מי צריך לשלם על סיוד גג בבניין משותף?

מאחר שניתן בפורום מענה כללי - אי אפשר לציין האם הגג נכלל במסגרת הרכוש המשותף או שמדובר בהצמדה.

שלום רב,

עולה משאלתך כי ישנו כשל באיטום של גג הבניין אשר גורם לחימום יתר של הדירה בעונת הקיץ. בכל הקשור לטיפול בכשל האיטום - יש לפנות למומחה אשר יאבחן את הבעיה, ימליץ על חומרי הבידוד המתאימים (כאלו שיתאימו גם לחורף) ויתמחר את עלות הביצוע.

במענה לשאלתך יכלול התייחסות לנושאים הבאים:

1. באילו מקרים דירות של הקומה האחרונה יתקנו את הליקויים שהתגלו בגג ומתי כל בעלי הדירות יישאו בעלויות הדרושות לתיקון?

2. כיצד יש לפעול נכון מול בעלי הדירות בכל הקשור לתיקון ליקויים בבניין משותף?

3. מהן ההשלכות האפשרויות לתיקון ליקויים בבניין המשותף ללא הסכמתם ושיתופם של בעלי הדירות?

יובהר כבר בתחילת הדברים כי המענה בפורום המשפטי לבתים משותפים נותן ייעוץ כללי בהתאם לתוכן השאלה ובהתאם לנוהגים השכיחים בתחום. בכל מקרה, מדובר בייעוץ משפטי כללי, שאינו מחליף ייעוץ פרטני - היוועצות בעו"ד והוא אינו מחייב משפטית. כל העושה שימוש במידע שניתן בפורום המשפטי עושה זאת על אחריותו בלבד.

כמו כן, מומלץ לבצע סקר שוק, לקחת מספר הצעות מומחים ולבחון את כל החלופות הקיימות.

כיצד קובעים מי אחראי לתיקון ליקויים בבית המשותף?

לפי סעיף 55 לחוק המקרקעין מחלק את השטחים בבית המשותף לדירות (לרבות הצמדות) ורכוש משותף. בהמשך, סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב את כלל בעלי הדירות בבניין לשאת בתיקון הליקויים.

• 58.  (א)  בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

לפיכך, ובמענה לשאלתך, אם הגג מוצמד לדירתך - אזי שעלות התיקון צריכה לחול עליך, ובאם הוא נכנס תחת ההגדרה של רכוש משותף - כלל בעלי הדירות מחויבים לשאת בעלויות, אלא אם נקבע בתקנון הבית המשותף אחרת.

יש להוסיף ולציין כי האמור לעיל חל על בתים משותפים ועל בניינים שלא נרשמו כבית משותף - אך יש בהם יותר משתי דירות. יחד עם זאת, חשוב להתייעץ על עו"ד שעוסק בתחום המקרקעין והבתים המשותפים היטב כדי לבחון את תחולת הוראות החוק על הבניין הספציפי (שכן, ישנם בניינים שלא נרשמו כבתים משותפים, אך נרשם לגביהם הסכם שיתוף).

אחריותם של בעלי הדירות לשאת בתיקון הליקויים תשתנה באם בעלי הדירות בקומה האחרונה "השתלטו" על הגג או ביצעו עבודות שפגו בתקינות מערכות הבניין (כולל מערכות בידוד).

כיצד יש לפעול נכון מול בעלי הדירות?

אם התברר לאחר בדיקות שנערכו כי המקור לליקויים הוא הרכוש המשותף - יש לפנות לוועד הבניין (הנציגות) ולדרוש את תיקון הליקויים. במקרה של חוסר שיתוף פעולה או התנגדות מצד - משרדי ממליץ בדרך כלל לבקש מהוועד לכנס אספת בעלי דירות שלא מן המניין על מנת לאפשר שיח ישיר מול כלל בעלי הדירות לפתרון המחלוקת.

מהן ההשלכות לתיקון ליקויים ברכוש המשותף ללא שיתופם והסכמתם של בעלי הדירות:

בשורה ארוכה של פסקי דין בתי המשפט קבעו הלכות שצמצמו את האפשרות שבעל דירה שתיקן ליקויים ברכוש המשותף שלא לצורך על חשבונו יקבל החזר כספי. מדובר "בהלכות ממעטות" אשר לפיהן בעל הדירה המתקן נחשב כמי "שמוציא מחברו" ועל כן עליו להוכיח שהוא עומד בכל התנאים (החריגים) שנקבעו בפסיקה לחיוב ועד הבית בהחזר כספי.

לפיכך, וזוהי גם העמדה הרווחת לפי התרשמותי בבתי המשפט - מוטב כי בעל דירה יפעל בדרכים המשפטיות העומדות לרשותו במקרה של מחלוקת ושלא יתקן את הליקויים על חשבונו.

אולי יעניין אותך בנוסף:

1. של מי הזכויות בגג - זכויות בנייה על גג בבית משותף.

2. הזכות לקורת גג יבשה – מספר גורמים שמשפיעים על תיקון ליקויים ונזילות.

3. תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף

4. ליקויים בבית משותף – האם ניתן לחייב בעל דירה לתקן נזילות במקום הקבלן?

5. שימוש לא סביר ברכוש המשותף: בית המשפט הורה לבעל דירה להסיר שלט מקיר הבניין.

כפיר חיון, עו"ד | בתים משותפים