אשמח למענה מהיר ובמידה ויש לי פרצה אשמח לשיחת ייעוץ.
שכרתי עסק מהמשכיר שאמרתי לו שאני מחפשת גודל של 80 מטר.
ראיתי את הנכס וחתמתי עסקה.
אני עובדת מול חברת תקשורת שהתחייבתי בפניה לשכור מקום 80 מטר וקיבלתי אישור שלאחר חמישה חודשי שכירות אוכל להגדיל את הכנסותיי ופעילותיי במוקד.
עברו חמישה חודשים חיכיתי לביקורת של החברה שאני עובדת מולה , וטענו בפניי שהם פוסלים אותי מכיוון שהמקום לא 80 מטר.
הבאתי מודד מקצועי שהביא לי אסמכתא שהמקום הינו 56 מטר ברוטו ו50 מטר נטו.
כשפניתי לבעל הנכס הוא טען בפניי שזה לא כולל שטחים ציבוריים בבניין ושזה מה יש.
אני חייבת לצאת מהעסק ולמצוא מקום 80 מטר נטו והוא לא מוכן לאפשר לי לצאת, יחד עם זאת שילמתי סכום לא מבוטל - 94 שקל למטר כולל ארנונה שכמעט 30 מטר רק על חלל חיצוני. על אוויר.
בהסכם לא כתוב על כך שום דבר רק שהמקום הוא 80 מטר. לא כתוב נטו ברוטו ולא חלל משותף.
אשמח לדעת האם יש משהו לעשות? האם הוא יכול לחייב אותי להשאר עוד שישה חודשים בידיעה שאפסיד ואפול כלכלית? האם הוא חייב לציין בהסכם השכירות את עצם העובדה שהמקום הינו רק 50 מטר נטו?
אודה לתשובה מהירה.
בת אל שלום רב,
תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.
נראה כי שאלתך מבוצעת ביחס לחוזה מסחרי - שהוא מורכב ומסובך יותר מחוזה רגיל.
תחילה, יובהר שעל מנת להשיב לשאלתך חל הצורך לקרוא את חוזה השכירות. לכן, ובהעדר חוזה מצורף, אקדים ואציין כי המענה שיינתן לשאלתך יתבסס על המידע שסופק על ידך, הוראות הדין והפרקטיקה הנהוגה.
ביחס ליתר הנושאים, ככול והמשכיר התחייב בהסכם השכירות על מסירת נכס ששטחו 80 מ"ר (לפחות) ללא סייגים, הרי שעליו למסור (לכל הפחות) למסור נכס בשטח המוסכם. אולם, מאחר שהשוכר היפר את התחייבותו הן ביחס למושכר בשטח נטו, ברוטו, ברוטו-ברוטו וכיו"ב - אין צורך להשלים את החסר ביחס למדידת הנכס.
למעלה מכך, לפי סעיף 25.ג לחוק השכירות והשאילה: "חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את הפרטים המנויים בתוספת השנייה; שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי, בצו, לשנות את התוספת השנייה". מפאת חשיבות הדברים - להלן התוספת השניה:
"חוזה שכירות למגורים יכלול, בין השאר, את אלה:
(1) כתובת הדירה המושכרת;
(2) שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם;
(3) תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
(4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
(5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
(6) תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
(7) פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;
(8) פרטים נוספים שקבע שר המשפטים."
לפי סעיף 3 לעיל - המשכיר מחויב לציין את חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה שהושכרו. לכן, היה על המשכיר לציין את השטחים שהוצמדו למושכר, כולל שטחי מעבר. לעומת זאת, בשורה ארוכה של פסקי דין בתי המשפט גילו יחס נוקשה כלפי טענות ביחס לשטח, לכך שלא בוצעו מדידות על ידי השוכר, מועד שליחת ההודעה על אי ההתאמה וכו'.
לעניין זה, ראי תא (ראשל"צ) 2210/05 שחף להב נ' אוהב ציון דניאל, תא (ת"א) 38424-01-11 קינג בוקס בע"מ נ' מסגרית יהוד בע"מ, תא (ת"א) 40498-08 צבי מונהייט הרולד נ' פלייגראונד דיזיין בע"מ וכו'
יחד עם זאת, מקריאה של פסקי הדין ניתן לראות כי בתי המשפט נתנו משקל למחלוקות נוספות, להתייחסות של הצדדים לשטח הדירה, לניסיונם הקודם, תום לבם ונסיבות נוספות.
הסעיף העיקרי הרלוונטי לעניינו הוא סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה שעוסק באי התאמה, וכן סעיף 7 אם ישנה התייחסות מפורטת בהסכם השכירות לחשיבות של שטח המושכר או שיש תיעוד לכך במו"מ שנערך קודם לכן.
כמו כו, סעיף 9 קובע רשימה של סעדים שעומדת לרשות השוכר במקרה של הפרה ביחס לשטח המושכר או אי התאמה, כך:
" (א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר –
(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה לפי החוזה.
(ב) רצה השוכר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה, עליו להודיע על כך למשכיר זמן סביר מראש.
(ג) פגם או אי-התאמה שתיקונם דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונם בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנם כאמור בסעיף קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).
(ד) על אף האמור בסעיף 16א, השוכר זכאי לתקן בעצמו בכל עת פגם שתיקונו אינו באחריות המשכיר, ובלבד שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הפגם"