מבוא:
רכישת דירה מקבלן מאפשרת לרוכשים לחסוך בין 20% ל- 30% לערך משווי השוק של הדירה לו בנייתה הייתה מסתיימת, ומכאן הכינוי הנלווה לעסקה זו – "רכישת דירה מקבלן על הנייר". בהתאם לכך, שיעור ההוזלה משתנה בהתאם למצב בו נמצא הפרויקט, כך שככול שהפרויקט נמצא בראשיתו - מחיר הדירה יהיה זול יותר. על כן, נקל לראות מדוע החיסכון המשמעותי ביותר מתקבל בשלביו הראשוניים ביותר של הפרויקט, המכונה גם "פריסייל", עוד לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט.
עם זאת, לצד החיסכון בעלויות העסקה והיתרונות הנוספים העולים מתוך רכישת דירה על הנייר, ישנם גם מספר חסרונות אשר עשויים בסופו של דבר לגרום לכך שהחסרונות יעלו על החסרונות. אם כך, עולה השאלה מהם החסרונות, כיצד ניתן להתגבר עליהם (או לחלופין לצמצם את הסיכון), וכיצד יש להיערך לעסקה בשלבים מוקדמים של העסקה כראוי?
מהו למעשה פריסייל? ומהי המשמעות של רכישת דירה לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט?
המימון למרבית הפרויקטים המבוצעים כיום אינו מגיע מההון העצמי של היזמים, אלא באמצעות מימון חיצוני הניתן ליזמים מאת מוסדות פיננסים שונים אשר בודקים את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, בין היתר, באמצעות ביצוע מכירה מוקדמת של דירות בהליך המכונה "פריסייל".
לפיכך, הליך הפריסייל מהווה מכירה מוקדמת של דירות בשלב מוקדם בו היזם נדרש להוכיח את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט ואת מידת הביקוש לדירות הנבנות בו. מכיוון שמרבית היזמים זקוקים לליווי בנקאי כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט, עוד לפני שניתן היתר בניה, ניתן להבין מדוע מרבית הדירות שנמכרות במסגרת מכירה מוקדמת (פריסייל) מתבצעות עוד לפני שניתן ההיתר כאמור לעיל.
רכישת דירה בשלב מוקדם יחסית, לפני שניתן היתר בנייה, מקנה לרוכשים הוזלה משמעותית בעת רכישת הדירה, אך מנגד חושפת אותם למספר סיכונים אשר נעלמים בשלבים מתקדמים יותר. את החשיפה לסיכונים ניתן לסווג ולמפות לפי מידת השפעתם על מועד מסירת הדירה, שינוי של תכניות המכר, השפעתם של הליכי תכנון ורישוי על מועד מתן ההיתר, חוסר ודאות לגבי ההצמדות לדירה (חניה ומחסן בעיקר) ומיקומם ואף חשיפה אפשרית לביטול ההסכם.
השפעה על מועד מסירת הדירה:
היום בו ניתן היתר הבנייה לפרויקט מסמל את היום בו אפשר להתחיל בביצוע העבודות וכן את היום ממנו מתחילים למנות את מספר החודשים עד לתום תקופת העבודות ומסירת הדירה לידי הרוכשים (במרבית הסכמי המכר קובעים את היום בו ניתן היתר הבנייה כיום הקובע למועד תחילת ביצוע העבודות). משכך, ברור שכל עוד לא ניתן היתר בנייה לפרויקט לא ידוע מהו מועד המסירה של הדירות. לעניין זה, יש לבדוק היטב מאיזה היתר מתחילים למנות את המועד לתחילת העבודות.
התארכות ההליכים להוצאת היתר בנייה:
הואיל והמועד למסירת הדירה מתחיל להימנות רק לאחר שניתן היתר בנייה לפרויקט, הרי שיש לשים לב ולקחת בחשבון את מכלול הגורמים שמשפיעים על המועד שבו ההיתר עתיד להינתן, כגון: בקשות לקבלת סוגים שונים של הקלות וכו'.
