לייעוץ משפטי בעניין פיצול דירה צמודת קרקע  ניתן לפנות למשרדנו

 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

פיצול דירות - פיצול צמודי קרקע:

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

פיצול צמודי קרקע:

 

בהוראות שעה שנקבעו במסגרת תיקון 119 לחוק התכנון והבנייה (חוק פיצול בתים צמודי קרקע) אושר פיצול דירות קרקע לתקופה של 5 שנים ממועד אישור הוראות השעה, כך שבעליה של דירת מגורים יהיו רשאים (בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק) לפצל את דירתם ליחידה אחת נוספת באמצעות מתן הקלה. מטרת הוראות השעה הינה הגדלת מספר יחידות הדיור באזורים המאופיינים בצפיפות נמוכה, ובתוך שכך לאפשר להגדיל את ההיצע ומנגד להקטין את עלויות המגורים (בעיקר שכר דירה). לצורך כך, נקבעו מספר תנאים וקריטריונים שנועדו לעודד את בעלי הדירות לפצל את דירותיהם, כמפורט להלן:

  1. הגדלת מספר יחידות הדיור במגרש:

הוראות השעה קבעו כי ניתן יהיה להגדיל את מספר יחידות הדיור על פני מגרש באמצעות פיצול יחידה קיימת (בבית צמוד קרקע) לדירה אחת נוספת, זאת למרות מגבלות שנקבעו בתכניות החלות על המגרש הספציפי אשר מגבילות את כמות יחידות הדיור. לפיכך, נקבע כי הגדלת מספר יחידות הדיור במגרש שעליו ניתן להחיל את הוראות השעה לא תהווה סטייה ניכרת, ובלבד שהדירה שלגביה מבוקשת תוספת יחידת הדיור עומדת בתנאים הבאים:

  • הדירה שלגביה מבוקש תוספת יחידות הדיור הינה דירה צמודת קרקע. לעניין זה הוראות השעה לחוק פיצול דירות מגדירות דירת צמודת קרקע כיחידה הנמצאת על מגרש שניתן לבנות עליו (לכל היותר) 4 יחידות דיור על דונם. 

  • גודל הדירה שלגביו מבוקשת ההקלה לפיצול הדירה הינו 120 מ"ר לפחות.

  • הדירה הנוספת תהיה בשטח של 45 מ"ר לכל הפחות (לא כולל שטחי שירות) והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים מאלו של הדירה המקורית.

  • התכנית החלה על המגרש שמכוחה ניתן לבנות את יחידות הדיור אושרה לפני 1.1.2011.

  • לא הוצגה חוות דעת מטעם מהנדס הוועדה המקומית לפיה התשתיות, החניות, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים לא יעמדו בעומס שייוצר בעקבות הגדלת יחידות הדיור.

  • לא הוגשה התנגדות מכח סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. ככול והוגשה התנגדות לא הוכח כי ההקלה שתינתן ביחס לפיצול הדירות תגרום לפגיעה בלתי סבירה במגיש ההתנגדות.

  • הוראות השעה לא יחולו על יישובים שלגביהם נקבע מגבלה בתמ"א 35.

  • השימוש ביחידה הנוספת שתתקבל כתוצאה מהפיצול יהיה להשכרה או למגורי קרוביו של בעל הדירה. לא יהיה ניתן למכור את היחידה הנוספת בנפרד מהיחידה המקורית.

  • תנאי למתן היתר הינו רישום הערה בקשר לפיצול שנעשה.

   2.  קביעת מדיניות לפיצול דירות על ידי הוועדה המקומית:

 

  • וועדה מקומית רשאית לקבוע את מספר יחידות הדיור שניתן יהיה להוסיף בתחומה באמצעות חוות דעת שיגיש מהנדס הוועדה המקומית אשר תשקלל בין היתר את הגדלת העומס על מוסדות הציבור, שטחים הפתוחים, תשתיות וחניות. יובהר כי בהוראות השעה נקבעה מגבלה על הוועדה המקומית לפיה עליה לאשר פיצול דירות בשיעור שלא יקטן מ- 20% מסך כל דירות צמודות הקרקע שבשטחה (למעט ישובים שלגביהם נקבע מגבלה בתמ"א 35).

  • מגרש שלגביו כבר ניתנה בעבר הקלה לתוספת יחידות דיור תקטין את מספר יחידות הדיור הניתנות להגדלה מכח הוראות השעה.

  • פיצול ליחידה נוספת שאינה עולה על 60 מ"ר לא תותנה בהקמת מקומות חניה במגרש שלגביו מבוקש הפיצול. אולם, אין בכך כדי למנוע מהוועדה המקומית לחייב את מבקש הפיצול בעד התקנת חניה בחניון ציבורי ובעלויות הנלוות לכך.

  • ניתן להסב שטחי שירות, מחסן ומרתף בעת פיצול הדירה ולהשתמש בשטחים אלו למגורים, ובלבד שסך הכל השטחים שהוסברו לצורך כך לא יעלה על 60 מ"ר, ואם מדובר במחסן חלקו לא יעלה על 7.5 מ"ר.

  • ביטולו של הפיצול לא מצריך הוצאת היתר לצורך החזרת המצב לקדמותו.

  • אין צורך בבניית ממ"ד לצורך פיצול הדירה, אולם הוועדה המקומית רשאית לדרוש את התאמתו של ממ"ד (ככול וישנו) למצב החדש לאחר הפיצול.

   3.  עלויות - היטל השבחה:

  • שיעור ההשבחה בגין אישור פיצול דירת המגורים יעמוד על 34% מסך הכל ההשבחה, כאשר מחצית מההיטל ישולם במועד מתן ההיתר ואילו היתרה תשולם בעת מכירת דירת המגורים.

לסיכום, ניתן לראות כי הוראות השעה הנ"ל לפיצול (דירות) צמודי קרקע נועד לתת מענה להגדלת ההיצע אל מול הביקוש הגובר, אולם היקף הדירות עליהן חל החוק מצומצם מאוד. כך למשל, הוראות השעה לא יחולו על מגרשים בהם ניתן לבנות מעל 4 יחידות דיור לדונם או במגרשים שתכניות החלות עליהם אושרו לאחר 1.1.2011. כמו כן, לוועדות המקומיות עומדת האפשרות להקטין את מספר יחידות הדיור שיאושרו מכח הוראות השעה - כך שעלול להיווצר מירוץ בין בעלי הדירות לצורך קבלת היתר בנייה לפיצול הדירות. לעומת זאת, ניתן באמצעות הוראות השעה הנ"ל לתקן חריגות בנייה ושימושים חורגים רבים שנעשו עד כה, כך שיתאפשר לאותם בעלי דירות להכשיר את יחידות הדיור הנוספות שנבנו לצורך השכרה. 

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 טלפון: 050-99-24-24-4     דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com