איך הייתם מגיבים אם היזם היה מודיע לכם באמצע הפרויקט כי הוא עוצר את העבודות עד שלא כל בעלי הדירות ייענו לדרישתו וישלמו לו 50,000 ₪. ייתכן כי התרחיש הבא נראה מופרך ומנותק מהמציאות, ועל כן מסיבה זו מרבית בעלי הדירות יתעלמו מההסתברות להתקיימותו.

הסיכוי שהיזם יעצור את העבודות באמצע בשל דרישת תשלום מפתיעה הוא לכאורה אפסי, שכן ליזם יש התחייבויות נוספות כלפי רוכשי הדירות החדשים בפרויקט, ובהן מסירת הדירות במועד שנקבע לכך בהסכם המכר.

בגין כל איחור במסירת הדירות היזם יידרש לשלם פיצוי בהתאם למנגנון הקבוע בחוק המכר דירות, ובדיוק מסיבה זו היזם לא מפסיק את העבודות בכל פעם שרוכש דירה (חדש) מפגר בתשלום התמורה בעבור הדירה.

יחד עם זאת, וחרף האמור לעיל, במציאות בעלי דירות רבים מתמודדים עם דרישות תשלום מפתיעות. במשרדנו טופלו פניות לא מעט פניות של בעלי דירות שקיבלו דרישות תשלום מתאגידי מים עירוניים בגין צריכת מים של היזם עד למועד בו הוא רשם את עצמו כמחזיק ברישומי התאגיד. דרישות דומות נשלחו גם על ידי הרשות המקומית, חברת החשמל, חברות גז וכו'.

על כך יש להוסיף ולציין דרישות תשלום של רשות המסים לבעלי דירות שאינם זכאים לפטור ממס שבח, חיובים של ועדות מקומיות לתכנון ובניה בגין הכשרת חריגות בנייה, דרישות תשלום לביקורות של חברת המים, החשמל רשות הכבאות וכו'.

לעניין הכשרת חריגות בנייה – במידה ומדובר בפרויקט תמ"א 38/1 יש לשים לב שהיזם לא מנצל את כל זכויות הבנייה שקיימות במגרש ובאופן שימנע בעתיד מבעלי הדירות להכשיר את עבירותיהם.

מלבד זאת, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובניה, היזם מחויב לשלם לבעלי הדירות דמי שכירות במשך כל תקופת העבודות ועד מסירת הדירות החדשות לידיהם, כאשר דמי השכירות נקבעים לפי חוות דעת שמאית מטעם הבנק המלווה לפרויקט.

אולם, לא פעם קורה שהשמאי קובע בשומה שנערכה על ידו דמי שכירות שנמוכים מאלו שנגבים בשוק החופשי בין משכיר מרצון לבין שוכר מרצון, כך שאת הפער בין מחיר השומה לבין מחיר השוק בעל הדירה נדרש לשלם.

כיצד ניתן למנוע מבעלי הדירות למנוע לשלם את החיובים הנ"ל באמצעות ניסוח נכון של הסכם התמ"א?