תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) – רפורמה מרחיקת לכת
10.7.22
פורסם בתאריך:
10.7.22
עודכן בתאריך:
תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות משנה את כללי המשחק באופן משמעותי, ואף מהווה רפורמה של ממש בחלק מהשינויים שהוכנסו מכוחו. לכאורה התיקון נועד לסייע לרוכשים עם טענות של היזמים לפטור מתשלום פיצוי, אך בפועל הוא מקטין את גובה הפיצוי שישולם בתחילת תקופת האיחור, מגביל את הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה ומבטל כתבי ויתור שכיחים שממילא בתי המשפט נטו שלא להכיר בתוקפם.
במאמר שלהלן, נסקור את השינויים השונים שהוטמעו בחוק בעקבות תיקון מספר 9, נסקור את השפעתם ואת הקשיים ביישומם.
בקצרת האומר, יצוין כי התיקון לחוק מקטין משמעותית את גובה הפיצוי שישולם לרוכשים במהלך שמונת החודשים הראשונים לאיחור, משנה משמעותית את טענות היזם לפטור מתשלום פיצוי, מאפשר להצמיד 80% מהתמורה בעבור הדירה למדד תשומות הבנייה, להטיל חיוב בגין מחצית מגובה ההצמדה שנוצרה (מתוך ה- 80%) ולהטיל חיוב השווה למחצית מסכום ההצמדה למדד.
בהתאם לאמור בתיקון מס' 9 לחוק – כיוון שפרסומו בוצע ביום 30.06.2022, תחילת תוקפו תהא על הסכמים שנחתמו לאחר כניסתו לתוקף שהינה ביום 07.07.2022.
שינוי מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה:
לפי מנגנון הפיצוי הישן שנקבע בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 [להלן: "חוק המכר (דירות)], החל מהיום ה- 61 לאיחור היזם ישלם פיצוי רטרואקטיבי מהיום הראשון לאיחור השווה לדמי השכירות הראויים בעבור הדירה כשהם מוכפלים פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 בעבור כל חודש פיצוי נוסף לאחר מכן.
בעקבות תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות, חל שינוי במנגנון הפיצוי, כך שמתום החודש הראשון לאיחור ישולם פיצוי המשקף את דמי השכירות הראויים בעבור הדירה. החל מהחודש הרביעי לאיחור (ממועד המסירה החוזי) ישולם פיצוי הגדול פי 1.25 מדמי השכירות הראויים, ומהחודש ה- 11 לאיחור (לפי מועד המסירה החוזי) – ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים.
לפני תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות – הרציונל מאחורי גובה הפיצוי גרס שבמהלך תקופת האיחור הרוכש נושא בתשלום שכר דירה, החזרי משכנתא, הוצאות אחסון, הובלה, תשלום בגין נסיעות ארוכות למסגרות חינוכיות, חוסר ודאות ועוד. לכן, הפיצוי הוגדל פי 1.5 מדמי השכירות כבר בהתחלה. בנוסף, הפיצוי שקלל בתוכו במרבית המקרים את פיצויי עוגמת הנפש בגין האיחור במסירה (במרבית המקרים, הרוכשים נאלצו להתמודד עם שתי הפרות סימולטניות – איחור במסירת דירה ואי תשלום פיצוי בגין האיחור במסירה).
כעת, החוק משנה לרעה את מצבם של רוכשי הדירות בכך שהוא פוטר את היזם מתשלום פיצוי בעבור החודש הראשון, משית עליהם נשיאה בכלל ההוצאות בארבעת החודשים הראשונים לאיחור ומקטין משמעותית את גובה הפיצוי בשמונת החודשים הראשונים לאיחור (ממוצע האיחורים נכון להיום עומד על כ- 12 חודשים).
מכאן, שביחס למנגנון הפיצוי – תיקון מס' 9 משנה לרעה את מצבם של רוכשי הדירות. יחד עם זאת, את הפגיעה הצפויה ברוכשי הדירות ניתן לפתור באמצעות תביעת פיצוי מכח סעיפים 10 ו- 18.ב. לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א -1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"). משכך, לא מן הנמנע שהרוכשים יתבעו מספר פיצויים חלופיים, לרבות פיצויים הטעונים הוכחת נזק בפועל.