בהתאם, לכך, יש לבחון את כל הגורמים שעשויים להשפיע או לעכב, במידת האפשר, ואת השפעתם. לכן, לפני שחותמים על ההסכם רצוי לבחור בעו"ד מקרקעין בעל הידע והניסיון בכל הקשור לביצוע בדיקות אודות המצב התכנוני והליכי הרישוי שבוצעו או שיש לבצע לצורך קבלת היתר בנייה.
תנאים בהיתר להוצאת טופס 4:
כשם היתר הבנייה מהווה אישור להתחלת העבודות לביצוע הפרויקט, כך טופס 4 מהווה אישור לאכלוס הדירות. לצורך קבלת טופס 4 ואכלוס הדירות חל הצורך שהתקיימו כל התנאים שנקבעו בהיתר הבנייה לצורך הוצאתו. ידיעת התנאים לקבלת טופס 4 מאפשרת לרוכש ללמוד את הפעולות שעל היזם להשלים לפני שיינתן אישור לאכלוס הדירות ואת היקפן של הפעולות שיש לבצע.
בהתאם לכך, ברי כי ישנה חשיבות שונה באם תנאי לקבלת טופס 4 הינו סלילת כביש עוקף לפרויקט או השלמת בנייה מקבץ של מבנים בפרויקט אשר עשויים להאריך את הפרויקט לאין ערוך לבין תנאים סטנדרטיים.
חוסר ודאות תכניות, המפרט הטכני וההצמדות של הדירה:
כל עוד לא ניתן היתר בנייה התכניות והמפרט הטכני המוצגים בפני הרוכשים אינם סופיים, ועל כן יתכן כי יבוצעו בהם שינויים. כמו כן, במרבית המקרים לא יהיה ניתן לבחור את החניות והצמדות שונות בשל העדר סופיות של התכניות המוצגות.
עם זאת, ניתן לפתור את הקשיים העולים מתוך חוסר הוודאות והאפשרות לשינויים באמצעות מנגנוני הגנה אפקטיביים אשר ידועים היטב לעו"ד בתחום המקרקעין בעלי ניסיון מעשי בליווי עסקאות לרכישת דירות מקבלן.
על האמור לעיל יש להוסיף את הליקויים ואי ההתאמות הקיימים ממילא בעת רכישת דירה מקבלן אשר הינם פועל יוצא של רכישת דירה לפני שבנייתה הסתיימה.
אולם, במקרה של רכישת דירה לפני שניתן היתר בנייה מדובר בשינויים שמקורם בפערים הנעוצים בין תכניות ומפרטים המשקפים בקירוב (לפי הערכתם של אנשי מקצוע) את המצב שיתקבל לאחר שיינתן היתר לעומת המצב בפועל.
בטוחות, ערבות חוק מכר ומועדי תשלום:
רוב המקרים בהם נרכשת דירה לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט מאופיינים בחוסר ודאות לגבי הבטוחה שתינתן מכח חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כך שאין ודאות באם תינתן בטוחה מסוג הערת אזהרה או לחלופין ערבות בנקאית וכו'. לכן, הסכמים אלו יהיו מאופיינים בדרך כלל בהתייחסות לכל אחת מהבטוחות, וזאת תוך שמירת זכותו של המוכר לבחור בכל אחת מהן.
השינויים המהותיים בין כל אחת מהבטוחות משליך באופן ישיר על ההגנות הניתנות למוכר, אך לא רק. שכן, נושא זה עשוי להשליך על אישור המשכנתא לרוכש ועל לוח התשלומים. גם את חוסר הוודאות ביחס לנושא זה ניתן לפתור בעזרת עורך דין מקרקעין מנוסה אשר ידע להטמיע מנגנוני הגנה חוזיים ויצירת חלופות מתאימות.
ביטול הסכם:
מבין כל החשיפות העומדות בפני רוכשים שקנו את דירתם בפריסייל, קרי עוד לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט, מרחפת הסכנה מפני ביטול הסכם המכר. הסיבה לחשיפה זו נעוצה בתנאי חוזי המאפשר לבטל את הסכם המכר באם לא ניתן היתר בנייה בתוך מספר חודשים קבוע מראש, שמטרתו לשחרר את הצדדים ממחויבויותיהם באם לא ניתן היתר. עם זאת, לתנאי זה יש גם חסרון בצדו בעקבות ביטול ההסכם כעבור מספר שנים בד בבד עם עליית מחירי הדירות.
