ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עודכן ב: פבר 4

בין בעלי זכויות בבית משותף בתל אביב ניטשה מחלוקת בנוגע לבניית חדר על גג הבניין באמצעות הזכויות המוקנות מכח "תכנית הגגות" אשר מאפשרת לבנות חדר על גג הבניין. בלבה של המחלוקת עמדה השאלה האם הזכויות שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין או לדירות הנמצאות בקומה האחרונה בבניין שרק להן יש את יכולת תכנונית לבנות על הגג?


תכנית מתאר (תב"ע) אשר עברה את כל השלבים התכנוניים ואושרה לפרסום מקנה לבעלי הזכויות במגרש עליו היא חלה זכויות בנייה בעלות ערך כלכלי רב, זכויות שמאפשרות להוסיף קומות ויחידות דיור, להגדיל את הדירות הקיימות, לבנות יחידות דיור על הגג ולהשביח את נכסיהם של בעלי הדירות.


נקודת המוצא היא שזכויות בנייה שייכות לכלל בעלי הדירות במגרש עליו הן חלות, ושבהעדר הסדר מיוחד לגביהן – הן מתחלקות בין כל בעלי הזכויות באופן שווה. ועדיין, לא פעם מתגלעות בין בעלי דירות מחלוקות באשר לאופן ניצולן ומימושן של זכויות הבנייה. בהמשך המאמר נדון בקצרה בדרכים בהן ניתן להסדיר את החלוקה, הניצול והמימוש של זכויות בנייה בין בעלי דירות בבית משותף.


בדומה למחלוקת שהתגלעה בין בעלי הדירות בתל אביב – לא פעם אנו שומעים על מחלוקות (דומות) בפרויקטים של תמ"א 38 בהם בעלי הדירות בקומת הקרקע ובקומת הגג מבקשים לקבל את דירות הגן והפנטהאוז בתנאים משופרים היות שלגישתם הם בעלי הזיקה המרבית לאותם נכסים.


במקרים יותר מורכבים, תיתכן תחרות בין בעלי דירות על ניצול ומימוש זכויות בנייה לאחר שחלקים מהרכוש המשותף כמו הגג או רצועות קרקע בגינה – הוצמדו לדירתם. במקרים אלו, בעלי הדירות יטענו שניצול זכויות הבנייה הוא אינהרנטי וחיוני להפקת התועלת המרבית מזכויותיהם הקנייניות והייחודיות במגרש. לטענות אלו יש משקל מוגבר בהליכי רישוי שמתנהלים בפני מוסדות התכנון לעומת ערכאות משפטיות שנותנות לשיקול זה משקל נמוך יותר, אם בכלל.


בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת אינה מאפשרת לבנות על אותן הצמדות, שכן עדיין חל הצורך לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות לביצוע עבודות ולניצול זכויות בנייה (למאמר שעוסק בנושא זה בהרחבה – לחצו כאן).


ניצול זכויות הבנייה בבתים משותפים ידוע כנושא מורכב, בעל השפעה כלכלית עצומה וכמחולל מחלוקות משפטיות עוצמתיות. התחרות בין בעלי הדירות על ניצול זכויות בנייה מתרחשת (בין היתר) כאשר בעל דירה מעוניין להרחיב את דירתו ללא הסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין, במקרים בהם נעשה ניצול יתר של זכויות בנייה על חשבונם של יתר הבעלים או כאשר אחד מבעלי הדירות טוען שהוא זכאי לממש את אותן זכויות.



בהליך תא (הרצ') 4784-11-16 גיטה רוז נ' עינת ארנן (פורסם בנבו, 25/12/2018) (להלן: "עניין רוז"), נדרש בית המשפט להכריע לגבי סוגיה שכללה בתוכה את שני הנושאים הנ"ל – האם בעלי הדירות שדירותיהם נמצאות בקומה האחרונה אשר הגג הוצמד לדירתם (להלן "בעלי דירות הגג"), זכאים לנצל את זכויות הבנייה המוקנות מכח תכנית שמאשרת הוספת חדר על הגג בעיר תל אביב?


המסקנה השיפוטית שתתקבל ביחס לשאלה הראשונה, תשפיע על שאלת ביטולו של היתר הבנייה שניתן לבעלי הדירות בגג על ידי מוסד התכנון, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, אשר מתיר לבנות חדר על הגג?


לטענת התובעים, שביקשו בתביעתם למנוע מבעלי דירות הגג להוסיף יחידות דיור על הגג, זכויות הבנייה המוקנות מכח תכנית הגגות שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין באופן שווה, ומשכך חל הצורך לקבל את הסכמתם של 75% לפחות מקרב בעלי הדירות בבניין.


כידוע, לפי סעיף 71.ב. חוק המקרקעין, , תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בעל דירה אשר מעוניין להרחיב את דירתו צריך לקבל לכל הפחות את הסכמתם של 75% מקרב בעלי הדירות בבניין. עם זאת, וכפי שצוין במאמר נוסף פרטי עטי – לעומת חוק המקרקעין, תקנה 36.ב. לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 (להלן: "תקנות הרישוי") מסתפקות בשליחת עדכון בדבר בגשת בקשה להיתר בנייה (בהליך טליאט) נדונה בנוסף גם דרישה לחתימת בעלי הדירות חלף הסכמה נגטיבית].


