באפשרותכם להאזין לכתבה קצרה בנושא:

התנגדות לתמ"א 38 - הדרך היעילה והמתאימה ביותר לצמצום הפגיעה בעקבות פרויקט מתוכנן

המדריך המלא והמקצועי להתנגדות לתמ"א 38

תוכן עניינים -  לחצו על השלב הרלוונטי כדי להגיע לאותו חלק במאמר

 

 

  • שלב ראשון: מה זה בכלל תמ"א 38? מהו מעמדה הנורמטיבי?

    • רקע לאישור התמ"א.

    • מטרות התמ"א 38.

    • מהו מעמדה הנורמטיבי של תמ"א 38?

    • מהי עמדת מוסדות התכנון ביחס לתמ"א 38?

    • התנגדות לתמ"א 38.

    • ניסיון המשרד.

    • הגברת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בתיקון 3/א.

    • ההבדל והקשר שבין דייר סרבן והתנגדות לתמ"א.

 

המאמר שלפניך מורכב מ- 5 שלבים, כאשר החלק החמישי והאחרון עוסק בטענות ההתנגדות לתמ"א 38. אולם, ניסיוננו מלמד אותנו שכדי להצליח בהתנגדות צריך להבין היטב את הרקע, את הסיבות שמאחורי הסיבות להתנגדות, את התמריצים וכיו"ב. מומלץ להשקיע זמן בקריאת כל המאמר ולא לדלג לסוף!

  • שלב שני: מהן הוראות התמ"א 38 והשפעתן על ההתנגדות?

    • מבוא להוראות התמ"א 38.

    • טעם ראשון להתנגדות: אי עמידה בתנאי סף.

    • רקע ומבוא לתמריצים לבעלי דירות ויזמים.

    • מהם התמריצים לתמ"א 38.

    • סיווג זכויות הבנייה הניתנות מכח התמ"א – מוקנות או מותנות.

    • עריכת תכנית מתאר כוללנית מכח סעיף 23 להוראות תמ"א 38.

    • החשיבות של הגשת התנגדות אם ישנה תכנית מאושרת מכח סעיף 23. 

 

  • שלב שלישי: הליך רישוי – בקשה להיתר בנייה  (מימוש הזכויות).

    • הליכי הרישוי להוצאת היתר בנייה לביצוע פרויקט מכח תמ"א 38.

    • הזכות להתנגד לתמ"א 38 כזכות יסוד בעלת מעמד חוקתי.

    • בתוך כמה זמן ניתן להגיש התנגדות.

    • מה ניתן לעשןתת אם לא פורסמה הקלה?

    • מקרים גבוליים.

    • ביטול תכנית שלא פורסמה.

    • התחלת עבודות לפני שהתקבל היתר בנייה.

    • הכשרת חריגות בנייה.

    • סמכותם של מוסדות התכנון.

    • בית המשפט המחוזי כערכאת ערעור בשבתו בית המשפט לעניינים מנהליים.

 

  • שלב רביעי: מהי הקלה, והאם אפשר להוסיף הקלות נוספות?

    • האם ניתן לנצל זכויות נוספות מעבר לאלו שניתנות מכח התמ"א?

    • איזה סוגי הקלות ישנם?

    • מהי הקלה?

    • הצורך התכנוני במוסד ההקלה.

    • התנאים לאישור הקלה.

    • שיקול הדעת של הוועדה המקומית בבואה לאשר הקלה מכח תמ"א 38.

    • התנאים והמבחנים לאישור הקלה.

    • תכנית פרטנית מכח סעיף 23 להוראות התמ"א 38.

    • הביקורת בפסיקה על מוסד ההקלות.

    • vקלה בתוך הקלה?!

cshev

 

  • שלב חמישי: התנגדות לתמ"א 38.

    • מבוא להתנגדות לתמ"א 38.

    • המקור הנורמטיבי להגשת התנגדות.

    • האם מי שרכש דירה בפרויקט רשאי להגיש התנגדות?

    • סיבות וטעמים ההתנגדות בתוך הוראות התמ"א 38.

    • רשימה פתוחה של טעמים להתנגדות.

