תחילה, יובהר כי, המענה לשאלתך מחייב בדיקה של הסכם השכירות, של המצב התכנוני בתקופה שקדמה לחתימה והאם המשכיר ידע על הפרויקט או אם הוא נקט בפעולות להקטנת הנזק. כיוון שאין בפורום הזה מענה פרטני - תינתן תשובה כללית עפ"י הפרקטיקה הנהוגה בשוק השכירות.
תחילה, יובהר כי ניתנה התייחסות קודמת לשאלתך במאמר אחר שנכתב על ידי. להלן קישור.
במרבית הסכמי השכירות מצוין כי השוכר בדק את המושכר ואת סביבתו ושאין לו טענות כלשהן ביחס למצבו הפיסי, המשפטי, התכנוני וההנדסי (הכוונה לפעולות רישוי). למרות שמדובר בסעיף נפוץ - מרבית השוכרים מסתפקים בביקור בנכס, ולא מבצעים פעולות נוספות לבדיקת המושכר - אפילו לא להוציא נסח טאבו. אי לכך, נוצרות מחלוקות רבות שניתן היה לגלות את הסיבה שעומדת מאחוריהן בקלות וללא הוצאות מיוחדות.
כדי להתגבר על הקושי שהסכמי השכירות מציבים, סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה מחייב הן את השוכר והן את המשכיר לעשות שימוש בזכות שהוקנתה להם בתום לב. חובה זו, מתחלקת בחוק החוזים (כללי) לחובת תום לב טרום חוזית שהינה מוגברת, ולחובה תום לב ביחס לקיום חיובים (לאחר חתימת ההסכם) שהינה חובה רגילה.
חובת תום הלב (במיוחד המוגברת) היא זאת שמאפשרת לשוכר לטעון (בנסיבות מסוימת - מודגש שהמאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לכך) כי המשכיר היפר מולו את חובת תום הלב כאשר לא גילה לו פרטים מהותיים ביחס למושכר ועל התאמתו לצרכיו (כלומר למטרת השכירות) לאורך תקופת השכירות.
יחד עם זאת, טענה זו איננה נקייה מקשיים. שכן, המשכיר יכול לטעון שהוא לא ידע שמתוכנן פרויקט בסביבת המושכר, שלא ניתנה לו התראה וכו'. לרשות השוכר עומדים מספר כלים להתמודדות עם הכחשות מטעות מצד משכירים, אך מדובר בפעולה מורכבת.
ידיעה של השוכר על הכוונה לבצע פרויקט בסמוך לבניין תגרום (ככול הנראה) לדחיה של טענויו בדבר הפרת הסכם שכירות מצד המשכיר. לכן, יש לבחון היטב את הסכם השכירות, חילופי הודעות וכו' בטרם תעשה פניה למשכיר.
למרות שניתן לראות בנסיבות מסוימות של הפרת חובת הגילוי מצד המשכיר כהפרה של הסכם השכירות (ואף כהפרה יסודית) - רוב הסיכויים שלא תהיה התייחסות לכך בהסכם השכירות. לכן, ניתן להשלים את החסר בסעיף 6 לחוק השכירות והשאילה שקובע כי "המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר".
כך או אחרת, הפעולה לביטול חוזה שכירות היא בהגדרתה פעולה מורכבת שתוצאותיה מושפעת וניתנת לשינוי בשל השפעתם של גורמים שונים ורבים. לכן, במיוחד במקרה שכזה - מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או כדי להחליף ייעוץ משפטי ו/או כדי להוות ייעוץ או ההמלצה לפעול לביטול הסכם שכירות. כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד.
אביב שלום רב,
תודה שבחרת לעשות שימוש בפורום המשפטי לנושאי שכירות המנוהל על ידי.
תחילה, יובהר כי, המענה לשאלתך מחייב בדיקה של הסכם השכירות, של המצב התכנוני בתקופה שקדמה לחתימה והאם המשכיר ידע על הפרויקט או אם הוא נקט בפעולות להקטנת הנזק. כיוון שאין בפורום הזה מענה פרטני - תינתן תשובה כללית עפ"י הפרקטיקה הנהוגה בשוק השכירות.
למאמר מקיף בנושא חוק שכירות הוגנת - התיקון לחוק השכירות והשאילה - לחצו כאן.
תחילה, יובהר כי ניתנה התייחסות קודמת לשאלתך במאמר אחר שנכתב על ידי. להלן קישור.
במרבית הסכמי השכירות מצוין כי השוכר בדק את המושכר ואת סביבתו ושאין לו טענות כלשהן ביחס למצבו הפיסי, המשפטי, התכנוני וההנדסי (הכוונה לפעולות רישוי). למרות שמדובר בסעיף נפוץ - מרבית השוכרים מסתפקים בביקור בנכס, ולא מבצעים פעולות נוספות לבדיקת המושכר - אפילו לא להוציא נסח טאבו. אי לכך, נוצרות מחלוקות רבות שניתן היה לגלות את הסיבה שעומדת מאחוריהן בקלות וללא הוצאות מיוחדות.
כדי להתגבר על הקושי שהסכמי השכירות מציבים, סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה מחייב הן את השוכר והן את המשכיר לעשות שימוש בזכות שהוקנתה להם בתום לב. חובה זו, מתחלקת בחוק החוזים (כללי) לחובת תום לב טרום חוזית שהינה מוגברת, ולחובה תום לב ביחס לקיום חיובים (לאחר חתימת ההסכם) שהינה חובה רגילה.
חובת תום הלב (במיוחד המוגברת) היא זאת שמאפשרת לשוכר לטעון (בנסיבות מסוימת - מודגש שהמאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לכך) כי המשכיר היפר מולו את חובת תום הלב כאשר לא גילה לו פרטים מהותיים ביחס למושכר ועל התאמתו לצרכיו (כלומר למטרת השכירות) לאורך תקופת השכירות.
למאמר על הפרת הסכם השכירות מצד המשכיר - לחצו כאן!
יחד עם זאת, טענה זו איננה נקייה מקשיים. שכן, המשכיר יכול לטעון שהוא לא ידע שמתוכנן פרויקט בסביבת המושכר, שלא ניתנה לו התראה וכו'. לרשות השוכר עומדים מספר כלים להתמודדות עם הכחשות מטעות מצד משכירים, אך מדובר בפעולה מורכבת.
ידיעה של השוכר על הכוונה לבצע פרויקט בסמוך לבניין תגרום (ככול הנראה) לדחיה של טענויו בדבר הפרת הסכם שכירות מצד המשכיר. לכן, יש לבחון היטב את הסכם השכירות, חילופי הודעות וכו' בטרם תעשה פניה למשכיר.
למרות שניתן לראות בנסיבות מסוימות של הפרת חובת הגילוי מצד המשכיר כהפרה של הסכם השכירות (ואף כהפרה יסודית) - רוב הסיכויים שלא תהיה התייחסות לכך בהסכם השכירות. לכן, ניתן להשלים את החסר בסעיף 6 לחוק השכירות והשאילה שקובע כי "המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר".
כך או אחרת, הפעולה לביטול חוזה שכירות היא בהגדרתה פעולה מורכבת שתוצאותיה מושפעת וניתנת לשינוי בשל השפעתם של גורמים שונים ורבים. לכן, במיוחד במקרה שכזה - מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי ו/או כדי להחליף ייעוץ משפטי ו/או כדי להוות ייעוץ או ההמלצה לפעול לביטול הסכם שכירות. כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד.