העברה ללא תמורה - עסקת מתנה

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 

 

 

מהי העברה ללא תמורה?

העברת דירה ללא תמורה בין קרובים מתייחסת להעברת נכסים בתוך המשפחה הגרעינית מבלי שתינתן כל תמורה (ללא יוצא מן הכלל) בגין העברת הזכויות, כשפעולה זו מכונה גם לעתים קרובות "עסקת מתנה", ומכאן גם שמות הצדדים בעסקה - נותן המתנה (המעביר) ומקבל המתנה (הנעבר).

 

מבחינת חוק מיסוי מקרקעין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 ו- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 - העברה ללא תמורה נחשבת לעסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, אולם לעסקה זו מוענק בהתקיים תנאים מסוימים פטור ממס שבח ו- פטור חלקי (1/3 ממס הרכישה שהיה על מקבל המתנה לשלם) ממס רכישה. יחד עם זאת - בעסקה בין אחים יש להבהיר כי ההגדרה לקרוב לעניין מס רכישה בהעברה ללא תמורה שונה מההגדרה לקרוב בעניין מס שבח - אך שקרוב לעניין מס הרכישה אינו בהכרח קרוב לעניין מס השבח.

ייחודה של עסקת מתנה נעוץ בהיותה עסקה בה רק צד אחד מתחייב, כך שלהבדיל מהסכם מכר רגיל להעברת זכויות במקרקעין בו צד אחד מתחייב למסור את החזקה בנכס במועד שנקבע, ואילו הצד השני מתחייב לשלם את התמורה במועדים שנקבעו. הרי שבעסקת מתנה רק נותן המתנה מתחייב להעביר את זכיותיו במקרקעין. אמנם, למרות השוני עסקת המתנה וההסכם שנכרת לצורך ביצועה מוגדרים כחוזה לכל דבר ועניין, ועל כן חלים על עסקה זו דיני החוזים, הגם שמדובר בחוזה מיוחד.

 

משכך, כדי להגדיר את ההסכם למתן המתנה כהסכם מחייב חל הצורך לבצע קיבול על ידי מקבל המתנה, שכן ההתחייבות לתת מתנה אינה התחייבות חד צדדית. משכך, בעסקאות נוגדות במקרקעין בין עסקת מתנה לעסקה אחרת כדי להוכיח שעסקת המתנה היא הראשונה בזמן לא די בכך שנותן המתנה הביע את הסכמתו, אלא שגם מקבל המתנה אישר זאת. לכן יובהר כי, כל עוד לא בוצע קיבול על ידי מקבל המתנה רצונו של נותן המתנה מוגדר כהצעה. בפסק דין ע"א 3684/15 עזבון המנוח נדים כמאל ז"ל נ' עזבון המנוחה אניסה נחאס ז"ל נקבעו בקשר לכך הדברים הבאים:

 
246x0w.jpg

בנקודה זו אסטה קמעה מן הדרך ואבהיר כי הסכם מתנה הוא חוזה, וככזה, הוא מצריך גם קיבול, כפי שמשתמע לדוגמה מסעיף 2 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המתנה), הקובע כי "מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה". להבדיל מערבות, שנהוג לסווגה כהתחייבות חד-צדדית (פבלו לרנר ההתחייבות החד-צדדית 135 (2001); שלו גנוסר חוק הערבותתשכ"ז-1967 (המכון למחקרי חקיקה ע"ש הארי סאקר, 1979), ולהבדיל משליחות או צוואה, שאז מדובר בפעולה חד צדדית והצהרות הרצון הן מצד אחד –  הרי שבחוזה מתנה יש צורך במפגש רצונות של נותן ומקבל. אכן, מתנה היא חוזה מיוחד במובן זה שמדובר בחוזה חד-צדדי, להבדיל מחוזה רגיל בו כל צד מתחייב כלפי משנהו, כך שהביצוע מוטל על צד אחד, ללא תלות בביצוע מקביל על ידי הצד השני. עם זאת, מתנה מוגדרת כחוזה, ועל-כן, בעניינים שחוק המתנה לא דן בהם ישירות "תחולת חוק החוזים היא תחולה ישירה" (מרדכי אלפרד ראבילו המתנה 30, 33 (פירוש לחוקי החוזים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הארי סאקר, 1996) (להלן: ראבילו)).

