חוק המכר דירות מוגדר כחוק צרכני אשר נועד לתת הגנה לציבור גדול של רוכשי דירות מקבלן שנמצאים בעמדת נחיתות מול היזמים עקב פערי מידע, העדר ניסיון וכשלי שוק רבים שהשתרשו במהלך השנים. נכון להיום, החוק והתקנות שהותקנו מכוחו מהווים את המסגרת הנורמטיבית העיקרית שמקנה הגנה לרוכשים דירה מקבלן.
חוק המכר דירות נחקק לראשונה בשנת 1973, כאשר בהתחלה הוא התמקד בחובה לצרף מפרט טכני להסכם המכר. אולם, במהלך השנים עבר מספר תיקונים, כך שאפשר לומר שכיום הוא נוגע בשורה ארוכה של נושאים שנמצאים בליבה של מערכת היחסים שבין רוכשי דירות לבין קבלנים, כמפורט להלן:
הגדרת המונחים בחוק, לרבות: מיהו מוכר, תקנות התכנון והבניה, תקן, קונה וקונה משנה.
החובה לצרף מפרט, הוראות שימוש ודינו של מוכר שלא צירף מפרט.
ריבית פיגורים – העדר חיוב בריבית פיגורים בשבעת הימים הראשונים לפיגור בתשלום.
הוראות והנחיות לעניין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף וניסוח תקנון הבית המשותף.
רישום הבית המשותף, ולרשום את זכויות הבעלות על שם הרוכשים.
הגבלת הוצאות משפטיות.
איסור להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה.
פירוט תקופת הבדק.
הבהרה: המאמר אינו עוסק בבטוחות מכח חוק המכר דירות אשר מסגרתן הנורמטיבית מעוגנת בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (ולא בחוק המכר דירות).
סעיף 1 לחוק – מונחים והגדרות:
בסעיף הראשון לחוק המכר דירות, סעיף ההגדרות, ניתן למצוא עשרה מונחים אשר ההגדרה הרחבה שניתנה לחלקם מגדילה את היקף הזכויות וההגנות שמוקנות לרוכשי דירות מכח החוק:
1. "דירה":
"חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".
ההגדרה הקיימת למונח זה נכון להיום בחוק הינה מיושנת, לא ממצה וכללית מדי. יחד עם זאת, בתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות, שאישורו הסופי בכנסת מבושש לבוא, ההגדרה תורחב והיא תכלול גם חלקים ברכוש המשותף, הצמדות ועוד.
2. "הוראות תחזוקה ושימוש":
"הוראות תחזוקה ושימוש, ככל הנדרש, לעניין הדירה או כל דבר שבה, הרכוש המשותף כמשמעותו בחוק המקרקעין ומיתקניו, וכן בדבר תכונות מיוחדות של הדירה או כל דבר שבה;"
3. "חוק המקרקעין":
"חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;"
4. "מכירה":
"לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963;"
5. "מוכר":
ההגדרה הרחבה שניתנה למונח מוכר מחילה את הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות (מסירת מפרט, תיקון ליקויים, תשלום פיצוי בגין האיחור במסירה, רישום זכויות וכו') על מגגון רחב של מוכרים, ובהם:
חברות, יזמים וקבלנים שמכרו דירות שנרכשו על ידן בפרויקט בתוך כשנה ממועד מסירתן לידי הרוכשים מטעמם [ע"א 4720-10 אקרילית השקעות 1997 בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רח' נורית 19 א' ואח' (נבו, 16.4.12)].
הטלת אחריות על אנשים פרטיים שמכרו דירות שנבנו על ידם [ע"א 5/87 ליפשיץ נ' לוי (נבו, 14.6.88)].
