שלום, רכשנו דירה והסתיימו 60 ימי הגרייס והקבלן טרם מסר את הדירה. הקבלן מסרב לשלם פיצויים בטענה כי האיחור נבע בשל עיצומים בפיקוח של העיריה וזה לא באשמתו. האם זה נחשב כח עליון? האם סרובו מוצדק? תודה!
תחילה, יובהר כי, המידע הנמסר בפורום המשפטי אינו בגדר ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
מועד המסירה החוזי מוגדר ונחשב כאחד הנושאים החשובים והמהותיים ביותר בהסכם המכר, ויש שיומרו כסעיף החוזי החשוב ביותר במסגרת ההתקשרות בין יזם לבין רוכש דירה במסגרת הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן.
במספר מאמרים שהועלו לאתר זה נדונה החשיבות של הגדרת מועד המסירה, ובייחוד החשיבות של הגדרת מועד מדויק למסירה. במסגרת זו, הומלץ לרוכשים להימנע ממנגנונים לא ברורים בהם מועד הסירה נקבע בתוך מספר חודשים ממועד תחילת העבודות או מיום פינוי בעלי הדירות (רלוונטי ברכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38).
בכל מקרה בו סעיף בהסכם המכר לא מנוסח בצורה ברורה או שהוא לא מבטא באופן ברור את כוונת הצדדים, עלינו לפעול בהתאם לכליי הפרשנות שבחוק החוזים ובהתאם למסגרת הנורמטיבית החלה על הסכמי מכר.
לפי דיני החוזים וכללי הפרשנות שהותוותה הפסיקה - יש לפרש חוזים ככול האפשר לפי לשון ההסכם ואומד דעתם של הצדדים. במקרה בו הניסוח אינו ברור יש להתחקות אחר כוונה הצדדים מנסיבות חיצוניות או להשלים פרטים חסרים לפי ערוצי ההשלמה שבחוק החוזים כללי. במקרה בו ישנם מספר פירושים לחוזה - חוק החוזים מורה לבחור בפרשנות שלרעת המנסח.
במקרה הרלוונטי לשאלתך - כלומר, השלמת מועד המסירה החוזי באופן שיאפשר לקבוע החל ממתי יש למנות את תקופת האיחור במסירת הדירה - צריך להתחיל בנסיבות החיצוניות. כך למשל, אפשר לבחון מתי היזם התחייב למסור דירות בעסקאות קודמות - כך שאם מועד המסירה נקבע לתחילת דצמבר - נוכל לומר שהדבר מהווה אינדיקציה לעסקה שלכם.
אפשר גם לבחון את מועד המסירה לפי התחייבויות קודמות של היזם אשר מעוגנת בהסכמי היסוד של עסקת התמ"א וכו'. בנוסף, ניתן לפנות למסמכים חיצוניים כמו בדיווח למיסוי מקרקעין.
בכל מקרה, לטעמי - אם היזם יתחייב למסור את הדירה עד לחודש דצמבר - אז מדובר בראשון לחודש, אחרת היה צורך לרשום במהלך חודש דצמבר.
מספר מילים על איחור במסירת דירה ועל הפיצוי שעל היזם לשלם:
לפי חוק המכר דירות, במקרה של איחור במסירת דירה על היזם לשלם פיצוי חודשי הגבוה פי 150% מדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומה בשמונת החודשים הראשונים, ופיצוי חודשי הגבוה פי 125% לאחר מכן.
חוק המכר דירות מקנה ליזם פטור מתשלום פיצוי במהלך 60 הימים הראשונים לאחור (תקופת חסד), אך החל מהיום ה- 61 על היזם לשלם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור. במהלך השנים, הצטברה פסיקה ענפה ביחס לאיחור במסירה שכללה התייחסות לטענות מסוג כח עליון, לטענות בדבר קריסת קבלנים, מבצעים צבאיים, אירועים ביטחוניים וכו'.
בסדרה של מאמרים שמתמקדת בנושא איחור במסירת דירה, פרטנו בהרחבה כיצד יש לאמוד את גובה הפיצוי, כיצד יש לחשב את תקופת האיחור, האם ניתן לקזז חיובים, באילו מקרים איחור במסירת הדירה ייחשב להפרה יסודית וכו'.