 

לפי חוק המקרקעין עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום, ובהתאם לכך גם עסקת מתנה מסתיימת ברישום. אולם, מתוקף היותו של ההסכם שנחתם בעניין מתן המתנה כהסכם מיוחד כהגדרתו לעיל, הרי שבעניין זה השוני נעוץ בכך שנותן המתנה יכול לחזור בו מהעסקה עד למועד בו העסקה הסתיימה ברישום. כלומר, נותן המתנה רשאי לבטל את המתנה שניתנה עד אשר ההסכם שנכרת מסתיים ברישום.

 

נקודת האל חזור בהעברה ללא תמורה נעוצה בכך שבעת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הזכויות החוזיות מכח הסכם המתנה הופכות לזכויות קנייניות. כאמור, עד לרישום הזכויות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין נותן המתנה יכול לחזור בו מהעסקה, לנעט מקרים בהם מקבל המתנה יוכח כי ביטול המתנה יגרום להרעה במצבו, לרבות הרעה בשל הסתמכות. אולם, סעיף 5(ג) לחוק המתנה כי נותן המתנה רשאי לחזור בו מהמתנה בשל התנהגות מכפירה של מקבל המתנה או אם נותן המתנה שינה את מצבו לרעה.

 

הרציונל לכך נעוץ בסברה לפיה על מקבל המתנה היות אסיר תודה כלפי נותן המתנה, גישה אשר הוטמעה בפקי דין רבים. עוד יצוין, כי יש להיזהר מםני מקרים בהם עסקת מתנה תיחשב כ- "מתנה מחמת מיתה" - הסכם אשר נוגד את הוראותיו של חוק הירושה, ומשכך יש לראות בו כבטל. במקרים אלו נקבע בפסיקה כי יש להפריד בין מקרים נחתם הסכם המתנה ובד בבד הסדיר נותן המתנה את זכותו להמשיך להתגורר בנכס עד למתו לבין הסכם שלפיו יוכל מקבל המתנה לרשום את הזכויות על שמו לאחר מות נותן המתנה. כך למשל בפסק דין ע"א 879/14 עמוס נחשון נ' יהודה נחשון נקבע כי יש לפרש את האיסור של מתנה מחתמת מיתה בזהירות רבה, בזו הלשון:

 לאחר ששקלתי את הדברים, נחה דעתי כי אמנם לא היה מקום לדחות על הסף  את הטענה בדבר מתנה מחמת מיתה. ראשית, טענה זו עלתה לראשונה בתצהירי המשיבים, זמן לא רב לאחר שמונו על ידי בית משפט קמא כחליפיו של המנוח בהליך – ומבחינה זו אין לומר כי הטענה נגועה בשיהוי, בוודאי שלא ניכר. שנית, הוראת סעיף 8(ב) לחוק הירושה היא הוראה קוגנטית – וככזו בית המשפט רשאי להעלותה אף ביוזמתו שלו כאשר הונחה לכך תשתית עובדתית מתאימה (שאול שוחט, נחום פינברג, יחזקאל פלומין דיני ירושה ועיזבון 59 (מהדורה שביעית, 2014)). בענייננו המנוח נפטר טרם שהספיק להיחקר על גרסתו לאירועים, וגם המערער לא הספיק להיחקר שכן הפך לחסוי. בנסיבות אלה, ממילא אומד דעת הצדדים בנדון נלמד בעיקרו מהסכם המתנה ונספחיו, כפי שאמנם קבע בית משפט קמא, ומראיות חיצוניות להסכם. דומה אפוא כי לפני בית המשפט נפרשה מלוא התשתית העובדתית הצריכה לעניין זה, ומכל מקום המערער לא הצביע על ראיות כלשהן שהיו יכולות לסייע בידו בהגנתו ונמנע ממנו בנסיבות העניין מלהציגן.

מס רכישה

עם זאת, ניתן למצוא מספר רב של פסקי דין אשר רככו את הדרישות הנ"ל ובהם אושרו סופיותם של עסקאות המתנה עוד בטרם הוסדר הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

כך למשל בפסק דין עמ"ש (ת"א) 29045-11-15 פלוני נ' אלמוני בו נדונו עובדות המקר שלהלן: מדובר בסכסוך משפחתי בין אחים בעקבות מספר העברות ללא תמורה שבוצעו בתוך המשפחה, כשבמגרת זו הועברו מספר נכסים שהתקבלו בירושה מאביהם של הצדדים. במוקדם המחלוקת נדונו תוקפן של העסקאות אשר הועברו מאת האם לן "אלמוני", אולם עסקאות אלו לא הסתיימו ברישום עד אשר האם הלכה לבית עולמה.

