מאמר מקוצר למדריך המלא לרכישת דירה מקבלן
מן המפורסמות היא שרכישת דירה מהווה את אחת העסקאות היקרות והחשובות ביותר בחייו של אדם מן השורה, וכן שראוי ומצופה שאותו אדם יבצע הכנות לקראת העסקה, לרבות: בחירת עו"ד מקרקעין מקצועי ומיומן, ורכישת מידע בסיסי בנדל"ן כדי לבחון דירות שמוצעות כראוי.
כיום, רוכש דירה פוטנציאלי יכול לרכוש מידע רב ויקר ערך באתרים שונים, כשלעניין זה רק באתר שלפנינו ישנם 7 מאמרי עומק שיפורטו להלן:
-
מאמר מסכם ומתומצת לרכישת דירה מקבלן (מאמר זה).
בנוסף לאמור לעיל, ישנם עוד מאמרים אשר מבוססים על סוגיות משפטיות שהגיעו לפתם של בתי המשפט.
מתוך כמות המאמרים והמידע הרב שמוטמע בכל אחד מהמאמרים, ניתן להיווכח שרכישת דירה מקבלן נחשבת לתחום בפני עצמו שמצריך מומחיות וניסיון ייחודיים.
כמי שפועל באופן רציף ואינטנסיבי בתחום הנדל"ן, ובייצוג רוכשי דירות, הצורך בידע, ניסיון ומקצועיות ברור ומיושם – ואכן כל המיומנויות שצברתי במהלך תפקידי כיועץ משפטי של חברה יזמית ידועה ומובילה בתחום הנדל"ן שמוכרת מאות דירות בשנה בפרויקטים שונים שמבוצעים על ידה מעניקים ללקוחותיי יתרון מובהק במהלך ניהול המשא ומתן.
תוכן עניינים:
מקרה שהיה – כך היה:
050-99-24-24-4
כפי שניתן לראות, כמות המאמרים שנכתבו בעניין רכישת דירה מקבלן והמידע הרב שמוטמע בהם, מלמדים על כמות הנושאים שעל רוכש הדירה ולקחת בחשבון לפני חתימה על העסקה. כמו כן, ניתן לראות כי מדובר בתחום בפני עצמו אשר מחייב את עו"ד לשלוט בלא מעט נושאים, ויתרה מכך בניהול משא ומתן ממצה ומקיף, בבדיקת כל המסמכים הרלוונטיים לעסקה, ציון ההערות הנכונות ביחס להסכם ובנספחיו, ובהנחיית הרוכש בקשר לנושאים אחרים.
מפאת חשיבותם של הדברים, נמחיש עד כמה בחינת כל המסמכים וציון ההערות המתאימות ביחס להסכם חשובים באמצעות משכנתא עתידית שבכוונתו של הרוכש לטול. במרבית העסקאות לרכישת דירה מקבלן הרוכשים משלמים את התשלום הראשון והשני באמצעות הון עצמי, כלומר כסף נזיל שנמצא ברשותם, בעוד שאת יתרת התמורה (התשלומים הנוספים) הם משלמים בעזרת משכנתא שנטלו מהבנק המממן מטעם.
אולם, לפני שהבנק יאשר להם משכנתא הוא יוודא שכל המסמכים והתנאים להבטחת כספיו – התקיימו, לרבות: בדיקת מערכת ההסכמים ביחס לזכויותיו של היזם במקרקעין, אישור מס שבח ואישור מס רכישה בקשר לרכישת הזכויות של היזם, מסמכים לרישום הבית המשותף וכיו"ב. כמו כן, חלק לא מבוטל מבדיקותיו של הבנק ייעשה ביחס ליכולתו של הבנק לעמוד בחוקים (מחייבים – שלא ניתן להתנות עליהם) שמשפיעים גם על ניסוחו של ההסכם.
לכן, וכפי שציינתי במאמר אחר שהועלה לאתר, 10 פעולות שעל כל רוכש דירה לבצע לפני רכישת דירה מקבלן, עלינו לבחון את זכויותיו של היזם בעסקה, מקורן ואת מערכת ההסכמים שמכוחם הזכויות נרכשו, וזאת מבלי לגרוע מכך שיש לדרוש את יתר המסמכים שהתקבלו בנוגע לעסקה.
רוכש דירה, שיגלה בשלב מאוחר יותר שאין בידיו ובידי היזם (המוכר) מסמכים הדרושים לאישור משכנתא יעמוד בפני בעיה קשה כשברקע האפשרות להפרה יסודית של הסכם המכר על ידו בגין איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה.
