מס דירה שלישית - מס ריבוי דירות

מאמר מלא ומקיף בעניין מס ריבוי דירות

מס דירה שלישית - מס ריבוי דירות - מאמר מקיף:

 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

מבוא:

עוד זמן רב עוד לפני שהועלה מס ריבוי דירות (מס דירה שלישית) לאישורה של הכנסת נערך דיון ציבורי נוקב באשר לחוקיותו של המס, וכן באשר ליכולתו לתרום להורדת מחירי הדירות. לעומת זאת, הדיון המשפטי סביב מס דירה שלישית אינו עוסק בנושאים אקטואליים, אלא במהות המס ובהסברתו לציבור הרחב. 

תוכן עניינים:

מהו מס דירה שלישית?

מס ריבוי דירות מוסדר בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו־2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה) ו - בתקנות ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו־2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה).

 

אולם, בניגוד למצופה המס לא חל "בדיוק" על הדירה השלישית, אלא שהחבות במס נמדדת לפי שיעור הבעלות במספר דירות ולא לפי כמות הדירות, כך שלמעשה מי שבבעלותו מעל 249% זכויות במקרקעין או חכירה (לצורך הנוחות הזכות תקרא בעלות) יהיה חייב במס. בחישוב מספר הדירות אנו נביא בחשבון רק דירות שבנייתן הושלמה.

 

כלומר, ייתכנו מקרים בהם חייב במס יחזיק במחצית מזכויות הבעלות ב- 4 דירות מגורים מבלי להיות חייב במס דירה שלישית (מכיוון שזכויות הבעלות שברשותו אינן עולות על 249%). לפי החוק, זכות במקרקעין כוללת את זכות בעלות וזכות חכירה העולה על 25 שנה, וכן את יתר ההגדרות שניתנו לזכות במקרקעין בחוק מיסוי מקרקעין.

את הוראות החוק והתקנות שמסדירים את מס דירה שלישית משלימות הוראות חוק מיסוי מקרקעין, כך שלכל מונח או הגדרה שאינם מופיעים בחוק תבוצע השלמה מהוראות חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, לפי החוק - חייב במס יכול להיות יחיד בלבד. כלומר, רק אדם יכול להיות חייב במס.

מס דירה שלישית - כיצד מחשבים את מספר הדירות שבבעלות החייב?

כפי שציון לעיל, מספר הדירות נמדד לפי שיעור הבעלות כשלצורך חבות במס שיעור הבעלות צריך לעלות על 249%. החישוב מבוצע בגין דירת מגורים שלמה - אך גם על חלק מדירה. לפי חוק ההתייעלות, דירת מגורים מוגדרת באופן רחב, כלומר אנו נבחן את מספר דירות המגורים לפי טיבן, מהותן, השימוש המבוצע בנכס, וכן לפי התכניות שחלות על המקרקעין. לכן, גם דירות מגורים אשר הוסבו למשרדים או לגני ילדים ייחשבו כדירת מגורים לצורך חישוב מספר הדירות. בנוסף, גם משרדים, מחסנים וחנויות אשר משמשות למגורים ייספרו. רוחב ההגדרה שניתן לדירת מגורים נועד למנוע תכנוני מס לא לגיטימיים בעיניי המחוקק אשר באמצעותם יתחמקו בעלי דירות מגורים מתשלום מס דירה בעבור דירה שלישית ומעלה. למאמר נרחב בעניין המבחן לדירת מגורים לחץ כאן.

חזקת התא המשפחתי:

 

הוראות חוק ההתייעלות והתקנות מחילים את חזקת התא המשפחתי בדומה לחוק מיסוי מקרקעין על מס דירה שלישית. משכך, אנו נראה בכל התא המשפחתי הכולל את בני הזוג וילדיהם עד גיל 18 (לעתים גם ילדים אחרי גיל 18 שגרים בבית הוריהם) כבעלים אחד - משותף של כל דירות המגורים שבבעלות התא המשפחתי לצורך החבות המס.