לעניין הסעדים החלופיים האמורים לעיל, סביר להניח שהרוכש יתמודד עם טענות מצד היזם לפיהן הסכם המכר מגביל אותו לתביעת פיצויים אך ורק מכח הוראות חוק המכר דירות או לחילופין שמדובר בחוק פרטיקולרי אשר גובר על הוראות חוק אחרות הנוגעות לעניין. אולם, ניתן יהיה להתמודד עם טענות אלו באמצעות דיני החוזים, חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 וכו'.
חשוב לציין כי ביטול החובה לשלם פיצוי רטרואקטיבי אינו אומר שמעתה והלאה יהיה תוקף מחייב לתניות פטור בהסכם המכר אשא מונעים לתבוע סעדים חלופיים, אלא שתוקפן אינו יכול לעלות על 30 ימים ממועד המסירה החוזי.
צמצום סעיף הפטור בשל טענות של היזם לכח עליון:
לפי נוסחו הישן של סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
על סעיף 5א(ג) בנוסחו הישן נכתב בהרחבה במדריך המקיף והמלא לחוק המכר דירות, כך שנסתפק בהפניה בלבד.
לפי דברי ההסבר לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות – נוסחו הרחב של סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) נוצל לרעה על ידי יזמים שהוסיפו בהסכמי המכר סעיפים שבהם כל אירוע מוגדר ככח עליון. על כן, הסעיף תוקן, כך שהיזם יהיה פטור מתשלום פיצוי בהתקיים אחד מהתנאים הבאים.
1. הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד.
2. הוא נובע כתוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף.
מפאת חשיבות הדברים, נביא לשונו של סעיף 18.א. לחוק החוזים תרופות, כלשונן:
"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
אם נשווה את ההגנות שהוקנו לרוכש לפי נוסחו הישן של סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות לעומת הפרשנות המתקבלת במועד זה מתיקון מספר 9 – נראה שגם במקרה דנן לא חל שיפור במצבם של רוכשי הדירות.
שכן, לפי הנוסח הישן היה על היזם לצלוח שלושה מבחנים על מנת ליהנות מפטור מתשלום פיצוי, לרבות: המבחן העובדתי (כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר) והמבחן המשפטי (ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו – לפי הפסיקה מבחן זה מקביל למבחן הציפיות שבסעיף 18.א לחוק החוזים תרופות). כן נקבע בנוסף בפסיקה מבחן כללי (האם ראוי בנסיבות העניין לפטור את היזם מתשלום פיצוי). המבחן הכללי בוחן אם בנסיבות העניין יש לפטור את היזם מתשלום פיצוי.
בכל הקשור לסעיף 5א(ג)(1) (סעיף הפטור) לחוק המכר דירות – נראה שאין בכך חידוש כלשהו ושהוא אינו מטיב עם רוכשי הדירות. שכן, גם לפני התיקון נקבע בפסיקה שכל טענה של היזם לפטור מתשלום פיצוי באשמת הרוכש או בשל איחור בתשלום התמורה – טעונה הוכחה כי ההפרה גרמה לעיכוב ושלא התרחשו נסיבות מעכבות נוספות במקביל.
עוד נקבע בהלכה הפסוקה שהיזם ייהנה מפטור מתשלום פיצוי רק אם הוא יעמוד בשלושת המבחנים הנ"ל. לנוכח העובדה שהמבחן העובדתי חייב את היזם לעמוד בשורה של מבחני משנה, המצאת מסמכים וכו' – יש לבחון כיצד הסרת המבחן תשפיע על הרוכשים בפועל וכיצד ניתן לשמר את ההגנות שהוקנו להם מכח אותו המבחן.
יחד עם זאת, ולנוכח דברי ההסבר לחוק, האמור בפרוטוקול הכנסת ותכלית התיקון – אפשר להניח שהמחוקק התכוון להסיר את הסוגייה העובדתית, ולהקל על הרוכש בכך שרק מבחן הציפיות הפשוט יותר להכרעה יידון בעת ליבון המחלוקת. את התרומה לנסיבות מערכות שהיזם מסתיר – יש לייחס לאשם תורם, רשלנות, מחדל, חוסר תום לב וכו'.
הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה:
בעסקת מכר לרכישת דירה מקבלן, הצדדים נוהגים להצמיד את התמורה שתשולם בעבור הדירה למדד תשומות הבנייה, כך שלכל אחד מהתשלומים מתווספים הפרשי הצמדה מיום החתימה (או מהמדד הקובע כפי הגדרתו בהסכם המכר) ועד למועד התשלום בפועל.
