האם יש משמעות ותוקף להסכמי ויתור שנחתמים בין רוכשי דירות לקבלנים, ובאילו מקרים הסכמים אלו יבוטלו?
לא פעם, רוכשי דירות מתבקשים, או שמא נאלצים, לחתום על הסכמים שכוללים סעיפי ויתור, תניות סודיות, פיצויים בגין הפרת הסכם הוויתור וכיוצא בזה הוראות שמגבילות אותם לדלת אמותיו של ההסכם ושמונעות מהם לפנות לבתי המשפט.
במרבית המקרים, הסכמי ויתור נחתמים כשיש לרוכש טענות כנגד היזם או הקבלן בגין הפרת הסכם המכר ודרישה לפיצויים בשל כך, ואילו לקבלן טענות נגד הקונה שנאספו והצטברו בחודשים שחלפו ממועד החתימה ועד מסירת הדירה או לאחר מכן.
מכאן, שעומדות בפני הרוכשים שתי אפשרויות. הראשונה, להיכנע לדרישות היזם ולשלם סכומים מופקעים (שאין להם). שנית, לחתום על הסכם ויתור שפוגע בזכויותיהם ומפחית מהפיצויים שעל הקבלן לשלם בעד הפרותיו; פיצויים שלא פעם מעוגנים בחקיקה צרכנית.
"הנוהג של קבלנים להחתים את הקונים על כתבי ויתור הוא, נוהג נפסד. לפיכך יבטל בית-המשפט כתב ויתור כאמור במקרים מתאימים. זאת, משום שבעת החתימה על החוזה קיים לחץ על הקונה לחתום על כתב הויתור, שאם לא כן, לא תימסר לו החזקה בדירה. מוכרי דירות שמחתימים את הקונים על כתבי ויתור, עושים זאת בידיעה כי הקונה מצוי בעמדה נחותה, וכי מופעל עליו לחץ ואילוץ, בדרך כלל אילוץ כלכלי, לחתום על כתב ויתור. אילו היה זה מקרה שבו נמסרה החזקה בדירה למערער 12 וכעבור זמן מה הוא מתבקש לחתום על כתב ויתור אחר שכבר החל לגור בדירה, אפשר שלא היה בכך פסול, משום שבמקרה כאמור "פער הכוחות" שבין הצדדים הולך ומצטמצם, אולם לא כך בעניננו. כתב הויתור נחתם במעמד חתימת החוזה, לפני מסירת החזקה בדירה, ובמצב זה, הקונה עודנו במצב של נחיתות.ו
בפסיקה ישנם מקרים למכביר, בהם כתבי ויתור כמו זה שחתם עליו מערער 12, נפסלו (ת"א (ירושלים) 648/95 מזרחי נ' רחמים, תקדין-מחוזי כרך 2001(2) 14049, 14056, נאמר:
"נוהג זה של קבלנים, להחתים את רוכשי הדירות על כתבי ויתור מן הסוג הזה, הוא נוהג פסול וממילא מיותר. שני טעמים מצויים לפסילת נוהג זה ולדחיית טענת הנתבעים. במרבית המקרים, מנוסחים כתבי הויתור כחוזה אחיד, ועל תניית הויתור חלה חזקת הקיפוח שבסעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים, התשמ "ג-1982. באותם מקרים בהם לא מדובר בחוזה אחיד, תחשב תנייה כזאת לתנייה בלתי חוקית...".
תוכן עניינים:
1. סעיפי ויתור בהסכמי המכר לעומת הסכמי ויתור שנחתמו לאחר הסכמי המכר.
2. התניה פסולה על הוראות חוק המכר דירות בהסכמי המכר.
3. ביטול הסכם ויתור מכח הטעיה, מרמה, תרמית, חוסר תום לב והפרת חובת גילוי.
4. חתימה על כתב ויתור על ידי רוכש משנה.
5. הפרה של חובת הגילוי וחובת תום הלב.
6. כפיה ועושק (לרבות כפיה כלכלית).
7. ויתור או הפחתה של פיצוי בגין איחור במסירת הדירה.
8. ויתור מראש על תיקון ליקויי בנייה.
9. קשיים בביטול הסכם ויתור.
10. לסיכום.
