ביטול שיק אינו דוחה את מועד החיוב לזמן רב אם אין סיבת ביטול מוצדקת, אלא עלול להוביל להליכי גבייה בהוצאה לפועל שיחייבו את השוכר להגיש התנגדות לביצוע שטר. כך שבהעדר טעמים לגיטימיים ההתנגדות תדחה, השוכר יחויב בהוצאות השכירות השונות ואף בהוצאות משפטיות.
כפי שיפורט בהמשך, באם השוכר יידרש להתגונן מפני בקשה לביצוע שטר בהוצאה לפועל, יהיה עליו להגיש התנגדות שתכלול טעמים לגיטימיים לביטול השיק, טענות כבדות משקל, ראיות וכל דבר שמסביר מדוע ההפרות מהן סבל השוכר גוברות על אינטרס ההסתמכות של המשכיר אשר אוחז בשיקים.
נטלי ההוכחה והשכנוע הנוקשים שחלים על השוכר מחייבים לא פעם לשקול האם ישנה דרך חלופית להשגת התוצאה, ובמיוחד הגשת תביעה כספית בגין הנזקים שנגרמו או תביעה לביטול הסכם השכירות.
1. המשמעות המשפטית והמעשית של שיקים, ומדוע המשכירים מתעקשים לקבלם מראש?
מבחינה מעשית, שיק מהווה חזקה כי התמורה בעדו סופקה או במילים אחרות: הצד שנותן את השיק מודה לכאורה כי התמורה בעדו סופקה. מסיבה זו, בלא מעט פסקי דין מצוין כי שיק מהווה פסק דין על התנאי.
במערכת היחסים החוזית שבין שוכר לבין משכיר – חזקת התמורה הנ"ל חלה גם על השיקים שהשוכר העביר מראש, כך שעליו גם הנטל להוכיח כי ביטולם נעשה כדין.
מבחינה משפטית, המונח שיק נכלל בפקודת השטרות (נוסח חדש) תחת ההגדרה של המונח "שטר", ואילו בסעיף 3 לחוק שטר חליפין מוגדר כ- "פקודה ללא תנאי ערוכה בכתב מאת אדם אל חברו, חתומה בידי נותנה, בה נדרש האדם שאליו ערוכה הפקודה לשלם לאדם פלוני או לפקודתו, או למוכ"ז, סכום מסויים בכסף, עם דרישה או בזמן עתיד קבוע או ניתן לקביעה".
בסעיף 73(א) לחוק, ניתנת התייחסות פרטנית למונח שיק כ- "שיק הוא שטר חליפין משוך על בנקאי ובר-פרעון עם דרישה; הוראות פקודה זו החלות על שטר חליפין בר-פרעון עם דרישה יחולו על שיק, חוץ מענין שיש לו הוראה אחרת להלן."
משכירים רבים מגדירים בהסכמי השכירות את מתן השיקים כתנאי מהותי להשתכללותו של הסכם מחייב ולכניסתו של שוכר לדירה – בשל היתרונות הגלומים בחזקת התמורה, ביכולת לנקוט בהליכי גבייה מהירים ובעצם העובדה שמדובר בהוראת חיוב בלתי מותנית.
מכאן, שנטל ההוכחה שרובץ על כתפי השוכר נועד למעשה לגבור על מעמדם של השיקים כפסק דין על תנאי וכהוראה ללא תנאי לתשלום חיוב. הרחבת קשת הטענות שמצדיקות ביטול שיקים תרוקן של מוסד ההמחאות והשטרות מתוכנו, ותותיר אותו כאבן שאין לה הופכין. לכן, ועל מנת לשמר את מעמדו של המוסד הנ"ל – בתי המשפט לא רואים בכל טענה כטעם לגיטימי לביטול המחאה.
2. התמודדות עם הליכים בהוצאה לפועל והגשת התנגדות:
היתרון המובהק ביותר של השיקים נעוץ ביכולת לנקוט בהליכי גבייה מהירים, כך שאם השוכר מעוניין להימנע מחיוב בגין ביטולם – עליו להגיש, במרבית המקרים, התנגדות לביצוע שטר.
הגשת התנגדות משמעותה: הגשת תגובה, עריכת תצהיר, גיבוש וחשיפת ראיות, הפרכת חזקת התמורה, מציאת טעמים לגיטימיים לביטול השיק ועוד. במסגרת הגשת התצהיר השוכר יידרש לחשוף את טענותיו, את הראיות וחוות הדעת את שברשותו, גילוי קו ההגנה שנבחר, ניהול הליך משפטי במקרה בו הביטול יתקבל וכו'.
הגשת התנגדות ועריכת תצהיר מפורט עלולות להשית הוצאות משפטיות לא מבוטלות מהשוכר, לגבות ממנו זמן ומשאבים רבים, לחייב אותו לערוך חוות דעת לתמיכה בטענותיו ועוד.
ביצוע הפעולות הללו לא מחייב את השוכר להקדיש זמן, משאבים וכספים – אלא, מחייב אותו גם להיערך מראש ולתעד את ההפרות והנסיבות שבעטיין בוטלו השיקים.
