מוגשת בקשה להיתר יש לצרף אליה תכניות בינוי שמדמות את הבנייה שתבוצע והתייחסות לזכויות במקרקעין, ובכלל זאת מספר הקומות שייבנו, רישום של זיקות הנאה, חתכים, גובה קומה, רכוש משותף, כמות חניות, מספר מחסנים וכו'.
לכן, עצם עריכת התכניות והגשת הבקשה מעידה על התקדמות ועל חישוב הזכויות הבנייה שנערך לפני הגשת הבקשה.
2. האם יש תכנית מאושרת שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה שכולל את הדירה הנמכרת:
עולם התכנון והבניה מושתת על מוסדות תכנון, שלבי תכנון, וסוגי תכניות כשבין כל אלו קיימת היררכיה ברורה. בהיררכיה של עולם התכנון והבניה שלב התכנון קודם לשלב התכנון, ולכן אישורה של תכנית קודם להוצאת היתר בנייה.
על כן, ובשל ההיררכיה הברורה נבקש לוודא שיש תכנית שאפשר מכוחה להוציא היתר בנייה.
כך למשל, בהליך שנדון בפני בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בתיק עתמ 2190/04 יוסף מוסטפא סאלח אבו רקייה נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז חיפה, נדונה סירובה של הרשות המקומית לאשר בקשה להיתר בנייה בשל העדרן של תכניות בינוי אשר צירופם היה מחויב מכח התכנית (תב"ע) שחלה על המקרקעין.
במקרה הנ"ל נקבע שחוסרן של תכניות בינוי (שחל ביחס לתשתיות ולא לבנייה) מצדיק את דחיית הבקשה לקבלת היתר בנייה.
3. האם הדירה בהיתר הבנייה נכללת בבקשה להיתר או שיש צורך בהקלה:
לאחר שבחנו אם יש תכנית תקפה אנו נבדוק האם הוגשה בקשה להיתר בנייה, האם בוצע פרסום ובאיזה שלב נמצא הליך הרישוי.
בהתאם לכך, יש לבדוק האם הדירה הנמכרת מאושרת במצב הזכויות המבוקש מכח תכנית או שמא יש צורך בביצוע הליכים נוספים לצורך קבלת זכויות הבנייה הנדרשות לבניית הדירה כמו למשל בקשה לאישור הקלה וכו'.
פרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה, אך הוגשו בקשות שצורפו להן תכניות בינוי נחשב לפרויקט הנמצא בשלב מתקדם מזה של פרויקט שטרם הוגשו בו בקשות ושעוד לא נערכו תכניות הבינוי על ידי איש מקצוע מוסמך. שונה בהרבה התמונה ביחס לפרויקטים שטרם אושרו התכניות שמכוחן ניתן לבקש היתר בנייה.
דוגמה לכך עולה מתוך פרסומות המשווקות קרקע חקלאית אשר נמצאת בהליכי הפשרה, כך שממש אוטוטו יהיה ניתן לבנות עליה מגדלי מגורים (לאור הפיכתה של שיטת שיווק זו לחזון נפוץ הומצא תקן שמאי 22 וכן תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות).
לכן, אנו נבחן האם יש תכנית שניתן להגיש מכוחה בקשה לקבלת היתר שתכלול את הדירה, וכן באם הוגשה בקשה כזאת.
ניתן להמחיש את החשיבות של הנושא בהחלטה שהתקבלה בפרשת אור סיטי נדל"ן קבוצת ענבל אור בע"מ ביום 5.5.16.
במסגרת ההחלטה תוארה השתלשלות האירועים שהובילה לפירוק החברה, ובהם: חתימה על הסכמי מכר בקשר לדירות שלא ניתן לבנותן מכח היתר הבנייה. על כך, נוספו גורמים נוספים כמו העדר יכולת להחזיר את הכספים ששולמו וכו'
4. האם יש מועד לישיבת ועדה או לחלופין האם נדחתה בקשה קודמת:
תחילה, אנו בודקים האם יש תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה, ואילו לאחר מכן אנו בודקים האם הוגשה בקשה לקבלת היתר בנייה שעומדת בהוראות חוק התכנון והבניה ותקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות).
