איחור במסירת דירה מקבלן

איחור במסירת דירה מקבלן - 10 טעויות נפוצות של רוכשי דירות

 
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
 
 
מבוא:

במרבית המקרים מי שרוכש דירה מקבלן נדרש לחכות מספר שנים עד למסירת הדירה לאחר שבניית הדירה תושלם ולאחר שיתקבלו כל האישורים לאכלוס הדירה. אולם,  מסירת הדירה מתעכבת מעבר למועד המסירה החוזי שנקבע, כך שעל הרוכשים להמתין מספר חודשים נוספים מעבר למועד המסירה שנקבע בהסכם.

 

ניתן להגדיר את תקופת העיכוב כתקופת המתנה שנייה אשר מלווה בחששות רבות לגבי מצב הדירה, אופן מסירת הדירה, מועד השלמת העבודות, חוסר בהירות לגבי קבלת החלטות​ ועוד נושאים נוספים שעולים בעקבות האיחור במסירת הדירה.

בשלב זה עשויים בעלי דירות רבים לפעול לבד מול היזם לצורך קבלת פיצוי בגין האיחור במסירה ולקבלת הפרטים הנובעים מעצם האיחור, כך שייתכן מאוד שלא תינתן תשומת הלב לנושאים רבים העולים מהאיחור. לכן, מומלץ לפנות לעורך דין הבקיא בנושאים העולים מעיכוב במסירת הדירה. 

10 טעויות של רוכשי דירות בעת איחור במסירת דירה מקבלן:

 

1. הסכמה על גובה הפיצוי ללא בדיקה מקדמית:

 

כפי שציינו במאמר מפורט העוסק באיחור במסירת דירה מקבלן - גובה הפיצוי בגין תקופת העיכוב נגזר ממספר פרמטרים שונים, כגון: משך חודשי העיכוב, שכר הדירה שצפוי להתקבל בעבור השכרת הדירה ומכפיל גובה הפיצוי. התנהלות נכונה אשר תטיב עם רוכשי הדירות בשלב זה מחייבת אותם לברר את הפרמטרים השונים שעל פיהם יקבע גובה הפיצוי, כך שדרישת הפיצוי תהיה מבוססת ומנומקת.

 

שימו לב! דרישה לפיצוי שאינה תואמת את גובה הפיצוי המגיע עליכם עשויה לפגוע בזכויותיכם. שכן, דרישת לפיצוי גבוהה עלולה לצור התנגדות מצד היזם / קבלן שיסרב בכל תוקף לשלם מעבר למה שמוטל עליו על פי חוק המכר דירות. לעומת זאת, דרישת תשלום נמוך תוביל לפיצוי בחסר.

איחור במסירת דירה

 

לכן, לפני מסירת הדירה מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות:

  • לאמוד את שכר הדירה לו הדירה הנרכשת הייתה מושכרת.

  • נסכו לקבל מידע אודות המחירים ממספר מקורות שונים.

  • הציגו מספר חלופות רלוונטיות בהתאם לתוצאות.

  • לקבוע מהו המועד שהיה על הדירה להימסר לפי הסכם המכר.

  • לבחון האם ישנם גורמים המצדיקים את דחיית מועד המסירה.

  • לבדוק את יש הוראות בהסכם המטיבות עם הרוכשים.

 

כיום  ניתן לבדוק את מחירי השכירות באתרים שונים ולבצע את הבדיקות בפשטות יחסית. שימו לב, עליכם לקחת בחשבון את גודל הנכס, שנת הבנייה, המתקנים הנמצאים בדירה ובסביבתה, שיפוצים ושינויים שנערכו בנכס, הצמדות כמו חניה ומחסן, נסו לבצע חישוב בקרב שווי שכר דירה לפי מ"ר וכיו"ב.

 

2. ניהול משא ומתן לא יעיל ולא מקצועי מול אנשי מקצוע הבקיאים בתחום הנדל"ן:

פיצוי בגין איחור במסירת דירה מוסדר בחוק המכר דירות אשר אוסר על צמצום הוראותיו והפחתת הפיצוי, אלא אם הדבר נעשה לטובת הרוכש. זוהי נקודת המוצא של כל העוסקים בתחום וכן שלכם הרוכשים. אולם, ישנו הבדל מהותי בין התניה על הוראות החוק לבין ניהול במשא ומתן אשר עלול להוביל להפחתת גובה הפיצוי.

