אילו בטחונות וערבויות יש לספק לבעלי דירות
מבוא:
בעלי דירות שהקלו בחשיבותן של הבטוחות בשלב המשא ומתן (ולא תוקנו זאת עד למועד החתימה על הסכם התמ"א), גילו בזמן אמת שהערבויות שעליהן הם הסתמכו התבררו כמשענת קנה רצוץ.
הערבויות והביטחונות שמסופקות לבעלי הדירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית נועדו לספק (בשעת הצורך) הגנה מפני הפרות של ההסכם על ידי הקבלן ואירועים בלתי צפויים. משכך, קשה שלא להפריז בחשיבותן של הבטוחות והערבויות שמימושן נעשה (במרבית המקרים) בעקבות קריסה של הקבלן, הפרה יסודית התרחשות של אירוע קיצוני ויוצא דופן וכו'.
בעלי דירות, שמעוניינים לנקוט במשנה זהירות כבר בשלב המשא ומתן ביחס לערבויות ולהקים רשת ביטחון רחבה ויציבה – צריכים להתמקד בגובהן, היקפן, סיווגן ותנאי מימושן של הערבויות כבר בשלב המש ומתן, וכן לבחון את הנושאים הבאים:
1. כנגד אילו הפרות ואירועים בלתי צפויים הערבויות והביטחונות נותנות מענה?
2. האם הערבויות והבטוחות נותנות מענה לאירועי קיצון כמו קריסה של היזם?
3. מהן תוקפן של הערבויות והאם נקבע מנגנון אוטומטי להערכתן או תנאים לביטולן?
4. סוג הערבות: בנקאית, אוטונומית, אישית של היזם וכו'.
5. מהם התנאים לחילוט הערבות?
נעמוד כבר בתחילת הדברים על ייחודה של הערבויות הבנקאית האוטונומית שנובע בשל היותה התחייבות עצמאית שניתן לממשה בהתקיים תנאים מסוימים, כך שהוכחת אותם תנאים תאפשר ניתן יהיה לחלט את הערבות ולפרוע את התשלום לפרוע את סכום הערבות. זאת כפי שצוין בהליך רע"א 9123-05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (נבו, 15.10.07), כך:
"המאפיין המרכזי של ערבות בנקאית אוטונומית הוא מאפיין העצמאות. הערבות מהווה חיוב עצמאי, נפרד ומנותק מעסקת היסוד שבין החייב - יוזם הערבות לבין הנושה - המוטב, ולפיו, בהתקיים תנאים מסוימים המפורטים בכתב הערבות, ישלם הבנק למוטב את סכום הערבות. לשון אחרת: ערבות זו מבטיחה את זכותו של המוטב לתשלום מהבנק במידה ויתקיימו תנאי הערבות, אפילו עומדות לצד האחר לעסקת היסוד טענות כלפיו במסגרת היחסים החוזיים שביניהם, ואפילו מעידות נסיבות המקרה כי לא ארעה כל הפרה של תנאי עסקת היסוד או כי חיובי הצדדים במסגרת עסקת היסוד קוימו במלואם. הרציונאל העומד בבסיס מאפיין זה הוא הגברת היציבות והוודאות בחיי המסחר באמצעות יצירת מנגנון יעיל וזול להבטחת התשלום למוטב, ומכאן מתחייבת התערבות מועטה ככל הניתן בערבות זו."
תמ"א 38, התחדשות עירונית, פינוי בינוי
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
