מס דירה שלישית - מס ריבוי דירות - מאמר מקיף:

מבוא:

עוד זמן רב עוד לפני שהועלה מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית) לאישורה של הכנסת נערך דיון ציבורי נוקב באשר לחוקיותו של המס, וכן באשר ליכולתו לתרום להורדת מחירי הדירות. לעומת זאת, הדיון המשפטי סביב מס דירה שלישית אינו עוסק בנושאים אקטואליים, אלא במהות המס ובהסברתו לציבור הרחב. 

​

תוכן עניינים:

​

​

• מהו מס דירה שלישית?

• חישוב מספר הדירות שבבעלות חייב?

  •  חזקת התא המשפחתי. 

  • דירה שבבעלות חברה.

• גובה המס.

• דירות שלא ייחשבו כדירה נוספת.

• מענק בגין מכירת דירה החייבת במס דירה שלישית

​

​

מהו מס דירה שלישית?

​

מס ריבוי דירות מוסדר בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו־2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה) ו - בתקנות ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו־2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה).

 

אולם, בניגוד למצופה המס לא חל "בדיוק" על הדירה השלישית, אלא שהחבות במס נמדדת לפי שיעור הבעלות במספר דירות ולא לפי כמות הדירות, כך שלמעשה מי שבבעלותו מעל 249% זכויות במקרקעין או חכירה (לצורך הנוחות הזכות תקרא בעלות) יהיה חייב במס. בחישוב מספר הדירות אנו נביא בחשבון רק דירות שבנייתן הושלמה.

 

כלומר, ייתכנו מקרים בהם חייב במס יחזיק במחצית מזכויות הבעלות ב- 4 דירות מגורים מבלי להיות חייב במס דירה שלישית (מכיוון שזכויות הבעלות שברשותו אינן עולות על 249%). לפי החוק, זכות במקרקעין כוללת את זכות בעלות וזכות חכירה העולה על 25 שנה, וכן את יתר ההגדרות שניתנו לזכות במקרקעין בחוק מיסוי מקרקעין.

​

את הוראות החוק והתקנות שמסדירים את מס דירה שלישית משלימות הוראות חוק מיסוי מקרקעין, כך שלכל מונח או הגדרה שאינם מופיעים בחוק תבוצע השלמה מהוראות חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, לפי החוק - חייב במס יכול להיות יחיד בלבד. כלומר, רק אדם יכול להיות חייב במס.

​

מס דירה שלישית - כיצד מחשבים את מספר הדירות שבבעלות החייב?

​

כפי שציון לעיל, מספר הדירות נמדד לפי שיעור הבעלות כשלצורך חבות במס שיעור הבעלות צריך לעלות על 249%. החישוב מבוצע בגין דירת מגורים שלמה - אך גם על חלק מדירה. לפי חוק ההתייעלות, דירת מגורים מוגדרת באופן רחב, כלומר אנו נבחן את מספר דירות המגורים לפי טיבן, מהותן, השימוש המבוצע בנכס, וכן לפי התכניות שחלות על המקרקעין. לכן, גם דירות מגורים אשר הוסבו למשרדים או לגני ילדים ייחשבו כדירת מגורים לצורך חישוב מספר הדירות. בנוסף, גם משרדים, מחסנים וחנויות אשר משמשות למגורים ייספרו. רוחב ההגדרה שניתן לדירת מגורים נועד למנוע תכנוני מס לא לגיטימיים בעיניי המחוקק אשר באמצעותם יתחמקו בעלי דירות מגורים מתשלום מס דירה בעבור דירה שלישית ומעלה. למאמר נרחב בעניין המבחן לדירת מגורים לחץ כאן.

​

חזקת התא המשפחתי:

 

הוראות חוק ההתייעלות והתקנות מחילים את חזקת התא המשפחתי בדומה לחוק מיסוי מקרקעין על מס דירה שלישית. משכך, אנו נראה בכל התא המשפחתי הכולל את בני הזוג וילדיהם עד גיל 18 (לעתים גם ילדים אחרי גיל 18 שגרים בבית הוריהם) כבעלים אחד - משותף של כל דירות המגורים שבבעלות התא המשפחתי לצורך החבות המס.

 

ואולם, בדברי ההסבר לחוק ההתייעלות נקבעה הגדרה רחבה יותר לתחולת עקרון התא המשפחתי, כך שלא ברור האם הסכם ממון יאפשר לבצע הפרדת נכסים בין בני הזוג (בעדכון האחרון שנעשה בעניין פרכת חזקה התא המשפחתי נקבעה כי יש להוכיח הפרדה רכושית מלאה). למאמר נרחב בעניין השפעתו של הסכם ממון על חזקת השיתוף לחץ כאן.

 

עם זאת, נכון למועד זה לא ברור מהי המדיניות של רשות המסים בדבר תחולתו של עקרון התא המשפחתי על מניין הדירות לצורך חישוב מספר הדירות במס דירה שלישית.

​

דירה הנמצאת בבעלות חברה:

​

מאותה הסיבה שניתנה הגדרה רחבה לדירת מגורים וכן לחזקת התא המשפחתי, כך מבוצעת גם מעין הרמת מסך בין איגוד (או איגוד מעטים) לבין בעליה. הוראה זו מתיישבת הן עם הוראות החוק אשר קובעות כי יחיד יהיה חייב במס בלבד והן עם הוראות דומות בחוק מיסוי מקרקעין לפיהן דירות הנמצאות בבעלות חברה ייחשבו כדירות בבעלות יחיד בעת הגשת בקשה לפטור ממס שבח. את המבחן להרמת המסך מבצעים לפי בדיקת זכאות בעלי המניות לרווחים מהדירה או לבעלות בעת פירוק החברה. בנוסף, חלקים דינים המסים והחברות לצורך קביעת שליטה בחברה.

​

עם זאת, חרף הרמת המסך כאמור לא ברור האם מדובר בהרמת מסך מלאה או חלקית, ולכן לא ניתן לקבוע כעת האם בעת מכירת דירה הנמצאת בבעלות חברה יינתן מענק דירה שלישית שיכול להגיע עד לגובה של 85,000 ש"ח.

​