ברור כי הרוכש הוא זה שמפסיד מהביטול, שכן רכישת דירה זהה בחלוף מספר חודשים ממועד הביטול תהיה יקרה יותר. בהתאם לכך, גם ההון שהקצה הרוכש לטובת אותה עסקה בהתחלה בגררך כלל לא יספיק לרכישת דירה בעלת מאפיינים דומים לאחר חודשים רבים. לכן, החשיפה והחסרונות מנקודת מבטו של הרוכש בעת ביטול ההסכם מעלים השלכות משמעותיות ביותר באם יבוטל הסכם המכר בחלוף הזמן שנקבע להוצאת היתר בניה לפרויקט.
מובהר כי הגורמים המשפיעים לעיל מהווים רשימה חלקית בלבד מבין החשיפות החלות על רכישת דירה לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט. לכן, ברור גם מדוע החסרונות הרבים מביאים להוזלה בעלויות העסקה עקב חוסר הוודאות האופף אותה.
במקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בהליך ה"פ (מחוזי ת"א) 25429-05-16 דנון ואח' נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ, נדרש בית המשפט להכריע האם ביטולו של הסכם המכר בחלוף הזמן להוצאת היתר (מבלי שהוצא היתר בנייה) נעשה כדין?
בהליך לעיל, התובעים הם רוכשי דירות אשר רכשו מאת הנתבעת חב' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ דירות מגורים לפני שניתן היתר לפרויקט. עם זאת, יש לציין, כי מאז שנחתמו הסכמי מכר ועד לביטולם התחלפה זהות מחזיקי המניות בחברה עקב רכישת החברה ע"י חברת חברת רבד בע"מ.
במסגרת עובדות המקרה נדונו הסכמי מכר שנחתמו בין הנתבעת לבין הרוכשים לרכישת דירות מגורים בפרויקט שעתיד להיבנות בעיר תל אביב על קרקע הנמצאת בבעלות משותפת (מושע) של הנתבעת ודואר ישראל. בהסכמי המכר עוגן תנאי חוזי לביטול ההסכמים באם לא יוצא היתר בניה לחפירה ולדיפון (כפי שצוין לעיל - יש לשים לב באיזה היתר מדובר) בתוך 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם או לחלופין באם לא תאושר תכנית מתאר מקומית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה (מכונה בפסק הדין תב"ע חדשה).לפיכך, ולפי תיאור העובדות בפסק הדין, הנתבעת יכלה לבטל את ההסכמים לכל המאוחר בתוך 60 חודשים ממעוד החתימה, קרי עד לחודש 11/2017.
כפי שניתן לתאר, המועד לקבלת היתר בנייה או להוצאת תב"ע חדשה חלף, ומשכך הנתבעת הודיעה על ביטולם של הסכמי המכר. לנוכח זאת, התובעים אשר הרגישו נפגעים מביטול ההסכמים הגישו תביעות שבמרכזן בקשה לקבלת צו עשה המורה על ביטול ההודעות שנשלחו על ידי הנתבעת לצורך ביטול הסכמי המכר וכן לצורך אכיפתם. את הטעמים לקבלת התביעה העלו התובעים לנוכח הסיבות שלהלן:
מצג שווא והטעיות מצד הנתבעת לפני החתימה על הסכמי המכר:
התובעים העלו טענות (אשר אושרו במסגרת ההליך) כי הנתבעת לא הציגה בפניהם תמונה מלאה של משך הזמן שייקח להוציא היתר, כך שהיא הסתירה גורמים שונים
בפסק הדין, בית המשפט קבע כי תוקפה של הודעת הביטול נלמד מתוך הסיבה שבעטיה לא ניתן היתר בנייה לפרויקט. במקרה שלפנינו, בית המשפט אכן קבע כי הנתבעת לא העבירה לרוכשים את כל המידע שהיה ברשותה ביחס להליכי התכנון והרישוי, ובתוך שכך אך הטעתה את חלקם עת ציינה בפניהם כי הוגשה על ידה בקשה להיתר אשר נמשכה וכן עוד בקשר לסיבות נוספות שלא נמסרו לקונים.
