סעיף יציאה חוזה שכירות

שיר שלום,

כפי שציינתי בהודעתי - לא מצאתי פסק דין מנחה בנושא. כמו כן, לפי לשון החוק - במקרה של התניה פסולה על סעיף 23.יג.1 לחוק השכירות והשאילה, האפשרות לביטול חד צדדי וללא עילה של תקופת השכירות בטלה (לא מצוין שהתנאי הפסול יבוטל, אלא כל תניית הביטול).

אמנם, אי אפשר שלא להפריז בחשיבות של המידע שנמצא באתר כל זכות, אך אני לא מוצא לנכון לאמץ בשלב זה מסקנה כך מרחיקת לכת יחס לסעיף שאין חובה לכלול אותו במסגרת הסכם השכירות.

בנוסף, ישנם היבטים פרקטיים שמקשים על השוכר להתנתק באופן חד צדדי מהמשכיר לנכוח העובדה שהוא מסק שיקים מראש, הפקיד ביטחונות וכו'. לכן, ההמלצה שניתנת על ידי מתייחסת למכלול ההיבטים שנובעים מכך.

כמו כן, צריך לזכור שההכרעה עשויה להיות מורכבת יותר. לכן, אני ממליץ במרבית המקרים שלא להסתמך על מידע שלא נמסר במסגרת ייעוץ פרטני מחייב, לפעול בזהירות ולהימנע מביטול חד צדדי של הסכם השכירות.

שיר שלום רב, ראשית, תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.

שנית, יובהר כי האמור בתשובה זו אינו נועד להחליף ייעוץ משפטי. מי שעושה שימוש בתשובה זו עושה זאת על אחריותו ועל דעת עצמו. ממילא, אי אפשר לתת את הפירוט הראוי לנושאים מורכבים וחשובים כמו ביטול הסכם שכירות מבלי שהסכם המכר נבדק ומבלי שכל ההתכתבויות בין הצדדים נבחנו היטב.

לגופו של עניין. אם נחדד את שאלתך - את מעוניינת לדעת האם סעיף 25.יג.1. לחוק השכירות והשאילה מאפשר לך לסיים את תקופת השכירות מבלי למצוא שוכר חלופי (כלומר, בניגוד להוראות הסכם השכירות).

הסכמי שכירות רבים מאמצים את מנגנון ביטול תקופת השכירות טרם זמנה בלא עילה. אולם, כדי שלא לפגוע בזכויותיו של המשכיר המנגנון מנוסח בצורה מאוד לא שוויונית, כך שניתנת למשכיר אפשרות לבטל את הסכם השכירות ללא כל מגבלה ואילו השוכר לא יכול באמת לבטל - אלא רק להביא שוכר חלופי.

לפי חוק השכירות והשאילה, תניה שמאפשרת רק למשכיר לבטל חוזה שכירות היא בטלה. ויש לשים לב, החוק לא מקנה לשוכר זכות ביטול אוטומטית באמצעות מתן הודעה מוקדמת, אלא מבטל את זכותו של המשכיר לסיים את תקופת השכירות טרם זמנה ללא עילה.

לפיכך, נראה כי הוראות חוק השכירות והשאילה אינן מבטלות את חובתך להביא שוכר חלופי, אלא את זכות ביטול ההסכם ללא תנאי.

נכון להיום, לא נמצאה הלכה מחייבת ומנחה אשר מסדירה את חוסר השוויון הנ"ל.

יחד עם זאת, ניתן לבחור בדרכים חלופיות להתמודד עם הבעיה שלפנייך, אך לפני כן - יובהר כי, מדובר בפרשנות לא מחייבת שטרם הועמדה למבחן. ישנה סבירות גבוהה שהדרך המוצעת לא תצלח את מבחן בתי המשפט.

לפי חוק השכירות והשאילה, על הצדדים להסכם השכירות לקיים את חיוביהם בתום לב. כמו כן, לפי חוק החוזים - על הצדדים לקיים את המשא ומתן לקראת חתימת הסכם בתום לב מוגבר, וכן לקיים את התחייבויותיהם במהלך ההסכם בתום לב.

לפיכך, ניתן לתקוף את החובה שמוטלת על השוכר למצוא שוכר חלופי כחוסר תום לב שהחל עוד במהלך המשא ומתן, ממשיך במהלך תקופת השכירות ומלווה את השוכר גם לאחר שהביע את רצונו להפסיק את תקופת השכירות.

ניתן להציע את עקרון קיום החוזים בקירוב כפתרון לחוסר תום הלב שמונחל על ידי המשכיר. וכך, לדרוש שלא לבטל את תניית ביטול תקופת השכירות בלא עילה, ובמקום זאת להשוות בין הזכויות של הצדדים לבטל בלא תנאי.

