אתם שואלים - אנחנו עונים.
תשובות לשאלות שמצאנו ברשתות החברתיות

מי אחראי לתקן נזילה בדירה שכורה

למה אני עונה לאנשים שאינני מכיר על שאלות משפטיות שנשאלו ברשתות חברתיות ובפורמים משפטיים?

כמעט כל אחד מאתנו יזדקק בנקודה כזאת או אחרת בחייו לייעוץ משפטי, "כל אחד" לרבות עו"ד שעוסקים שנים רבות בתחום שנאלצים לפעמים לשאול ולהתייעץ בנושאים שרלוונטיים אליהם אשר אינם נכללים בתחום התמחותם.

 

היות שלמרבית האוכלוסייה אין ידע מספיק ידע משפטי או את הכלים ללמוד את זכויותיהם כמו עו"ד, יוצא שלעתים די בתשובה תמציתית ועניינית כדי להאיר בפני השואל את הדרך ולהקנות לו מסגרת מינימאלית להבנת זכויותיו.

 

באופן עקרוני וכללי – הייתי ממליץ לכל אחד ואחד לא להסתפק בתשובות כלליות שניתנות "על רגל אחת" בצורה אקראית בפלטפורמה דיגיטלית כזאת או אחרת, אלא לפנות ולקבל ייעוץ פרטני מעו"ד בעל המומחיות, הידע והכישורים בתחומים הרלוונטיים לעניינו.

 

אך יחד עם זאת, ייעוץ משפטי פרטני עולה כסף ולא כל אחד יכול להרשות זאת לעצמו, וגם מי שכן בעל אמצעים – ייתכן שהוא מעוניין לקבל מענה כללי לפני שהוא ינקוט בפעולות ממשיות.

 

אולם, מאחר ששאלות משפטיות נשאלות ו- נענות כעניין שבשגרה באינטרנט – אין סיבה שיינתן מענה חד פעמי. מיותר לתת מענה שידחק לתחתית העמוד עוד באותו היום. לכן, הוחלט להקים את העמוד – כך שכל תשובה שניתנה באינטרנט תינתן גם באתר זה, ואפילו באופן מפורט יותר.

מהי השאלה שמצאנו ברשת?

  • הפונה הינה שוכרת דירת מגורים שהתגלו בה ליקויים מסוג נזילות ובעיות רטיבות.

  • הנזילות ובעיות הרטיבות במושכר גרמו לאי נוחות ולנזקים.

  • השוכרת פנתה לבעל הדירה, המשכיר, שגילה אדישות, חוסר אכפתיות וגרירת רגליים.

  • מכיוון שהבעיות לא טופלו השוכרת מעלה את השאלות הבאות:

    • מהו פרק זמן סביר לתיקון הליקויים?

    • האם בעל הדירה, המשכיר, מחויב להביא איש מקצוע מטעמו?

    • מי אחראי לתיקון הליקויים ואומדנם - מי שהליקויים נובעים מדירתו או המשכיר?

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

050-99-24-24-4

הקדמת מילים:

קורה לפעמים, שאירוע אחד בודד מעלה מספר שאלות משפטיות שהמכנה המשותף שלהן הוא מלאכותי לחלוטין. כך למשל, השאלה הנ"ל מקשרת בין תיקון ליקויים בבית משותף לבין מחויבותו של המשכיר לספק דירה הראויה למגורים ולתקן את הליקויים שפוגמים בהנאה הסבירה של השוכר.

 

כאמור, הקשר היחידי בין מחויבותו של המשכיר לבין תיקון הליקויים נעוץ בכך שהדירה המושכרת נמצאת בבניין שבו הופיעו הליקויים. לכן, מדובר בשני נושאים משפטיים שונים ונבדלים.

לסדרת מאמרים בעניין בתים משותפים - לחצו כאן!

תשובה:

תחילה, יובהר כי, יש לחלק את התשובה בהתאם לנושא המשפטי הרלוונטי – שכירות ובתים משותפים. אנו נתחיל עם השאלות הרלוונטיות ל- נושא השכירות.

 

האם ניתן לחייב את בעל הדירה להביא איש מקצוע מטעמו ועל חשבונו?

 

המסגרת הנורמטיבית שמגדירה את מכלול הזכויות והחובות של הצדדים להסכם השכירות מעוגנת בראש ובראשונה בהסכם השכירות, חוק השכירות והשאילה, חוק החוזים, פסקי דין מנחים והוראות דין נוספות. לפיכך, כל תשובה מחייבת בחינה של הסכם המכר, ובכל זאת – לצורך העניין נצא מנקודת הנחה כי מדובר בחוזה סטנדרטי ללא הוראות מיוחדות.