סעיפי ויתור בהסכמי המכר לעומת הסכמי ויתור שנחתמו לאחר הסכמי המכר:
נקודת המוצא היא שהסכמים יש לפרש ולהגדיר לפי תוכנם ומהותם, ולא לפי הכותרת שנתנו להם הצדדים. לכן, אין זה משנה אם הסכם הוויתור מוגדר כ- כתב הסכמה, הסדר פשרה, מסמך הבנות, סילוק טענות הדדי, כתב סילוק בלתי חוזר, מכתב שממוען לחברה, נספח לחוזה, הסכם פשרה, פרוטוקול מסירה על תניות ויתור ועוד כותרות שמעידות על ויתור מצדו של הרוכש. זאת כפי שצוין בפסק דין מזרחי:
"12. התובעים כולם, אכן חתומים על מסמך, אשר בסעיף 5 שבו מופיעה תניית הויתור. המסמך נערך ונחתם, בין הקבלן לבין הרוכש, והכתוב בו "הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים..". לפיכך, ולמרות שהצד שערך אותו בחר לכנות את המסמך "פרוטוקול", אין בכך כדי לשנות ממהותו של המסמך כחוזה בכלל, וכחוזה אחיד בפרט. החוזה הוא טופס מודפס, שהוכן מראש על ידי הקבלן ושהוגש לרוכש כהצעה שעליו לקבל. פרט לסעיף 3, שבו מצהיר הרוכש על הליקויים הקונקרטיים, שנמצאו על ידו לאחר שכביכול בדק את הדירה בקפדנות, יתר הסעיפים הם קבועים ואחידים. נוסח חוזה כזה, יש לשער, משמש את הקבלן בחוזים רבים, כלפי כל רוכש המתעתד לקבל חזקה בדירה שנבנתה על ידו. בזאת די כדי לספק את כל התנאים לזיהויו של חוזה כאחיד, על פי הגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים (ראה גם: ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, ירושלים (תשנ"ה),624). סעיף 4 לחוק החוזים האחידים קובע חזקות קיפוח, ובסעיף 3 נקבע, כי בית המשפט יכול לבטל או לשנות תנאים מקפחים:
לכן, יש לבחון בשבע עיניים הסכמי ויתור שנחתמו בין יזמים וקבלנים לרוכשי דירות, וזאת לנוכח יתרון המידע אצל היזמים, פערי הכוחות, היכולת להיעזר באנשי מקצוע, הישענות על הסכם מכר שנוסח לטובתם, העובדה שמסירת הדירה תלויה בהסכמתם ועוד נסיבות.
לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), על היזם לשלם פיצוי חודשי במקרה של איחור במסירת הדירה הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים במהלך שמונת חודשי האיחור הראשונים, ופיצוי הגבוה פי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף לאחר מכן.
מאמר: המדריך המקיף לחוק המכר דירות.
מכאן, שהדרך לניצול לרעה של פערי המידע והכוחות לא פעם מתבררת כקצרה להפליא. וכך, רוכשים רבים מרימים ידיים ומוותרים על זכויותיהם משום שנרשם בהסכם המכר שלא ישולם להם פיצוי בשל עיכובים שנגרמו באשמת הרשויות או חברת החשמל.
בהמשך, נעשית הפניה להוראות בהסכם המכר שמונעות מהתובעים לדרוש פיצוי בגין האיחור במסירה בשל אירועים ביטחוניים, איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, נסיבות שנכנסות בגדרו של המונח כח עליון, עיכובים שנגרמו באשמת הקורונה ועוד.
סעיפים נוספים שנהפכו לחזון נפוץ בהסכמים נוגעים לוויתורים על עוגמת נפש שתיגרם בעקבות קיומם של ליקויי בנייה ותיקונם, זאת למרות שנקבע בשורה של פסקי דין שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד ושמדובר בתניה פסולה על הוראות חוק המכר דירות, ומשכך יש לבטלה.
סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות אוסר להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הרוכש. לכן, כל הוראות שגורעת מזכויות הרוכש בהסכמי המכר לעומת זכויות בחוק המכר דירות – בטלה. למידע נוסף, ניתן למצוא במדריך המקיף והמלא לאיחור במסירת הדירה.
