top of page

באפשרותכם להאזין לכתבה קצרה בנושא:

התנגדות לתמ"א 38 - הדרך היעילה והמתאימה ביותר לצמצום הפגיעה בעקבות פרויקט מתוכנן

המדריך המלא והמקצועי להתנגדות לתמ"א 38

תוכן עניינים -  לחצו על השלב הרלוונטי כדי להגיע לאותו חלק במאמר

 

 

  • שלב ראשון: מה זה בכלל תמ"א 38? מהו מעמדה הנורמטיבי?

    • רקע לאישור התמ"א.

    • מטרות התמ"א 38.

    • מהו מעמדה הנורמטיבי של תמ"א 38?

    • מהי עמדת מוסדות התכנון ביחס לתמ"א 38?

    • התנגדות לתמ"א 38.

    • ניסיון המשרד.

    • הגברת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בתיקון 3/א.

    • ההבדל והקשר שבין דייר סרבן והתנגדות לתמ"א.

 

המאמר שלפניך מורכב מ- 5 שלבים, כאשר החלק החמישי והאחרון עוסק בטענות ההתנגדות לתמ"א 38. אולם, ניסיוננו מלמד אותנו שכדי להצליח בהתנגדות צריך להבין היטב את הרקע, את הסיבות שמאחורי הסיבות להתנגדות, את התמריצים וכיו"ב. מומלץ להשקיע זמן בקריאת כל המאמר ולא לדלג לסוף!

  • שלב שני: מהן הוראות התמ"א 38 והשפעתן על ההתנגדות?

    • מבוא להוראות התמ"א 38.

    • טעם ראשון להתנגדות: אי עמידה בתנאי סף.

    • רקע ומבוא לתמריצים לבעלי דירות ויזמים.

    • מהם התמריצים לתמ"א 38.

    • סיווג זכויות הבנייה הניתנות מכח התמ"א – מוקנות או מותנות.

    • עריכת תכנית מתאר כוללנית מכח סעיף 23 להוראות תמ"א 38.

    • החשיבות של הגשת התנגדות אם ישנה תכנית מאושרת מכח סעיף 23. 

 

  • שלב שלישי: הליך רישוי – בקשה להיתר בנייה  (מימוש הזכויות).

    • הליכי הרישוי להוצאת היתר בנייה לביצוע פרויקט מכח תמ"א 38.

    • הזכות להתנגד לתמ"א 38 כזכות יסוד בעלת מעמד חוקתי.

    • בתוך כמה זמן ניתן להגיש התנגדות.

    • מה ניתן לעשןתת אם לא פורסמה הקלה?

    • מקרים גבוליים.

    • ביטול תכנית שלא פורסמה.

    • התחלת עבודות לפני שהתקבל היתר בנייה.

    • הכשרת חריגות בנייה.

    • סמכותם של מוסדות התכנון.

    • בית המשפט המחוזי כערכאת ערעור בשבתו בית המשפט לעניינים מנהליים.

 

  • שלב רביעי: מהי הקלה, והאם אפשר להוסיף הקלות נוספות?

    • האם ניתן לנצל זכויות נוספות מעבר לאלו שניתנות מכח התמ"א?

    • איזה סוגי הקלות ישנם?

    • מהי הקלה?

    • הצורך התכנוני במוסד ההקלה.

    • התנאים לאישור הקלה.

    • שיקול הדעת של הוועדה המקומית בבואה לאשר הקלה מכח תמ"א 38.

    • התנאים והמבחנים לאישור הקלה.

    • תכנית פרטנית מכח סעיף 23 להוראות התמ"א 38.

    • הביקורת בפסיקה על מוסד ההקלות.

    • vקלה בתוך הקלה?!

cshev

 

  • שלב חמישי: התנגדות לתמ"א 38.

    • מבוא להתנגדות לתמ"א 38.

    • המקור הנורמטיבי להגשת התנגדות.

    • האם מי שרכש דירה בפרויקט רשאי להגיש התנגדות?

    • סיבות וטעמים ההתנגדות בתוך הוראות התמ"א 38.

    • רשימה פתוחה של טעמים להתנגדות.