    • עומס והכבדה על התשתיות בסביבת הפרויקט, ובייחוד על החניות:​

    • תכנון כולל: מסמכי מדיניות, הנחיות מרחביות נספחי בינוי ותכניות:

    • בניית ממ"ד (או ממד"ים) ומתקני חניה על קו "0" או על קו מגרש:

    • איזון בין התועלת הכלכלית לנהנים מהפרויקט לבין הפגיעה במתנגדים.

    • ניצול יתר של זכויות בנייה.

    • חוסר בהירות בניסוח הבקשה להיתר הבנייה.

    • הצעה חלופית פחות פוגענית.

    • ניצול יתר של זכויות בנייה, הכשרת חריגות בנייה והרחבת קומת הקרקע:

    • טעמים ארכיטקטוניים – סביבתיים (שינוי הסביבה) ופגיעה בפרטיות:

    • בפגיעה הפרטיות

    • אי עמידה בתנאים פרוצדוראליים, תקן ובתנאי סף לביצוע פרויקט תמ"א.

    • העדר סמכות עניינית.

 

 

מבוא - התנגדות לתמ"א 38:

מה עומד מאחורי המשפט הנפוץ ששגור היטב בפיהם של יזמים רבים כאשר הם מדברים עם מתנגד פוטנציאל לתמ"א 38

 

"מגיע לי עשר דירות מכח התמ"א 38, ואני מבקש רק 9 (או 8), ככה שאני אפילו לא מנצל את כל הזכויות שאני יכול לנצל. בכל מקרה הוועדה המקומית (העירייה) מאשרת כמעט כל התנגדות לתמ"א, אז הסיכוי שלכם נמוך וחבל על הכסף".

 

ברוב המקרים, המשפט שמצוין לעיל אינו נכון ורחוק מלשקף את המציאות או מלעלות בקנה אחד עם הוראות התמ"א. התייחסות נכונה ומפוקחת לאותו משפט חבוט צריכה להעלות מספר שאלות לכל מתנגד אופציונאלי שייתנו להן תשובות במאמר זה, ולהלן השאלות:

  1. מהי תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים), ומהן הוראות התכנית?

  2. האם הוראות התמ"א באמת מאפשרות להוסיף 10 יחידות דיור ו- 2.5 קומות?

  3. מהם התמריצים שניתנים לבעלי הדירות וליזמים לצורך ביצוע פרויקטים?

  4. מה ניתן לבנות באמת מכח התמ"א ובאילו תנאים?

  5. האם היזם יכול לבנות על כל המגרש כמו שהוא טוען?

  6. מהו האיזון הראוי בין הפרויקט לבין המגרשים הסביבה?

  7. מהן הזכויות הניתנות מכח התמ"א – אילו סוגי זכויות קיימים והאם כולן ניתנות למימוש?

  8. האם הוועדה המקומית  נוהגת לאשר את כל הבקשות ולדחות כל התנגדות (רמז – לא!)?

  9. האם היזם באמת מבקש פחות ממה שהוא יכול לקבל?

  10. מהם הטעמים (השכיחים) להתנגדות?

 

כפי שנראה בהמשך המאמר, אין סיבה להקטין את סיכויי ההצלחה של ההתנגדות (שבדרך כלל אינם גבוהים) באמצעות שימוש באותן טענות כלליות, חדגוניות ולא מבוססות שנראות לא פעם כקלישאה חבוטה שלא מחדשת דבר. לעומת זאת, העלאת טענות מבוססות, תמיכתן בפסיקה ובהוראות חוק רלוונטיים והסתייעות באנשי מקצוע תשפר את סיכוייכם לאין ערוך!

 

 

  • שלב ראשון: מה זה בכלל תמ"א 38? מהו מעמדה הנורמטיבי?

    • רקע לאישור התמ"א.

    • מטרות התמ"א 38.

    • מהו מעמדה הנורמטיבי של תמ"א 38?

    • מהי עמדת מוסדות התכנון ביחס לתמ"א 38?

    • התנגדות לתמ"א 38.

    • ניסיון המשרד.

    • הגברת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בתיקון 3/א.

    • ההבדל והקשר שבין דייר סרבן והתנגדות לתמ"א.

 

שלב ראשון: מה זה בכלל תמ"א 38? מהו מעמדה הנורמטיבי?

תמ"א 38 זה לא שם נרדף לתוספת בנייה של 2.5 בתוספת ממ"ד ומרפסת לכל יחידת דיור. זה הרבה מעבר, ולפני שמתנגדים חשוב לדעת מה זה בכלל תמ"א 38!