3. התנגדות לביצוע שטר – טעמי הגנה והתנגדות של השוכר:
על מנת להצדיק את ביטול השיקים במסגרת הליך משפטי או תביעה שטרית בהוצאה לפועל – על השוכר להציג טעמי התנגדות לגיטימיים שתומכים בפעולת הביטול, ובכלל זאת: קיזוז מכח הוראות הדין, כישלון תמורה (מלא או חלקי תלוי בנסיבות), ביטול כדין של החוזה וכו'.
קיזוז:
סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה מקנה לצדדים להסכם השכירות זכות קיזוז מהותית שמעוגנת בחוק. סעיף 25יד.(2) לחוק אוסר להתנות על זכות הקיזוז.
סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) מונה מספר כללים להחלת זכות הקיזוז, ובהם: שהחיובים יהיו מאותה עסקה, שליחת הודעה מקדימה קודם לקיזוז ושיהיה מדובר בסכום קצוב (ככול שהחיובים אינם מאותה עסקה).
נושא קיזוז הנזקים שנגרמו לשוכר מדמי השכירות זכה להתייחסות נרחבת במספר שאלות שהועלו בפורום המשפטי לנושאי שכירות, ועל כן נסתפק בהפניה בלבד. יחד עם זאת, יש להדגיש שהמשמעות המשפטית לקיזוז שנוחה בתכלית מהפרשנות היום-יומית שניתנת לו.
הפחתת דמי השכירות:
סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה מכיר בזכותו של שוכר "להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה."
מכאן, שהוראות חוק השכירות והשאילה מכירות בזכותו של השוכר לקזז את כישלון התמורה החלקי משכר הדירה. כך שלא פעם עומדת במרכז המחלוקת זכאותו של המשכיר לבטל את הסכם השכירות או לגבי גובה ההפחתה.
קיזוז עלות תיקון הליקויים משכר הדירה (טעון הוכחה, הצגת חשבוניות ועוד).
4. פערי מידע, פערי כוחות והצורך לבצע תיעוד מקיף:
שוכרים שפונים למשרדנו מצדיקים את ביטול השיקים בכך שהמשכיר הסתיר מהם ליקויים שהיו קיימים בדירה, שהם לא עודכנו בדבר ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 בסמוך לדירה ולעתים אפילו לא לעבודות בבניין עצמו.
מדובר בטענות חמורות אשר יכולות להצביע על הפרה של חובת תום הלב בחוזי שכירות, הפרה של חובת הגילוי ובמקרים מסוימים להוות עילה לביטול הסכם השכירות.
אמנם, ייתכן שמדובר בטענות חמורות שמצדיקות את ביטול הסכם השכירות, אלא שישנו קושי לא מבוטל בהוכחתן. שכן, לא תמיד ניתן להוכיח מודעות של המשכיר לעבודות ולפרויקטים שונים ולא תמיד ישנו שיתוף פעולה מצד השוכרים הקודמים.
מלבד טענות שהוכחתן תלויה לא פעם בצדדים שלישיים, מתעוררים גם קשיים ביחס לטענות שרלוונטיות לשוכר בלבד ואשר נעוצים בהעדר תיעוד של פניות לשכיר, העדר תיעוד של הליקויים, תשלומים והעברת פיקדונות שלא תועלו וכו'.
העדר תיעוד והעדר יכולת להביא ראיות שתומכות בטענות גורעים במשקלה ובתוקפה של ההתנגדות, וחושפים את השוכר בפני דחיית התנגדותו, העמדת השיקים שבוטלו לפירעון וחיובו בהוצאות משפטיות.
5. מהן האפשרויות שעומדות לרשותו של משכיר שנפגע מחילול שיק.
א. הגשת תביעה שטרית בהוצאה לפועל.
משכיר שרואה את עצמו נפגע מביטול שיק יכול להגיש בקשה לביצוע שטר בהוצאה לפועל, ואילו השוכר נדרש להגיש התנגדות אשר תפרט את הסיבות שמצדיקות את ביטול השיק.
במסגרת התנגדות הרוכש ייאלץ להגיש בקשה להתנגדות ותצהיר בתוך 30 יום, וכן לנהל הליך משפטי באם תינתן לו רשות להתגונן. מבחינת השוכר, מדובר בהליכים יקרים, מורכבים, בעלי סיכויי הצלחה גבוליים ושמחייבים את השוכר להגיש תצהיר כבר בהתחלה.
ב. תביעה לפינוי מושכר:
ביטול שיקים יכול לנבוע מסיבות רבות שראשיתן במצוקה כלכלית וסופן במחאה על כישלון תמורה מהותי שנבע מאי תיקון ליקויים במשך תקופה ארוכה.
מכל מקום, ביטול שיקים מכל סיבה שלא תהיה עלול לגרום למשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר, ובמקרה שכזה יהיה על השוכר להגיש כתב הגנה (ואת יתר נספחי התביעה שפורטו המאמר הנ"ל) בתוך 30 יום.
תביעה לפינוי מושכר עוסקת אך ורק בעילות הפינוי ולא בנושאים כספיים.
ג. הגשת תביעה כנגד הערבים.