בהמשך אנו נבחן האם הדירה הנמכרת נמצאת במסגרת בקשה שהוגשה להקלה או לאו.
לצורך השלמת התמונה, אנו נבצע בדיקות נוספות ונבדוק האם נקבע דיון בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבשטחה נמצא הפרויקט או לחלופין האם הבקשה להיתר נדונה בעבר ונדחה או שהוגשו התנגדויות בענייניה.
5. אם מדובר בפרויקט תמ"א, האם יש רוב דרוש מקרב בעלי הדירות להגשת בקשה להיתר?
בדיוק כמו שנכתב ביתר המאמרים שהועלו לאתר ואשר עוסקים ברכישת דירה מקבלן, כל הבדיקות שאנו מבצעים נועדו לאפשר קבלת החלטה מושכלת, נכונה ומבוססת.
בהתאם לכך, גם הבירור לגבי היתר הבנייה והשלב בו הוא נמצא נועד לאפשר לנו להוציא כמה שיותר פרטים שיסייעו לנו לקבל החלטה נכונה שמבוססת על מידע שהצטבר אצלנו.
כך למשל, בדיקה פשוטה לגבי הפעולות שבוצעו עד כה ביחס להיתר יכולה לגלות שלא הושג הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות או שהוגשה התנגדות שיש ביכולתה להשפיע ושבעקבותיה הועבר הדיון בעניין הבקשה להיתר לוועדת משנה (פעולה שעשויה להאריך את השלבים ושיש לתת לה התייחסות בגוף ההסכם ובמועדיו).
6. בדיקה שמערכת ההסכמים שמכוחה רכש היזם את זכויותיו מתירה את מכירת הדירה:
050-99-24-24-4
בדיקת ההסכמים הקודמים שעליהם חתם היזם רלוונטית לעניינו מכמה סיבות. ראשית, עלינו לבדוק האם ההסכמים הגובלים מגבילים את מכירת הדירות בהתקיים תנאים מסוימים (יש הסכמים שבכלל אוסרים על מכירה מוקדמת).
שנית, כדי לבדוק האם ישנם הוראות המגבילות את תוקפם של ההסכמים הקודמים באם לא יוצא היתר בנייה עד למועד מסוים.
שלישית, כדי לבחון את מכלול ההתחייבויות של היזם (כולל מועד סיום עבודות בהסכמי הקודמים, סנקציות כלכליות וסטייה מותרת בתמורה שתינתן באישור הסופי).
שאלת תוקפו של "הסכם המקור" נדונה במספר פסקי דין שבמרכזן השאלה – האם פועל יוצא של העדר תוקף או ביטול של הסכם המקור בין בעלי הקרקע לבין היזם הוא ביטולן של התחייבויות היזם כלפי רוכשים חדשים וביטול של הערות אזהרה שנרשמו לטובתם.
שאלות אלו, התעוררו ביתר שאת במספר פסקי דין ובהם תא (חי') 35632-06-10 קובי כהן נ' עדן-לבונה - בנין השקעות ויזום (2000) בע"מ, בו נדונה השאלה האם חברה יזמית הייתה מוסמכת לחתום על הסכמי ולמכור דירות על פי הסכמי המקור. לעומת זאת, בהליך תא (מרכז) 2020-05-14 מונירה כהן נ' חב' דוד צלח ובניו בע"מ, נדונה שאלת ביטולו של הסכם מקור.
החשיבות של המקרים הללו נעוצה ביכולתם של בעלי הזכויות במקרקעין שחתמו על הסכם המקור לדרוש את ביטולם של הסכמים מאוחרים עליהם חתם היזם עם בעלי הדירות בקרות אירוע המבטל את תוקפו של הסכם המקור.
לכן, וכפי שציינו במספר מאמרים קודמים, בחינת תוקפם של הסכמים קודמים (הסכמי מקור) מהווה בדיקה מהותית ובסיסית שיש לבצע לפני כל עסקה.
7. הסכם עם תנאי מתלה או מפסיק:
לאחר שעברנו את המשוכה הראשונה, קרי ביצוע בדיקות ביחס להליך הרישוי ולהיתר הבנייה, חל הצורך לבחון את הוראות ההסכם ביחס לתוצאות הבדיקה.