 

בהמשך, לאחר פטירתה ביקש האח אלמוני כי עזבונה של האם לפי צו הירושה יכלול את הנכסים שהועברו במתנה וזאת בשל טענות שונות שהועלו. אם כך, במסגרת פסק הדין עלתה השאלה מהן תוקפן של עסקאות מתנה שלא הסתיימו ברישום כשלאחר מכן ניתן צו ירושה ביחס לעזבונו של נותן המתנה, בעוד נותרו ספקות בקשר לסיום הליכי הרישום של הנכסים. במקרה שלפנינו נקבע כי הזכויות אשר ניתנו במתנה היו זכויות חוזיות מכיוון שבמועדים הרלוונטיים לא ניתן היה לסיים את העסקה ברישום בטאבו, ולכן ניתן לסיים את העסקה גם בלא השלמת הרישום.

 

לפיכך, יש לבחוון בכל עסקת מתנה במקרקעין את מהות הזכות ובאם מדובר בזכות בעלות במקרקעין או בזכות חוזית אשר מכח עתידים להירשם כבעלים של המקרקעין. כמו כן, ניתן אישוש להחלטה כי הכוונה להעביר את הנכס התממשה בפעול לאור תפיסת החזקה במקרקעין של הבן שהינו מקבל המתנה. 

בנוסף, יש לציין כי בעסקת מתנה ישנה אחריות מוגברת על הצדדים לעיגון והסדרה של העסקה, וכן לרישום הערת אזהרה, כך שיהיה ניתן להזהיר צדדים שלישים מפני עסקאות סותרות במקרקעין. החשיבות של רישום הערת אזהרה בעסקאות אלו הינה הקושי של צדדים שלישים לברר את קיומן של עסקאות פנימיות בתוך המשפחה.

 

העברה ללא תמורה - מס רכישה:

תקנה 20 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 קובעות את מס הרכישה שישולם ע"י מקבל המתנה לפי שווי של 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על ידו בעסקה רגילה בין קונה מרצון למוכר מרצון, כך:

במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.

כשקרוב לעניין מס רכישה בעת ביצוע העברה ללא תמורה מוגדר כך:

         

 "קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

לפיכך, אם לאחר העברת הנכס תהא זו דירתו היחידה של מקבל המתנה, הרי שישולם על ידו 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על ידו לפי מדרגות דירת מגורים יחידה. לעומת זאת, אם למקבל המתנה יש דירה נוספת, הרי שישולם על ידו 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים רגילה (נוספת). על הוראות אלו ניתן להוסיף את הפטור החלקי ממס הרכישה ניתן בנסיבות מסוימות כמו בעת רכישת דירה לצורכי ילד נכה, עולה חדש או נכה כהגדרתם בתקנות מס הרכישה. לצורך חישוב מניין הדירות הנמצאות בבעלותו של מקבל המתנה יילקחו בחשבון כל הדירות אשר נמצאות בבעלותו של התא המשפחתי, וזאת בהתאם לעקרון התא המשפחתי החל על עסקאות מקרקעין. לעניין זה, נציין שוב כי בכל הקשור למס הרכישה אחים ייחשבו כקרובים ויינתנו להם ההקלות המנויות בתקנות, אולם בכל הקשור למס השבח בעת העברה ללא תמורה יינתן פטור רק אם מדובר בדירת ירושה שנתקבלה מהורי האחים.

פטור ממס הרכישה בהעברה ללא תמורה (עסקת מתנה) יינתן למקבל מתנה שדרגת הקרבה שלו הינה בן זוג, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא אח ואחות.

 

בעת חישוב מס הרכישה יש לבצע בדיקה מקיפה של עסקאות בעלי מאפיינים דומים אשר נמצאים בסביבת הנכס המועבר, ובאמצעות כך לחשב את שווי העסקה בשוק החופשי ובה בעת להימנע מהפתעות בעת קביעת שווי העסקה ע"י רשות המיסים.

 

יצוין כי, מס רכישה בגין ההעברה ללא תמורה בין בני זוג (כולל ידועים בציבור) פטורה ממס רכישה.

