המדריך להתנגדות לתמ"א 38

המדריך המלא והמקצועי להתנגדות לתמ"א 38

תוכן עניינים -  לחצו על השלב הרלוונטי כדי להגיע לאותו חלק במאמר

 

 

  • שלב ראשון: מה זה בכלל תמ"א 38? מהו מעמדה הנורמטיבי?

    • רקע לאישור התמ"א.

    • מטרות התמ"א 38.

    • מהו מעמדה הנורמטיבי של תמ"א 38?

    • מהי עמדת מוסדות התכנון ביחס לתמ"א 38?

    • התנגדות לתמ"א 38.

    • ניסיון המשרד.

    • הגברת שיקול הדעת של הוועדות המקומיות בתיקון 3/א.

    • ההבדל והקשר שבין דייר סרבן והתנגדות לתמ"א.

 

  • שלב שני: מהן הוראות התמ"א 38 והשפעתן על ההתנגדות?

    • מבוא להוראות התמ"א 38.

    • טעם ראשון להתנגדות: אי עמידה בתנאי סף.

    • רקע ומבוא לתמריצים לבעלי דירות ויזמים.

    • מהם התמריצים לתמ"א 38.

    • סיווג זכויות הבנייה הניתנות מכח התמ"א – מוקנות או מותנות.

    • עריכת תכנית מתאר כוללנית מכח סעיף 23 להוראות תמ"א 38.

    • החשיבות של הגשת התנגדות אם ישנה תכנית מאושרת מכח סעיף 23. 

 

  • שלב שלישי: הליך רישוי – בקשה להיתר בנייה  (מימוש הזכויות).

    • הליכי הרישוי להוצאת היתר בנייה לביצוע פרויקט מכח תמ"א 38.

    • הזכות להתנגד לתמ"א 38 כזכות יסוד בעלת מעמד חוקתי.

    • בתוך כמה זמן ניתן להגיש התנגדות.

    • מה ניתן לעשןתת אם לא פורסמה הקלה?

    • מקרים גבוליים.

    • ביטול תכנית שלא פורסמה.

    • התחלת עבודות לפני שהתקבל היתר בנייה.

    • הכשרת חריגות בנייה.

    • סמכותם של מוסדות התכנון.

    • בית המשפט המחוזי כערכאת ערעור בשבתו בית המשפט לעניינים מנהליים.

cshev

 

  • שלב חמישי: התנגדות לתמ"א 38.

    • מבוא להתנגדות לתמ"א 38.

    • המקור הנורמטיבי להגשת התנגדות.

    • האם מי שרכש דירה בפרויקט רשאי להגיש התנגדות?

    • סיבות וטעמים ההתנגדות בתוך הוראות התמ"א 38.

    • רשימה פתוחה של טעמים להתנגדות.

    • עומס והכבדה על התשתיות בסביבת הפרויקט, ובייחוד על החניות:​

    • תכנון כולל: מסמכי מדיניות, הנחיות מרחביות נספחי בינוי ותכניות:

    • בניית ממ"ד (או ממד"ים) ומתקני חניה על קו "0" או על קו מגרש:

    • איזון בין התועלת הכלכלית לנהנים מהפרויקט לבין הפגיעה במתנגדים.

    • ניצול יתר של זכויות בנייה.

    • חוסר בהירות בניסוח הבקשה להיתר הבנייה.

    • הצעה חלופית פחות פוגענית.

    • ניצול יתר של זכויות בנייה, הכשרת חריגות בנייה והרחבת קומת הקרקע:

    • טעמים ארכיטקטוניים – סביבתיים (שינוי הסביבה) ופגיעה בפרטיות:

    • בפגיעה הפרטיות

    • אי עמידה בתנאים פרוצדוראליים, תקן ובתנאי סף לביצוע פרויקט תמ"א.

    • העדר סמכות עניינית.

 

  • שלב רביעי: מהי הקלה, והאם אפשר להוסיף הקלות נוספות?

    • האם ניתן לנצל זכויות נוספות מעבר לאלו שניתנות מכח התמ"א?

    • איזה סוגי הקלות ישנם?

    • מהי הקלה?

    • הצורך התכנוני במוסד ההקלה.

    • התנאים לאישור הקלה.

    • שיקול הדעת של הוועדה המקומית בבואה לאשר הקלה מכח תמ"א 38.

    • התנאים והמבחנים לאישור הקלה.

    • תכנית פרטנית מכח סעיף 23 להוראות התמ"א 38.

    • הביקורת בפסיקה על מוסד ההקלות.

    • vקלה בתוך הקלה?!

 

 

מבוא - התנגדות לתמ"א 38:

מה עומד מאחורי המשפט הנפוץ ששגור היטב בפיהם של יזמים רבים כאשר הם מדברים עם מתנגד פוטנציאל לתמ"א 38

 

"מגיע לי עשר דירות מכח התמ"א 38, ואני מבקש רק 9 (או 8), ככה שאני אפילו לא מנצל את כל הזכויות שאני יכול לנצל. בכל מקרה הוועדה המקומית (העירייה) מאשרת כמעט כל התנגדות לתמ"א, אז הסיכוי שלכם נמוך וחבל על הכסף".

 

ברוב המקרים, המשפט שמצוין לעיל אינו נכון ורחוק מלשקף את המציאות או מלעלות בקנה אחד עם הוראות התמ"א. התייחסות נכונה ומפוקחת לאותו משפט חבוט צריכה להעלות מספר שאלות לכל מתנגד אופציונאלי שייתנו להן תשובות במאמר זה, ולהלן השאלות:

  1. מהי תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים), ומהן הוראות התכנית?

  2. האם הוראות התמ"א באמת מאפשרות להוסיף 10 יחידות דיור ו- 2.5 קומות?

  3. מהם התמריצים שניתנים לבעלי הדירות וליזמים לצורך ביצוע פרויקטים?

  4. מה ניתן לבנות באמת מכח התמ"א ובאילו תנאים?

  5. האם היזם יכול לבנות על כל המגרש כמו שהוא טוען?

  6. מהו האיזון הראוי בין הפרויקט לבין המגרשים הסביבה?

  7. מהן הזכויות הניתנות מכח התמ"א – אילו סוגי זכויות קיימים והאם כולן ניתנות למימוש?

  8. האם הוועדה המקומית  נוהגת לאשר את כל הבקשות ולדחות כל התנגדות (רמז – לא!)?

  9. האם היזם באמת מבקש פחות ממה שהוא יכול לקבל?

  10. מהם הטעמים (השכיחים) להתנגדות?

 

כפי שנראה בהמשך המאמר, אין סיבה להקטין את סיכויי ההצלחה של ההתנגדות (שבדרך כלל אינם גבוהים) באמצעות שימוש באותן טענות כלליות, חדגוניות ולא מבוססות שנראות לא פעם כקלישאה חבוטה שלא מחדשת דבר. לעומת זאת, העלאת טענות מבוססות, תמיכתן בפסיקה ובהוראות חוק רלוונטיים והסתייעות באנשי מקצוע תשפר את סיכוייכם לאין ערוך!

קביעת פגישת ייעוץ: