סעיפים רבים בהסכמי לרכישת דירה מקבלן/יזם מבקשים להסדיר את מכלול החובות והזכויות שבין הצדדים, וכן את הפעולות שכל צד נדרש לבצע או להימנע מהן. בהתאם לכך סעיפים רבים בהסכם מסדירים את חלוקת הזכויות ברכוש המשותף בבניין, את הוצאת השטחים מהרכוש המשותף בבניין, ביצוע תיקוני תקופת הבדק, תוספות והשלמות לאחר מסירת החזקה, רישום הבית המשותף, הגשת בקשה לתיקון היתר וכו'. הנושאים הרבים המוסדרים בהסכם המכר מסבירים מדוע הסכמי המכר כוללים בכמות סעיפים רבה כל כך. אולם למרות כמות הסעיפים הרבה במרבית המקרים לא נמצא נוסח המתעדף את זכויותיו של הרוכש, אלא אם הוכנסו שינויים במהלך המשא ומתן.
לנוכח אותם מקרים המאפיינים את פערי הכוחות בין היזם / קבלן בכובעו כמוכר לבין רוכשי הדירות ישנה חקיקה ופסיקה ענפה שנועדה לתת מענה לפערי הכוחות שהשתרשו בשוק. כך למשל חוק המכר דירות מסדיר את מחויבויותיו של המוכר כפי הרוכש בכל הקשור לרישום הזכויות, תיקון הליקויים, תקופת הבדק, אי התאמות וכיו"ב. בדומה לכך, חוק המכר הבטחת השקעות לרוכשי דירות מסדיר את הבטוחות שיינתנו לרוכשי הדירות וכן את יתר הנושאים הכרוכים בכך. במאמרנו הקודמים התייחסנו להסדרת השימוש וחלוקת זכויות הבנייה בעת רכישת דירה מקבלן.
בין היתר, נכתבו גם מאמרים נוספים שעוסקים בניצול זכויות בנייה על ידי יזם שהצמיד אותן לדירה ששמר לעצמו, את האפשרות לבנות על גג בניין במקרים בהם הזכויות הוצמדו לדירה ונרשמו על שם בעליה במסמכי הבית המשותף, וכן האם קבלן רשאי לבנות על הגג בחלוף מספר שנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט?
נוסף על הנושאים לעיל, לאחרונה, בית המשפט נדרש להכריע בסוגיה שעניינה תוקפם של סעיפים בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן אשר אוסרים על רוכשי דירות להגיש התנגדות לפעולות תכנוניות ולהליכי רישוי שבכוונת היזם לנקוט?
אם כך, במה מדובר?
הסכמי מכר רבים כוללים סעיפים המאפשרים ליזם לבצע שינויים בדירות, בבניין וברכוש המשותף באמצעות הגשת בקשות להקלה, לשימוש חורג או על באמצעות תיקון היתר הבנייה. על מנת שרוכשי הדירות לא ימנעו מהיזם להגיש בקשות כאמור לעיל הסכמי המכר כוללים מספר סעיפים ששוללים מרוכשי הדירות את זכותם להגיש התנגדויות הנעוצות בטעמים תכנוניים, קניינים וכיו"ב.
כך שלמעשה אותם סעיפים מונעים מהרוכשים כל אפשרות להתנגד לביצוע שינויים בפרויקט על ידי היזם, בהווה או בעתיד, הן בפני מוסדות התכנון והן בפני המפקחת על הבתים המשותפים. .
במסגרת המאמרים שאוזכרו לעיל, נדונו שורה של תביעות שהגישו רוכשי דירות בפני המפקחת על הבתים המשותפים בעקבות פעולות מצד יזמים שדרשו לבצע שינויים או לבנות יחידות דיור נוספות לפני סיום הפרויקט ואף לאחר סיומו כאשר הדירות נמסרו לידי בעלי הדירות וכשהבניין מאוכלס.
במסגרת אותן תביעות, נקבע בפסקי הדין שהוצאו תחת ידיה של המפקחת כי, הצורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות מתייתר אם השטחים ברכוש המשותף וזכויות הבנייה הוצאו כדין ובאם זכותם של המבקשים לבקש את תיקון ההיתר ללא הסכמת יתר בעלי הדירות הוסדרו כדין ונרשמו באופן ברור ומפורש במסמכי הבית המשותף.
לעומת זאת, בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בהליך מס' תא (ת"א) 64769-01-17 נועם משה פרידמן נ' חגית רצון, נדרש בית המשפט להכריע האם בעלי הדירות מנועים מלהגיש התנגדות גם בפני מוסדות התכנון.
לפי עובדות המקרה מדובר על בניין ברמת גן שנבנה בשנות ה- 90 המאוחרות ועליו קיימות מעל ל- 25 דירות, ועוד אולם אירועים הנמצא בקומת הקרקע.
לפי הוראות הסכמי המכר שנחתמו מול היזם ולפי מסמכי הבית המשותף, לבעלים של אולם האירועים שמורה הזכות להגיש בקשה לשינוי ייעוד של האולם באמצעות בקשה להקלה או שימוש חורג לפי הנסיבות ולהסב את השימוש בו למגורים, וזאת מבלי שלמי מבעלי הדירות תהיה זכות להתנגד לבקשות להוצאת היתר בנייה, לתיקוניו או לבקשה לשינוי ייעוד.
אולם, בניגוד לרוח ההסכמים ולנוסחם של הוראותיהם, במסגרת פסק הדין נקבע שלא ניתן להגביל את זכות להתנגד בהליכים תכנוניים, כך שאפילו רישום מפורש בהסכם המכר ובמסמכים השונים לא מונע מבעלי הדירות את הגישה לערכאות, ועל כן בית המשפט הורה על ביטול תוקפם של אותם סעיפים. בהתאם לכך, נקבע כי מוסד ההתנגדויות תורם באופן בלתי אמצעי למוסדות התכנון להבין ולקבל את התמונה המלאה בעת דיון באישור בקשות. בנוסף נקבע כי יישומה של זכות הטיעון של המבקשים להתנגד היא זכות חוקתית וחשובה שאין לפגוע בה.
לכן, ובשים לב לאמור לעיל, נדחתה טענת המבקשים והיזם כי התניות שעוגנו בהסכמי המכר ובמסמכי הבית המשותף מונעים מבעלי הדירות להתנגד לבקשה לתיקון היתר. לעומת זאת, נמצא כי תחולת הסעיפים ביחס להתנגדויות משיקולים קניינים עומדת בעינה, כך שלא ניתן להתנות עליה או להפחית מכוחה אלא משיקולים מיוחדים.