על פניו, הצמדת התמורה למדד טומנת בחובה היגיון מסוים. שכן, במועד החתימה הצדדים להסכם אינם יודעים בכמה יתייקרו מחירי הברזל, הבטון, אלומיניום וכו'. בנוסף, הצדדים אינם יודעים בכמה יעלו מחירי הדלק שייקרו את שינוע האביזרים והפריטים לאתר הפרויקט, האם שכר אנשי המקצוע והמומחים יתייקר עם התקדמות הפרויקט ועוד. כפי שנראה בהמשך, הרציונל שמאחורי ההצמדה מנוצל לא פעם להשאת רווחיו של הקבלן ללא כל הצדקה.
על מנת שלא לצאת "מופסד" היזם מתנה את מכירת הדירה בהצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה, ואילו הרוכש נאלץ להסכים לכך בלית ברירה. היות שאף אחד מהצדדים לא יודע בכמה המדד יעלה – נהוג לכנות את רכיב זה כ- "רכיב חוסר הוודאות".
כפי שיוסבר בהמשך, העלייה התלולה במדד תשומות הבנייה מאז הסגר הראשון ייקרה את שווי העסקה בעשרות אלפי שקלים. משכך, התיקון נועד למתן את הסיכון שמוטל על כתפי הרוכש בגין רכיב חוסר הוודאות ואת ההשפעה של המדד על התמורה שנקבעה בהסכם המכר .
במסגרת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, הוסף סעיף 5ג לחוק אשר אוסר על הצמדת התמורה למדד או על הוספת ריבית – "תשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בתשלום בהתאם להוראות סעיף 5ב".
יחד עם זאת, ועל אף האיסור הנ"ל, סעיף 5ג(ב) לחוק המכר (דירות) מגביל את ההצמדה למדד עד 50% מכל תשלום מתוך סך עליית המדד. הצדדים לא יוכלו להסכים על הצמדת 20% מהתמורה שתשולם במעמד החתימה או 20% שישולמו בכל מועד אחר למדד תשומות הבנייה.
כמו כן, סעיף 5ג(ג) לחוק המכר דירות אוסר על הצמדת התמורה בעבור הדירה לאחר מועד המסירה החוזי, זולת מקרים בהם יוכח כי האיחור חוסה תחת ההגנות המוקנות ליזם בסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות.
לסיכום ביניים, תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות הוסיף את סעיף 5ג אשר מתיר להצמיד מחצית מכל אחד מתשלומי התמורה למדד תשומות הבנייה, זולת תשלום 20% מהתמורה ששולמה קודם לכך. עוד נאסר על היזם להצמיד את יתרת התמורה לאחר מועד המסירה החוזי, ובלבד שהאיחור אינו נכנס בגדרן של הנסיבות המוצדקות שבסעיף 5ג לחוק.
לפי דברי ההסבר לחוק, ההצמדה הגורפת שנהוגה היום משערכת את התשלומים בעבור הדירה לפי כלל רכיבי המדד, לרבות רכיבים כמו קרקע, רווח יזמי וכו' שהשפעתם הסתיימה ואינה משפיעה עוד על עלויות הפרויקט. עוד צוין בדברי ההסבר כי התנודות בשיעור המדד פוגעות באינטרס ההסתמכות של הרוכשים, מונעות מהם להשיג משכנתא ומהוות תמריץ שלילי בעבור יזמים למסור את הדירה בזמן.
מן הראוי לציין כי התיקון לחוק לא אינו תואם להצעת החוק המקורית שהגבילה את הצמדת המדד לרכיב הבנייה, כך שבנוסח המתוקן ההצמדה בוצעה למדד תשומות הבנייה על כל רכיביו. כן הושמטה בנוסח הסופי ההוראה שהגבילה את גובה ההצמדה עד להכפלה של אותו התשלום ברכיב הבנייה, הגבלה שנועדה למנוע מקרים בהם התשלומים מרוכזים בצפיפות לקראת מועד המסירה.
הקושי הקיים:
נסביר את הקושי הקיים מבחינת ההצמדה למדד על פי הניסיון שהצטבר מחיוב יזמים וקבלנים בתשלום פיצוי בזמן אמת, קרי בתקופת האיחור, ולא בתום מאבק משפטי ממושך. על פניו, היה מצופה שיזמים ישלמו פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור, ולא יתחמקו בכל דרך אפשרית מתשלומו. אלא שבפועל, הפיצוי משולם כעבור חודשי איחור רבים והליכים משפטיים.