 

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרותיה הן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים אשר נחיצותם במציאות הביטחונית של מדינתנו מובנית מאליה. תכנית המתאר לחיזוק מבנים חולשת על כל שטחה של מדינת ישראל, וניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה לצורך ביצוע פרויקטים שישיגו את מטרותיה.

 

הרקע לאישור התמ"א:

בשנת 2011, הוציא מבקר המדינה דאז, דו"ח לפיו עשרות ואף מאות אלפי מבנים במדינת ישראל נמצאים בסכנת קריסה באם תחול רעידת אדמה חזקה בישראל שהסיכויים להתקיימותה גבוהים מאוד. לפי הדו"ח הוצגה תמונה קודרת לפיה העורף לא מוכן למצב חירום שבאם לא יינקטו צעדים מידיים התגשמותה של נבואת הזעם היא רק עניין של זמן.

מטרות התמ"א 38:

הפתרון לבעיה שמבקר המדינה הציג נחשף בשנת 2005 עם אישורה של תמ"א לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שמספרה 38. לפי דברי ההסבר לתמ"א 38, על פי המתווה, חיזוק המבנים הקיימים שלא עומדים בתקן 431 לא יעשה על חשבון קופת המדינה, אלא על ידי הסקטור הפרטי באמצעות מערכת של תמריצים ליזמים ולבעלי הדירות שיאפשרו את הוצאתם של פרויקטים מסוג תמ"א 38 מהכוח אל הפועל.

 

כתכנית מתאר ארצית, תמ"א 38 נמצאת בראש ההיררכיה התכנונית (תכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית ורק אז תכנית מתאר מקומית). מעמדה של התמ"א זהה לזה של חקיקה, שכן היא אושרה על ידי ממשלת ישראל ונערכה על ידי הגורמים המקצועיים במנהל התכנון.

 

על כן, מעמדה של התמ"א לא ניתן לערעור (כמעט), ומסיבה כל התנגדות, כדי שתשפיע, צריכה להיות מקצועית ביותר, מקיפה ועניינית.

 

האם זה נכון שמוסדות תכנון יוצאים מגדרם כדי לאשר פרויקטים מסוג תמ"א?

הגישה הרווחת כיום לפיה הסיכוי שהתנגדות לתמ"א תתקבל נמוכה – אינה נכונה כלל וכלל. אלא מה, בלא מעט מקרים מוגשות התנגדויות שסיכוייהן נמוכות ממילא, ואז נוצר הרושם שסיכויי ההצלחה נמוכים.

 

כאשר הטעמים להתנגדות לתמ"א 38 מבוססים, מעוגנים במציאות, יחד עם חוות דעת מקצועיות מתאימות, טענות מפורטות שנתמכות בפסקי דין ובתקדימים קודים – הסיכויים גדלים ומשתפרים. כפי שנראה בהמשך, לא מעט התנגדויות וערערים שמוגשים מצליחים להשפיע על פרויקטים מתוכננים באמצעות שינוי תכנית החניות, הוספת החניות, הקטנת מספר הדירות, צמצום השטחים שאושרו לבנייה במסגרת הפרויקט, הקטנת קווי בניין וכיו"ב.

 

הרבה בעלי דירות שמעוניינים להתנגד לפרויקט תמ"א 38 שמבוצעת בסמוך לדירתם מספרים כי היזם אמר להם: "אין לך אפשרות להתנגד, ואין להתנגדות שלך סיכוי. בכל הפרויקטים הקודמים שבצעתי היו מתנגדים, והם הפסידו או נדחו".

 

עם כל הכבוד הראוי, לאף מתנגד אין ערובה כי הוועדה המקומית או ועדת הערר תעדיף את גישתו ואת טעמי התנגדותו. וכשם שלמתנגד אין ודאות, כך גם ליזם אין ודאות שבקשתו תתקבל במלואה. ניתן היום להשפיע על פרויקטים, כמות הבקשות שנדחות בעקבות התנגדויות רק הולכת וגדלה וגם רשויות מקומיות עוברות הליך של התפכחות. לרשימת הוועדות המקומיות לחצו כאן

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

התנגדות לתמ"א 38

מן הכלל אל הפרט – ניסיון המשרד:

את השינוי שחל בגישה של מוסדות התכנון במהלך השנים מצאתי בעת חיפוש פסיקה שתומכת בטעמי ההתנגדות שנוסחה ונערכה על ידי לאחרונה בערר גש/1073/0979 הלנה פולנה נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה גבעת שמואל.