ביטול הסכם ויתור מכח הטעיה, מרמה, תרמית, חוסר תום לב והפרת חובת גילוי:
בדומה להסכם המכר, כתב ויתור נחשב כחוזה לכל דבר ועניין, ועל כן ניתן להעלות טענות לביטולו בעקבות פגם לכריתה או בשל היותו מנוגד באופן פסול לחוק המכר דירות. על כן, ניתן להעלות טענות בגין הטעיה, מרמה, עושק, כפיה, תרמית, חוסר תום לב, טעות וכו'. זאת כפי שצוין בפסק דין יצחקי:
"מסקנה: כתב ויתור, כשלעצמו, אינו חסין מפני טענות משפטיות-חוזיות נגד תוקפו המשפטי. ככל חוזה, כתב ויתור נתון לפרשנות, ניתן להעלות כלפיו עילות חוזיות שונות, ובין היתר חוסר תום-לב, טעות והטעיה, וכן עושק וכפיה. למעשה, מסקנה זו היא כמעט מובנת מאליה, והדיון התעורר בעיקר בשל הנוסח הרחב של כתב הוויתור במקרה דנא (בפסיקה ניתן למצוא דוגמאות רבות לדיון בטענות חוזיות נגד כתבי ויתור: טענה להטעיה נדונה, לצד עילות נוספות".
או צוין בפסק הדין הנ"ל כי הנטייה תהא לבטל את כתב הוויתור באם יימצא שהוא נחתם בעקבות הטעיה ונושאים הקשורים לחוסר יושר והעדר הגינות. כן נקבע שגם בעניין כתבי ויתור נקבע הכלל שיש לפרש הסכמים לרעת המנסח.
חתימה על כתב ויתור על ידי רוכש משנה:
האיסור להפעיל לחץ פסול ולהתנות על הוראות חוק המכר דירות, חלה גם ביחס לכתבי או סעיפי ויתור שחלים על רוכש משנה. כלומר, על עסקה שבין רוכש דירה מקבלן שמוכר את דירתו לרוכש אחר.
הפרה של חובת הגילוי וחובת תום הלב:
עיקרון תום הלב שבדיני החוזים מחייב את הצדדים לגלות מידע מהותי ביחסים החוזיים המתקיימים ביניהם, כך שהפרה של חובה זו עשויה להוות הטעיה כהגדרתה בסעיף 15 לחוק החוזים (כללי).
חובת הגילוי עשויה לנבוע מכח הוראות הדין, נוהג ונסיבות המקרה, והפרתה עשויה להתרחש אם אי הגילוי נעשה במיצג אקטיבי, הימנעות מהצגת מידע (שתיקה) או מחדל. ככלל, חובת הגילוי נועדה להשיג ולעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי.
כפיה ועושק (לרבות כפיה כלכלית):
סעיף 17 לחוק החוזים (כללי), קובע כי "מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה". משכך, הפסיקה הכירה בזכות לבטל כתב ויתור שנחתם בעקבות לחץ והשפעה פסולה שמנעו ממנו יכולת הברירה מובילה לביטול הסכם בשל עוסק, וכן כפייה שהופעלה בעקבות לחץ כלכלי.
בהתאם לכך, בפסק דין סמואל, בית המשפט קבע שלא יינתנו משקל או חשיבות לכתב ויתור שנחתם כתנאי למסירת דירה, ושבכל מקרה תוקפו של ההסכם מותנה בשורה של בדיקות משפטיות שסביר להניח כי התקיימותן תתרחש רק במקרים נדירים:
"אין משמעות רבה לוויתור של הקונה כאשר החתימה על כתב הוויתור היוותה תנאי למסירת הדירה. חובתו של המוכר למסור דירה בשטח שלו התחייב. כתב הוויתור אינו משחרר מחובה זו. רק אם פרוטוקול המסירה מכיל ויתור ברור וחד-משמעי של הקונה על זכויותיו בקשר לאי-התאמה כלשהי שהקונה היה מודע היטב לקיומה והבין את מלוא היקפה ומשמעותה, ורק אם בנסיבות העניין אין בסיס לטענה שדין הוויתור להתבטל מחמת היותו תניה מקפחת בחוזה אחיד, מחמת לחץ בלתי לגיטימי שהופעל על הקונה (כמו, למשל, התנאת המסירה בחתימה על הפרוטוקול המכיל את הוויתור) או מטעם אחר כיוצא בזה – רק אז יהיה תוקף לוויתור. אולם גם במקרה האחרון – שמן הסתם יהיה נדיר למדי – שלילת ההסתמכות של הקונה על אי-ההתאמה אינה נובעת מכך שלא עמד בנטל ההודעה, אלא מכך שניתן תוקף לוויתור בדיעבד על זכויותיו לפי החוק".