 

ואולם, בדברי ההסבר לחוק ההתייעלות נקבעה הגדרה רחבה יותר לתחולת עקרון התא המשפחתי, כך שלא ברור האם הסכם ממון יאפשר לבצע הפרדת נכסים בין בני הזוג (בעדכון האחרון שנעשה בעניין פרכת חזקה התא המשפחתי נקבעה כי יש להוכיח הפרדה רכושית מלאה). למאמר נרחב בעניין השפעתו של הסכם ממון על חזקת השיתוף לחץ כאן.

 

עם זאת, נכון למועד זה לא ברור מהי המדיניות של רשות המסים בדבר תחולתו של עקרון התא המשפחתי על מניין הדירות לצורך חישוב מספר הדירות במס דירה שלישית.

דירה הנמצאת בבעלות חברה:

מאותה הסיבה שניתנה הגדרה רחבה לדירת מגורים וכן לחזקת התא המשפחתי, כך מבוצעת גם מעין הרמת מסך בין איגוד (או איגוד מעטים) לבין בעליה. הוראה זו מתיישבת הן עם הוראות החוק אשר קובעות כי יחיד יהיה חייב במס בלבד והן עם הוראות דומות בחוק מיסוי מקרקעין לפיהן דירות הנמצאות בבעלות חברה ייחשבו כדירות בבעלות יחיד בעת הגשת בקשה לפטור ממס שבח. את המבחן להרמת המסך מבצעים לפי בדיקת זכאות בעלי המניות לרווחים מהדירה או לבעלות בעת פירוק החברה. בנוסף, חלקים דינים המסים והחברות לצורך קביעת שליטה בחברה.

עם זאת, חרף הרמת המסך כאמור לא ברור האם מדובר בהרמת מסך מלאה או חלקית, ולכן לא ניתן לקבוע כעת האם בעת מכירת דירה הנמצאת בבעלות חברה יינתן מענק דירה שלישית שיכול להגיע עד לגובה של 85,000 ש"ח.

 
 
 
 
 

סיכום ביניים:

מס דירה שלישית חל על יחיד בלבד כשחישוב מספר הדירות יכלול את כל הדירות הנמצאות בבעלות התא המשפחתי או דירות הרשומות על שם חברות שבבעלות מי מיחידי התא המשפחתי. חישוב מספר הדירות נעשה בעבור דירה או חלק מדרה כשעל מנת שתקום חבות במס חל הצורך שסך כל שיעור הבעלות יעלה על 249%. נקודות שטרם נתן לקבוע לגביהן:

  • האם ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי באמצעות הסכם ממון.

  • האם מי שמוכר דירה הנמצאת בבעלות חברה זכאי לקבל מענק דירה שלישית.

מס דירה שלישית - גובה המס?

מאז שהחוק הועלה לראשונה ועד היום נקבעו מספר מועדים שמהם תתחיל לחול החבות במס, וכן מועדים אחרונים להגשת תצהירים בדבר מניין הדירות של החייבים (דיווחים למיסוי מקרקעין). אולם, ככול שאישורו של החוק התעכב, כך גם נדחו המועדים בהתאם. נכון למועד זה לאחר ביטול החוק בבג"ץ לא נקבע מועד חלופי, אולם ייתכן כי בעתיד החוק יאושר מחדש, ואז גם יחולו חובות דיווח ותשלום.

מהו גובה המס:

גובה המס המוטל מכוח מס דירה שלישית מבוצע לפי מנגנון הקובע מקדמי חישוב שמשתנים לפי מיקומה של הדירה, כך שדירות באזורי ביקוש יחויבו במס גבוהה יותר בשל קביעת מקדם גבוהה יותר. אולם גובה המס לא יעלה על 18,000 ש"ח לדירת מגורים. כמו כן, חייב ששווי כל דירותיו נמוך מ- 1,150,000 ש"ח פטור מתשלום מס, ואילו חייב ששווי דירותיו אינו עולה על 1,400,000 ישלח מס חלקי בגין ההפרש.