 

כרוכשים שאינם בקיאים בתחום אתם עלולים להיתקל בנימוקים רבים להפחתת התשלום אשר עלולים להישמע משכנעים ואף לעלות בקנה אחד עם הוראות ההסכם, אך במקרים רבים לנימוקים אלו אין כל משמעות. כך למשל ניתן למנות מספר נימוקים שכחיחותם גבוהה:

  • דחיית מועד המסירה עקב כל עליון כמו מלחמה, מבצע צבאי וכו'.

  • דחיית מועד המסירה עקב הכנסת שינויים בדירה.

  • דחיית מועד המסירה עקב אי תשלום מלוא התמורה בזמן בעבור הדירה.

  • הפחתת גובה הפיצוי בשל שיטת חישוב לא מקובלת.

  • שליחת הודעה לקבלת החזקה בדירה שלא לפי הוראות ההסכם והדין.

  • דחיית מועד התשלום לסוף תקופת האיחור.

  • הודעות מפתיעות על מועדים השונים הדוחים את מועד המסירה.

ניהול מו"מ לא יעיל

 

אם אינכם בקיאים בתחום ואינכם מכירים את הפרשנות שהקנו בתי המשפט להוראות חוק המכר דירות אל תמהרו להשיב ולהסכים לכל טענה. תשתדלו תמיד לנהל את המשא ומתן בכתב, ובכך לעגן באופן פורמלי את הטענות וההסכמות אליהן הגעתן במהלך פניותיכם. ​אל תקבלו החלטות לפני ביצוע בירור מעמיק מתוך הנחה כי הטענות של הצד השני נשמעות הגיוניות.

 

3. התמקדות אך ורק בפיצוי:

נכון, הפיצוי הוא הנושא החשוב במקרים בהם חל עיכוב במסירת הדירה, אך לצד זאת ישנם נושאים נוספים לא פחות חשובים אשר מצריכים התייחסות. כך למשל, רישום ילדיכם לגנים ובתי ספר. העדר התייחסות למועד מסירת הדירה עלולה להוביל לשינוי המיקום במהלך שנת הלימודים - שינוי אשר עלול לגרום לכך שסביבת הלימודים לא תתאים יותר לילדכם בשל מרחק וכו'. 

בנוסף, עד למסירת הדירה רוכשים רבים נאלצים לגור בשכירות, כאשר מרבית החוזים היום נחתמים לכל הפחות לשנה. לכן, עליכם להיערך לכך מבעוד מועד ולקבוע סעיפי יציאה בהסכמי השכירות אשר מאפשרים לכם לעזוב את המושכר לפני שתסתיים תקופת השכירות וכן לקבוע מנגנון למתן הודעה מספר ימים מראש לפני מסירת הדירה על ידי הקבלן. 

כרוכשים שאינם בקיאים בתחום אתם עלולים להיתקל בנימוקים רבים להפחתת התשלום אשר עלולים להישמע משכנעים ואף לעלות בקנה אחד עם הוראות ההסכם, אך במקרים רבים לנימוקים אלו אין כל משמעות. כך למשל ניתן למנות מספר נימוקים שכחיחותם גבוהה:

בנקודה זו כרוכשי דירות אל תתמקדו אך ורק בפיצוי - אלא התמקדו בנושאים נוספים שעליכם להסדיר. התייחסות לאיחור צריכה לכלול את כל הסוגיות והנושאים העולים מתוך נסיבותיכם האישיות.

4. העדר התייחסות למצב הדירה:

 

במקרים בהם חל עיכוב במסירת הדירה כל ההתייחסות מופנית למועד בו תימסר הדירה, כך שכמעט אין התייחסות למצב מסירת הדירה, לתקינות מתקניה ותשתיותיה, להימצאות כל האביזרים והפריטים, ליקויים ואי התאמות הקיימים בדירה בדירה, גישה סבירה ובטוחה למחסן ולחניה וכיו"ב. אם כך, להלן רשימה קצרה וחלקית של הנושאים להם רצוי לתת תשומת לב לפני קבלת הדירה (לעתים גם ללא קשר לאיחור):

  • בקרו בדירה זמן קצר לפני מועד המסירה החוזי ובדקו את מצבה.

  • בקשו לבחון אם ישנם ליקויים ואי התאמות בדירה.

  • יש לבדוק את הצמדותיה של הדירה ואת הגישה לחניה ולמחסן.

  • רצוי לתאם פגישה עם מומחה לביצוע בדק בית לפני מסירת הדירה.

  • נסו להעריך כמה זמן נותר לסיום העבודות (יש דרכים מקובלות להערכה).

