תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) – רפורמה מרחיקת לכת

10.7.22

פורסם בתאריך:

10.7.22

עודכן בתאריך:

תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות משנה את כללי המשחק באופן משמעותי, ואף מהווה רפורמה של ממש בחלק מהשינויים שהוכנסו מכוחו. לכאורה התיקון נועד לסייע לרוכשים עם טענות של היזמים לפטור מתשלום פיצוי, אך בפועל הוא מקטין את גובה הפיצוי שישולם בתחילת תקופת האיחור, מגביל את הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה ומבטל כתבי ויתור שכיחים שממילא בתי המשפט נטו שלא להכיר בתוקפם.



במאמר שלהלן, נסקור את השינויים השונים שהוטמעו בחוק בעקבות תיקון מספר 9, נסקור את השפעתם ואת הקשיים ביישומם.


בקצרת האומר, יצוין כי התיקון לחוק מקטין משמעותית את גובה הפיצוי שישולם לרוכשים במהלך שמונת החודשים הראשונים לאיחור, משנה משמעותית את טענות היזם לפטור מתשלום פיצוי, מאפשר להצמיד 80% מהתמורה בעבור הדירה למדד תשומות הבנייה, להטיל חיוב בגין מחצית מגובה ההצמדה שנוצרה (מתוך ה- 80%) ולהטיל חיוב השווה למחצית מסכום ההצמדה למדד.


בהתאם לאמור בתיקון מס' 9 לחוק – כיוון שפרסומו בוצע ביום 30.06.2022, תחילת תוקפו תהא על הסכמים שנחתמו לאחר כניסתו לתוקף שהינה ביום 07.07.2022.


תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות

שינוי מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה:

לפי מנגנון הפיצוי הישן שנקבע בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 [להלן: "חוק המכר (דירות)], החל מהיום ה- 61 לאיחור היזם ישלם פיצוי רטרואקטיבי מהיום הראשון לאיחור השווה לדמי השכירות הראויים בעבור הדירה כשהם מוכפלים פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 בעבור כל חודש פיצוי נוסף לאחר מכן.


בעקבות תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות, חל שינוי במנגנון הפיצוי, כך שמתום החודש הראשון לאיחור ישולם פיצוי המשקף את דמי השכירות הראויים בעבור הדירה. החל מהחודש הרביעי לאיחור (ממועד המסירה החוזי) ישולם פיצוי הגדול פי 1.25 מדמי השכירות הראויים, ומהחודש ה- 11 לאיחור (לפי מועד המסירה החוזי) – ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים.


תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות - השינוי שחל במנגנון הפיצוי

לפני תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות – הרציונל מאחורי גובה הפיצוי גרס שבמהלך תקופת האיחור הרוכש נושא בתשלום שכר דירה, החזרי משכנתא, הוצאות אחסון, הובלה, תשלום בגין נסיעות ארוכות למסגרות חינוכיות, חוסר ודאות ועוד. לכן, הפיצוי הוגדל פי 1.5 מדמי השכירות כבר בהתחלה. בנוסף, הפיצוי שקלל בתוכו במרבית המקרים את פיצויי עוגמת הנפש בגין האיחור במסירה (במרבית המקרים, הרוכשים נאלצו להתמודד עם שתי הפרות סימולטניות – איחור במסירת דירה ואי תשלום פיצוי בגין האיחור במסירה).


כעת, החוק משנה לרעה את מצבם של רוכשי הדירות בכך שהוא פוטר את היזם מתשלום פיצוי בעבור החודש הראשון, משית עליהם נשיאה בכלל ההוצאות בארבעת החודשים הראשונים לאיחור ומקטין משמעותית את גובה הפיצוי בשמונת החודשים הראשונים לאיחור (ממוצע האיחורים נכון להיום עומד על כ- 12 חודשים).