פטור מתשלום בעבור שתי דירות:

 

המס ישולם החל מהדירה השלישית אשר תקבע לפי בקשת הנישום, כך שבמקרים בהם יש 2 דירות הנמצאות באזורי ביקוש ועוד דירה בפריפריה ניתן יהיה לבקש כי החיוב יבוצע רק ביחס לדירה הנמצאת באזור בעל מקדם נמוך יותר. עם זאת, לא ניתן לשנות את הדירה שלגביה התבקש חיוב במס במהלך שנת המס. במכירת דירה במהלך שנת המס ישולם מס דירה שלישית על החלק היחסי בו הוחזקה הדירה. על כל שינוי במניין בעלות הדירות יש לדווח בתוך 30 יום.

 
 

סיכום ביניים:

התשלום בעבור מס דירה שלישית משולם בעבור החל מ- 249% שיעור בעלות דירה, כשלעניין זה ניתן לבקש פטור עד 2 דירות או חלקי דירות. הדיסוננס בעניין זה נובע מהעובדה שמי שהוא הבעלים של מחצית מזכויות הבעלות ב- 5 דירות יהיה זכאי לפטור בעבור 2 דירות ששיעור הבעלות שלו בהן ביחס מסתכם ב- 100%, בעוד שמי שיש בבעלותו 2 דירות בשלמות יקבל פטור בגובה 200% מסך שיעורי הבעלות של דירות שברשותו.

למחשבון רשות המסים לצורך בדיקת זכאות לפטור או לפטור חלקי ממס ריבוי דירות לחת כאן.

מחשבון רשות המסים לחישוב גובה מס ריבוי דירות לחץ כאן.

דירות שלא ייחשבו לדירה נוספת?

  • דירה השייכת לעמותה, חל"צ והקדש ציבורי.

  • דירה המהווה מלאי עסקי.

  • דירה המושכרת בדיירות מוגנת.

  • דירה המושכרת בחכירה המהווה זכות במקרקעין.

  • דירה שלא ניתן להעביר בה את הזכויות בשל מגבלות רמ"י.

  • דירה שבעליה זכאי להטבה מכח חוק לעידוד השקעות הון.

  • דירה שהיא בבניין להשכרה לפי חוק בניית דירות להשכרה.

  • דירה להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה.

  • דירה שהתקבלה בירושה ולא הושכרה במהלך השנה הראשונה לאחר פטירת המוריש, כך שהחל מהשנה השנייה דירה שהועברה בירושה תיכלל במניין הדירות לעניין המס הנ"ל.

  • דירה של יתום משני הוריו והוא מתחת לגיל 18

  • דירה שפוצלה כדין (בהיתר) או מס' דירות שאוחדו ייחשבו לדירה אחת

מענק בגין מכירת דירה החייבת במס ריבוי דירות:

  • דירה שנמכרה לפני 1.1.2017, לא תהא חייבת במס במס' הימים בה היה בעליה של הדירה – ובלבד שלא מדובר במכירה לקרוב.​

  • דירה שנמכרה עד ליום 31.12.2017, לרוכש שהינו יחיד ושזוהי דירתו החלופית או שזוהי דירתו היחידה.​

  • יינתן מענק בטווח בין 15,000 ₪ ל- 75,000 ₪ (עד לגובה סכום מס השבח במכערת דירה) במכירת דירה שלישית לפי התנאים שנקבעו בחוק.

לנוהלי מיסוי מקרקעין ביחס למענק במכירת דירה החייבת במס ריבוי דירות לחץ כאן.

נושאים קשורים:

תשלום מס בעבור השכרת דירה.

מס רכישה - מדרגות דירת מגורים.

מס שבח.

היטל השבחה

אולי יעניינו אותך גם המאמרים הבאים:

רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה יד 2
מס לדירה מושכרת
מס רכישה - כל המידע
מס שבח - כל המידע
Show More

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com