1. צעדים ראשוניים – השוואה בין פרויקטים ועסקאות אחרות בסביבה:
במאמר, המקיף המלא לרכישת דירה מקבלן, נכתב בעניין הנ"ל שכל החלטה חשובה מתחילה בצעד אחד קטן, וכך גם ההחלטה לרכוש דירה. על מנת שרוכש דירה יחליט בסופו של דבר לרכוש את הדירה הטובה ביותר בעבורו מבין כל ההצעות שמונחות לפניו עליו לבדוק האם מאפייניה ונתוניה של הדירה מצדיקים את המחיר שמבוקש בעבורה.
בנוסף, בדיקת כדאיות העסקה לא מסתכמת רק בנתוני הדירה, אלא גם במוניטין של היזם שממנו אנו רוכשים את הדירה, שכולל התייחסות למצבן של הדירות שנמסרות על ידו, תיקון ליקויים ואי התאמות על ידו, עמידה בזמנים ובהוראות חוק שמטילות עליו חובות, איחור במסירת הדירות, תביעות שהוגשו כנגדו ו- ההערכה לה הוא זוכה מרוכשי דירות אחרים.
2. חתימה על זכרון דברים – כיצד לנהוג נכון כשמחייבים אותנו לחתום עליו?
מבחינת כל עו"ד שמכיר את הפרקטיקה הנהוגה כיום בתחום הנדל"ן, זכרון דברים שנחתם לפני כניסה למו"מ על הסכם מכר מוגדר כ- "רע שלא ניתן להתחמק ממנו". שכן, מבחינה מעשית זכרון הדברים נחשב הסכם מחייב שקושר את הרוכש "בעסקה מחייבת" מבלי שכל תנאיה נבחנו על ידו או על ידי עו"ד מטעמו.
במאמר המקיף שנכתב בעניין רכישת דירה מקבלן צוין כי ישנן מספר גישות שתומכות בחתימה על זכרון דברים, וזאת למרות כל טענות ההתנגדות.
נכון להיום, חברות יזמיות וקבלנים מאפשרים לרוכשים להכניס מספר הערות מועט לזכרון הדברים, אך לעתים די בכך כדי למנוע "תאונות משפטיות".
עם זאת, נראה כי בעתיד, לאחר שתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות יאושר סופית בכנסת, יחולו מספר שינויים מהותיים ביחס לפרקטיקה שנוצר בנוגע להחתמת רוכשי דירות על זכרון דברים.
3. בדיקות מקדמיות מלאות, בירורים לגבי היזם המבצע ולגבי היזם:
בדיקות מקדמיות נועדו לאפשר לרוכש הדירה לקבל תמונה ראשונית ברורה לגבי היזם, הקבלן המבצע והפרויקט עצמו, וכל זאת באמצעות מספר פעולות פשוטות ובחינת מקבץ מצומצם של מסמכים.
בהמשכם של הבדיקות, נבחנים תנאי הפרויקט, היכולת של הרוכש לעמוד בהתחייבויותיו, בדיקות שנועדו לוודא שלא נעשו עסקאות סותרות או נוגדות, וכן שלא מסתירים מהקונה פרטיים מהותיים כמו הטבות מיוחדות שניתנו לרוכשי דירות בעסקת מקור (כמו תמ"א) שעלותן תשולם על ידי הרוכש.
הבדיקות הנוספות שמבוצעות נועדו לבחון האם היזם עומד בהתחייבויותיו כלפי מי שחתמו עמו על ההסכם בעסקת המקור, האם העבודות מבוצעות בהתאם לתנאים שבהיתר הבנייה, האם שולמו כל התשלומים בקשר לפרויקט (כמו היטל השבחה) וכו'.
במסגרת בחינות אלו נבחן האם היזם והקבלן המבצע מקפידים לעמוד בהוראות החוק השונות, ובכלל זאת לבנות לפי חוק התכנון והבניה ותקנותיו, על הימנעותם מביצוע חריגות בנייה, האם ניתנו צווי בטיחות מטעם משרד התמ"ת או צווים להפסקת עבודות מטעם פקחי הרשות המקומית, וכו'.
4. כיצד סוג הפרויקט משפיע על העסקה?