מכאן, שביחס למנגנון הפיצוי – תיקון מס' 9 משנה לרעה את מצבם של רוכשי הדירות. יחד עם זאת, את הפגיעה הצפויה ברוכשי הדירות ניתן לפתור באמצעות תביעת פיצוי מכח סעיפים 10 ו- 18.ב. לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א -1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"). משכך, לא מן הנמנע שהרוכשים יתבעו מספר פיצויים חלופיים, לרבות פיצויים הטעונים הוכחת נזק בפועל.


לעניין הסעדים החלופיים האמורים לעיל, סביר להניח שהרוכש יתמודד עם טענות מצד היזם לפיהן הסכם המכר מגביל אותו לתביעת פיצויים אך ורק מכח הוראות חוק המכר דירות או לחילופין שמדובר בחוק פרטיקולרי אשר גובר על הוראות חוק אחרות הנוגעות לעניין. אולם, ניתן יהיה להתמודד עם טענות אלו באמצעות דיני החוזים, חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 וכו'.


חשוב לציין כי ביטול החובה לשלם פיצוי רטרואקטיבי אינו אומר שמעתה והלאה יהיה תוקף מחייב לתניות פטור בהסכם המכר אשא מונעים לתבוע סעדים חלופיים, אלא שתוקפן אינו יכול לעלות על 30 ימים ממועד המסירה החוזי.



תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות- שינוי גובה הפיצוי
תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות- שינוי גובה הפיצוי


צמצום סעיף הפטור בשל טענות של היזם לכח עליון:

לפי נוסחו הישן של סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".


על סעיף 5א(ג) בנוסחו הישן נכתב בהרחבה במדריך המקיף והמלא לחוק המכר דירות, כך שנסתפק בהפניה בלבד.


לפי דברי ההסבר לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות – נוסחו הרחב של סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) נוצל לרעה על ידי יזמים שהוסיפו בהסכמי המכר סעיפים שבהם כל אירוע מוגדר ככח עליון. על כן, הסעיף תוקן, כך שהיזם יהיה פטור מתשלום פיצוי בהתקיים אחד מהתנאים הבאים.

1. הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד.

2. הוא נובע כתוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.


מפאת חשיבות הדברים, נביא לשונו של סעיף 18.א. לחוק החוזים תרופות, כלשונן:

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".

אם נשווה את ההגנות שהוקנו לרוכש לפי נוסחו הישן של סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות לעומת הפרשנות המתקבלת במועד זה מתיקון מספר 9 – נראה שגם במקרה דנן לא חל שיפור במצבם של רוכשי הדירות.


שכן, לפי הנוסח הישן היה על היזם לצלוח שלושה מבחנים על מנת ליהנות מפטור מתשלום פיצוי, לרבות: המבחן העובדתי (כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר) והמבחן המשפטי (ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו – לפי הפסיקה מבחן זה מקביל למבחן הציפיות שבסעיף 18.א לחוק החוזים תרופות). כן נקבע בנוסף בפסיקה מבחן כללי (האם ראוי בנסיבות העניין לפטור את היזם מתשלום פיצוי). המבחן הכללי בוחן אם בנסיבות העניין יש לפטור את היזם מתשלום פיצוי.


בכל הקשור לסעיף 5א(ג)(1) (סעיף הפטור) לחוק המכר דירות – נראה שאין בכך חידוש כלשהו ושהוא אינו מטיב עם רוכשי הדירות. שכן, גם לפני התיקון נקבע בפסיקה שכל טענה של היזם לפטור מתשלום פיצוי באשמת הרוכש או בשל איחור בתשלום התמורה – טעונה הוכחה כי ההפרה גרמה לעיכוב ושלא התרחשו נסיבות מעכבות נוספות במקביל.


