ליקויי בניה בדירה שכורה

שלום רב,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, האמור בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין לנקוט בפעולות בהסתמך על המידע שמוצג בפורום ובאתר.

מעיון בשאלתך עולה התגלעה מחלוקת בינך לבין בעל הדירה בעקבות ליקויים, כשלים ובעיות רטיבות שהתגלו בדירה ושאלו תוקנו במהלך תקופת הבדק. עוד עולה כי הליקויים ובעיות הרטיבות יוצרים עובש, פטרת, ריחות וכו'. נזקים אלו יוצרים במושכר את תסמונת הבניין החולה, ואף גורמים להתקפי אסטמה לילדייך.

בין לבין, מצוין על ידך שהמשכיר מסרב לשלם פיצוי ושאת נשארת בדירה עקב הוצאות המעבר הצפויות – אגב, מדובר בהסבר ששוכרים רבים מעלים, ובצדק.

לשכור דירה שנמסרה לא מכבר מקבלן:

במאמר פרי עטי שעוסק בליקויי בנייה ותקופת הבדק במסירת דירה מקבלן, צוין כי הנחת היסוד היום גורסת ש- 100% מהדירות שנרכשות מקבלן נמסרות עם ליקויי בנייה. משכך, השכרת דירה שבנייתה הושלמה רק לאחרונה ושמסירתה על ידי הקבלן בוצעה זה מכבר – מחייבת את הצדדים להסכם השכירות להתייחס לסוגיית הליקויים, ביצוע תיקוני תקופת הבדק, מטרדים וכו'.

נבהיר ונפרט את האמור לעיל. לפי 6(א) לחוק השכירות והשאילה – "המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר". עוד נקבע בחוק שעל אי התאמה יחול סעיף 11 לחוק המכר – מכאן, שמדובר בהגדרה רחבה למונח אי התאמה אשר חולשת לפי הוראות החוק הן על המושכר והן על הסביבה.

על פניו, ניתן לפרש את המונח "על הסביבה" כאי התאמה שנובעת ממגרשים ומבנים סמוכים, אך לפי דעתי גם מדירות אחרות והרכוש המשותף. ואכן, בשורה של פסקי דין משכירים חויבו לשאת בנזקים שנגרמו מליקויים שנבעו מהרכוש המשותף.

הוראות חוק השכירות והשאילה מחייבות על המשכיר לספק דירה שתואמת למוסכם בין הצדדים, ובנוסף הן מחייבות את הצדדים לנהוג בתום לב. כחלק מעיקרון תום הלב, זאת לראות תום לב מוגבר בשלב המשא ומתן (תום לב טרום חוזי).

הואיל והמשכיר התחייב בהסכם המכר שנחתם בינו לבין הקבלן לאפשר את תיקונם של ליקויים שיתגלו בדירתו, ליקויים שמקורם בדירתו אך השפעתם ניכרת בדירות אחרות או ברכוש המשותף וכו' – מן הראוי שנושאים אלו יצוינו ויוסדרו בהסכם השכירות.

עוד ראוי לעדכן בהסכם השכירות שהקבלן מחויב לתקן את הליקויים במהלך תקופת הבדק, כך שייתכנו מקרים שהליקויים לא יתוקנו במיידי. מכאן, שחובתו של הקבלן לתקן ליקויים בתקופת הבדק מתנגשת עם חובתו של המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שהוגדר בהתאם להוראות החוק בין 3 עד 30 יום – והכל, בהתאם לחומרת הליקוי.

קיומם של ליקויים בדירה – עיקרון תום הלב מחייב את השוכר לאפשר את תיקון הליקויים:

למרות שישנו צפי גבוה ביותר להופעת ליקויים, מודעות מלאה של המשכיר לתיקונם במהלך תקופת הבדק, משך ההמתנה לתיקונם (והאפשרות שהיזם לא יתקן את הליקויים) ואי הנעימות שתגרם מכך – מרבית הסכמי השכירות אינם מתייחסים כראוי לסוגיה, ולעיתים הם נעדרים כל התייחסות לכך.

יחד עם זאת, עיקרון תום הלב, החובה להקטין את הנזק, הימנעות מ- "גרם הפרת חוזה" והוראות דין נוספות – מחייבות את השוכר לאפשר את תיקון הליקויים, ואילו את הנזקים שיגרמו מכך – לתבוע בנפרד.

אי תיקון הליקויים מצד המשכיר והאפשרויות שעומדות לרשות השוכר:

סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר לתקן ליקויים בתוך זמן סביר. סעיף 25ח(ב) להוראות החוק מחייב את המשכיר לתקן כל ליקוי עד לא יאוחר מ- 30 ימים, ובאם מדובר בליקוי דחוף – 3 ימים. בנוסף, סעיף 25יד(ב) לחוק השכירות והשאילה אוסר להתנות על ההוראות הנ"ל, אלא לטובת השוכר.

מכאן, שהתניה בהסכם השכירות על חובת התיקון ומועדי התיקון – צפויה להתבטל. לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה – אי תיקון ליקויים על ידי המשכיר מאפשר לשוכר לתקן את הפגם על חשבונו ולדרוש החזר כספי או להפחית מדמי השכירות אין הפגיעה באבדן ההנאה (כישלון התמורה).

על הקשיים הטמונים ביישום הוראות 9 לחוק השכירות והשאילה עמתי במענה לשאלת בפורום שעסקה בקשיי הקיזוז בהסכם שכירות בעקבות אי תיקון ליקויים. עלן כן, אסתפק בהפניה בלבד. כמו כן, במאמר אחר ניתנה התייחסות הן לקשיי הקיזוז והן להוכחת הנזק בגין בעיות רטיבות.

האמור לעיל, מוביל למסקנה הבלתי נמנעת כי הסעדים המוקנים לשוכר מכח חוק השכירות והשאילה אינם קלים ליישום. אלא מאי, גם ביטול הסכם השכירות במקרה של אי תיקון ליקויים מצד המשכיר אינו קל ליישום ונתון לקשיים מטעם הרוכש.

משכך, מתן מענה פרקטי לשאלתך שמשקף את הניסיון שנצבר מטיפול במקרים במציאות – מותיר מרווח פעולה מצומצם מאוד לשוכר. שכן, איתור בעיות רטיבות ידוע כמשימה מורכבת שמחייבת להביא מומחה לאיתור בעיות רטיבות, לשאת בעלויות חוות הדעת וכו'.

כמו כן, גם תיקון בעיות הרטיבות אינה משימה פשוטה ואף יקרה, זאת במיוחד כשינה היתכנות שהמקור לבעיות הרטיבות מגיע מהרכוש המשותף. משכך, בהעדר הסכמה בין השוכר למשכיר שתאפשר לפתור את המחלוקת מחוץ לכותלי בית המשפט – מנעד הפתרונות מצומצם מאוד.

שאלות נוספות מהפורום:

1. הפרת של הסכם השכירות מצד המשכיר וביטול בהסכמה של חוזה השכירות.

2. העלאת שכר דירה על ידי המשכיר בתום תקופת השכירות.

3. סיום חוזה בהודעה מראש מצד השוכר - 60 יום.

4. המשכיר דורש ממני למצוא מחליף לדירה למרות שאני נותנת לו 60 יום מראש התראה.

5. בקשה לבדיקת עילה לביטול חוזה שכירות.

6. האם חייב למצוא שוכרים חלופיים במידה ומעוניינים לעזוב את הנכס?

7. סיום התקשרות חוזה שכירות.

8. סעיף יציאה חוזה שכירות.

הודעה מוקדמת מהמשכיר לשוכר על סיום חוזה