לפיכך, יוצא אפוא, שההבדל בין חוק המקרקעין אשר עוסק בנושאים קניינים לבין תקנות הרישוי אשר עוסקות בנושאים תכנוניים יוצר מצב בו יתקבל היתר בנייה לביצוע עבודות בזמן שלתכנון המוצע אין היתכנות קניינית.


וכך גם קרה במקרה שנדון בעניין רוז קודם להגשת תביעתם של בעלי הדירות בבניין, ניתן לבעלי דירות הגג היתר בנייה להוספת חדר. בעלי הדירות שהתנגדו להיתר הבנייה שניתן טענו שזכויות הבנייה בגג שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין – נדחתה. לכן, עתירתם לבית המשפט (חלף כישלונם במוסד התכנון) נועדה למנוע את הבנייה משיקולים קניינים.


לפי ההלכה הפסוקה, מוסדות התכנון לא יכריעו בנושאים קניינים אשר נמצאים מחוץ לסמכותם. אולם, ועל מנת שמוסדות התכנון לא יבזבזו את זמנם בדיון בבקשות סרק שביצוען בפועל חסר סיכוי בשל היותן נעדרות היתכנות כלכלית – הם רשאים לדחות את הדיון מהטעם של העדר היתכנות קניינית עוד לפני שהתקיים דיון בהיבטים התכנוניים.


ככול הנראה, העובדה כי הגג הוצמד לדירותיהם של מבקשי היתר הבנייה גרם לכך שמוסד התכנון הפעיל שיקול דעת מרוכך ביחס לשאלת ההיתכנות הקניינית, והקנה חשיבות יתרה להצמדת הגג לדירותיהם של המבקשים.


במקרה שלפנינו, בית המשפט חזר על ההלכה לפיה יש לפרש את הוראות התכנית בדיוק כפי שמפרשים דבר חקיקה רגיל. הפעלת כלל זה במקרה דנן מובילה למסקנה שהוראותיה של תכנית הגגות מחלקות את זכויות הבנייה באופן ברור ושאינו משתמע לשתי פנים בחלקים שווים בין בעלי הדירות בבניין.


זכויות הבנייה אינן מוגדרות כזכויות קנייניות או כחלק מהרכוש המשותף, אלא כנכס משותף השייך לכלל בעלי הדירות בבניין. עם זאת, בעלי הדירות יכולים להסדיר ביניהם את כיצד זכויות הבנייה יחולקו וינוצלו על ידם.


בעלי דירות בבית משותף אשר מעוניינים להסדיר את נושא זכויות הבנייה יכולים לעגן את ההסכמות שהתקבלו בעניין זה בתקנון ובצו הבית המשותף, ובכך לתת להסכמותיהם תוקף מחייב ופומבי. במקרים בהם לא נרשם בית משותף או שהפעולה מורכבת – אפשר להסתפק ברישום הערת אזהרה ו/או כל הערה אחרת על הזכויות במגרש – אולם מדובר בהסדרים פחות ממצים ברמה המשפטית לעומת תיקון מסמכי הבית המשותף.


לפי בדיקה שנערכה, נמצא כי רישום זכויותיהם של בעלי הדירות בתקנון ובתשריט של הבית המשותף כולל את הצמדת הגג בלבד לדירות מסוימות, בעוד שזכויות הבנייה נותרו מחולקות באופן שווה בין בעלי הדירות. התוצאה, בית המשפט חזר על הלכה שחוזרת על עלמה כחוט השני בפסיקה, לפיה הצמדת זכויות בגג ללא הצמדת זכויות הבנייה איננה מקנה זכות לבנות על הגג ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין.

נ

לכן, בסופו של דבר בית המשפט החליט לדחות את היתר הבנייה שניתן לנתבעים מהטעם שזכויות הבנייה מכח התכנית שייכות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף, ומכיוון שהסכתם של יתר בעלי הדירות שלא הגישו את הבקשה להיתר לא התקבל.



כפיר חיון, עו"ד | תכנון ובניה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

עסקה יד 2:  רכישת דירה בבניין בו יתבצע פרויקט תמ"א 38

רכישת דירה בבניין בו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38 נחשבת כעסקה כדאית ורווחית, וכעסקה גרועה ביותר אם בסופו של יום הפרויקט לא מבוצע. לכן, לפ

עסקה יד 2: רכישת דירה בבניין בו יתבצע פרויקט תמ"א 38

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

לרכוש דירה ללא הפתעות - התחייבויות והפרות של הסכם מכר

אם אתם נמצאים לפני רכישה או מכירה של דירת מגורים, כדאי שתקדישו מספר דקות לקריאת המאמר שלפניכם. מאמר זה נועד להדגיש בפני מי שניצב לפני אחת העסקאות החשובות והי...

לרכוש דירה ללא הפתעות - התחייבויות והפרות של הסכם מכר

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com