שלום. לפני כשנה נכנסנו לדירה במצב תקין (כך נאמר לנו) אולם עם תחילת החורף החלה נזילה חמורה בדירה. בפניה לבעל הבית הוא טען שהוא מטפל בזה, אולם עד היום (סוף החורף) זה עוד לא קרה. כשהתעקשנו איתם על הוזלה בשכ"ד בהתאם - רק לאחר ויכוחים רבים הסכים להוריד 100 ש"ח, ואחר כך עוד 400, אך חזר בו...
בעל הבית בעצם טוען שמכיון שהנזילה מגיעה מגג הבנין - "רכוש משותף" - שזה לא קשור אליו ואין הוא מחוייב כלל לתקן. (הוא אומר שיתקן מתי שנח לו בסוף הקיץ ובהשתתפות השכנים) כעת לאחר שבאופן חד צדדי החלטנו שאנחנו מקיימים את מה שסוכם ומפחיתים 500 ש"ח (בעקבות החמרה של הנזילה והעובש) הוא מאיים במכתב מעו"ד שיפנה להליך פינוי מהדירה, וכן דורש עוד 500 ש"ח לכיסוי הוצאות המכתב. אציין שבשלב הזה התחלנו לחקור קצת והתברר מהשכנים שהנזילה כבר קיימת כמה שנים, ואף יש לנו עדות של הדייר הקודם שהוא אכן התריע לו על הנזילה לפני שעזב ! השאלה היא מה לעשות? האם להסתכן במימוש איומו של בעל הבית ולנצח אותו בהוצאה לפועל/ משפט, או להיענות לדרישתו ואז לנקוט בפעולה כלשהי? כמו כן כמה גובה הפיצוי/החזר כספי שביכלתי לתבוע במקרה כזה?
בקשר למה שנכתב על הנכונות של בעלי הדירה לוותר על 500 ש"ח, אני צריך לחדד (ניסיתי לקצר)
ההצעה שלהם בזמנו היתה ראשית בקשר לעובש שנוצר. היות שעובש זה בעיה שאפשר לתקן נקודתית אך היא חוזרת, הם אמרו שיסכימו לתקן אותה עד שני פעמים- פעם ראשונה אז, ועוד פעם אחת אחרי התיקון הכללי. ובנוסף לזה תנתן הנחה בשכר דירה של 500 ש"ח. זה היה "המתווה" - כלשונם. אציין שמיד אמרנו להם שאיננו מסכימים לקבל הגבלה כלשהי בזכות שלנו לחיות בדירה בלי עובש. ובכל זאת, התיקון כבר יצא לדרך - על חשבונם. חשבתי שמזה מובן שבסופו של דבר כן היה לנו הסכמה ושסיימנו את הסבב הנוכחי. באותו ערב שוחחנו, ומשהם נוכחו לראות שאני עדיין עומד על כך שזאת חובתם לטפל בעובש והנזילה וכו' ואינני "מעריך" את טוב ליבם - לצערי הודיעו שהם חוזרים בם מהצעתם.
שניאור שלום,
תודה שפנית אלינו דרך הפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, האמור בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין לנקוט בפעולות בהסתמך על המידע שמוצג בפורום ובאתר.
בהודעתך, מצוין כי הינך שוכר דירה מזה מספר חודשים אשר התגלו בה בעיות רטיבות ונזילה חמורה עם ירידת הגשמים הראשונים. עוד עולה מהודעתך כי הבעיות קיימות כבר מספר שנים, וכי המקור לבעיות הרטיבות הינו מהרכוש השותף. מכאן, שהמסקנה המתבקשת היא שהבעיות הופיעו עוד קודם לכניסתך בדירה, אך הוסתרו ממך.
שאלה מהפורום: סיום תקופת שכירות בעקבות בעיות עובש ורטיבות.
היות שהליקויים לא תוקנו בסמוך למועד הופעתם, סוכם עם המשכיר על הפחתת דמי השכירות, אך הוא חזר בו מהסכמתו. בטרם נתייחס לשאלותיך, תינתן סקירה משפטית ופרקטית לעובדות המקרה.
מאמר: המדריך המקיף לחוק שכירות הוגנת.
חובתו של המשכיר למסור את המושכר:
ככלל, מערכת היחסים בין שוכר למשכיר מוסדרת בהסכם המכר, בחוק השכירות והשאילה ובדיני החוזים. לפי סעיף 6(א) לחוק השכירות והשאילה "המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר".
כמו כן, עיקרון תום הלב הטרום החוזי, שמחיל על הצדדים לחוזה חובת גילוי מוגברת, מחייב את המשכיר לגלול כל פגם, ליקוי, כשל ואי התאמה שעלולים להשפיע על רצונו של השוכר להיקשר עמו בהסכם מחייב. מכאן, שהסתרת בעיות הרטיבות עשויה להוות הפרה של חוזה המכר.
שאלה מהפורום: עיקרון תום הלב בחוזי סבירות ופיצוי בעד ליקויים.
שאלה מהפורום: הסעדים שעומדים לשוכר בעקבות הפרת חובת הגילוי.
חובתו של המשכיר לתקן ליקויים:
מדובר בסוגיה שעלתה לא מעט בפורום ושנדונה בהרחבה במספר מאמרים שהועלו לאתר זה. בקצרה יצוין כי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר, ואילו סעיף 25ח(ב) לחוק מחייב את המשכיר לתקן ליקויים חמורים בתוך 3 ימים ואת יתר הליקויים עד 30 ימים.