סוג הפרויקט משתנה בעיקר לפי האופן בו היזם רכש את זכויותיו במקרקעין, כלומר האם הזכויות נרכשו מכח עסקת קומבינציה במובנה הקלאסי, בעקבות רכישת מגרש מאדם פרטי או בהסכם פיתוח מרשות הפיתוח (מדינת ישראל). לחלופין, נרצה לדעת האם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים או בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה.
כמובן שלכל אחת מהאפשרויות האלו יש השפעה על מערכת ההסכמים שנבקש לבחון בטרם ייחתם ההסכם, על סוג והיקף המסמכים שנבקש לקבל כדי לוודא שהיזם עומד בכל התחייבויותיו. במקרים אחרים, ייתכנו עסקאות בעלות אופן שונה כמו פינוי בינוי (או בינוי פינוי), וכן עסקאות במסגרת קבוצת רכישה או "בנה בתך" שהן משקפות מערכת הסכמים שונה לחלוטין מאלו של עסקאות קבלן.
050-99-24-24-4
5. בדיקת הפרויקט, הדירה וסביבת הפרויקט:
בדיקת המצב הפיסי של הדירה, הפרויקט וסביבתם נחשבת לאחת הבדיקות החשובות ביותר וגם הפשוטה ביותר.
כדי לבצע את הבדיקה מספיק לבקר בפרויקט ולראות במה מדובר, האם הסביבה רועשת, מידת הצפיפות, התקיימותם של מטרדים וכיו"ב.
במסגרת המאמר שנכתב 10 הפעולות שרוכש דירה נדרש לבצע האלו מספר פתרונות למקרים בהם נבצר מהרוכש לבצע את כל הבדיקות הפיסיות.
6. מצב תכנוני - עדכני ועתידי:
אחת הסיבות שרוכשים מחליטים לקנות דירה ספציפית במקום מסוים נעשית על בסיס המצב הקיים, בהתאם למה שעיניהם רואות, כשלעתים אותם מאפיינים סביבתיים מקבלים משקל חשוב יותר ממאפייניה של הדירה.
כך למשל, סביבת מגורים מרווחת, עם מרווחים גדולים בין בניינים או לחלופין בשל נוף לים או סביבה מיוחדת.
אולם, כלל ידוע הוא שהסביבה האורבנית אינה קופאת על שמריה, ושהיא מתאימה עצמה לאורח החיים המודרני והדינאמי.
לכן, ייתכנו שינויים תכופים בסביבה העירונית, ובשל הצורך הקיים והאינטרס הציבורי שנגזר ממנו אשר משרת את טובת הכלל, נקבע שלבעלי דירות אין זכות מוקנית על סביבתם, אפילו מדובר במאפיין מיוחד כמו נוף שמשקיף לים.
לכן, ולמרות שאין זכויות מוקנית, כדי להימנע מהחלטה לרכוש דירה על סמך מאפיין זמני כמו סביבה מרווחת שעומדת להשתנות בשל מספר פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית שבמהלכם יורחבו הבניינים באופן שיקטין את המרווחים ביניהם, יגביר את הצפיפות ויגרום לפגיעה בפרטיות – מומלץ לבחון האם ישנן תכניות שהוגשו או פורסמו ואשר ביצוען מתוכנן בעתיד הקרוב.
באמצעות בדיקה זו נוכל לבצע התאמה בין הציפיות לבין מאפייני הסביבה.
7. היתר הבנייה – מהן פעולות הרישוי שנעשו עד כה?
בעיני רוכשים רבים היתר הבנייה מהווה אישור שניתן מאת מוסד התכנון והרשות המקומית לביצוע הפרויקט, וכן כאמצעי לסינון והבדלה בין פרויקטים שביצועם החל לבין אלו שלא. עם זאת, להיתר הבנייה שניתן לפרויקט יש משמעויות נוספות, היכולת להסתמך על התכניות המכר בהן מוצגת הדירה, על המפרט הטכני אביזריו ופרטיו, על מאפייניה ונתוניה של הדירה וכיו"ב.
בנוסף, היכולת להסתמך על התכניות השונות ועל המצב המתוכנן של הפרויקט מקטין את הסיכויים לפגיעה במיצגים שהוראו לרוכש באמצעות הוספת זיקות הנאה, שינוי דרכי גישה, התאמות שיבוצעו לדרישת הרשות המקומית או בשל טיפול בהתנגדויות. כמו כן, גם החשש כי הדירה שנמכרה תגרע במסגרת זכויות הבנייה שיתקבלו לאחר כל הליכי הרישוי נעלמת כליל.