כדי להפוך את הפתרון הנ"ל לטענה משפטית מבוססת היטב יש לצור תמהיל של הוראות חוק, פסקי דין ורשימה של טענות מגוונות אשר יניחו את התשתית המשפטית והנורמטיבית לשינוי של תוכנו ההסכם והחלת העיקרון הנ"ל.

עד כה, הועלו בפורום המשפטי לנושאי שכירות מספר שאלות שעוסקות בנושא, ובהן: סיום תקופת השכירות לאחר שהמשכיר שלח הודעה ולפני שהסתיימה תקופת הפינוי, האם השוכר חייב למצוא שוכר חלופי בעת סיום מוקדם של תקופת השכירות (במאמר זה ציינתי שהחובה למצוא שוכר חלופי אינה מונעת מהשוכר לטעון טענות חלופיות לסיום תקופת השכירות) ומקרים בהם הוראות הסכם השכירות מתנות על סעיף 25.יג.1.

מה המשמעות של סיום תקופת השכירות מבלי שנמצא שוכר חלופי:

סיום חד צדדי של תקופת השכירות והפסקתה בלא עילה - מהווה הפרה של הסכם השכירות, ואף הפרה יסודית. מכיוון שהכלל המנחה הוא שחוזים יש לקיים - עומדת למשכיר האפשרות להגיש תביעה ולתבוע את הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מכך.

בתי המשפט, דנו בלא מעט מקרים מהו גובה הפיצוי שעל השוכר לשלם במקרה של עזיבה מוקדמת לנוכח הוראות בהסכם השכירות אשר מחייבות את השוכר לשלם לאורך כל תקופת השכירות.

לפי ההלכה הפסוקה, המשכיר לא יכול לשבת בחיבוק ידיים ולדרוש פיצוי על כל תקופת השכירות, אלא שעליו לפעול לפי עיקרון נוסף בדיני החוזים אשר מחייב אותו להקטין את הנזק. לכן, בתי המשפט העריכו את גובה הפיצוי לפי מאמציו של המשכיר למצוא שוכר חלופי, להקטין את הנזק, למצוא שוכר שישלם פחות לתבוע את ההפרש, האם הנכס נמצא באזור ביקוש וכו'.

להלן קישור לשאלה.

ההתייחסות ביחס לעיקרון המונע הזול נועד להמחיש את החשיבות שבתי המשפט מקנים להוראות החוק, את היכולת לעשות בעקרונות הללו שימוש כדי להשיג מטרה צודקת וגם לתחם את היקף הסיכון במקרה של הפרה. מומלץ מאוד לא להפר הסכם ולא לבטל את תקופת השכירות שלא בהסכמה.

במאמר אחר, נדון מקרה בו המשכיר חויב בפיצויים בעקבות הגשת תביעה מנופחת כנגד שוכר.

ביטול הסכם השכירות:

במסגרת בדיקת האפשרויות המשפטיות שעומדות לרשותך מוצע כי תעייני במאמר פרי עטי אשר עוסק בביטול הסכם השכירות. המאמר שבקישור מספק מידע באשר לביטול הסכם שכירות בשל הפרה של ההסכם מצד המשכיר, חוסר יכולת לעשות שימוש במושכר לפי מטרת השכירות (למאמר שעוסק בחשיבות של הגדרת מטרת השכירות לחצי כאן) וסיכול חוזה.

כמו כן, מומלץ לעיין במאמר שמתמקד בהפרת הסכם השכירות ע"י המשכיר. מאמר זה יכול לסייע לך להתמודד עם המשכיר במקרים בהם הוא מפר את ההסכם, לא מתקן ליקויים ומקשה על יכולתך למצוא שוכר חלופי.

למאמר שעוסק באחריות לתיקון ליקויים - לחצי כאן.

למאמר שעוסק בדגשים לחוזה שכירות - לחצי כאן.

למאמר: מה ניתן לעשות כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים - לחצי כאן.

הקשחת התנאים להכנסת שוכר חלופי על ידי המשכיר:

משכירים רבים מנסים לשפר את מצבם החוזי לעומת השוכר היוצא באמצעות הוספת תנאים מסחריים, תנאים שמקשים על השוכר למצוא שוכר חלופי במקומו. במקרים אחרים, המשכיר מונע את כניסתו של שוכר חלופי מטעמים שרירותיים וכו'.

למידע נוסף, את מוזמנת לעיין במאמר שסיכם את התיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה אשר מכונה חוק שכירות הוגנת.