לייעוץ משפטי בעניין תמ"א 38  ניתן לפנות למשרדנו

 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

סיבות להתנגדות לביצוע תמ"א 38

 

התנגדות לתמ"א 38 בשל תוספת קומות והרחבת הבבניין:

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית (מס' 38) לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והעמדתם של המבנים בתקן 413. אשר נעשית באמצעות מתן תמריצים כלכליים . קבלת התמריצים מותנית בכך שהמבנה שלגביו מבוקש ההיתר נבנה לפני 1980, ניתנה חוות דעת הנדסית לפיה המבנה זקוק לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וכי המבנה מעל 400 מ"ר או שיש בו לפחות 2 קומות. אחד מהתמריצים שניתנים מכח תמ"א 38 הינו תוספות זכויות בנייה אשר מתבטאת בתוספת קומות למבנה. במידה ומדובר בפרויקט מכח תמ"א 38/1 יתווספו בדר"כ למבנה 2.5 קומות, ואילו בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יתווספו הזכויות מכח התמ"א בנוסף לזכויות מכח התכניות החלות על המקרקעין, ובלבד שאין הוראות אחרות כמו למשל עקב תכנית שהוציאה הרשות המקומית מכח ס' 23 לתמ"א 38.

אם כן, עולה השאלה, מהם הסיבות שבעטיין עלולה להיווצר התנגדות מצד "השכנים" לביצוע תמ"א 38?

  1. חסימת הנוסף והאוויר.

  2. שינוי אופי הסביבה - שינוי צביון השכונה.

  3. הגדלת הצפיפות בסביבת הפרויקט והכבדה על התשתיות והחניות.

  4. פגיעה בפרטיות עקב הרחבת המבנה - המרחקים בין מבנים קטן עקב הוספת ממד"ים ומרפסות.

התנגדות לתמ"א 38 בשל חסימת הנוף חסימת האוויר והצללה:

אחת הטענות שעולות כמעט בכל התנגדות מתייחסת לחסימת הנוף והאוויר. טענה זו עשויה להיטען על ידי בעלי דירות הגרים בקומות גבוהות שהנוף מדירתם ייחסם בשל תוספת הקומות מכח התמ"א ואף מבעלי דירות הגרים בקומות נמוכות אשר עלולים להיפגע מתוספת הממ"דים והמרפסות. לפיכך, במקרה זה נוצרת התנגשות בין האינטרס של המתנגדים להמשיך וליהנות מהנוף שנשקף מדירתם, מזרימת האוויר לתוך הדירה, שוויה של הדירה בשל היותה מול נוף פתוח, רמת החיים וההנאה מהנכס וכיו"ב. אל מול זאת, ניצב האינטרס של בעלי הדירות המבקשים לבצע פרויקט תמ"א 38 אשר מבקשים לחזק את דירתם מפני רעידות אדמה, לבנות ממ"ד לצורך מיגון, וכן לקבל מרפסת, מעלית, מחסן וכיו"ב. 

נקודת המוצא ביחס לטענות המתנגדים נדונה בעע"מ עע"מ 7381/15 דורפברגר בע"מ ואח' נ' אברהם עודד ואח', כשבסגרת זו נקבע כך:

""יש להתייחס לפגיעה האפשרית בזכויות המתנגדים למתן היתר בכובד ראש ולבחון חלופות פוגעניות פחות באמצעותן ניתן יהיה להשיג את החיזוק הנדרש, לפי העקרונות שהותוו בתמ"א 38".

בפרשת דורפברגר נדרש בית המשפט לסוגיית הצורך בביצוע תכנון כולל ביחס למגרש בו קיימים 2 מבנים עם קיר משותף, כשפרויקט התמ"א התייחס אך ורק למבנה אחד מבין השניים הקיימים במגרש. כחלק ממלכת האיזון שבוצעה בפסק הדין סקר בית המשפט את הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בניית ממד"ים וכיו"ב ואל מול זאת את התמריצים הניתנים מכח התמ"א להשגת אותן המטרות. לצורך האיזון, נדונו מספר הוראות חוק הקובעות את מתחם האפשרויות ביחס למימוש התמריצים מכח התמ"א, כמפורט להלן:

סעיף 10.1. לתמ"א 38 אשר מקנה גמישות תכנונית לצורך הוצאת פרויקטים לחיזוק מבנים, קובע כך:


"על אף האמור בכל תכנית, תותר חריגה מגובה ומקווי הבנין המותרים על פי התכנית החלה על המבנה, ובלבד שהחריגה הנחוצה לחיזוקו לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת והחומרים המתאימים, כפי שיאושרו בבקשה להיתר"

לעומת זאת, סעיפים 11 ו- 22 לתמ"א 38 - מקנים למוסדות התכנון שיקול דעת בכל הנוגע לאישור תכניות והתאמתם לסביבה, כדלהלן:

11.על אף האמור בכל תכנית, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס [...]להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בכפוף לאמור בסעיפים 22-21, ועל פי המפורט להלן, ובלבד שהמבנה יחוזק.

