מי אחראי לתקן נזילה בדירה שכורה

תחילה, יובהר כי, יש לחלק את התשובה בהתאם לנושא המשפטי הרלוונטי – שכירות ובתים משותפים. אנו נתחיל עם השאלות הרלוונטיות ל- נושא השכירות.

 

האם ניתן לחייב את בעל הדירה להביא איש מקצוע מטעמו ועל חשבונו?

 

המסגרת הנורמטיבית שמגדירה את מכלול הזכויות והחובות של הצדדים להסכם השכירות מעוגנת בראש ובראשונה בהסכם השכירות, חוק השכירות והשאילה, חוק החוזים, פסקי דין מנחים והוראות דין נוספות. לפיכך, כל תשובה מחייבת בחינה של הסכם המכר, ובכל זאת – לצורך העניין נצא מנקודת הנחה כי מדובר בחוזה סטנדרטי ללא הוראות מיוחדות.

 

מרבית הסכמי השכירות, וכך גם חוק השכירות והשאילה, מחייבים את המשכיר להעמיד לרשות השוכר דירה ראויה למגורים לאורך כל תקופת השכירות, ולתקן ליקויים שנגרמו בשל "בלאי סביר".

 

גם בתי המשפט אימצו פסיקה דומה אשר הטילה על השוכר אחריות כשל "שומר חינם", אחריות שלפיה השוכר מחויב לתקן ליקויים שנגרמו בשל מעשה או מחדל לו.

 

מחויבותו של בעל הדירה להביא בעל מקצוע איננה מהווה תכלית בפני עצמה, אלא לשם תיקון הליקוי בהתאם למחויבויותיו של המשכיר. מחויבות אלו קיבלו משנה חשיבות ותוקף בתיקון האחרון שנערך לחוק השכירות והשאילה אשר מכונה גם חוק שכירות הוגנת.

 

מהו פרק זמן סביר לתיקון ליקויים?

​

בתי המשפט נדרשו לא אחת להגדיר מהו פרק זמן סביר לתיקון ליקויים, כאשר הלכה ידועה היא כי ההחלטה לגבי כל מקרה תלויה בנסיבות.

 

כך למשל, ברור שהיחס לליקוי קל שהשפעתו כמעט איננה מורגשת איננה זהה לליקוי משמעותי ומסכן חיים. נזילה ובעיות רטיבות שמכסים קירות שלמים, מתפשטים מאחורי ארונות בגדים, יוצרים עובש ופטרת – ואף מתקרבים באופן מסוכן למערכת החשמל – חמורים בהרבה מסתימה קלה בכיור המקלחת.

 

אם כי, אין להקל ראש באי תיקון ליקויים במשך תקופה ארוכה וממשוכת.

 

על כך יש להוסיף ולציין כי, ייתכנו מקרים בהם תיקון הליקויים מחייב שיתוף פעולה ונכונות לעזור מצד בעלי דירות אחרים בבניין, כך שמשך הזמן הסביר יהיה מושפע גם מאמות המידה שנקבעו ביחס למערכת היחסים שבין שכנים בבית משותף.

 

שאלת בונוס (שלא נשאלה במקור) – האם חוסר יכולתו של המשכיר לתקן את הליקויים בשל סירוב של השכן מלמעלה מהווה הפרה יסודית?

 

נגיד והמשכיר היה פועל בשקידה, ביעילות ובמרץ לתיקון הליקויים, אך כל ניסיונותיו היו נכשלים בשל סירוב של בעל הדירה שממנה נובעים הליקויים. כלל ידוע הוא בסכסוכי בתים משותפים שליקויים שנגרמים מדירה אחת הם הבעיה של הדירה שמתחת, ועל כן ישנו תמריץ שלילי לאותו בעל הדירה לתקן את הליקויים.

 

ייתכן שגם אצל אותו בעל דירה נמצא שוכר שיראה את עצמו נפגע מביצוע עבודות נרחבות מתוך הדירה במשך מספר ימים או שבועות לצורך תיקון הליקויים. ייתכן כי אותו בעל דירה יצא כנגד הסברה שהליקויים נגרמים מדירתו – מה המשמעות במקרה זה מבחינת מחויבותו של המשכיר לספק דירה ראויה למגורים ולתקן ליקויים?

 

מצד אחד, יש היגיון בטענה לפיה המשכיר מפר את התחייבויותיו ואת הסכם השכירות, אפילו שהוא עשה כל שיש בידו לצורך תיקון הליקויים. מנגד, אי אפשר להתעלם מרצונו הטוב (מדובר בהנחת יסוד בלבד).

 

במקרה זה, סביר להניח שאם ייפסק שהמשכיר היפר את התחייבויותיו יהיה ביכולתו להטיב את נזקיו באמצעות הגשת תביעה כנגד בעל הדירה שסירב לתקן את הליקויים בזמן.