כן בית המשפט דחה את גישת הנתבעת לפיה יזהר הקונה מאחר שעקרון היעילות ועקרון מניעת הנזק מחייב כי הנתבעת תהיה זו שתחשוף את המידע. עם זאת, נקבע שאין בכך כדי לשנות את המסקנה לפיה ההסכמים בוטלו מכיוון שהנתבעת לא הצליחה להוציא היתר לפרויקט חרף כל מאמציה.
דחיית ביטול הסכמי המכר בעקבות טעמים כלכליים שהובילו לכך:
התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבעת מנועה מלהודיע על ביטול ההסכמים לנוכח העובדה כי סיבת הביטול נעוצה בטעמים כלכליים עקב עליית מחירי הדירות בין המועד בו נחתמו הסכמי המכר לבין מועד הביטול. במקרה זה, בית המשפט קבע כי הנתבעת כי למרות שהנתבעת לא סתרה את טענה זו, עדיין לא הוכח כי העסקה בוטלה בשל טעות בכדאיות העסקה, אלא בשל התקיימות התנאים לביטול ההסכם.
הוספת תנאים מקדימים להסכם המכר:
בנוסף, התובעים ביקשו להחיל עקרון נוסף מדיני החוזים ולפרש את הסכמי המכר לרעת המנסח, כך שיש להוסיף על התנאים לביטול של הסכמי המכר גם הגשת תב"ע חדשה לאישור - תנאי שלטענת התובעים לא התקיים. במקרה זה, בית המשפט קבע כי לשון ההסכם ברורה ואין צורך לחרוג ממנה, וכך גם אין לתת פרשנות ולהוסיף תנאים שלהם לא התכוונו הצדדים ביום החתימה - זאת בייחוד במצב בו יש פרשנות אחת ולא שתי פרשנויות סבירות.
התנהלות מכוונת מצד הנתבעת אשר הובילה לכך שלא ניתן היתר בניה לפרויקט:
התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבעת הכשילה במכוון את הוצאת היתר הבנייה באמצעות הגשת בקשות וביצוע פעולות אשר כישלונן היה צפוי מראש, בכך למעשה ביקשו התובעים להחיל עקרון נוסף מדיני החוזים לפיו צד שמנע מתנאי מתלה להתקיים מנוע מלדרוש את ביטול ההסכם בעקבות אי התממשות התנאי.
עם זאת, בת המשפט דחה את טענות התובעים בעניין זה וקבע כי הנתבעת הוכיחה שכל הפעולות שבוצעו על ידה נעשו לאחר התייעצות עם מומחים ובהתאם למדיניות הקיימת האותה תקופה. לכן, טענות אלו של התובעים נדחו.
במסגרת פסק הדין בית המשפט התייחס לסעיפים נוספים אשר מעוגנים בהסכם המכר ואשר מסדירים את חופש הפעולה והיקף שיקול הדעת הרחב של הנבעת ביחס לפעולות תכנוניות והליכי רישוי להוצאת האישורים ומקסום הזכויות הניתנות לה בפרויקט. בהתאם לכך, נקבע כי לא ניתן להגביל את שיקול הדעת של הנתבעת ביחס לפעולות התכנוניות שעליה לבצע.
בעקבות שיקול הדעת הרחב של הנתבעת כאמור לעיל, נקבע כי לשון ההסכם מעידה על עסקה לרכישת דירה על הנייר אשר מלווה בחוסר ודאות ובסיכון לאי התממשות תנאים אשר עשויים להוביל לביטול ההסכם. עוד נקבע כי הרוכשים היו ערים לקשיים הקיימים בהליכי התכנון והרישוי או שלכל הפחות היה עליהם להיות מודעים לכך הואיל והם לוו על ידי עורכי דין מטעמם שהיה עליהם לבצע את הבדיקות המקדימות.