עם זאת ראוי לשים לב שישנם מספר סוגים של היתרי בנייה, ועל כן עלינו לוודא כי הסתמכותנו מתבססת על ההיתר הנכון שהתקבל ולא על היתר חפירה ודיפון למשל שמשמעותו אחרת לגמרי.
כך למשל, במאמר שנכתב והועלה לאתר נדונה סוגיה שעסקה בפגיעה בזכויותיו של רוכש דירה אשר נרשמה זיקת הנאה (זכות שימוש לטובת צד ג') על שטח של גינה פרטית שהוצמדה לדירתו.
במסגרת פסק הדין, ניתן לראות כי אותו רוכש ביצע בדיקות לפני רכישת הדירה, בדק את תכניות ההיתר שצורפו לבקשה לפני החתימה, וידא שאין פגיעה בזכויותיו, עיגן בהסכם תנאי חוזי לבקשתו שלא תפגענה זכויותיו, ומשכך – לאחר שהתרחשה פגיעה ניתן צו שמורה על מחיקת זיקת ההנאה.
8. סוג הבטוחה:
סוג הבטוחה נמנית על הפרטים החשובים ביותר שרוכש דירה נדרש לברר עוד בטלפון לפני שהוא קובע פגישה עם המשווקים. נכון להיום ישנן 4 בטוחות מכח חוק המכר (לפי החוק ישנן 5 בטוחות אך 2 מהן מאוד דומות), כאשר נהוג לספק היום 2 בטוחות עיקריות ערבות חוק המכר (יכול שתהיה ערבות בנקאית או פוליסה מחברת ביטוח) או הערת אזהרה.
במקרים בהם ניתנת ערבות מסוג הערת אזהרה ננסה לבחון כמה שיותר את איתנותו הכלכלית של היזם, יכולתו לסיים את הפרויקט, את הותק של הקבלן המבצע, מגבלות שבהסכמי המקור על מכירת דירות והאם ישנם תנאים להערות אזהרה.
מנגד, בטוחה מסוג ערבות חוק מכר נחשבת לבטוחה חזקה ויציבה יותר, והיא כוללת גם מנגנוני הגנה ביחס לרישום הבית המשותף, רישום זכויות הקונה וכו'. מנגד, יש לוודא שהרוכש יקבל ערבות כנגד כל תשלום ומכתב החרגה. כאשר מסופקת בטוחה מקרן ייעודית לצורכי ליווי פרויקטים יש לוודא שמונפק מכתב החרגה כנגד כל שעבוד.
כמו כן, ככול והדירה נרכשת במסגרת הסכם תמ"א 38, מומלץ לבחון אלו בטוחות סופקו לבעלי הדירות שעמם נחתם הסכם התמ"א, כך שנוכל לראות האם יש מעגלים חיצוניים, שלמרות שאינם קשורים לרוכש ולעסקתו באופן ישיר, יש בהם כדי להשפיע.
9. נוסחו של הסכם המכר:
כפי שצוין, מומלץ לבקש עותק מאסטר של הסכם המכר כבר בשלב ההתעניינות בו מחפשים אחר דירות, וזאת כדי להבין את נוסחו של ההסכם. לנוסח ההסכם יש השפעה רבה, ובייחוד למועדי התשלומים, היכולת להקדים תשלומים או לאחר מבלי שתתלווה לכך סנקציה כגון ריבית פיגורים, הגדרות להפרות יסודיות ולכפל סעדים ועוד המון נושאים מהותיים שמסדירים את ההתחייבויות והזכויות של כל אחד מהצדדים.
10. עמידה בהתחייבויות, אישורי מסים ומשכנתא:
לאחר שהסכם המכר נחתם על הצדדים להסכם להגיש דיווח למיסוי מקרקעין בגין העסקה בתוך 30 יום. בגין רכישת הדירה הרוכש נדרש לשלם מס רכישה, ככול ושווי הדירה עבר את תקרת הפטור החלקי שניתן במסגרת דירות מגורים יחידה.
כמו כן, על הרוכש לוודא שהוא יכול לעמוד בכל התחייבויותיו, לרבות ביצוע התשלומים במועדים שנקבעו, בחירת אביזרים ופריטים בזמן, להגיש בקשה לשינויים בדירה לעומת המפרט הטכני והתכניות ולכל יתר התחייבויות שנקבעו בהסכם.
בנוגע למשכנתא, נכתב במאמרים הקודמים מידע רב, ובייחוד באשר לצורך לקבלת אישור עקרוני מהבנק.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה
© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