  • בקשו לתקן ליקויים שהתגלו בדירה.

העדר התייחסות למצב הדירה

 

לא בכל המקרים יהיה ניתן לבחון את כל הנושאים הדרושים לבדיקה לפני מסירת הדירה, וכן לא תמיד נקבל נקבל מענה לכל שאלותינו - לעתים בשל גורמי תכנון וביצוע מורכבים, חוסר ידע וגורמים שונים המקשים על מן מענה. אולם, בחינת גורמים אלו תאפשר לכם הרוכשים להיערך טוב יותר לתקופת האיחור ולכלכל את צעדכם באופן מושכל יותר.​ כך למשל, בדיקת מצב הדירה יכולה לגלות אי התאמות אשר יזכו אותכם בפיצוי נוסף.

למאמר בעניין ליקויים ואי התאמות

 

5. קבלת החלטות באופן חד צצדי:

אחת מהטעויות היותר נפוצות של רוכשים נעוצה בקבלת החלטות חד צדדיות אשר מציבות אותם בפני הפרה של ההסכם. בהנחה שאתם פועלים ללא ליווי וייעוץ משפטי ישנה סכנה כי תקבלו החלטות שגויות הנובעות מחוסר הבנה של מכלול החובות החלות עליכם ורגשות מעורבים בשל התנהלותו של הצד השני. אמנם,  עליכם לזכור - אתם כפופים להוראותיו של הסכם המכר שנחתם בקשר לרכישת הדירה, ולכן עליהם לפעול בהתאם להבנות שסוכמו והוסדרו בהסכם. כל סטייה צריכה להיות שקולה ולאחר בחינה מעמיקה של הוראות הדין והפסיקה בנושא זה.

 

6. חתימה על מסמכים ללא בדיקה:

רוכשים רבים חותמים על מסמכים הנושאים כותרות שונות מתוך מחשבה כי מדובר במסמך פשוט המסדיר את נושא הפיצויים, כך שלמרות שהכותרת בראש המסמך עשוי להיות כתב הסכמה אישור לקבלת פיצוי; מתן פיצוי לפי חוק המכר וכיו"ב, הרי שבפועל ייתכן כי יהיה מדובר במכתב העדר תביעות או כתב ויתור אשר מצורף באופן מפתיע למסמך המסדיר את הפיצויים.

זכרו, למסמכים אלו עשוי להינתן תוקף מחייב אשר עלול לפגוע באופן בלתי הפיך בזכויותיכם ובפיצוי שהנכם זכאים לקבל בשל העיכוב במסירת הדירה. היזהרו מכך.

 

7. דחיית מועד המסירה שלא כדין:

כפי שבוודאי תראו בהמשך הדרך - עצם העובדה כי חוק המכר דירות מזכה אותכם בפיצוי לא מבטיחה לכם כי אכן תקבלו פיצוי או לחלופין שיינתן פיצוי בדיוק לפי הוראות החוק. מכיוון שאיחור במסירת דירה מיזם / קבלן נהפכה להיות תופעה נפוצה ההערכות לכך מצד היזם נעשית עוד בחתימה על הסכם המכר. משכך, ייתכנו מקרים בהם יבוצעו ניסיונות לדחות את מועד המסירה עקב הזמנת שינויים מצד הרוכשים, דרישות מצד מוסדות התכנון ורשויות מקומיות, תנאים חדשים שהועלו לצורך קבלת טופס 4 מצד גורמים שונים, גורמים המוגדרים ככוח עליון וכו'.

עם זאת, יש לזכור כי לא כל טענה מצדיקה את מועד מסירת הדירה וכי יש לבחון כל מקרה לגופו. כך למשל ישנן מספר דוגמאות לצורך כך:

  • גורמים ביטחוניים: דחיית מועד המסירה בשל כך לא תמיד מוצדקת.

  • שינויים בדירה: לא כל שינוי מצדיק את דחיית המסירה ויש לבחון את טענות הדחייה בשל כך.

  • דרישה מצד הרשויות: יש לבחון כל מקרה לגופו.

  • אי קיום הוראות ההסכם מצד הרוכש - יש לבחון כל מקרה לגופו.

  • טענות לדחיית המסירה בשל גורמים שהתרחשו לאחר מועד המסירה החוזי - יש לבחון כל מקרה לגופו.