ויתור או הפחתה של פיצוי בגין איחור במסירת הדירה:
לעניין זה, בדיקה ומעקב אחר פסקי דין שהעבירו תחת שבט ביקורתם הסכמי ויתור – מגלה שישנו הבדל בין ויתור ביחס לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה לבין פיצוי בגין אי התאמות וליקויי בנייה. כך למשל, בפסק דין ניוה זמר טוב נקבע שכל תניה (כמעט) על הפיצוי שמגיע לרוכש בגין האיחור במסירת הדירה, כמפורט להלן:
"הנתבעות חייבו את התובעים לחתום על טופס חישוב הפיצויים כתנאי לקבלת הפיצוי שהוצע. משכך, הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית. אף לו הייתה הסכמה מרצון לחתום על הטפסים, הפסיקה קבעה כי הסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון, הינו חסר תוקף. הואיל והפיצוי הניתן היה נמוך מזה שהיו זכאים לו, הרי שמדובר בהסכם חסר תוקף. הטפסים נוסחו על ידי הנתבעות עבור כלל רוכשי הדירות והם באים בגדר "חוזה אחיד". בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) היה על הנתבעות לפצות את התובעים בגין אובדן אפשרות שימוש בדירה בתקופת האיחור, קרי בדמי שכירות. עצם קביעת פיצוי מוסכם הנמוך מדמי השכירות הריאליים, עולה כדי תנאי מקפח. הזכות לפיצוי בגין איחור במסירה תהיה בהתאם לדמי השכירות הראויים כפי שנקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט. לגבי תקופת הפיצוי, מועד המסירה הוא מועד משלוח ההודעה על מוכנות הדירות לאכלוס."
בדומה לכך, בפסק דין שפירו, נקבע שאין תוקף לכתב ויתור שמתנה על הוראות חוק המכר דירות ומקפח את זכויות הרוכש:
"יש לדחות את טענת ההגנה של הנתבעת לפיה אין לפסוק לתובעים פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה, מאחר והם חתמו על כתב ויתור וסילוק בעניין הפיצויים המגיעים להם בגין העיכוב במסירת הדירה. סעיף 5א' לחוק המכר (דירות) שמסדיר את סוגיית הפיצוי בשל איחור במסירת הדירה, הינו קוגנטי ואינו ניתן להתניה אלא לטובת הקונה. במקרה זה, הוראות ההסכם נוגדות את הוראות סעיף 5א (ב) לחוק המכר (דירות) ובהתאם הן בטלות.
ויתור מראש על תיקון ליקויי בנייה:
בפסק דין מזרחי שצוין לעיל, נמתחה ביקורת על התנהלותם של קבלנים שמחתימים רוכשים על כתבי ויתור ביחס לתיקון ליקויים, וכן נקבע כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד או בחוזה בלתי חוקי משום שהוא סותר את הוראות חוק המכר דירות.
"תניית הויתור בחוזה הנדון, שוללת את זכותם של התובעים להגיש תביעה כנגד הקבלן במידה ויתגלו ליקויים חדשים בדירה, וזאת בניגוד לרציונל תקופות הבדק והאחריות הקבוע בחוק ושאף אומץ אל תוך החוזה בסעיף 7.1. מכאן שזוהי תנייה מקפחת, אשר בית המשפט יכול וצריך לבטלה. מן הטעם הזה, גם אם לא בחוזה אחיד עסקינן, הרי שתוכנו של החוזה הוא בלתי חוקי, הואיל והוא סותר את האמור בחוק המכר (דירות)."
יחד עם זאת, מן הראוי לציין כי הסכמי ויתור שכוללים פיצוי כספי כנגד הוויתור לתיקון ליקויים אינה מהווה התניה פסולה על הוראות חוק המכר דירות.
לעומת זאת, בתי המשפט הכירו בכך שוויתור יכול להיעשות בעל פה, בכתב ובהתנהגות. בהתאם לכך, נקבע לא פעם שיזמים אשר ידעו על קיומם שלא ליקויים או שאישרו כי נמסרה להם הודעה בעל פה – ויתרו על דרישת הכתב בקשר לקיומם של ליקויים.