באופן עקרוני, כל תוקפו של כל הסכם מכר בפרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה צריך להיות מותנה בקבלת היתר,וכך גם יש לקבוע את מועד המסירה.
לכן, ובשל השפעתם הרבה של גורמים חיצוניים על המועד בו יתקבל היתר בנייה יש לקבוע תנאים ריאליים בסעיפים הרלוונטיים בהסכמי המכר שישקפו את האינטרסים של הרוכש.
8. מניעה סבירה של עיכובים בהוצאת היתר מצד היזם:
כפי שצוין לעיל, תוקפו של הסכם המכר מותנה בהוצאת היתר בנייה בתוך פרק זמן מסוים, אחרת בחלוף המועד ההסכם יבוטל, כל צד ישיב לצד השני את מה ששולם על ידו, ולרוכש לא תהא יותר זכות לקבל דירה בסיום הפרויקט (שכן, ההסכם יבוטל).
בתחילה, היזם חותם על הסכמי מכר לפני שהתקבל היתר בנייה בשל דרישה של הבנק המלווה שמבקש לבחון את הביקוש לפרויקט, לצורך השגת מימון וכספים הדרושים לתשלום היטלים וכו'.
הליך מכירה מוקדם זה מכונה גם "pre-sale", והוא מתאר מכירה מוקדמת של דירות בפרויקט לפני שניתן היתר בנייה.
מבחינת רוכש הדירה, בשלב של הליך המכירה המוקדמת הדירה נמכרת לפי שווי הנמוך בין 20% ל- 30% ממחיר השוק כך שמדובר בחסכון מהותי שמצדיק חתימה על הסכם מכר עם מועד מסירה מאוחר שמותנה בקבלת היתר בנייה, העדר סופיות של התכניות וחוסר ודאות.
מנגד, ישנו גם חסרון. בהליך שנדון בפני בית המשפט המחוזי בת"א בתיק תא (ת"א) 25429-05-16 יצחק דנון נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ, נדרשה הכרעה בעקבות ביטולם הסכמי מכר על ידי הנתבעת, חברה יזמית, משום שהיתר הבנייה לא הוצא בתוך המועד שנקבע לכך בהסכם מכר.
הנתבעת, החברה היזמית שמכרה את הדירות, טענה כי הסכמי המכר בוטלו על ידה כדין בהסתמך על סעיף חוזי שמתלה את תוקפם של ההסכמים בכך שיוצא היתר בנייה כעבור מספר חודשים, ושהסיבות לביטול היו מגוונות – לרבות עליית המחירים.
מנגד, התובעים דרשו מבית המשפט לאכוף על הנתבעת את הסכמי המכר שנחתמו על ידה משום שלטענתם היא חפצה בביטול ההסכמים ובמכירת הדירות בשווי גבוהה יותר שישקף את עליית המחירים בשוק. כך שהדרך להשגת המטרה הייתה באמצעות אי הוצאת היתר בנייה ושימוש חסר תום לב בסעיף החוזי שנקבע לכך.
בסופו של יום, בית המשפט דחה את טענת התובעים והורה על ביטול ההסכמים. גם בערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחו טענות התובעים.
מקרה זה, נועד להמחיש את ביצוען של הבדיקות ביחס להיתר הבנייה, וכן את הצורך להכניס התייחסות מתאימה בהסכמי המכר שתמנע את השארתם של התובעים בפני שוקת שבורה בהעדר התנהלות הולמת מצד החברה היזמית (בתביעה הנ"ל נקבע שהתנהלות החברה היזמית הייתה תקינה ומקובלת בנסיבות העניין).
9. מועד מסירת הדירה:
מועד מסירת הדירה נחשב וידוע לאחד הנושאים היותר מהותיים שנמצאים בהסכם המכר, ואחד מהמרכיבים שמטילים על היזם אחריות והתחייבויות בעלות נופך כלכלי.
שכן, כל איחור במסירת הדירה יחייב את היזם לשלם בהתאם להוראות חוק המכר דירות, ואף עשוי להוביל למרוץ זמנים למסירת הדירה שנועד לצמצם כמה שיותר את משך העיכוב גם אם הדבר בה על חשבון מצבה הפיסי של הדירה ועל .