    • עומס והכבדה על התשתיות בסביבת הפרויקט, ובייחוד על החניות:​

    • תכנון כולל: מסמכי מדיניות, הנחיות מרחביות נספחי בינוי ותכניות:

    • בניית ממ"ד (או ממד"ים) ומתקני חניה על קו "0" או על קו מגרש:

    • איזון בין התועלת הכלכלית לנהנים מהפרויקט לבין הפגיעה במתנגדים.

    • ניצול יתר של זכויות בנייה.

    • חוסר בהירות בניסוח הבקשה להיתר הבנייה.

    • הצעה חלופית פחות פוגענית.

    • ניצול יתר של זכויות בנייה, הכשרת חריגות בנייה והרחבת קומת הקרקע:

    • טעמים ארכיטקטוניים – סביבתיים (שינוי הסביבה) ופגיעה בפרטיות:

    • בפגיעה הפרטיות

    • אי עמידה בתנאים פרוצדוראליים, תקן ובתנאי סף לביצוע פרויקט תמ"א.

    • העדר סמכות עניינית.

 

 

מבוא - התנגדות לתמ"א 38:

מה עומד מאחורי המשפט הנפוץ ששגור היטב בפיהם של יזמים רבים כאשר הם מדברים עם מתנגד פוטנציאל לתמ"א 38

 

"מגיע לי עשר דירות מכח התמ"א 38, ואני מבקש רק 9 (או 8), ככה שאני אפילו לא מנצל את כל הזכויות שאני יכול לנצל. בכל מקרה הוועדה המקומית (העירייה) מאשרת כמעט כל התנגדות לתמ"א, אז הסיכוי שלכם נמוך וחבל על הכסף".

 

ברוב המקרים, המשפט שמצוין לעיל אינו נכון ורחוק מלשקף את המציאות או מלעלות בקנה אחד עם הוראות התמ"א. התייחסות נכונה ומפוקחת לאותו משפט חבוט צריכה להעלות מספר שאלות לכל מתנגד אופציונאלי שייתנו להן תשובות במאמר זה, ולהלן השאלות:

  1. מהי תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים), ומהן הוראות התכנית?

  2. האם הוראות התמ"א באמת מאפשרות להוסיף 10 יחידות דיור ו- 2.5 קומות?

  3. מהם התמריצים שניתנים לבעלי הדירות וליזמים לצורך ביצוע פרויקטים?

  4. מה ניתן לבנות באמת מכח התמ"א ובאילו תנאים?

  5. האם היזם יכול לבנות על כל המגרש כמו שהוא טוען?

  6. מהו האיזון הראוי בין הפרויקט לבין המגרשים הסביבה?

  7. מהן הזכויות הניתנות מכח התמ"א – אילו סוגי זכויות קיימים והאם כולן ניתנות למימוש?

  8. האם הוועדה המקומית  נוהגת לאשר את כל הבקשות ולדחות כל התנגדות (רמז – לא!)?

  9. האם היזם באמת מבקש פחות ממה שהוא יכול לקבל?

  10. מהם הטעמים (השכיחים) להתנגדות?

 

כפי שנראה בהמשך המאמר, אין סיבה להקטין את סיכויי ההצלחה של ההתנגדות (שבדרך כלל אינם גבוהים) באמצעות שימוש באותן טענות כלליות, חדגוניות ולא מבוססות שנראות לא פעם כקלישאה חבוטה שלא מחדשת דבר. לעומת זאת, העלאת טענות מבוססות, תמיכתן בפסיקה ובהוראות חוק רלוונטיים והסתייעות באנשי מקצוע תשפר את סיכוייכם לאין ערוך!

 

 

  • שלב ראשון: מה זה בכלל תמ"א 38? מהו מעמדה הנורמטיבי?

    • רקע לאישור התמ"א.

    • מטרות התמ"א 38.

    • מהו מעמדה הנורמטיבי של תמ"א 38?

    • מהי עמדת מוסדות התכנון ביחס לתמ"א 38?

    • התנגדות לתמ"א 38.

    • ניסיון המשרד.

    • הגברת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בתיקון 3/א.

    • ההבדל והקשר שבין דייר סרבן והתנגדות לתמ"א.

 

שלב ראשון: מה זה בכלל תמ"א 38? מהו מעמדה הנורמטיבי?

תמ"א 38 זה לא שם נרדף לתוספת בנייה של 2.5 בתוספת ממ"ד ומרפסת לכל יחידת דיור. זה הרבה מעבר, ולפני שמתנגדים חשוב לדעת מה זה בכלל תמ"א 38!

 

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרותיה הן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים אשר נחיצותם במציאות הביטחונית של מדינתנו מובנית מאליה. תכנית המתאר לחיזוק מבנים חולשת על כל שטחה של מדינת ישראל, וניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה לצורך ביצוע פרויקטים שישיגו את מטרותיה.

 

הרקע לאישור התמ"א:

בשנת 2011, הוציא מבקר המדינה דאז, דו"ח לפיו עשרות ואף מאות אלפי מבנים במדינת ישראל נמצאים בסכנת קריסה באם תחול רעידת אדמה חזקה בישראל שהסיכויים להתקיימותה גבוהים מאוד. לפי הדו"ח הוצגה תמונה קודרת לפיה העורף לא מוכן למצב חירום שבאם לא יינקטו צעדים מידיים התגשמותה של נבואת הזעם היא רק עניין של זמן.

מטרות התמ"א 38:

הפתרון לבעיה שמבקר המדינה הציג נחשף בשנת 2005 עם אישורה של תמ"א לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שמספרה 38. לפי דברי ההסבר לתמ"א 38, על פי המתווה, חיזוק המבנים הקיימים שלא עומדים בתקן 431 לא יעשה על חשבון קופת המדינה, אלא על ידי הסקטור הפרטי באמצעות מערכת של תמריצים ליזמים ולבעלי הדירות שיאפשרו את הוצאתם של פרויקטים מסוג תמ"א 38 מהכוח אל הפועל.

 

כתכנית מתאר ארצית, תמ"א 38 נמצאת בראש ההיררכיה התכנונית (תכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית ורק אז תכנית מתאר מקומית). מעמדה של התמ"א זהה לזה של חקיקה, שכן היא אושרה על ידי ממשלת ישראל ונערכה על ידי הגורמים המקצועיים במנהל התכנון.

 

על כן, מעמדה של התמ"א לא ניתן לערעור (כמעט), ומסיבה כל התנגדות, כדי שתשפיע, צריכה להיות מקצועית ביותר, מקיפה ועניינית.

 

האם זה נכון שמוסדות תכנון יוצאים מגדרם כדי לאשר פרויקטים מסוג תמ"א?

הגישה הרווחת כיום לפיה הסיכוי שהתנגדות לתמ"א תתקבל נמוכה – אינה נכונה כלל וכלל. אלא מה, בלא מעט מקרים מוגשות התנגדויות שסיכוייהן נמוכות ממילא, ואז נוצר הרושם שסיכויי ההצלחה נמוכים.

 

כאשר הטעמים להתנגדות לתמ"א 38 מבוססים, מעוגנים במציאות, יחד עם חוות דעת מקצועיות מתאימות, טענות מפורטות שנתמכות בפסקי דין ובתקדימים קודים – הסיכויים גדלים ומשתפרים. כפי שנראה בהמשך, לא מעט התנגדויות וערערים שמוגשים מצליחים להשפיע על פרויקטים מתוכננים באמצעות שינוי תכנית החניות, הוספת החניות, הקטנת מספר הדירות, צמצום השטחים שאושרו לבנייה במסגרת הפרויקט, הקטנת קווי בניין וכיו"ב.

 

הרבה בעלי דירות שמעוניינים להתנגד לפרויקט תמ"א 38 שמבוצעת בסמוך לדירתם מספרים כי היזם אמר להם: "אין לך אפשרות להתנגד, ואין להתנגדות שלך סיכוי. בכל הפרויקטים הקודמים שבצעתי היו מתנגדים, והם הפסידו או נדחו".

 

עם כל הכבוד הראוי, לאף מתנגד אין ערובה כי הוועדה המקומית או ועדת הערר תעדיף את גישתו ואת טעמי התנגדותו. וכשם שלמתנגד אין ודאות, כך גם ליזם אין ודאות שבקשתו תתקבל במלואה. ניתן היום להשפיע על פרויקטים, כמות הבקשות שנדחות בעקבות התנגדויות רק הולכת וגדלה וגם רשויות מקומיות עוברות הליך של התפכחות. לרשימת הוועדות המקומיות לחצו כאן

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

התנגדות לתמ"א 38

מן הכלל אל הפרט – ניסיון המשרד: