ודאו שיש עוגנים ברורים למועד התחלת וסיום העבודות

במאמרים הבאים ניתן למצוא התייחסות ברורה והכוונה מעשית שיסייעו לצמצום הנזקים שנגרמים לבעלי הדירות, וזאת החל מהגבלת קצב מכירת דירות היזם, דרך הגבלת בניית דירות היזם לאחר סיום העבודות שנקבעו בהסכם התמ"א, הרחבת זכויותיו ומשך העסקתו של המפקח מטעם בעלי הדירות וכלה ביצירת מנגנון לבחינת תיקוני היתר שהוגשו ובהגבלת ניצול הזכויות של היזם במגרש.

​

סיכונים משותפים:

מלבד השיקולים הפרטניים והייחודיים לכל פרויקט – כל אחד מבעלי הדירות מושפע בעיכוב או בדחייה כרונית של התחלת העבודות, וכן בעיכוב או בחוסר יכולת להשלימן בהתאם להוראות ותנאי הסכם התמ"א ולהיתר הבנייה.

 

הגורמים לעיכוב בביצוע העבודות:

דחיית את תחילת ביצוע העבודות על ידי היזם עשוי לנבוע ממספר גורמים, ובהם:  רצונו למכור את הפרויקט ליזם אחר בתנאים נאותים, ריבוי התחייבויות ועודף פרויקטים שמונעים ממנו להתחיל את העבודות, גרירת רגליים, זלזול בבעלי הדירות, מחסור בכח אדם חוסר מקצועיות, חשש מפיצוי תשלום כספי בגין אי עמידה בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות (השכיח ביותר) וכו'.

 

פגיעה במימוש וניצול זכויות הבנייה בשל מעיכוב בתחילת ביצוע העבודות:

עולם הנדל"ן ותחום ההתחדשות העירונית בפרט אינו יציב ואף חשוב לשינויים תמידיים. המתנה ארוכה עשויה לגרום לבעלי הדירות לפספס את "המועד הטוב ביותר" לקבלת היתר בנייה מבחינתם, פספוס שעשוי לפגוע בתמורות שיקבלו ובהיקף ההרחבה של דירתם.

 

במקרים אחרים, היתר הבנייה שניתן עשוי להתיישן, כך שיהיה עליהם להתחיל את כל התהליך מחדש. אם לא די בכך, בעלי הדירות עשויים להתמודד עם שינוי מדיניות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר תסרב לפתע להוציא היתרים, להכרזה בפני הקפאה מכח סעיפים 77 ו- 78 או על מתחם לשימור וכו'.

 

לעניין הקפאת המצב התכנוני במגרש – רשויות מקומיות וועדות תכנון נוקטות בהליך זה לפני שמבוצע תכנון מחדש של תא שטח נרחב באמצעות פרויקט פינוי בינוי.

 

ואכן, נתקלנו במקרים שאלמלא העיכוב של היזם בעלי הדירות היו מקבלים הן את התוספת מכח התמ"א והן את התוספות מכח תכנית פינוי בינוי שעתידה להיות מאושרת (ראו לעניין זה פרויקט פינוי בינוי מתוכנן בהרצליה שבשטחו בוצעו עשרות פרויקטים של תמ"א 38).

 

פגיעות כלכליות:

היטלים ואגרות:

לאחר החתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (לא משנה איזה סוג – הריסה ובניה או חיזוק מבנים) – חל הצורך להגיש דיווח לרשות המקומית בעבור העסקה. בדיווח הראשוני שמוגש היזם מבקש לדחות את מועד התשלום של היטל ההשבחה, היטלי הפיתוח (מדרכה, כביש, שצ"פ, ביוב, מים וכו'), אגרות הבנייה וכיו"ב. אולם, היזם יבקש לדחות את התשלום עד להתקיימותם של התנאים המתלים.

 

כאמור לעיל, בעידן של חוסר ודאות כל "הנוגעים בפרויקט" נדרשים להתמודד עם שינויים רבים, ובתוך שכך עם דרישות תשלום מצד הרשויות המקומיות כי בעלי הדירות ישלמו את חלקם היחסי בעלויות הפרויקט עם מכירת דירתם (מבחינת חוקית מכירת הדירה נחשבת "לאירוע מס" כמו הוצאת היתר בנייה והתקיימות התנאים המתלים).

 

בהתאם לכך, וברוח זו, בחודשים האחרונים נדונה לא אחת חיובם של בעלי דירות בתל אביב שמוכרים את דירתם בהיטל השבחה בעקבות אישורה של תכנית הרובעים. עם זאת, טרם

 

קושי במכירת הדירה לפי שוויה של דירה בבניין שעתיד להתבצע בו פרויקט תמ"א 38:

לא מעט בעלי דירות מוכרים את דירתם לאחר שהסכם התמ"א נחתם ולפני שהיזם החל בביצוע העבודות תמורת סכום גבוהה יותר מזה שהיה משולם בעבור הדירה אלמלא הפרויקט. עם זאת, רוכשים רבים יסרבו לשלם "פרמיה" כאשר ביצועו של הפרויקט מתעכב במשך שנים רבות.

 

העדר אפשרות לפנות ליזמים אחרים:

הסכם התמ"א שנחתם כובל את בעלי הדירות ומונע מהם לפנות ליזמים אחרים, וזאת אפילו אם הם סבורים ובטוחים שהעיכוב בהתחלת העבודות מהווה הפרה יסודית וגסה של הסכם התמ"א. ממילא, יזמים אחרים ידירו רגליהם מבניין שנרשמה לגביו הערת אזהרה לטובת היזם.

 

גם ביטול ההסכם על ידי בעלי הדירות אינו מהווה משימה פשוטה, אלא פעולה שטומנת בחובה סיכונים רבים. בהתאם לכך, לצד פסקי דין אשר מקבלים ותומכים בהודעות ביטול שנשלחו על ידי בעלי הדירות נמצאים גם פסקי דין שחייבו בגין פעולה זו (שהתבררה בהמשך כהפרה יסודית מצד בעלי הדירות) את בעלי הדירות לשלם פיצוי ליזם.

 

לכן, וכדי להימנע מהלבטים שבאם לבטל את ההסכם או לאו – יש לבחון היטב האם כדאי לחתום עליו לפני.

 

סיום העבודות באיחור או הפסקתן באמצע:

לצד עיכובים משמעותיים בהתחלת העבודות, בעלי דירות רבים נאלצים להתמודד גם עם עיכובים בסיומן ובהשלמתן. סיום העבודות באיחור נהפכה לתופעה כל כך נפוצה עד כדי כך שקשה למצוא פרויקט שהסתיים במועד שנקבע בהסכם התמ"א או אפילו בתקופת החסד שניתנה ליזם.

 

כפי שצוין לעיל, לאיחור בסיום העבודות יש השפעה רבה על בעלי הדירות וכן הגברה של חשיפתם בפני סיכונים כלכליים. כל גורמי ההשפעה משתנים בהתאם לסוג הפרויקט.

 

על ההשפעות השליליות של איחור בסיום העבודות, הפגיעה הכלכלית הצפויה מכך, הסיכונים הכלכליים, יצירת דרכי התמודדות באמצעות ניסוח מתאים של הסכם התמ"א ונקיטת צעדים להטבת הנזקים בזמן אמת – יידונו במאמר נפרד, נרחב ומפורט בהמשך.