 

באותו המקרה, מדובר על שני פסקי דין שמבטאים את השינוי במדיניות התכנונית בעקבות תיקון 3 לתמ"א 38, אשר במסגרתו בוטלה הדרישה לצמצום הזכויות המתבקשות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 רק מטעמים מיוחדים שירשמו.

ואכן, ההבדל בין פסק הדין שניתן בהליך ערר (חי') 92/11 גיא נחום ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה (פורסם בנבו, 07/07/2011) (לפני תיקון 3 לתמ"א) (להלן: "ערר נחום"), לבין הליך עע"מ 1752/18 ראובן רוסו ואחרים נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום (פורסם נבו, 10/4/19) (להלן: "ערר רוסו") שניתן לאחר מכן – הוא בהורדת רף הנימוק והגדלת שיקול הדעת של הוועדה המקומית (וכנגזרת מכך גם למתנגד עצמו) בכל הקשור להתערבות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית. להלן ציטוטים רלוונטיים:

"בסעיף 22 לתמ"א נקבע, כי על אף האמור בתכנית, הוועדה המקומית רשאית לסרב לתת היתר בנייה הכרוך בתוספת זכויות בניה, אם מצאה, מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, או בשל בעיות של כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה. הסעיף מחייב פירוט בכתב של הטעמים המיוחדים לסירוב.:

 

לעומת ערר רוסו, כך:

 

"... באיזון ביניהם ובין האינטרס הציבורי והתכנוני בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ידם על העליונה. הרחבת שיקול הדעת של הוועדה המקומית בתיקון 3/א באה לידי ביטוי בכך שעל מנת לסרב לבקשה להיתר אין עוד צורך להצביע על "חריגה בעוצמה ניכרת" הגורמת "לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר"... . עתה בבואה לבחון חלופות אחרות על הוועדה לבדוק האם עלה בידי המתנגדים להראות כי קיימת חלופה אשר מיטיבה את האיזון שבין האינטרסים השונים הצריכים לעניין, אך עודנה מאפשרת להוציא את הפרויקט אל הפועל. במידה והתשובה לכך חיובית, עליה לדחות את הבקשה לקבלת היתר"

 

מפאת חשיבות הדברים, נביא גם את דברי ההסבר לתיקון 3/א לתמ"א 38 אשר עוסקים בשיקול הדעת של הוועדה המקומית, כך:

חיזוק שיקול הדעת של הועדות המקומיות בבקשות להיתרים מכוח התמ"א

נושא מרכזי נוסף שנכלל במסגרת שינוי 3/א, הינו חיזוק והרחבת שיקול הדעת של הועדות המקומיות בבקשות להיתרים מכוח התמ"א. יובהר כי השינויים כפי שנקבעו בסעיפים 22-24 מתייחסים הן למסלול חיזוק והן למסלול הריסה.

במסגרת השינוי, תוקן סעיף 22 לתמ"א, והושמטה הדרישה לטעמים מיוחדים כתנאי לכל סירוב של הועדה המקומית לאשר את תוספות הבניה מכוח התמ"א. כמו כן, הושמטה מסעיף זה התיבה "במגרש", על מנת להבהיר שהועדה המקומית רשאית לסרב לבקשה להיתר גם בשל חוסר בתשתיות באזור.

על הועדה המקומית לדון בבקשות להיתרים, לאחר פרסום הבקשה ושמיעת התנגדויות הציבור (בהתאם לקבוע בסעיף 27), ולהחליט בבקשה לפי שיקול דעתה הרחב.

עם זאת, על הועדות המקומיות לשקול בכובד ראש, כל בקשה להיתר מכוח התמ"א, ולאזן באופן נכון בין האינטרס הלאומי והחיוני של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לבין שיקולים חשובים אחרים. עוד יובהר, כי על הועדה המקומית לנמק בכתב, את שיקוליה לסרב לבקשה להיתר מכוח התמ"א, ועל ההחלטה ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית.