 

מרבית הסכמי השכירות, וכך גם חוק השכירות והשאילה, מחייבים את המשכיר להעמיד לרשות השוכר דירה ראויה למגורים לאורך כל תקופת השכירות, ולתקן ליקויים שנגרמו בשל "בלאי סביר".

 

גם בתי המשפט אימצו פסיקה דומה אשר הטילה על השוכר אחריות כשל "שומר חינם", אחריות שלפיה השוכר מחויב לתקן ליקויים שנגרמו בשל מעשה או מחדל לו.

 

מחויבותו של בעל הדירה להביא בעל מקצוע איננה מהווה תכלית בפני עצמה, אלא לשם תיקון הליקוי בהתאם למחויבויותיו של המשכיר. מחויבות אלו קיבלו משנה חשיבות ותוקף בתיקון האחרון שנערך לחוק השכירות והשאילה אשר מכונה גם חוק שכירות הוגנת.

 

מהו פרק זמן סביר לתיקון ליקויים?

בתי המשפט נדרשו לא אחת להגדיר מהו פרק זמן סביר לתיקון ליקויים, כאשר הלכה ידועה היא כי ההחלטה לגבי כל מקרה תלויה בנסיבות.

 

כך למשל, ברור שהיחס לליקוי קל שהשפעתו כמעט איננה מורגשת איננה זהה לליקוי משמעותי ומסכן חיים. נזילה ובעיות רטיבות שמכסים קירות שלמים, מתפשטים מאחורי ארונות בגדים, יוצרים עובש ופטרת – ואף מתקרבים באופן מסוכן למערכת החשמל – חמורים בהרבה מסתימה קלה בכיור המקלחת.

 

אם כי, אין להקל ראש באי תיקון ליקויים במשך תקופה ארוכה וממשוכת.

 

על כך יש להוסיף ולציין כי, ייתכנו מקרים בהם תיקון הליקויים מחייב שיתוף פעולה ונכונות לעזור מצד בעלי דירות אחרים בבניין, כך שמשך הזמן הסביר יהיה מושפע גם מאמות המידה שנקבעו ביחס למערכת היחסים שבין שכנים בבית משותף.

 

שאלת בונוס (שלא נשאלה במקור) – האם חוסר יכולתו של המשכיר לתקן את הליקויים בשל סירוב של השכן מלמעלה מהווה הפרה יסודית?

 

נגיד והמשכיר היה פועל בשקידה, ביעילות ובמרץ לתיקון הליקויים, אך כל ניסיונותיו היו נכשלים בשל סירוב של בעל הדירה שממנה נובעים הליקויים. כלל ידוע הוא בסכסוכי בתים משותפים שליקויים שנגרמים מדירה אחת הם הבעיה של הדירה שמתחת, ועל כן ישנו תמריץ שלילי לאותו בעל הדירה לתקן את הליקויים.

 

ייתכן שגם אצל אותו בעל דירה נמצא שוכר שיראה את עצמו נפגע מביצוע עבודות נרחבות מתוך הדירה במשך מספר ימים או שבועות לצורך תיקון הליקויים. ייתכן כי אותו בעל דירה יצא כנגד הסברה שהליקויים נגרמים מדירתו – מה המשמעות במקרה זה מבחינת מחויבותו של המשכיר לספק דירה ראויה למגורים ולתקן ליקויים?

 

מצד אחד, יש היגיון בטענה לפיה המשכיר מפר את התחייבויותיו ואת הסכם השכירות, אפילו שהוא עשה כל שיש בידו לצורך תיקון הליקויים. מנגד, אי אפשר להתעלם מרצונו הטוב (מדובר בהנחת יסוד בלבד).

 

במקרה זה, סביר להניח שאם ייפסק שהמשכיר היפר את התחייבויותיו יהיה ביכולתו להטיב את נזקיו באמצעות הגשת תביעה כנגד בעל הדירה שסירב לתקן את הליקויים בזמן.

כפיר חיון, עו"ד | שכירות

אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על אחריותו בלבד.

אולי יעניינו אותך גם המאמרים הבאים:

סעיפים שחשוב לקרוא לפני שחותמים על הסכם שכירות - ממטרת השכירות ועד הכנסת בעלי חיים

May 1, 2019

המשכיר אסר על הכנסת שוכר חלופי, מה קבע בית המשפט?

April 1, 2019

מה לעשות אם השוכר לא מפנה את המושכר לאחר שתקופת השכירות הסתיימה?

November 27, 2017

האם מותר לנתק שוכר שהיפר את ההסכם משירותים חיוניים כמו מים וחשמל?

November 27, 2017

האם משכיר רשאי לסרב להכנסת שוכר חלופי?

November 24, 2017

1/1
Please reload

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com