ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם בעל דירה רשאי לנצל זכויות בנייה שהוצמדו לדירתו ולבנות על הרכוש המשותף


הסביבה האורבנית בארץ מאופיינת בגידול באוכלוסייה, ריבוי תושבים והגדלת אחוזי הצפיפות (דיירים ובנייה), כשלצד כל אלו ישנו מחסור הולך וגובר בקרקעות המיועדות ופנויות למגורים. בעקבות המחסור בקרקעות והגידול המתמיד באוכלוסייה נוצר פער בין הביקוש לדירות מגורים לבין ההיצע הקיים בשוק, כשהפתרון לכך מושג באמצעות בנייה לגובה, כלומר הקמת בנייני מגורים (בנייה לא רוויה) אשר מאפשרים את ניצול הקרקע בצורה מיטבית באמצעות בניית מספר דירות מגורים מגורים על פני תא שטח ספציפי. את היחסים בין בעלי הדירות וכן את חובותיהם וזכויותיהם מסדירים באמצעות מונח משפטי המכונה בית משותף.

מהו בית משותף?

כאמור לעיל, סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר בית משותף כבית שיש בו יותר משתי דירות והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. משמעות הרישום בפנקס הבתים המשותפים בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מלמד אותנו כי נמצאים ביחס לבניין הנדון מסמכי הבית המשותף הכוללים: תקנון תשריט וצו רישום בית משותף. בתשריט ניתן למצוא מדירה של הבניין אשר משקפת את מצבו הפיסי. לעומת זאת, התקנון מסדיר את מכלול הזכויות שבין בעלי הדירות, ובתוך שכך את אופן קבלת ההחלטות בבית המשותף, הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לכל דירה, חובותיהם וזכויותיהם של בעלי הדירות וכו'.

לקריאת מאמר בעניין הצמדת הרכוש המשותף בגג בניין לחצו כאן.

מהו רכוש משותף?

רכוש משותף מוסדר אף הוא בחוק המקרקעין והוא כולל את כל החלקים בבית המשותף שלא הוגדרו כדירות, כך שמדובר למעשה בהגדרה שיורית. עם זאת, יש לסווג את החלקים ברכוש המשותף לפי שלושה פרמטרים: אביזרים וחלקים המשמשים את כלל בעלי הדירות בבניין, חלקים שלא ניתן להוציאם מהרכוש המשותף לפי חוק המקרקעין וכן לפי ההגדרה השיורית. מכיוון שלכל דירה מוצמדים חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף (במושע) לא ניתן לציין אילו חלקים משויכים לכל דירה.

לכל אחד מבעלי הדירות שמורה הזכות לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף אשר אינו גורם הפרעה או גורע מזכותו של בעל דירה אחר בבניין לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.

מהן זכויות בנייה?

זכויות הבנייה מוסדרות בסעיף 71א לחוק המקרקעין כזכויות הניתנות לניצול מכח תכנית בתוקף כפי משמעותה בחוק התכנון והבניה. את זכויות הבנייה לא ניתן לראות כשטח או כחלק מהרכוש המשותף, אלא שיש לראות בהן כנכס משותף הנמצא בבעלותם של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. את זכויות הבנייה נהוג למדוד באחוזים המבטאים את היחס הכולל שבין השטח במגרש הניתן לבנייה לבין שטח הבניין הכולו. לזכויות הבנייה נודה חשיבות רבה בייחוד לאור התועלת הכלכלית שניתן להפיק מהן.