 

זכרו! דחיית מועד המסירה צריכה להתבצע לפי הוראות חוק המכר דירות והפרשנות שניתנה לו בפסיקה. לכן, ייתכנו מקרים בהם הדחייה תתבצע עק הוראות שנקבעו בהסכם המכר, אולם במקרים בהם הוראות אלו סותרות את חוק המכר דירות דינם להתבטל.​

דחיית מועד המסירה שלא כדין

 

8. ודאו כי הדירה נמסרת לאחר שהתקבלו כל האישורים, בייחוד טופס 4:

לפני הכניסה לדיר עליכם לבדוק כי ניתנו כל האישורים לאכלוס. לעתים, נשלחות הודעות לפיהן על הקונים לקבל את החזקה בדירה לפני שהתקיימו כל התנאים לצורך הפחתת גובה הפיצוי שיהיה על הקונים לשלם. לעניין זה, ניתנה התייחסות מרחיבה במאמר שנכתב בעניין מסירת הדירה ללא טופס 4.​

עם זאת, יש לזכור כי לא כל טענה מצדיקה את מועד מסירת הדירה וכי יש לבחון כל מקרה לגופו. כך למשל ישנן מספר דוגמאות לצורך כך:

 

9. דרשו מהיזם / קבלן להגיע הבהרות לגבי המועד בו צפויה להימסר הדירה:

חוק המכר דירות נחקק בעקבות פערי כוחות שהתגלו בין רוכשי דירות לבין יזמים אשר הובילו לכשלי שוק ולקיפוח זכויותיהם של בעלי הדירות. יחד עם זאת, החוק לא העלים לחלוטין את פערי אך שיפר את המצב לאין ערוך. לעומת זאת, לאחר החתימה על הסכם המכר פערי הכוחות מצטמצמים באופן ניכר כך שיש בידם של הרוכשים להעלות דירות כנגד אי כי התחייבויות המוכר. השתמשו בכך לטובתכם.

בנוסף, מומלץ לבחון פעם נוספת את הסכם המכר ולבדוק כיצד הוסדרו זכויותיכם כרוכשים באמצעותו. בנקודה זו, ניתן לראות את הפערים בין רוכש שבחר עורך דין מקרקעין מנוסה לבין מי שבחר עו"ד העוסק בתחום כבדרך אגב.

 

10. התייעצו עם עו"ד מתחום המקרקעין בעל ידע בחוק המכר דירות:

התייעצו עם עו"ד 

הניסיון מלמד אותנו כי ​המידע שאותו רוכשי דירות מקבלים באמצעות ביצוע חיפושים בגוגל אינו מספיק.

 

אכן, קריאה ולמידה עצמית משפרת את מצבם, מקנה להם ידע בעל ערך מוסף, מאפשרת להם לשאול את השאלות הנכונות ולהתגונן מפני חלק מהטענות - אך לבסוף, במציאות כל הפעולות הללו לא מספיקות מול מכלול הגורמים עמם הרוכשים נאלצים להתמודד.

שכירת שירותיו של עו"ד דין הבקיא בתחום המקרקעין אמנם עולה כסף, אך היא משפרת את מעמדם של הקונים בשעת המשא ומתן, מגדילה את היקף הפיצוי שניתן להם במרבית המקרים ומאפשרת להם לקבל החלטות מושכלות ולכלכל את צעדיהם מראש.

 

עלות הייעוץ במרבית המקרים מתגמדת לעומת התמורה הניתנת לרוכשים.

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

 
כפיר חיון, עו"ד | מרקעין - נדל"ן
סדרת מאמרים - איחור במסירה
חישוב הפיצוי - כללי
קביעת משך האיחור
חישוב גובה הפיצוי
פיצויים נוספים
הפרה יסודית
דחיית מועד המסירה
סירוב לשלם פיצוי
קיזוז חובות
טעויות נפוצות
טופס חישוב
ליקויים ואי התאמות
מכירת דירה שנרכשה מקבלן
רכישת דירה מקבלן
צור קשר
Show More

התקבלו טענות של רוכשים להגדלת הפיצוי בשל ליקויים ונדחו טענות של היזם להקטנת הפיצוי בשל הזמנת שינויים

March 25, 2019

איחור במסירת הדירה – מה פסק בית המשפט לגבי עיכובים שבאשמת רשות הכבאות וחברת החשמל?

March 19, 2019

האם קריסה של קבלן מבצע פוטרת יזם מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה לפי חוק המכר דירות

March 6, 2019

רוכש שהסכים לקבל חזקה בדירה לפני שניתן טופס 4 לפרויקט יקבל פיצויים מופחתים:

February 16, 2019

1/1
Please reload

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com