שלום, רכשנו דירה והסתיימו 60 ימי הגרייס והקבלן טרם מסר את הדירה. הקבלן מסרב לשלם פיצויים בטענה כי האיחור נבע בשל עיצומים בפיקוח של העיריה וזה לא באשמתו. האם זה נחשב כח עליון? האם סרובו מוצדק? תודה!
שלום רב,
תודה שבחרת לפנות לפורום המשפטי העוסק באיחור במסירת דירה.
תחילה, יובהר כי, המידע הנמסר בפורום המשפטי אינו בגדר ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי.
מועד המסירה החוזי מוגדר ונחשב כאחד הנושאים החשובים והמהותיים ביותר בהסכם המכר, ויש שיומרו כסעיף החוזי החשוב ביותר במסגרת ההתקשרות בין יזם לבין רוכש דירה במסגרת הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן.
במספר מאמרים שהועלו לאתר זה נדונה החשיבות של הגדרת מועד המסירה, ובייחוד החשיבות של הגדרת מועד מדויק למסירה. במסגרת זו, הומלץ לרוכשים להימנע ממנגנונים לא ברורים בהם מועד הסירה נקבע בתוך מספר חודשים ממועד תחילת העבודות או מיום פינוי בעלי הדירות (רלוונטי ברכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38).
בכל מקרה בו סעיף בהסכם המכר לא מנוסח בצורה ברורה או שהוא לא מבטא באופן ברור את כוונת הצדדים, עלינו לפעול בהתאם לכליי הפרשנות שבחוק החוזים ובהתאם למסגרת הנורמטיבית החלה על הסכמי מכר.
לפי דיני החוזים וכללי הפרשנות שהותוותה הפסיקה - יש לפרש חוזים ככול האפשר לפי לשון ההסכם ואומד דעתם של הצדדים. במקרה בו הניסוח אינו ברור יש להתחקות אחר כוונה הצדדים מנסיבות חיצוניות או להשלים פרטים חסרים לפי ערוצי ההשלמה שבחוק החוזים כללי. במקרה בו ישנם מספר פירושים לחוזה - חוק החוזים מורה לבחור בפרשנות שלרעת המנסח.
במקרה הרלוונטי לשאלתך - כלומר, השלמת מועד המסירה החוזי באופן שיאפשר לקבוע החל ממתי יש למנות את תקופת האיחור במסירת הדירה - צריך להתחיל בנסיבות החיצוניות. כך למשל, אפשר לבחון מתי היזם התחייב למסור דירות בעסקאות קודמות - כך שאם מועד המסירה נקבע לתחילת דצמבר - נוכל לומר שהדבר מהווה אינדיקציה לעסקה שלכם.
אפשר גם לבחון את מועד המסירה לפי התחייבויות קודמות של היזם אשר מעוגנת בהסכמי היסוד של עסקת התמ"א וכו'. בנוסף, ניתן לפנות למסמכים חיצוניים כמו בדיווח למיסוי מקרקעין.
בכל מקרה, לטעמי - אם היזם יתחייב למסור את הדירה עד לחודש דצמבר - אז מדובר בראשון לחודש, אחרת היה צורך לרשום במהלך חודש דצמבר.
מספר מילים על איחור במסירת דירה ועל הפיצוי שעל היזם לשלם:
לפי חוק המכר דירות, במקרה של איחור במסירת דירה על היזם לשלם פיצוי חודשי הגבוה פי 150% מדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומה בשמונת החודשים הראשונים, ופיצוי חודשי הגבוה פי 125% לאחר מכן.
חוק המכר דירות מקנה ליזם פטור מתשלום פיצוי במהלך 60 הימים הראשונים לאחור (תקופת חסד), אך החל מהיום ה- 61 על היזם לשלם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור. במהלך השנים, הצטברה פסיקה ענפה ביחס לאיחור במסירה שכללה התייחסות לטענות מסוג כח עליון, לטענות בדבר קריסת קבלנים, מבצעים צבאיים, אירועים ביטחוניים וכו'.
בסדרה של מאמרים שמתמקדת בנושא איחור במסירת דירה, פרטנו בהרחבה כיצד יש לאמוד את גובה הפיצוי, כיצד יש לחשב את תקופת האיחור, האם ניתן לקזז חיובים, באילו מקרים איחור במסירת הדירה ייחשב להפרה יסודית וכו'.