הקשר שבין זכויות בניה לבין הרכוש המשותף בבית משותף בא לידי ביטוי בעת הקצאת שטחים מהרכוש המשותף לצורך ניצול ומימוש זכויות הבנייה. שכן, לצורך בניית ממ"ד או מחסן חל הצורך (על פי רוב) לייעד שטחים הנמצאים ברכוש המשותף לצורך הבנייה. את הוצאתם של שטחים מהרכוש המשותף ניתן לבצע באמצעות הצמדה של חלק מסוים המותר על פי חוק המקרקעין לדירה מסוימת בדיוק כפי שמוציאים חניות, מחסנים, חלק מהגג גינות וכיו"ב ומצמידים אותם לדירה מסוימת. את המצמדת החלקים מהרכוש המשותף בדירה מסוימת יש לעשות באופן ברור ומפורש תוך ציון ההצמדה במסמכי הבית המשותף ולעתים בנסח אף בנסח לשכת רישום המקרקעין. במקרים בהם מבוצעת הצמדה של הרכוש המשותף לדירה מסוימת לפני שנרשם הבית המשותף במסגרת מכירת הדירות בבית המשותף על ידי קבלן יש לעשות כן באמצעות נספח נפרד להסכם המכר (ובכל הסכמי המכר) המציין כי ניתן להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות.

באותו האופן ניתן להצמיד זכויות בנייה לדירה מסוימת, ובכך להתנות על הוראות חוק המקרקעין לפיהן זכויות הבנייה תהיינה בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין, כשגם במקרה זה יש לבצע את הצמדת זכויות הבנייה באופן ברור ומפורש המשקף היטב את כוונות הצדדים, לרבות התייחסות להצמדת זכויות הבנייה הקיימות בלבד או לחלופין גם זכויות הבנייה העתידיות. עצם הצמדת חלקים ברכוש המשותף או הצמדת זכויות בנייה אינה מאפשרת לבצע את הבנייה ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת. מיותר לציין כי אופן הסדרת הזכויות במערכת חוזים ובמסמכי הבית המשותף מכריע לא אחת אם ההצמדה ושיוך זכויות הבנייה / הרכוש המשותף בוצעה כדין.

בהליך מס' עא 1939/14נציגות הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ' שלמה בוכריץ, נדרש בית המשפט להכריע בקשר להצמדת זכויות זכויות ובנייה וחלקים ברכוש המשותף אשר הוצמדו לדירה מסוימת הן במסמכי הבית המשותף והן בהסכמי המכר שנחתמו לפני הרישום. במסגרת פסק הדין נקבע כי הצמדת החלקים ברכוש המשותף והצמדת זכויות הבנייה נעשתה כדין, וכן כי ניתן לבנות ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות הואיל ואפשרות זו צוינה במפורש בתקנון. מסיפור המקרה עולה כי בעלי הדירות שלהם הוצמדו זכויות הבנייה ביקשו לבנות מחסנים ולהרחיב את דירותיהם בשל הגדלת זכויות הבנייה במקרקעין מכח התב"ע ותקנות התכנון הבנייה. בהתאם לכך, נקבע כי גם לעניין זכויות הבנייה העתידיות נמצא כי ההצמדה בוצעה כדין באופן ברור ומשתמע, ועל כן יש לאפשר את ניצול זכויות הבנייה הנוספות בידי אותם בעלי דירות.

למדריך מקיף ומלא בעניין רכישת דירה מקבלן לחצו כאן.

יש לציין, כי לעומת הקביעה בפסק הדין הנ"ל ניתן לאחרונה פסק דין בנושא דומה בו נדרש בית המשפט להכריע בדבר שיוך והצמדת זכויות הבנייה העתידיות. אולם, באותו המקרה נקבע כי לא ניתן לייחס לצדדים כוונה להצמיד גם את זכויות הבנייה העתידיות, ועל כן ניתן להצמיד אך ורק את זכויות הבנייה שהיו ידועות לצדדים ביום החתימה על ההסכם. לקריאת המאמר על זכויות בנייה והצמדת גג בניין בביית משותף לחצו כאן.

#נדלןמקרקעין #רישוםזכויותבטאבו #בתיםמשותפים #עודנדלן #לשכתרישוםהמקרקעין #זכויותבניה #רכושמשותף #רכישתדירהמקבלן

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com