 

 

מה בין דייר סרבן ומתנגד לתמ"א 38:

המונח דייר סרבן מתייחס לבעל זכויות בבניין או מתחם של מבנים אשר מתנגד לביצועו של פרויקט תמ"א 38, מסרב לחתום על ההסכם לביצוע הפרויקט ונספחיו ומונע את הוצאת היתר הבנייה. המענה המשפטי לדייר סרבן ניתן באמצעות פנייה למפקחת על הבתים המשותפים. עם זאת, התנגדות למוסד התכנון רשאי להגיש כל בעל עניין שרואה עצמו נפגע מתכנית שהופקדה לפרסום או מבקשה להיתר בנייה.

קביעת פגישת ייעוץ:

  • שלב שני: מהן הוראות התמ"א 38 והשפעתן על ההתנגדות?

    • מבוא להוראות התמ"א 38.

    • טעם ראשון להתנגדות: אי עמידה בתנאי סף.

    • רקע ומבוא לתמריצים לבעלי דירות ויזמים.

    • מהם התמריצים לתמ"א 38.

    • סיווג זכויות הבנייה הניתנות מכח התמ"א – מוקנות או מותנות.

    • עריכת תכנית מתאר כוללנית מכח סעיף 23 להוראות תמ"א 38.

    • החשיבות של הגשת התנגדות אם ישנה תכנית מאושרת מכח סעיף 23. 

שלב שני: מהן הוראות התמ"א 38, וכיצד הן משפיעות על סיכויי ההתנגדות?

הוראות התמ"א 38 נועדו להסדיר את הדרכים ולקבוע את הכללים כללים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה באמצעות פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) וכו'. היות שדנו בהבדלים בין סוגי הפרויקטים במאמר אחר נסתפק בשלב זה בהפניה בלבד.

 

הוראות התמ"א 38 נפרשת על פני 15 עמודים (לא כולל נספחים), והיא מכילה מעל 30 סעיפים, תתי סעיפים ומידע רב. חלק מהנספחים מקיימים קשר ביניהם, ועל כן זה יהיה לא נכון לבדוק את טעמי ההתנגדות וסיכוייהם באמצעות קריאה רציפה של כל הסעיפים.

סיבות להתנגדות: אי עמידה בתנאי הסף לביצוע הפרויקט:

כמו בכל הליך בירוקרטי, גם ביצוע פרויקט לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה מחייב עמידה בתנאי סף. התנאים לכך נקבעו בסעיפים 7, 8, 9, 12 ו- 14 להוראות התמ"א.

 

סעיף 7, נקרא גם סעיף ההגדרות, והוא נותן משמעות ופירוש לכל המושגים שקיימים בתכנית.

סעיף 8, תנאי סף ראשון: לא יחוזק מבנה מפני רעידות אדמה אם מהנדס לא יקבע כי הוא טעון חיזוק. לפי סעיף 7, מהנדס הוא כי מי שהחוק הסמיך כך והתיר לו לקבוע כי מבנה טעון חיזוק.

סעיף 9, תנאי סף נוסף והוראה פרוצדוראלית: כל בקשה לביצוע פרויקט מסוג תמ"א  38 חייבת לעמוד במספר דרישות, ובצירוף המסמכים שנקבעו בתקנות.

סעיף 12, שטח מינימאלי של מבנה: תנאי לביצוע פרויקט תמ"א 38 מחייב כי המבנה יהיה 2 קומות או גדולים מ- 400 מ"ר.

סעיף14, הריסת מבנים: פרויקט מסוג תמ"א 38/2 – הריסה ובניה יחול רק על בניינים שנבנו לפני 01/01/1980.

 

הוכחה כי בקשה לביצוע פרויקט תמ"א 38 אינה עומדת בתנאי הסף תסכל ברוב המקרים את ביצוע הפרויקט, אלא אם יתקיימו מספר חריגים שבדרך כלל לא מרפאים כשלים.

 

מסיבה זו, יש להחיל את הבדיקות בשלב הזה. עם זאת, רק במקרים חריגים תוגש בקשה להיתר בנייה מבלי שהתקיימו כל תנאי הסף.

מי שיקרא את כל המדריך, יבין וידע כי תנאי הסף הם בסך הכל נדבך ראשוני שאין בלתו, אך ביצוע פרויקט (מבחינת הליך רישוי בלבד, דהיינו הוצאת היתר בנייה) – כרוך בפעולות נוספות.

