ברוכים הבאים לפורום המשפטי - איחור במסירת דירה

דב שלום,

מהאמור בהודעתך עולה שחל איחור של שישה חודשים במסירת הדירה, ושלנוכח האיחור שנצבר היזם הציע לשלם פיצוי בהתאם להוראות חוק המכר דירות בעבור כארבעה חודשי איחור. במילים אחרו, היזם מבקש להפחית מתוקפת האיחור את תקופת החסד.

לפי סעיף 5א(ב) לחוק המכר דירות – "הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים".

כלומר, לפי הוראות החוק, החל מהיום ה- 61 לאיחור היזם מחויב לשלם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור. כלומר, הוראות החוק אשר מקנות ליזם 60 ימי חסד אינן פוטרות אותו (בנסיבות דנן) מלשלם פיצוי בעבור תקופה זו, אלא רק דוחות את תשלום הפיצוי לאחר תקופת החסד.

לא פעם, אנו נתקלים ביזמים שיודעים כי הדירות לא תימסרנה במהלך תקופת החסד, ובכל זאת הם מסרבים לשלם פיצוי בתואנה שתקופת החסד טרם הסתיימה. ברור אפוא, שמדובר בחוסר תום לב מצד היזם, ושמחזור טענות אלו לאחר תקופת החסד מהווה חוסר תום לב קיצוני.

לעומת זאת, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות אשר עוסק בתניית הפטור קובע כי "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

מכאן, שאין קשר בין ימי החסד לבין הפטור מתשלום פיצוי לו היזם טוען. נהפוך הוא, הוראות חוק המכר דירות ששוללות מכל וכל פטור בעד 60 ימי החסד.

לפי ההלכה הפסוקה, על מנת שהיזם יהיה זכאי לפטור עליו לעמוד בשלושה מבחנים: המבחן העובדתי, המבחן המשפטי והמבחן הכללי. יזם שלא עמד במבחן העובדתי לא יהיה זכאי לפטור וטענותיו לא תיבחנה על פי המבחן המשפטי וכו'.

לפי האמור בהודעתך, היזם שלח במהלך תקופת העבודות הודעות לפיהן מועד המסירה יוקדם, על כן קשה להאמין שחלו עיכובים במהלך תקופה זו אשר נכנסים בגדרו של המונח כח עליון ואשר פוטרים את היזם מתשלום פיצוי. עוד חשוב לציין כי, היזם נדרש להוכיח את טענותיו באמצעות מסמכים כמו יומן עבודה, דוחו"ת התקדמות, חוות דעת וכו'.

בנוסף, באפשרות הרוכשים לבצע בדיקות מעמיקות אשר יקשו על היזם להעלות את טענותיו ולטעון לעיכובים שנגרמו באשמת כח עליון. לקבלת מידע ופרטים נוספים הנוגעים להתמודדות של רוכשי דירות עם טענות פטור שמעלים יזמים – יש להיכנס למדריך המקיף והשלם לאיחור במסירת דירה מקבלן.

לגבי יתר הנושאים שצוינו בהודעתך, יש הבדל בין הגשת תביעה לאחר שנחתם הסכם ויתור בינך לבין היזם לבין הגשת תביעה משום שלא הושגה הסכמה בינך לבין היזם. לגבי הגשת תביעה לאחר שנחתם הסכם ויתור ניתן פירוט נרחב במאמר שעוסק בביטול כתב ויתור בעסקת מכר מקבלן.

לגבי הגשת תביעה קטנה. בית המשפט לתביעות קטנות דן בתביעות שגובהן עד כ- 33,000 ₪. לפי חוק המכר דירות, הינך זכאי לפיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בשמונת החודשים הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן. לנוכח העלייה במחירי השכירות, קשה להאמין שדמי השכירות כשהם מוכפלים פי 1.5 לא חורגים מתקרת התביעה הנ"ל. ועדיין, לעיתים רוכשים רבים מעדיפים לוותר על חלק מהפיצוי ולפנות לתביעות קטנות. בכל מקרה, ובהתאם לאמור במדריך הנ"ל – גם בבית המשפט לתביעות קטנות יש להימנע מטעויות שיובילו לדחיית התביעה.

לגבי טענות היזם לפיהן בית המשפט יעדיף את טענותיו לפטור מתשלום פיצוי על פני טענות הרוכש – מדובר בהתנהלות שכיחה של יזמים שמנסים להפחיד את הרוכשים מפני מימוש זכויותיהם. יחד עם זאת, ומבלי לקבוע מסמרות במקרה דנן, במרבית המקרים טענות אלו אינן עומדות במבחן המציאות.

שלום רב

הקבל שלי מאחר כבר ב6 חודשים את מסירת הדירה לאחרונה התחילו כמה וכמה דיירים לתבוע אותו על תשלום דמי פיצוים

לאחרונה התקשרו אלי מהחברה להודיע לי שמוכנים לתת לי 150 אחוז ללא ה60 יום הראשונים שעליהם לא אקבל כלום

כמובן שהם טעונים שזה נובע מהקורונה והיה הרבה בלגן וכו'

שאלתי האם לגשת לתביעה משפטית תביעות קטנות וכו' או שאני רק יכול להפסיד שם כך ע"פ טענת הקבלן ששם בבית משפט יורדו לי עוד שני חודשיים

מה גם שהקבלן שלח באמצע הקרונה הודעה שלמרות המגפה וכו' הוא יקדים את מסירת הדירות מה שאומר שהוא לא היה באמת תקוע בגלל הקרונה

מה עוד שלכמה בנינים מהפרויקט הוא דווקא כן הצליח לאכלס עוד לפני שעברו 60 יום בו זמנית שהוא ריכז את כל הפועלים שלו בבניינים האחרים מה גם שב5 החודשיים האחרונים כמעט ולא נראה שם עובדים או פועלים בכלל

האם יש לי מה לתבוע אותו

תודה מראש