"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה"
6. "קונה" ו- "קונה משנה":
"קונה" – מי שרוכש דירה ממוכר;
"קונה משנה" – מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה;
7. "תקנות הבניה":
מדובר בהגדרה שמרחיבה באופן משמעותי את היקף ההגנות ואת זכויותיהם של רוכשי דירות מכח החוק . כך למשל, הגדרה זו מחייבת את המוכר למסור את הדירות והרכוש המשותף בהתאם לתנאים שנקבעו בתקנות, לבנות את כל אחד מהחדרים בשטח המינימאלי שקיים בתקנות וכו'.
8. "תקן" ו- "תקן רשמי":
"כמשמעותם בחוק התקנים, תשי"ג-1953."
9. "השר":
"שר הבינוי והשיכון."
סעיפים 2, 3 ו- 5 לחוק המכר דירות – מפרט טכני:
סעיפים 2 ו- 3 לחוק המכר דירות מחייבים את המוכר לצרף מפרט בנוסח שקבע השר כהגדרתו לעיל בטופס שנקבע בצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008. מכאן, שהניסוח של המפרט והמידע הניתן מכוחו אינם נתונים לשיקול דעתו של הקבלן או היזם.
המוכר מחויב להציג במפרט מחירון של הפריטים המופיעים בו, עלות שינוי מיקומם וכו'. אי מסירת מפרט או מסירת מפרט שאינו עומד בתנאי החוק – מטיל על המוכר חובה "כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין".
סעיפים 4 – 4.ב. והתוספת הראשונה לחוק המכר דירות – ליקויים, אי התאמות ותקופת הבדק:
סעיף 4 לחוק המכר דירות מטיל על המוכר אחריות אם הדירה שונה מהמפרט הטכני, תקן רשמי ותקנות התכנון והבנייה. כן הסעיף מטיל על המוכר אחריות בגין ליקויי בנייה שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק, בתקופת האחריות (שנמשכת שלוש שנים לאחר שתקופת הבדק מסתיימת), אחריות לאי התאמה יסודית ולאי התאמה בשל אי מסירת הוראות שימוש.
סעיף 4א לחוק המכר דירות מגביל את זכותו של הרוכש להסתמך על אי התאמה שניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה אם נשלחה לגביה הודעה למוכר בתוך שנה ממועד מסירת הדירה לרשותו, ואם לא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה או באי התאמה יסודית – בתוך זמן סביר מהמועד בו אי ההתאמה הייתה ידועה לו.
סעיף 4ב לחוק המכר דירות מקנה למוכר "זכות ראשונים" לתיקון אי ההתאמה באומרו כי יהא על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים. על המוכר מוטלת החובה לתקן את הליקויים בתוך זמן סביר. כמו כן, הסעיף מחייב את המוכר בתשלום פיצוי בגין ליקויים שחזרו חרף ניסיונות תיקון כושלים.
מאמר: אי תיקון ליקויים על ידי היזם.
סעיף 5א לחוק המכר דירות – פיצוי בגין איחור במסירת הדירה:
סעיף 5א לחוק המכר דירות מחייב את היזם לשלם פיצוי חודשי במקרה של איחור במסירת הדירה השווה לדמי השכירות הראויים בעבור הדירה כשהם מוכפלים במקדם הפיצוי, דהיינו: פי 1.5 בשמונת החודשים הראשונים לאיחור ופי 1.25 בעבור כל חודש איחור נוסף.
הפיצוי אשר מכיל בתוכו רכיב עונשי (מקדם הפיצוי) על מנת לתמרץ יזמים למסור את הדירות במועד החוזי, לכלול את מלוא הנזקים שנגרמו לרוכשים בעקבות האיחור במסירה (הובלה, חוסר ודאות, דמי שכירות גבוהים לתקופות קצרות וכו'), ולהביע את מורת הרוח מתופעה שנפכה למכת מדינה.
מכאן, שהפיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה מורכב משלושה פרמטרים: גובה דמי השכירות, תקופת האיחור ומקדם הפיצוי.
אלא שסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות מאפשר לצדדים (כלומר ליזם) להחריג איחור "שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". כלומר, להחריג אירועים שנכנסים בגדרו של המונח כח עליון.
סעיף 5ב לחוק המכר דירות – שיעור מרבי של ריבית פיגורים:
סעיף 5ב(ב) לחוק המכר דירות קובע כי הרוכש יהא חייב בריבית פיגורים רק מהיום השמיני לאיחור בתשלום, וזאת מהמועד שנקבע בהסכם המכר.
סעיף 5ב(א) מסמיך את שר הבינוי והשיכון לקבוע תקנות שיגבילו את גובה הריבית, אלא שנכון למועד זה לא נקבעו תקנות שמגבילות את גובה ריבית הפיגורים שיזמים יכולים להשית על רוכשי דירות.
סעיף 6 לחוק המכר דירות – תקנון והוצאת חלקים מהרכוש המשותף:
סעיף 6 לחוק המכר דירות מחייב את המוכר לכלול במפרט או בנספח נפרד להסכם המכר התייחסות לחלקים שהוצאו מהרכוש המשותף, שיעורו של החלק שיוצמד לכל דירה, הוצאות הבית המשותף, סדרי קבלת החלטות בבית המשותף ויתר הנושאים שצוינו בצו למפרט הטכני.
סעיף 6א לחוק המכר דירות – קביעת מתחזק (חברת ניהול):
סעיף 6א לחוק המכר דירות מחייב את המוכר לכלול "בחוזה המכר פרטים הנוגעים למתחזק, לרבות זהותו ותנאי ההתקשרות עמו". עוד נקבע כי תוקפו של חוזה ההתקשרות עם המתחזק יפקע לאחר שלוש שנים.
סעיף 6ב לחוק המכר דירות – רישום זכויות:
סעיף 6ב(א) לחוק המכר דירות מחייב את המוכר לרשום את זכויות הבעלות של הרוכש לאחר שהושלמו הליכי הפרצלציה (איחוד וחלוקה), לרשום בית משותף ולבסוף לרשום את זכויות הבעלות של הרוכש.
סעיף 6ב(ב) לחוק המכר דירות מגדיר לוח זמנים להשלמת רישום הזכויות, אולם מאחר שהפעולות הללו תלויות בצדדים שלישיים – לוח הזמנים הקבוע בחוק נדחה על שאותם גורמים ישלימו את מלאכתם.
סעיף 6ג לחוק המכר דירות – הגבלת הוצאות משפטיות:
סעיף 6ג לחוק המכר דירות מגביל את שכר טרחתו של עורך הדין אשר מייצג את היזם, ובכך למעשה שם סוף לגבייה המופרזת בסך של 1.5% משווי הדירה שהייתה נהוגה קודם לכן.
שכר הטרחה של עורך הדין מטעם היזם מוגבל לסכום הנקוב תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014- 4,999 ₪ בתוספת מע"מ.
כל הוצאה נוספת שהקונה יידרש לשלם תהא כפופה לעלויות שנקבעו בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999.
עלות התשלום לפי סעיף זה כוללת את ניהול הספרים של החברה המשכנת בהעדר רישום בטאבו, רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין וכל הוצאה אחרת הקשורה לרישום הזכויות על שם המוכר.
לאחרונה, התגלעה מחלוקת האם חיוב הרוכש בעלויות הכנת התשריטים נכללת בהוצאות שהוגבלו בסעיף 6.ג., אך בנייר עמדה של הממונה על חוק המכר דירות נקבע כי נראה שפרשנות נכונה של הוראות החוק מחריגה את הוצאות הכנת התשריט מתכולת ההוצאות המשפטיות.
סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות - אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הרוכש:
סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות מחיל איסור להתנות על הוראות חוק המכר דירות, ואף קובע של התניה שמתנה באופן פסול על הוראותיו בטלה. הוראה זו, אשר מקנה לחוק נופך קוגנטי, מונעת מיזמים להטמיע בהסכמי המכר סעיפים אשר מנוגדים להוראות החוק ושיהפכו את הוראותיו המחייבות לאות מתה.
