שלום, אני משכירה דירת סטודיו עם גלריה ותקרות גבוהות מאוד ביפו. נכנסתי ב6.10.21.
לאחר שנכנסתי לדירה הסתבר לי שאחיו של בעלי הדירה גר דירה ליד. ואין בידוד בין הדירות (לא צוין בפני). כך שאני שומעת את הישיבות שלהם בשלוש לפנות בוקר במיוחד ממקום ספציפי בקיר. ודבר זה פוגם לי באיכות החיים ובשינה. הדבר מצריך בידוד באותו המקום, עדין לא טופל.
התגלה חור בקיר באחד הקירות גבס ביום שנכנסתי (החור היה מוסתר על ידי רהיט שהיה לדיירים הקודמים), עדיין לא טופל.
התחילה רטיבות שרק הולכת ומחמירה מהדירה מעל, עדיין לא טופל בטענה שזה צריך להיות על חשבון הבעלים של הדירה מעל
עקב בדיקה שעשיתי לגבי הרטיבות הסתבר שהדירה מעליי נמכרה לבעלים חדשים והוא עומד לעשות שיפוץ כללי ונרחב של כל הדירה. דבר שגם יפגע לי באיכות החיים במיוחד כי שומעים הכל.
צריכה לציין שהשכירות מאוד גבוה ושכל הדברים הופנו לבעל דירה שלי ברגע שגיליתי עליהם.
כשביקשתי התחשבות בשכר דירה על החודשים שאני גרה עם כל הלקויות האלו הוא סירב, כשביקשתי התחשבות על חודשים שהולכים לשפץ מעליי הוא סירב ואמר לי שאני יכולה לצאת מדירה. אבל אין לי כסף מיותר לשלם להובלה שוב (2000 שח) ואו זמן להשקיע בלארוז ולמצוא דירה חדשה בתל אביב.
השאלות שלי הן, כמה זמן נחשב זמן סביר בו בעל הדירה צריך לטפל בבעיות?
אם הוא לא מטפל בזמן זה, האם אני יכולה לדרוש החזר חלקי של השכירות של אותם חודשים?
לגבי השיפוצים מעל, האם אני יכולה לדרוש הנחה בשכירות עקב פגיעה באורח החיים?
והאם אני יכולה לדרוש מבעל הדירה שיטפל ברטיבות בעצמו ויתקזז מול הבעלים החדש של הדירה למעלה?
המון תודה מראש
דנה שלום,
תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, האמור בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין לנקוט בפעולות בהסתמך על המידע שמוצג בפורום ובאתר.
מעיון בהודעתך ניתן ללמוד על מספר כשלים וליקויים שקיימים במושכר, וכן במספר הפרות לכאורה של המשכיר. ראשית, בעיית אקוסטיקה ורעשים שנובעת מבידוד לקוי או רעשים מהשכנים. שנית, ישנו חור בקיר המשותף לדירתך ולדירה הסמוכה. החור נחסם על ידי ריהוט. שלישית, ישנה בעיית רטיבות שלטענת המשכיר האחריות לתיקונה חלה על הבעלים של הדירה שמעל המושכר.
כמו כן, עולה מהודעתך כי המשכיר מפר לכאורה את התחייבויותיו משום שהחור בקיר טרם תוקן, בעיית הרטיבות לא טופלה וישנו צפי לפגיעה בהנאה שאת יכולה להפיק מהדירה עקב שיפוץ שמתוכנן בדירה שמעלייך.
הקדמה קצרה – עיקרון תום הלב (מוגבר) ומספר נקודות חשובות:
בהודעתך מצוין כי המשכיר מתארח בדירה הסמוכה השייכת לאחיו, ואם לא די בכך נגרמים מטרדים מהדירה הסמוכה אשר נובעים מישיבות, מפגשים ורעשים בשעות מאוחרות.
סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה מורה לצדדים לנהוג בתום לב, וביתר פירוט: "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה".
כמו כן, חוק החוזים (כללי) מטיל על הצדדים לחוזה חובה לנהוג בתום לב בשלב הטרום חוזי ובעת קיום ההתחייבויות הנובעות מההסכם, אלא שבשלב הטרום חוזי מדובר בחובת תום לב מוגברת שמטילה גם חובת גילוי מוגברת.
