תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות - תקציר

תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות - תקציר

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

מבוא:

 

אם תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות יעבור בנוסח המוצע נכון למועד זה (14.12.18), ללא שינויים מיוחדים ומשמעותיים, הרי שמדובר ברפורמה שמביאה בשורה של ממש ושורה של שינויים מהותיים שירחיבו בהרבה את התחייבויותיהם של היזמים. בהמשך למאמר הנרחב בנושא, להלן תיאור תמציתי של השינויים שיבוצעו במסגרת התיקון על סמך הצעת החוק ודברי ההסבר שצורפו לה:

איסור על מכירת דירה שלא אושרה בתכניות או שאין וודאות שיתקבל אישור לבנות אותה באם תוגש בקשה לקבלת היתר:

 

לייעוץ משפטי  ניתן לפנות למשרדנו

בעקבות חשיפתם והישנותם של מקרים בהם חברות יזמיות (גם בתחום קבוצות הרכישה) מכרו דירות על הנייר שלא היה ניתן לקבל היתר בנייה לבנייתן, היה ברור כי ישנו צורך ממשי ומידי להגביל בחוק את מכירתן של עסקאות שכאלו אשר מצד אחד קיומן מוטל בספק, אך מנגד מבוצעת גבייה בגינן כבר ממועד החתימה.

לפיכך, מוצג במסגרת התיקון לאסור על מכירת דירות שבנייתן מוטלת בספק, ובייחוד דירות שטרם אושרו בתכניות או כאלו שיש צורך לקבל אישור להקלה המהווה סטייה ניכרת.

הגבלות על מכירת דירה לפני שנתקבל היתר בנייה לגבי הפרויקט:

 

מכירת דירה לפני שהתקבל לגביה היתר בנייה נחשבת לעסקה שכיחה יחסית אשר נעשית כמעט בכל הפרויקט, הסיבות לכך יכולות להיות רבות ומגוונות וראשיתן בדרישה של הבנק המלווה לפרויקט כדי לבדוק את הביקוש לפרויקט וכלה צורך מימוני של היזם.

היות ומדובר בפעולה שכיחה יחסית, התיקון לחוק המכר דירות לא אוסר על ביצועה, אך ישנן מספר הגבלות והנחיות חדשות שכוללות חובה לציין את המועד הצפוי להוצאת היתר בנייה, אפשרות לביטול העסקה אם לא צוין מועד צפוי או בחלוף 60 יום לאחר מכן וכו'.

הגבלת גובה דמי הפיקדון שמשולמים לפני החתימה על הסכם מכר:

 

כאשר רוכש פוטנציאלי מגלה התעניינות בדירה, אך טרם גמר בלבו אם לקנות אותה או לא, וכן למשך הזמן בו אותו רוכש מנהל משא ומתן על תנאי העסקה ובדיקתם, משולם על ידו פיקדון המהווה גם מעין דמי רצינות.

במרבית המקרים, במידה שבסוף נחתם הסכם דמי הרצינות נכללים במחיר הדירה כאילו שהם שולמו "על החשבון", אך מנגד אם לא נחתם הסכם לא תמיד דמי הרצינות מוחזרים.

בתיקון לחוק מוצע לאפשר לשר הבינוי והשיכון להגביל בתקנות את גובה הפקדון שישולם.

חובה לגבי מסירת מידע תכנוני:

 

התיקון לחוק כולל בנוסף הצעה לחייב את היזמים למסור מידע בהסכם המכר לגבי שינויים תכנוניים, פעולות רישוי ומגבלות שקיימות אשר פוגעות בהנאה שניתן להפיק הן מהדירה והן מהרכוש המשותף.

 
 
 

הוספת הצמדות להגדרת המונח הדירה:

על מנת שתינתן התייחסות להצמדותיה של הדירה בתוך המפרט והטכני, וכן על מנת להחיל על אותן הצמדות את יתר הוראות החוק, לרבות: סטייה מותרת, בנייה על פי התקן, הוראות בעניין אי התאמה וכו'.

הוספת הרכוש המשותף לעניין ההגדרה של אי התאמה:

אין צורך להרחיב במילים על כך שהדירה ניצבת במרכז העסקה ושהיא חזות הכל, אולם גם לרכוש המשותף ולמתקניו יש השפעה לא מבוטלת על ההנאה שניתן להפיק מהדירה ומשוויה.

 

בעקבות זאת, במקרים בהם מסירת הרכוש המשותף שונה באופן מהותי מזו מהמצב שתואר לרוכשים בהסכם המכר או במפרט הטכני יהיה ניתן לראות בכך כאי התאמה ובמוכר כמי שלא עמד בהתחייבויותיו כלפי הרוכשים.

שינויים ביחס להחלפת מתחזק, חברת ניהול, והעלאת שכרו:

 

לפי התיקון המוצע יהיה ניתן להחליף חברת ניהול לאחר שנתיים במקום 3, ובמשך אותם שנתיים תתאפשר העלאה יחידה בהתאם, ואך ורק, לפי מדד המחירים לצרכן.

ביטול תשלום רישום הבית המשותף ישירות ליזם, ובמקום זאת הטמעתו במחיר הדירה

 

לאחר שהתיקון לחוק ייכנס לתוקף שווי הדירה יכלול את עלות רישום צו הבית המשותף ורישום הזכויות על שם הרוכש, ובכך יתייתר הצורך לשלם ישירות לעו"ד מטעם היזם בעבור השירות.

 
 
 
 
כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן

קביעת פגישת ייעוץ:

 

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בעקבות עבודה ענפה בתחום המקרקעין - נדל"ן והסכמי המכר בקשר לרכישת דירה מקבלו. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

עו"ד כפיר חיון: 050-99-24-24-4; דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com