מאמר: מה ניתן לעשות כאשר בעל הדירה מסרב לתקן ליקויים במושכר.
מאמר: הכל על ביטול הסכם שכירות.
שאלה מהפורום: סעיפי יציאה בחוזה שכירות.
מכאן, שאי תיקון ליקויים הליקויים מעבר ל- 30 ימים (לכל היותר), מהווה אף הוא הפרה של הסכם השכירות. במקום אחר בפורום, עמדנו על סוגי ההתחייבויות של צדדים להסכם שכירות, סוגי ההפרות וביטול ההסכמים בעטיין.
הסעדים שעומדים לרשות השוכר בעקבות אי תיקון ליקויים:
גם נושא זה זכה לתשומת לב רבה בפורום ובמאמרים שהועלו לאתר זה. לעניין זה, סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר לתקן את הליקוי ולדרוש את הוצאות התיקון או להקטין את השכירות באופן שמשקף את כישלון התמורה היחסי.
שאלה מהפורום: קיזוז נזקי הליקויים משכר הדירה.
שאלה נוספת מהפורום: קיזוז כישלון התמורה מדמי השכירות.
אלא שכאמור, וכפי שעולה מהודעתך מימוש הסעדים שמצוינים בחוק השכירות והשאילה לא תמיד ניתנים ליישום. שכן, במרבית המקרים דמי השכירות משולמים מראש באמצעות שיקים, כך שהקטנת גובה התשלום מחייבת את ביטולם (מדובר בפעולה שעלולה לצור בעיות רבות).
גם במקרים בהם ניתן להקטין את דמי השכירות עלולים להתגלות מחלוקות ביחס לשיעור כישלון התמורה היחסי. על כן, יישום הוראות החוק והסעדים שהוא מקנה לשוכרים אינו תמיד מתאפשר. כמו כן, תיקון ליקויים שמקורם ברכוש המשותף עלול להיות יקר, מורכב וגם החזר הכספים מותנה בספק באם הטיפול לא נעשה על ידי בעלי הדירות.
בהעדר תיקון הליקויים בתוך זמן סביר, המשכיר אינו פטור מאחריותו להפרת ההסכם אפילו אם המקור לבעיות הרטיבות נובע מהרכוש המשותף. לכל היותר עליו להיפרע מבעלי הדירות בבניין או לספוג את החצנות הליקויים. שכן, תוצאה זו ראויה ומוסרית יותר בעיניי מאשר השתת ההחצנות על השוכר.
בחירת דרך הפעולה היעילה, המתאימה והטובה ביותר:
בהודעתך אתה מציין כי בתחילה, הושגה הבנה בינך לבין המשכיר, אלא שהוא חזר בו מהסכמתו. לעניין זה, סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".
שאלה מהפורום: שינוי הסכם שכירות בעל פה ויצירת הסכם חדש.
מכאן, שהסכמתכם להקטנת שכר הדירה עקב כישלון התמורה שגרמו בעיות הרטיבות עלולה לצור הסכם מחייב, לשנות את חוזה השכירות ועוד. במאמר שהועלה לאתר זה, בעניין סירובו של משכיר להשיב ערבויות – הודגשה החלטתו של כבוד השופט עדי הדר בדבר דחיית טענת המשכיר לביטול למפרע של הסכם שנחתם בעל פה בינו לבין השוכר.
יחד עם זאת, חל הצורך להוכיח כי המשכיר נתן את הסכמתו לכך ושנוצרה התחייבות בעל פה.
לכן, דרך המלך היא להוכיח כי נחתם הסכם בעל פה אשר הקטין את שכר הדירה ב- 500 ₪ בעקבות בעיות הרטיבות. עוד ניתן לטעון כי בנסיבות העניין – ביטול ההסכם בתום תקופת החורף מהווה חוסר תום לב קיצוני.
מאמר: שלושה שוכרים ופסק דין אחד – התמודדות פרקטית עם הפרת הסכם מצד המשכיר.
עוד עולה מהודעתך כי המשכיר כבר הספיק לשלוח מכתב התראה לפיו עליך לשלם את הסכום שהופחת משכר הדירה בתוספת הוצאות משפטיות, אחרת יינקטו כנגדך הליכים משפטיים.
כדי לדעת איזו פעולה מתאימה ביותר לנסיבות העניין חל הצורך לבחון כל מקרה לגופו. יחד עם זאת, ישנה העדפה ברורה להימנע מביטול שיקים, מכניסה להליכי הוצאה לפועל וגם מביצוע פעולות שעלולות לגרור הגשת תביעה כנגדך.
מאמר: 5 נקודות חשובות לשוכרים ששוקלים לבטל שיקים.
מאמר: הגשת תביעה לפינוי מושכר.
על כן, נקודת המוצא היא שעדיף להימנע מהפרות שיובילו להליכים משפטיים כנגדך, אולם גם העדפה זו מושפעת מגורמים כאלו ואחרים. כך למשל, אם איום התביעה נובע מדרישתו של המשכיר לביצוע עבודות תיקונים שנויות במחלוקת בסך של עשרות אלפי ₪, סביר להניח שנקודת האיזון תשתנה לפי מידת אחריותו של השוכר לליקויים שהתגלו.