עוד נקבע בהלכה הפסוקה שהיזם ייהנה מפטור מתשלום פיצוי רק אם הוא יעמוד בשלושת המבחנים הנ"ל. לנוכח העובדה שהמבחן העובדתי חייב את היזם לעמוד בשורה של מבחני משנה, המצאת מסמכים וכו' – יש לבחון כיצד הסרת המבחן תשפיע על הרוכשים בפועל וכיצד ניתן לשמר את ההגנות שהוקנו להם מכח אותו המבחן.


יחד עם זאת, ולנוכח דברי ההסבר לחוק, האמור בפרוטוקול הכנסת ותכלית התיקון – אפשר להניח שהמחוקק התכוון להסיר את הסוגייה העובדתית, ולהקל על הרוכש בכך שרק מבחן הציפיות הפשוט יותר להכרעה יידון בעת ליבון המחלוקת. את התרומה לנסיבות מערכות שהיזם מסתיר – יש לייחס לאשם תורם, רשלנות, מחדל, חוסר תום לב וכו'.


הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה:

בעסקת מכר לרכישת דירה מקבלן, הצדדים נוהגים להצמיד את התמורה שתשולם בעבור הדירה למדד תשומות הבנייה, כך שלכל אחד מהתשלומים מתווספים הפרשי הצמדה מיום החתימה (או מהמדד הקובע כפי הגדרתו בהסכם המכר) ועד למועד התשלום בפועל.


על פניו, הצמדת התמורה למדד טומנת בחובה היגיון מסוים. שכן, במועד החתימה הצדדים להסכם אינם יודעים בכמה יתייקרו מחירי הברזל, הבטון, אלומיניום וכו'. בנוסף, הצדדים אינם יודעים בכמה יעלו מחירי הדלק שייקרו את שינוע האביזרים והפריטים לאתר הפרויקט, האם שכר אנשי המקצוע והמומחים יתייקר עם התקדמות הפרויקט ועוד. כפי שנראה בהמשך, הרציונל שמאחורי ההצמדה מנוצל לא פעם להשאת רווחיו של הקבלן ללא כל הצדקה.


על מנת שלא לצאת "מופסד" היזם מתנה את מכירת הדירה בהצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה, ואילו הרוכש נאלץ להסכים לכך בלית ברירה. היות שאף אחד מהצדדים לא יודע בכמה המדד יעלה – נהוג לכנות את רכיב זה כ- "רכיב חוסר הוודאות".


כפי שיוסבר בהמשך, העלייה התלולה במדד תשומות הבנייה מאז הסגר הראשון ייקרה את שווי העסקה בעשרות אלפי שקלים. משכך, התיקון נועד למתן את הסיכון שמוטל על כתפי הרוכש בגין רכיב חוסר הוודאות ואת ההשפעה של המדד על התמורה שנקבעה בהסכם המכר .


במסגרת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, הוסף סעיף 5ג לחוק אשר אוסר על הצמדת התמורה למדד או על הוספת ריבית – "תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בתשלום בהתאם להוראות סעיף 5ב".


יחד עם זאת, ועל אף האיסור הנ"ל, סעיף 5ג(ב) לחוק המכר (דירות) מגביל את ההצמדה למדד עד 50% מכל תשלום מתוך סך עליית המדד. הצדדים לא יוכלו להסכים על הצמדת 20% מהתמורה שתשולם במעמד החתימה או 20% שישולמו בכל מועד אחר למדד תשומות הבנייה.


כמו כן, סעיף 5ג(ג) לחוק המכר דירות אוסר על הצמדת התמורה בעבור הדירה לאחר מועד המסירה החוזי, זולת מקרים בהם יוכח כי האיחור חוסה תחת ההגנות המוקנות ליזם בסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות.


לסיכום ביניים, תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות הוסיף את סעיף 5ג אשר מתיר להצמיד מחצית מכל אחד מתשלומי התמורה למדד תשומות הבנייה, זולת תשלום 20% מהתמורה ששולמה קודם לכך. עוד נאסר על היזם להצמיד את יתרת התמורה לאחר מועד המסירה החוזי, ובלבד שהאיחור אינו נ