 

התמריצים לבעלי הדירות וליזמים:

בתחילת המאמר צוין כי, תמ"א 38 נועדה להסיר את האחריות מעל המדינה לחיזוק עשרות אלפי המבחנים שטעונים חיזוק מפני רעידות אדמה, וכן למנוע את מימון עבודות החיזוק מהקופה הציבורית. לצורך כך, המדינה יצרה סל של הטבות ותמריצים לבעלי דירות שידחפו אותם לבצע פרויקטים. על פי המשוואה החדשה תמורת הסרת אחריות מהמדינה תקבלו הטבות.

 

לא פעם, כאשר אני משוחח עם לקוחות שמתנגדים לביצוע פרויקטים, הם מביעים כעס, תסכול וחוסר הבנה לפער שבין הגישה של מוסד התכנון. אותו לקוח, שמתנגד לתמ"א, לא מבין מדוע מוסד התכנון מתעלם מהתועלת הכלכלית שצומחת לבעלי הדירות ואשר היא נמצאת בראש מעיינם, ובמקום זאת הוא שם דגש רק בצורך לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

 

המשוואה הנ"ל מסבירה זאת היטב, והיא זו שממלאה את הפער הקיים בין מוסדות התכנון לבין בעלי הדירות והיזמים. רק כך ניתן להבין מדוע שני הצדדים מדברים בשפות שונות – על ערכים שונים – מתמקדים במניעים שמתנגשים זה בזה – ובכל זאת, מצליחים לתקשר. שכן, מלכתחילה המטרה הייתה להסיר אחריות מעל המדינה בתמורה לתמריצים.

 

תמריצים = זכויות, והשאלה היא: מהן הזכויות הניתנות מכח תמ"א 38?

סעיף 11.1.4 להוראות התמ"א 38 מאפשר להרחיב כל דירה בבניין עד- 25 מ"ר מכח התכנית, כאשר הרחבה זו חייבת לכלול ממ"ד ובדרך כלל גם מרפסת. בין היזמים לבין בעלי הדירות ישנה זהות אינטרסים בכל הקשור להגדלת שטח הדירות ככול הניתן, שכן גם דירות היזם מושפעות מכך.

 

עם זאת, בניגוד לגישה הרווחת – הרחבת הדירות הקיימות ב- 25 מ"ר לכל יחידת דיור – אינה מובטחת, וזאת מאחר שהזכויות מכח התמ"א 38 הן זכויות מותנות (בניגוד לזכויות מוקנות). לכן, גם כאשר מדברים על החשיבות של ביצוע פרויקט, ניצול זכויות הבנייה במסגרתו והרחבת תכסית הבניין (השטח שהבניין מכסה על הקרקע) – נתונים לשיקול הדעת הרחב של הוועדה המקומית.

 

התייחסות זו ביחס לסיווגן של הזכויות ומעמדן של הזכויות מכח תמ"א 38, הובעה היטב בערר נחום, כמפורט להלן:

 

מאידך, התמ"א מותירה את היקף הזכויות המוקנות, לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. סעיף 21 לתמ"א קובע כי הוועדה המקומית יכולה להתיר את תוספות הבנייה, לאחר ששקלה אילו תוספות בנייה מתאימים למבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, ולאחר שהונחה דעתה לגבי פתרונות החניה, תכנית לעיצוב המבנה ושיפוצו, ויכולת העמידה של התשתיות הקיימות בתוספת הבניה המוצעת. בסעיף 22 לתמ"א נקבע כי על אף האמור בתכנית, הוועדה המקומית רשאית לסרב לתת היתר בנייה הכרוך בתוספת זכויות בניה, אם מצאה, מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, או בשל בעיות של כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה. הסעיף מחייב פירוט בכתב של הטעמים המיוחדים לסירוב

 

כאמור לעיל, ערר נחום ניתן מספר שנים לפני תיקון 3א לתמ"א 38, כך שכיום אין עוד צורך בטעמים מיוחדים.

עוד נקבע באותו הסעיף, כי לצורך הרחבת הדירות הקיימות ניתן לחרוג מקווי הבניין הקיימים, ובלבד שהמרחק בין המצב החדש לבין גבול המגרש לא יקטן מ- 2 מטרים בחזית, 3 מטרים בעורף ו