לעומת זאת, בפסק דין כהן, בית המשפט נתן תוקף להסכם ויתור חרף כל הפגמים שהתגלו ביחס אליו, וזאת מהטעמים הבאים:
"לטענת התובעים 4-1, הנתבעת הטעתה אותם ונהגה בחוסר תום לב בשלב המשא ומתן עובר לכריתת חוזה המכר, בנוגע לאפשרות השימוש בשטחים המקורים - שטחי הקולונדה. ביהמ"ש קובע, כי חוזי המכר על נספחיהם ולרבות בקשות הרכישה, כוללים אזכור מפורש לקיומה של זיקת הנאה לציבור בשטח המקורה. האדם הסביר מן היישוב שאינו בעל השכלה משפטית אינו אמור להבין את משמעות המונח "זיקת הנאה" ואת השלכותיו המשפטיות; הוא כן אמור להבין שלפני השקעה של מאות אלפי שקלים ומיטב חסכונותיו ברכישת נכס מסחרי להשקעה, עליו לבצע בדיקות מסוימות ולהיוועץ בבעלי מקצוע מיומנים, על מנת לוודא מהו מצבו התכנוני והמשפטי של הממכר ומהם זכויותיו והחיובים החלים עליו ע"פ החוזה. לא ניתן לפטור את התובעים בלא כלום בכל הקשור לבדיקת מצבם התכנוני והמשפטי של הנכסים עובר לחתימת חוזה המכר; ובמקרה דנן מאמצי התובעים 4-1 הסתכמו בכלום !
...
התובעים לא הוכיחו קיומם של הטעייה ו/או מצג שווא בכתב או בעל-פה ו/או פעולה בחוסר תום לב ע"י הנתבעת. אומנם, סוכן המכירות של הנתבעת לא הסביר "ברחל בתך הקטנה" את המשמעות של זיקת הנאה, אבל גם לאור הסבריו הלא מלאים, נוסח החוזה, והתמחור השונה של שטחי הקולונדה, היו אמורים התובעים לבקש פרטים נוספים בנושא, או לבדוק זאת בעצמם. התובעים ידעו שעליהם להשאיר מעבר ציבורי פתוח בשטח הקולונדה; ומכאן, קשה לקבל את טענתם שלא נאמר להם שסגירת השטח אסורה, בה בעת שהם יודעים כי זהו שטח ציבורי. גם אין לקבל את טענתם החלופית של התובעים לטעות. אם וככל שטעו התובעים בהחלטתם להתקשר עם הנתבעת בחוזה לרכישת הממכר, הרי היתה זו טעות בכדאיות העסקה, וזו אינה מאפשרת לזכות בסעד של ביטול החוזה."
קשיים בביטול הסכם ויתור:
בהלכת שמש הידועה, בית המשפט חזר על הלכה שעומדת על תלה כבר עשרות שנים – הצורך לנקוט במשנה זהירות בכל הקשור לזכויותיהם של רוכשי דירות.
"נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין [פורסם בנבו] (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת."
יחד עם זאת, וחרף ההגנה המשמעותית והמקיפה בכל הקשור לזכויותיהם של רוכשי דירות. אולם, ביטולו של כתב ויתור מטילה על התובע נטל לא פשוט, כך שאי עמידה בנטל עלולה להוביל לדחיית התביעה.
בפסק דין יצחקי שאוזכר לעיל, צוין כי ישנו קושי לקבל הסכם ויתור שגורר את הצדדים להליכים משפטיים לאחר שנחתם הסכם שסוגר את המחלוקות. כך שיהיה קושי לחתור תחת תכליתו של כתב הוויתור – להקשות על הגישה לערכאות.
פסק דין שפייר, צוין כי ביטול הסכם עקב כפויה טעון הוכחה של "פסול מוסרי-חברתי-כלכלי", ושעוצמת הכפייה תהיה כה חזקה עד שהצד הדורש את ביטולה לא יוכל לחמוק ממנה. במסגרת אותו פסק דין, שהגדיר תנאים נוקשים ונטל הוכחה על רוכשי משנה – נפסק כי החתימה על כתב ויתור כתנאי למכירת הדירה עונה להגדרה של עושק וכפיה.
לסיכום:
רוכשי דירות רבים מרגישים עם הגב לקיר כאשר היזם שוטח בפניהם את טענותיו, מאשים אותם בהפרת הסכם, דורש מהם פיצויים ועוד כהנה וכהנה מצגים מטעים. בעקבות זאת, נחתמים הסכמי ויתור שבהם הרוכש מוותר על פיצויים שמעוגנים בחקיקה מחייבת, ואילו היזם מוותר על פיצויים שבדרך כלל נסמכים על טענות חלשות וחסרות משמעות.
כתוצאה מכך, לא פעם רוכשי הדירות מגישים תביעות מיד לאחר שהדירה נמסרת לידם, בחלוף מספר חודשים או שנים ולעתים זמן קצר לפני שתביעתם מתיישנת. אלא שכעת, רובץ עליהם נטל הוכחה לא מבוטל.
Comments