 

העברה ללא תמורה - מס שבח:

 

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מיהו קרוב לעניין העברה ללא תמורה, כך:

 ""קרוב" לאדם פלוני –

(1)   בן-זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3)   אח או אחות ובני-זוגם;

(4)   איגוד שהוא בשליטתו (איגוד לא רלוונטי למאמר");"

לפי חוק מיסוי מקרקעין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963, ההגדרה לקרובו צרה יותר אצל נותן המתנה מאשר אצל מקבל המתנה, כך שהיא כוללת: העברה בין הורים לילדים (כולל סבא לנכד וליהפך), וכן העברה במתנה לאח או אחות לדירה אשר נתקבל בירושה מהוריהם או הורי הוריהם. כלומר, בעוד מקבל המתנה זכאי לקבל פטור חלקי ממס רכישה בגין העברה ללא תמורה, הרי שנותן המתנה לא יזכה לפטור ממס שבח אם מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים לדירה שלא התקבלה בירושה. במקרה בו נותן המתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח תחושב השומה לפי מיטב השפיטה באמצעות חישוב שווי הדירה לפי עסקאות דומות בסביבת הנכס המועבר.

 

העברה ללא תמורה - תקופת צינון:

על מקבל המתנה להמתין 3 שנים בין המועד שבו הועבר לידיו הנכס לבין מועד מכירתו, אחרת ייראו בנותן המתנה כמי שמכר את הנכס. במידה ומקבל המתנה או קרובו לא גרו בנכס עליהם להמתין 4 שנים עד למכירתו. כאשר מקבל המתנה הינו קטין יש להמתין 3 שנים עד למכירת הדירה אם הקטין התגורר בדירה, אחרת תהיה תקופת צינון של 4 שנים.

בעסקאות העברה ללא תמורה שנערכו לפני 31.12.2013, תחול תקופת צינון משנה עד ל- 4 שנים מיום ביצוע העסקה.

העברה ללא תמורה - בכפוף למשכנתא:

ככלל, בכל העברת זכויות במקרקעין אשר רשומה על שם המוכר משכנתא ישנה דרישה מצד הבנק כי החוב בגין המשכנתא יסולק עד לסיום העברת הזכויות. במרבית המקרים סילוק החוב ומחיקת המשכנתא מבוצעים באמצעות תשלומים שנקבעו מראש בלוח התשלומים בהסכם המכר. אולם, בהעברה ללא תמורה אין לוח תשלומים, ועל כן בדרך כלל נוצרת בעיה לביצוע העברת הזכויות וסילוק המשכנתא (כאשר אין מספיק הון עצמי לכיסוי יתרת החוב בגין המשכנתא). את הקושי שנותר ניתן לפתור באמצעות רישום המשכנתא על שם הנעבר בד בבד עם מחיקת המשכנתא ע"ש המעביר.

כמו כן,​ מכוון שעסקת ההעברה ללא תמורה נחשבת לעסקה מבחינת מיסוי מקרקעין, חל הצורך לבצע דיווח בגין העסקה לרשות המיסים באמצעות הגשת טופס ייעודי ובקשת פטור ממס שבח ופטור חלקי ממס רכישה בעת הגשתו. בהמשך, אישורי מס השבח והרכישה שיתקבלו ישמשו להעברת הזכויות יחד עם אישור עירייה ויתר המסמכים הדרושים להשלמת העברות הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

המצאת אישור עייריה בהעברת זכויות ללא תמורה אינה מטילה חבות כלשהי בהיטל השבחה, אולם על מקבל המתנה לחתום על כתב התחייבות כלפי הרשות המקומית לפיו הוא לוקח על עצמו את כל החבויות בגין היטל ההשבחה במועד בו ימכור את דירתו.

 

טיפ מיסוי מקרקעין - יתרונות בביצוע העברה ללא תמורה:

  • הטבה עם בן משפחה מתוך רצון טוב.

  • קבלת פטור ממס שבח בעת מכירה דירה נוספת.

  • העברת פטור ממס שבח בגין הדירה המעוברת לאחד מבני המשפחה של נותן המתנה.

  • העברת הדירה לילדים מונעת מימוש וקבלת זכויות בדירה על ידי בן הזוג.

  • מניעת סכסוכי ירושה לאחר מות אחד מבני המשפחה (יש להיזהר ממתנה מחמת מיתה).

  • הגנה על נכסים מפני נושים.

  • יצירת פתרונות מימון לדירה המעוברת.

 
 

אולי יעניינו אותך גם המאמרים הבאים:

המדריך למס הרכישה
המדריך למס השבח
הפרדת רכוש בהסכמי ממון
פטור לילד נכה
פטור לנכה ולעולה חדש
החזר מס
העברה במתנה
סדרת מאמרים
צור קשר
רכישת דירה מקבלן

קביעת פגישת ייעוץ:

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים.

 

אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק .שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

אמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ולא ניתן לראות בתוכן המאמר כייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. לפני כל ביצוע פעולה רצוי להיוועץ בעו"ד.

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com