משכך, היה על המשכיר לציין בפנייך כבר בשלב המשא ומתן כי הדירה הסמוכה שייכת לאחיו, שבאותה דירה מתקיימים מפגשים אשר גורמים למטרדים. יתרה מכך, העובדה כי הדירות מופרדות באמצעות קיר גבס מעלה את החשש כי מדובר בדירה מפוצלת. כך שמדובר בנתון נוסף שהיה על המשכיר לציין, זאת במיוחד כשהדירה הסמוכה מושכרת לאחיו.
לעניין זה, סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר למסור את המושכר "כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר". בנוסף, 6א(א) לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר למסור את המושכר ללא זכויות נוגדות שהוסתרו מהשוכר, כך: "המשכיר ימסור לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן חופשיות מכל זכות שנוגדת את זכויות השוכר, ובכלל זה זכות של צד שלישי; מסר המשכיר לשוכר את הזכויות להחזיק ולהשתמש במושכר כשהן אינן חופשיות מכל זכות כאמור, יראו זאת כאי-התאמה, ויחולו ההוראות החלות על אי-התאמה, בשינויים המחויבים".
מבלי לקבוע עובדות, ניתן להניח כי פיצול הדירה, השכרת היחדה הנותרת לאחיו, התקנת קיר גבס שאינו מספק בידוד מרעשים ויתר ההפרות שצוינו לעיל – מהווה הפרת של החובות החלות על המשכיר מכח חוק השכירות והשאילה.
תיקון הליקויים במושכר:
סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה תוך פרק זמן סביר, ואילו סעיף 25ח(ב) לחוק מחייב את המשכיר לתקן ליקויים חמורים עד לא יאוחר מ- 3 ימים. ביחס לליקויים שאינם חמורים על המשכיר לתקנם בתוך 30 יום.
לעניין זה, ראוי להבדיל ולהבחין בין ליקויים שהתגלו במושכר כמו החוק בקיר והעדר בידוד לעומת הפרות התחייבויותיו של המשכיר. שכן, ניתן להניח בסבירות גבוהה כי המשכיר היה מודע לליקויים הללו, אך הוא העדיף להסתירם כדי להגדיל את התמורה שתתקבל בעד השכרת הדירה.
נקודת המוצא היא כי שוכר רגיל ימנע מלשכור דירה בסביבה רועשת, עם שכנים שגורמים למטרדים, כשל בבידוד, קירות מגבס, חור בקיר המשותף עם הדירה הסמוכה, משכיר שמסתיר מידע מהותי ואף עם משכיר שאינו מתקן ליקויים.
לפי חוק החוזים תרופות ישנם שני סוגים של הפרות: הפרה יסודית והפרה רגילה. מאחר שניתן להניח כי הסכם השכירות אינו מגדיר הפרה יסודית מצד המשכיר, ניתן לטעון כי בגינו להפרה רגילה או להפרה יסודית אם יוכח כי שוכר רגיל לא היה נקשר עמו בהסכם לו הוא היה יודע על ההפרה ותוצאותיה.
בעיות רטיבות מדירת השכן וכשל במערכת האינסטלציה של הדירה:
כפי שצוין לעיל, המשכיר מחויב למסור דירה בהתאם למוסכם בינו לבין השוכר, ועליו לתקן כל ליקוי שהתגלה במהלך תקופת השכירות, להוציא ליקויים שנגרמו באשמת המשכיר. משכך, המשכיר מחויב לתקן ליקויים ובעיות רטיבות שנובעים מדירות אחרות.
כל מסקנה אחרת, תוביל לכך שהמשכיר יוכל לשבת בחוסר מעש, לגבות שכר דירה מלא, ולהטיל את ההחצנות של הליקויים והכשלים על השוכר בלבד. ברור שלא ניתן לקבל זאת.
התגלה ליקוי במושכר שמקורו בדירה אחרת או ברכוש המשותף – על המשכיר לפעול לתיקונו ולשפות את השוכר בעד כל נזק. לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה אי תיקון הליקויים בתוך זמן סביר מאפשר לשוכר לתקן את הליקויים על חשבונו ולהיפרע מהמשכיר או להפחית את שכר דירה בהתאם לכישלון התמורה. בפועל, מדובר באפשרויות שקשה ואף אי אפשר ליישמן. לכן הן יותר תיאורטיות ופחות פרקטיות.
מאמר: הפרת הסכם שכירות ואי תיקון ליקויים על ידי המשכיר.
