שלום רב,עולה משאלתך כי המשכיר (הבעלים) מעוניין להטיל עליך חיובים שונים אשר מקורם בפרויקט תמ"א 38 שמבוצע בבניין ואשר משולמים באמצעות מסי ועד הבית.
נתחיל בכך כי דרך המלך בחלוקת הסיכונים בין צדדים להסכם צריכה להיעשות באמצעות ניסוח הסכם מפורט אשר מסדיר את כלל החובות והזכויות של הצדדים ביחס לקשת רחבה של מקרים ונושאים שנובעים מהסכם השכירות, וכן שיכלול את מלוא ההוצאות, החובות וגובהם של אלו ביחס לכל אחד מהצדדים להסכם.
ככול הנראה, הסכם/חוזה השכירות לא מתייחס לתשלום הוצאות שמקורם בפרויקט התמ"א 38, כך שעלינו להשלים את החסר באמצעות "מקורות חיצוניים", מקורות נהוג לכנותם גם כהשלמה נורמטיבית שמעוגנת בערוצי ההשלמה שבחוק החוזים כללי (סעיף 26).
כפי שנראה התשובה לשאלתך איננה חד משמעית, אך לפי דעתי יש להשלים את החסר באמצעות הוראות חוק השכירות והשאילה..
היות שנקבע בתוספת השנייה כי הסכם השכירות יכלול את התשלומים הנוספים החלים על השוכר וגובהם, הרי שכל הוצאה נוספת שאינה כלולה בהסכם צריכה להיחשב בהתאם לאמור לעיל כהוצאה שהצדדים לא לקחו בחשבון במעמד החתימה על הסכם השכירות, וכהוצאה שהשוכר לא צריך להיות חייב בתשלומה.
בנוסף, ועל מנת להתגבר על הטענה כי מדובר בהוצאות שמעצם טבען ומהותן הן חלות על השוכר, עלינו להעמיד את השאלה בפני מבחן נוסף - האם מדובר בהוצאה שמשביחה את הנכס או שהיא מהווה חלק מהתחזוקה השוטפת. בדברי ההסבר לתיקון לחוק שכירות הוגנת (שקישור אליהם נמצא במאמר הנ"ל) נעשתה חלוקה של החיובים בין שוכר למשכיר אשר כתוצאה ממנה נוצר הכלל לפיו הביטוח על המבנה משולם על ידי המשכיר, שכן מדובר בהוצאה שמשביחה את הנכס (כך על פי דברי ההסבר לחוק). אנו לא נערער על דברי ההסבר לחוק.
לפיכך, מעבר לשאלה האם הוראות החוק מתייחסות או שותקות ביחס לאותה הוצאה, עלינו לבחון האם מדובר בהוצאה משביחה את הנכס או לאו, ובכך לקבל החלטה סופית.
חשוב להבהיר התשובה הנ"ל איננה מהווה ייעוץ משפטי ואיננה מהווה תחליף לשירות פרטני שניתן על ידי עורך הדין התשובה ניתנה באופן כללי, מהלי שהסכם השכירות נקרא על ידי, מבלי שבחנתי את המקרה לגופו, מבלי שהוצאו לעיוני חילופי הודעות, התכתבויות וכו'. לכן, אי אפשר להתסמך על האמור לעיל.
שלום רב, עולה משאלתך כי המשכיר (הבעלים) מעוניין להטיל עליך חיובים שונים אשר מקורם בפרויקט תמ"א 38 שמבוצע בבניין ואשר משולמים באמצעות מסי ועד הבית.
נתחיל בכך כי דרך המלך בחלוקת הסיכונים בין צדדים להסכם צריכה להיעשות באמצעות ניסוח הסכם מפורט אשר מסדיר את כלל החובות והזכויות של הצדדים ביחס לקשת רחבה של מקרים ונושאים שנובעים מהסכם השכירות, וכן שיכלול את מלוא ההוצאות, החובות וגובהם של אלו ביחס לכל אחד מהצדדים להסכם.
ככול הנראה, הסכם/חוזה השכירות לא מתייחס לתשלום הוצאות שמקורם בפרויקט התמ"א 38, כך שעלינו להשלים את החסר באמצעות "מקורות חיצוניים", מקורות נהוג לכנותם גם כהשלמה נורמטיבית שמעוגנת בערוצי ההשלמה שבחוק החוזים כללי (סעיף 26).
כפי שנראה התשובה לשאלתך איננה חד משמעית, אך לפי דעתי יש להשלים את החסר באמצעות הוראות חוק השכירות והשאילה..
סעיף 25.ג. לחוק השכירות והשאילה מחייב לנסח כל הסכם שכירות באופן שיכלול (לכל הפחות) את הפרטים המצוינים בתוספת השנייה להוראות החוק (אשר ידוע גם כחוק שכירות הוגנת - ראה מאמר נרחב לעניין התיקון האחרון שנערך לחוק). היות שנקבע בהוראות החוק כי סעיף זה (וכפועל יוצא גם התוספת השנייה) אינו ניתן לביטול או להתניה, עלינו לראות בהוראות הנמצאות בתוספת השנייה כאילו הן הוטמעו בגוף ההסכם.
היות שנקבע בתוספת השנייה כי הסכם השכירות יכלול את התשלומים הנוספים החלים על השוכר וגובהם, הרי שכל הוצאה נוספת שאינה כלולה בהסכם צריכה להיחשב בהתאם לאמור לעיל כהוצאה שהצדדים לא לקחו בחשבון במעמד החתימה על הסכם השכירות, וכהוצאה שהשוכר לא צריך להיות חייב בתשלומה.
בנוסף, ועל מנת להתגבר על הטענה כי מדובר בהוצאות שמעצם טבען ומהותן הן חלות על השוכר, עלינו להעמיד את השאלה בפני מבחן נוסף - האם מדובר בהוצאה שמשביחה את הנכס או שהיא מהווה חלק מהתחזוקה השוטפת. בדברי ההסבר לתיקון לחוק שכירות הוגנת (שקישור אליהם נמצא במאמר הנ"ל) נעשתה חלוקה של החיובים בין שוכר למשכיר אשר כתוצאה ממנה נוצר הכלל לפיו הביטוח על המבנה משולם על ידי המשכיר, שכן מדובר בהוצאה שמשביחה את הנכס (כך על פי דברי ההסבר לחוק). אנו לא נערער על דברי ההסבר לחוק.
לפיכך, מעבר לשאלה האם הוראות החוק מתייחסות או שותקות ביחס לאותה הוצאה, עלינו לבחון האם מדובר בהוצאה משביחה את הנכס או לאו, ובכך לקבל החלטה סופית.
חשוב להבהיר התשובה הנ"ל איננה מהווה ייעוץ משפטי ואיננה מהווה תחליף לשירות פרטני שניתן על ידי עורך הדין התשובה ניתנה באופן כללי, מהלי שהסכם השכירות נקרא על ידי, מבלי שבחנתי את המקרה לגופו, מבלי שהוצאו לעיוני חילופי הודעות, התכתבויות וכו'. לכן, אי אפשר להתסמך על האמור לעיל.