תקציר למדריך המקיף והמלא לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38
כפי שצוין במאמר הראשי בנושא זה, עסקה לרכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 מכילה את כל המאפיינים שקיימים ברכישת דירה בעסקה מקבלן, וכן מאפיינים נוספים שייחודיים לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית ותמ"א 38.
לפיכך, הערכות נכונה לקראת עסקה מחייבת את רוכש הדירה לבצע את כל הפעולות וההנחיות שקיימות לכל עסקה רגילה ולגבי עסקה בפרויקט תמ"א, אשר ניתן לגביהן פירוט במאמרים שלהלן:
-
סיכום למאמר בעניין רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 (מאמר זה).
כפי שצוין במאמרנו הקודמים, על עסקת לרכישת דירה מקבלן בפרויקט תמ"א 38 חלים כל הכללים, החוקים וההנחיות של עסקה רגילה לרכישת דירה מקבלן (ללא כל קשר לפרויקט התמ"א), ואילו הדגשים הנוספים שרלוונטיים בשל ייחודו של פרויקט התמ"א מצטרפים לכך.
משכך, מי שרוכש דירה בפרויקט תמ"א 38, נדרש כבר בשלב הראשון להשוות את מחיר הדירה לדירות בסביבת הפרויקט ולעסקאות קודמו שנחתמו (בתוך הפרויקט עצמו).
כמו כן, יש לבדוק את בקשת הרכישה (זכרון הדברים) שעליו רוכש הדירה נדרש לחתום לבקשת החברה היזמית, לבצע בדיקות מקדמיות, לחשב את כל עלויות העסקה (כולל דמי תיווך, מס רכישה, הובלה, ריהוט וכו'), לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא, לבדוק מהי סוג הבטוחה שתתקבל וכו'.
בהמשך, יש לבצע את הבדיקות הבאות שרלוונטיות בעיקר לפרויקט תמ"א 38:
כמי שפועל באופן רציף ואינטנסיבי בתחום הנדל"ן, ובייצוג רוכשי דירות, הצורך בידע, ניסיון ומקצועיות ברור ומיושם – ואכן כל המיומנויות שצברתי במהלך תפקידי כיועץ משפטי של חברה יזמית ידועה ומובילה בתחום הנדל"ן שמוכרת מאות דירות בשנה בפרויקטים שונים שמבוצעים על ידה מעניקים ללקוחותיי יתרון מובהק במהלך ניהול המשא ומתן.
050-99-24-24-4
בדיקת ההסכם שנחתם לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 או התחדשות עירונית:
הפעולה הראשונה שיש לבצע היא לבדוק שיש הסכם תמ"א חתום על ידי כל בעלי הדירות, ובמידת הצורך בעלי הזכויות. את רשימת בעלי הזכויות נקבל לאחר שנוציא נסח טאבו (נסח לשכת רישום המקרקעין).
במידה ויתגלו אי התאמות נבדוק אחת מהדירות בבניין נמכרו, כך שהמוכר חתם על הסכם התמ"א, ואילו הרוכש החדש חתם על נספח חיצוני.
לוודא כי נרשמה הערת אזהרה לטובת היזם בנסח לשכת רישום המקרקעין:
לאחר שבחנו שכל בעלי הזכויות שמופיעים בנסח הטאבו חתמו על הסכם התמ"א, אנו נבדוק שנרשמה הערת אזהרה לטובת היזם. רישומה של הערת האזהרה מהווה אינדיקציה ראשונית בלבד שההסכם בתוקף, ושהיזם שומר על זכויותיו גם לאחר שנערכו חילופי זכויות בבניין.
פנייה לעו"ד מטעם בעלי הדירות:
אנו נפנה לעו"ד מטעם בעלי הדירות כדי לוודא, פעם נוספת, שהסכם התמ"א בתוקף ושאין מניעה למכור את הדירה
פנייה לנציגות בעלי הדירות
אנו נפנה לנציגות כדי לוודא כי היזם עומד בכל התחייבויותיו מכח הסכם התמ"א, שלא צפויה מניעה או הפרה עתידית של ההסכם שטרם דווחה לעו"ד מטעם בעלי הדירות וכו'.
פנייה למפקח מטעם נציגות בעלי הדירות:
אנו נפנה למפקח מטעם בעלי הדירות כדי לקבל פרטים בדבר קצב התקדמות הבנייה, וכן כדי לוודא שהעבודות נעשות בהתאם לדיני התכנון והבניה.
ביצוע בדיקות בקשר לקבלן המבצע:
בדיקת הקבלן המבצע נועדה לבדוק שסיווגו תואם לעבודות ולדרישות שבהיתר הבנייה, ואת טיב העבודות שבוצעו על ידו בפרויקטים קודמים.
לוודא שקיימים כל ייפויי הכח, אישורי המיסים והמסמכים הדרושים לרישום הבית המשותף:
כפי שהורחב בנושא זה באריכות במאמרים קודמים, ישנה רשימה של מסמכי יסוד אשר דרושים לרישום הבית המשותף ולרישום זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין. מאחר שעסקה במקרקעין מסתיימת אך ורק עם רישום הזכויות בטאבו אנו נוודא כי יש בידו של היזם להשלים את הרישום.
050-99-24-24-4
בדיקות תכנוניות:
כמו בפרויקט רגיל, גם כאן נבקש לבחון את המצב התכנוני של הפרויקט ושל סביבתו והם ישנם תכניות שטרם אושרו.
הליכי רישוי:
יש לבחון שהדירה כלולה בתוך זכויות הבנייה שאושרו בהיתר הבנייה, וכן האם הוגשו בקשות להקלה או לשימוש חורג וכו'.
דיווחים למיסוי מקרקעין, טופס 50 ותשלום היטלים:
דיווח למיסוי מקרקעין על כך שנחתם הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 מהווה נדבך נוסף בתוקף שמוקנה לעסקה, בחישוב הוצאות העסקה שמגובשות בתוך השומה העצמית שנערכה למס השבח ולמס הרכישה.
תשלום יתר ההיטלים, האגרות, מסים וכו' – כולל אלו של הרשות המקומית – נחוצים כדי לוודא שכל עלויות העסקה שולמו
סוג הבטוחה:
כל מי שנכנס בגדרי המונח מוכר על פי חוק המכר מחויב לספק למי שרוכש אצלו דירה את אחת מהבטוחות הקבועות בחוק המכר דירות הבטחת השקעות, ובהן: הערת אזהרה, זכות בעלות או חכירה, ערבות בנקאית, משכנתא או פוליסת ביטוח.
לסוג הבטוחה שתסופק לקונה יש השפעה על המשך העסקה, על חוזקה של הבטוחה, על מועדי התשלום או מגבלות שיחולו בעניין זה ועל יכולתו של הקונה לקבל משכנתא.
הביטחונות שסופקו לבעלי הדירות מהסכם התמ"א:
בעלי הדירות בעסקת תמ"א 38 מקבלים מספר בטחונות וערבויות שמהוות מעין "כרית ביטחון" באם היזם לא יעמוד בכל התחייבויותיו ולא יסיים את עבודות הפרויקט.
בדיקת רשת הביטחון שניתנה לבעלי הדירות מעידה על רצינותו של הזם ביחס לפרויקט.
בדיקת נטל התשלומים:
יש לבדוק את האופן בו הסכם המכר והסכם התמ"א מחלקים את התשלומים בין בעלי הדירות והאם מוטל על רוכשי הדירות החדשים נטל תשלום מוגבר לעומת בעלי הדירות שבהסכם התמ"א.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