כמו כן, סעיף 13 לחוק החוזים תרופות מאפשר לבית המשפט לפסוק לטובת השוכר פיצוי בעד נזק לא ממוני, פיצויי עוגמת נפש. סעיפים אחרים בחוק החוזים תרופות מקנים פיצוי בעד הנזק שנגרם, פיצויי הסתכמות ועוד.
הפרה צפויה של הסכם השכירות עקב עבודות שיפוצים בדירה סמוכה:
הפסיקה קבעה כי נקודת המוצא היא שדירה להשכרה אינה חדר בבית מלון, ומשכך ייתכנו הפרעות ומטרדים זמניים, כך שיש להבדיל בין מטרד מתמשך וחמור לבין מטרד זמני שניתן לחיות עמו.
על כן, בתי המשפט קבעו לא פעם שביצוע פרויקט תמ"א 38 בסמוך לדירה מהווה עילה לביטול הסכם השכירות (לא מדובר בהלכה גורפת, כך שיש לבחון כל מקרה לגופו), ומנגד עבודות מזעריות בתוך הדירה ומחוצה לה לא תמד הצדיקו את ביטול ההסכם.
ככול שאת סבורה כי צפויות עבודות ממושכות שיגרמו למטרד ולהפרעה עלייך לציין את הסיבות שבעטיין את חוששת לפגיעה מההנאה שניתן להפיק מהדירה, אך בשל העובדה שבשלב זה החשש תיאורטי – בהעדר הסכמה יהיה צורך לבחון את היקף ההפרעה לפי הנזק שייגרם בפועל.
יחד עם זאת, כוונתו של הבעלים בדירה שממנה נובעות בעיות הרטיבות אינה מצדיקה דחייה או עיכוב בטיפולן, ובטח שהיא אינה מסירה מעל המשכיר אחריות בשל כך.
לסיכום – פיצויים:
כפי שצוין לעיל, המשכיר מחויב למסור את הדירה כפי מצבה ביום חתימת הסכם השכירות, בהתאם למוסכם בינו לבין השוכר, ולתקן כל ליקוי שהתגלה בדירה במהלך תקופת השכירות.
במקרה של הפרת התחייבויות אלו מצד המשכיר חוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר סעדים ותרופות שהם פחות ישימים. שכן, קיזוז הפגיעה בהנאה משכר הדירה מחייב לבטל במרבית המקרים שיקים שנמסרו מראש, כך שמדובר בפעולה שחושפת את השוכר בפני הליכים בהוצאה לפועל ואת הערבים מטעמו להליכים משפטיים.
יתרה מכך, גם הפעלה נכונה של מנגנון הקיזוז החוזה שכירות אינה פעולה פשוטה, אלא שמדובר בפעולה מורכבת שעלולה לגרור הפרה של הסכם השכירות מצד השוכר.
מאמר: 5 נקודות חשובות לשוכרים ששוקלים לבטל שיקים.
במקרה של הפרת הסכם, ניתן לתבוע את המשכיר בעד כישלון התמורה (מלא או חלק), פיצויי עוגנת נפש ופיצויים ש- "הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 10 לחוק החוזים תרופות).
בשים לב לאמור לעיל, סביר להניח כי משכיר סביר היה לוקח בחשבון שהפרת הסכם השכירות ועזיבת המושכר בשל כך (בין אם מכח הסתרת מידע מהותי או אי תיקון ליקויים), תגרור הוצאות תיווך, הוצאות הובלה, ייקור שכר הדירה, אבדן ימי עבודה וכו'.
בנוסף, ישנם פסקי דין רבים אשר מכירים בזכאותם של שוכרים לפיצוי בעד כישלון תמורה חלקי בגין ליקויים שלא תוקנו במשך מספר חודשים או במשך כל תקופת השכירות. כך למשל, בהליך ת"ק (תל-אביב-יפו) 64335-06-20 - ירמי כהן ואח' נ' יחיאל גיאת – חייב בית המשפט משכיר בסך של 6,600 ₪ בגין בעיות רטיבות שלא טופלו במשך שבועיים חרף מאמצים עילאיים מצדו להביא לתיקונם (יצוין כי, המשכיר הציע פיצוי קודם להגשת התביעה, אך התובעים דרשו סכום גבוה בהרבה).
מכל מקום, דרך המלך היא להגיע להסכמה עם המשכיר בדבר הפיצוי המגיע בגין הפרת התחייבויותיו, ובהעדר הסכמה מוטב לפנות לבית המשפט ולא לבטל שיקים.