איחור במסירת דירות נהפך לא מכבר למכת מדינה, ואולם במשך עשורים רבים הפיצוי בגין האיחור במסירת דירה משולם בזמן אמת רק למספר זעום של רוכשי דירות. על כן, כשם שהיזמים נמנעים מלשלם פיצוי בגין איחור במסירת דירה בזמן אמת, כך סביר להניח שהם יחייבו את הרוכשים בהצמדה למדד לאחר מועד המסירה החוזי בשל אותן טענות אשר גורסות כי מדובר באיחור מוצדק לכאורה.
מבחינת הרוכש, אי תשלום ההצמדה למדד ימנע את מסירת הדירה לידיו, כך שיכולת המיקום שלו שולית ביותר. שכן, הבטן הרכה של החוק אינו נוגעת לגובה הפיצוי או לסעיף הפטור, אלא ביכולת לתת מענה בזמן אמת ובתוך זמן סביר למחלוקת שמתגלעות בעקבות יישומו ובהעדר יכולת למנוע את מסירת הדירה ללא תשלום הסכום ששנוי במחלוקת.
דוגמה והמחשה:
לצורך הדוגמה, ניקח דירה שנרכשה בחודש 05/2019 תמורת 2,200,000 ₪. מועד המסירה נקבע עד לא יאוחר מ- 36 חודשים ממועד הוצאת היתר בנייה. היות שהיתר בנייה לביצוע הפרויקט התקבל רק שלושה חודשים לאחר מכן, מועד המסירה החוזי נקבע לחודש 08/2022.
המדד הידוע בחודש 05/2019 עמד על 114.3, לעומת זאת המדד הידוע נכון להיום (3 חודשים לפני מועד המסירה החוזי) עומד על 126.1. על פי חישוב שנערך – התמורה העדכנית תעמוד בתום התקופה על 2,430,000 ₪, זאת לאחר שתושלם עלייה של 10.5% במדד תשומות הבנייה.
בפועל, התמורה אינה מוצמדת במלואה למדד, אלא שהיא מחולקת על פי לוח תשלומים. אם נתעלם (בשלב זה) ממגבלות הגבייה החלות על פרויקט עם בטוחה מסוג הערת אזהרה, סביר שלפי לוח התשלומים שולם 10% במעמד החתימה, 90% במועדים שונים עד למועד המסירה ויתרת התמורה (10%) עם מסירת הדירה בפועל. במקרה שכזה, הרוכש ייאלץ לשלם 243,059 ₪ לעומת 220,000 ₪ שהם יתרת התמורה בערכה הנומינאלי.
יחד עם זאת, בשנים האחרונות נחתמו הסכמים שבהם 20% משווי הדירה שולם במעמד החתימה, והיתרה (80%) באכלוס. כך שיתרת התמורה במקרה זה תעמוד על 1,966,568 ₪ במקום 1,760,000 ₪.
כעת לפי התיקון לחוק, הרוכש ישלם מחצית מגובה ההצמדה הנ"ל, כך שישולם על ידו סך של 98,284 ₪ חלף תשלום סך של 196,568 ₪. מעיון בפרוטוקול הדיון בכנסת, נראה כי החוק בנוסחו הסופי לא אימץ את ההצמדה לנוסחה שתקלל את רכיב הבנייה וקצב התקדמות הבנייה. מכאן, שהנוסח הסופי ממשיך להטיב עם היזם.
לסיכום:
אפשר לומר בהערכה זהירה שתיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) אינו משקף את התכלית שהוא נועד להשיג, ושידרשו שנים רבות עד שתתקבל ודאות משפטית אשר נשענת על הלכות מחייבות של בית המשפט העליון.
לעומת זאת, התיקון לחוק משפר באופן מידי וישיר את מצבם של היזמים, מקנה תמריץ שלילי לאחר במסירה בכחצי שנה, יפגע ברוכשי הדירות שיקבלו פיצוי זעום שההפרש בינו לבין האיחור שהיה לשלם אינו מצדיק נקיטה בהליכים משפטיים ועוד חסרונות.
איחור במסירת דירה, חוק המכר דירות, נדל"ן, רכישת דירה מקבלן, מקרקעין
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