היזם, אשר מודע לאחריות הרבה שנגזרת עליו מכח התחייבותו למסור את הדירה עד לתאריך מסוים, ינסה לדחות זאת כמה שיותר, יבקש להוסיף סעיפים המצדיקים דחייה ואף יעשה לעתים שימוש בניסוחים "לא הכי ברורים".
לכן, יש לשים לב לכל המנגנון החוזי שבו נקבע מועד המסירה.
בהליך שנדון בפני בית משפט השלום בירושלים בתיק תא (י-ם) 1184/03 אלבה ריבקין נ' ליגד השקעות ובנין בע"מ, נדרש בית המשפט להכריע האם העדר ציון חד משמעי של מועד מסירה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד ובקיום משא ומתן חסר תום לב.
במקרה לעיל, דובר על שנחתמה בין רוכשים פוטנציאליים לבין חברה יזמית שבמסגרתה נקבע כי מועד המסירה יעוגן בהסכם המכר והוא יהיה בתוך 28 חודשים ממועד החתימה או במועד אחר שיקבע בין הצדדים.
אולם, בפועל לאחר שבקשת הרכישה נחתמה ולאחר ששולמו דמי רצינות, טענה החברה למועד מאוחר יותר ומעורפל שלא עלה בקנה אחד עם המצג של המשווקים בעת החתימה על בקשת הרכישה.
הרוכשים כאמור, לא הסכימו לחתום בשל הפער שנוצר על הסכם מכר, והחברה היזמית ביקשה לחלט את דמי הרצינות. בפסק דין שניתן נקבע כי החברה היזמית פעלה שלא כדין והפרה מספר חובות שחלות עליה מכח הוראות כל דין, ועל כן היא נדרשת להשיב את דמי הרצינות ולשם לתובעים, הרוכשים, את שכר טרחת עו"ד מטעמם.
10. המצאת תכניות והיתר בנייה סופי:
מדובר בנושא שמחייב לקרוא לעומק את סעיפי ההסכם, את ההסכמים הקודמים שנחתמו ואף לבצע מספר בדיקות כדי להבין את הייתכנות שיהיה פער מהותי.
11. דיווח למיסוי מקרקעין:
דיווח למיסוי מקרקעין מהווה את אחת מהפעולות היסודיות והבסיסיות שיש לבצע לאחר כל עסקה.
בהסכמים מסוימים, נהוג לדווח על דחיית יום המכירה על עוד מדובר בהסכם עם תנאי מתלה, אולם בטרם תתקבל ההחלטה אם להגיש דיווח מהותי או לדווח על דחיית מועד העסקה יש לקחת בחשבון מספר שיקולים.
מידע נוסף בנושא השפעת חוק מיסוי מקרקעין ניתן למצוא במאמר העוסק במסגרת הנורמטיבית החלה על הסכמי מכר.
12. מהי הבטוחה שניתנת למוכר,והאם ישנה מגבלה על התשלום:
לפי חוק המכר דירות עד שלא משולם סך העולה על 7% משווי הדירה לא קמה חובה לספק בטוחה, אולם מעל לסכום הנ"ל ישנה חובה ברורה. בהמשך, יש לקבוע את לוח התשלומים לפי סוג הבטוחה שתסופק והמגבלות שחלות על כל אחת מהן.
כך למשל, לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, אם מסופקת בטוחה מסוג הערת יש להגביל את התשלומים לקצב התקדמות בנייה ואף להמציא אישור של מהנדס בהתאם תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976 לפני שתעלה שכל תשלום יבוצע.
אם הבטוחה שמסופקת היא ערבות בנקאית חל הצורך להמציא פנקס תשלומים שכל התשלומים יעשו באמצעותו לחשבון הליווי באמצעות שוברי התשלום.
בהסכמי מכר בפרויקטים שטרם ניתן להם היתר בנייה סביר להניח שלמוכר אין עוד בטוחה לספק או שנרשמה לטובת הקונה הערת אזהרה מבלי שנבנתה רצפת הקומה הראשונה, ועל ישנה מגבלת תשלום עד 7%.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