22. "אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר".

לפיכך, בסופו של יום קבע בית המשפט כי פגיעה תכנונית, אדריכלית ונופית בלבד לא מספיקות, אלא שעל הפגיעות הללו להיות במידה ניכרת, בלתי סבירה ופוגענית בצורה משמעותית על אינטרסים אחרים כדי להצדיק סירוב לתת היתר. כמו כן, לצד הדגשת החשיבות כי על הפגיעה הנופית להיות ניכרת נקבע בפסקי דין רבים כי "אין לאיש זכות קנויה לנוף הנשקף מביתו". יתרה מכך, בפסקי דין מאוחרים נדונה הפגיעה בהסתרת נוף לים מדירות בסביבת פרויקט לביצוע תמ"א 38, כשלעניין זה נקבע שחרף עוצמת הפגיעה אין בהתנגדות מטעם זה כדי למנוע את הוצאתו של הפרויקט.

כמו כן, ביחס לתוספת הקומות אשר מוקנת מכח התמ"א כתמריץ כלכלי לצורך ביצוע הפרויקט, בעת"מ (מינהליים חיפה) 31866-10-10 קוך נ' ועדת הערר המחוזית חיפה, כך: 

"גם באשר לאיזון האינטרסים עמדת העותרים אינה מקובלת עליי. העותרים בטיעוניהם מתייחסים לגג בלבד ורואים מקרה זה כמקרה בו הועדף אינטרס כלכלי על הפגיעה בשכנים. אמנם כטענת העותרים הקומה האחרונה אינה דרושה לחיזוק המבנה, אך אסור להתעלם מהבנייה בכללותה ומההקשר החקיקתי התכנוני הייחודי, תמ"א 38. לא מדובר במקרה זה בדיירי בית משותף שרוצים להוסיף קומה או להפוך גג שטוח לגג רעפים. מדובר בפעילות במסגרת מדיניות ארצית מבורכת לפיה כהגדרת המטרות של תמ"א 38 יש 'לעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות הבניה' וכל זאת כחלק משיפור עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. הקומה הנוספת והגג נבנים כחלק מ'תמריצים לעידוד החיזוק".

לפיכך, ניתן לראות כי הפסיקה מקנה חשיבות יתרה להוצאתם מהכח אל הפועל של פרויקטים לחיזוק מבנים (תמ"א 38), וזאת חרף הפגיעה הנופית הצפויה בשל ביצועם. עם זאת, בפסקי דן רבים בית המשפט הודגש כחוט השני כי בטרם תאושר תכנית יש לשקול בכובד ראש ולבחון חלופות תכנוניות. כך למשל, הוחלט לא אחת על החזרת הדיון בפני מוסדות התכנון לצורך שקילת החלופות התכנוניות מחדש.

התנגדות תמ"א 38 עקב שינוי אופי הסביבה - שינוי הצביון השכונתי:

במקרים שנדונו בפני מוסדות תכנון ובתי המשפט הועלו טיעוני התנגדות לתמ"א 38 מכיון שביצוע הפרויקט ישנה  את אופי השכונה, כך שלאחר ביצוע הפרויקט (או מספר פרויקטים) אופי השכונה ישתנה מבנייה נמוכה לבנייה רוויה (מעל 2 קומות). עוד נטען כי שינוי חזית המבנה עקב שימוש בחומרים שונים מאלו הקיימים היום ישנu את חזות ואחידות הרחוב. במקרים אלו נהוג לבחון את השתלבות הפרויקט ביחס לשכונה ולאזן בין השיקולים השונים התומכים או המאיינים את ביצועו. כך למשל ביצוע פרויקט תמ"א 38 בו מתבקש להתקין גג השונה מיתר הגגות בסביבה ושאינו תואם תכנית גגות החלטה על המקום עלול להוות חסם ומכשול בעת בקשה למתן היתר (אך לא תמיד). עם זאת, הוספת קומות בשכונה המאופיינת בבנייה נמוכה תיבחן את מידת הפגיעה בבעלי הדירות בסביבה ואת הכדאיות הכלכלית לפרויקט באם לא יאושרו מספר הקומות מכח התמ"א.

כך למשל, בעת"מ (חי') ד"ר איתן קוך נ' ועדת הערר המחוזית חיפה, נדונה החלטת ועדת הערר לאשר בניית גג מדורג חרף התנגדות בעלי הדירות הסמוכים לפרויקט התמ"א. הנימוק להחלטה התבססה על כך שבית המשפט אינו שם עצמו במקום מוסד התכנון שלו, ובייחוד כאשר מדובר בנושא תכנוני "טהור" כהגדרתו בפס"ד. לעומת זאת, ב- ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה חיפה) 330/15 שמש שרון ואריה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, הוחזר לדיון מחדש בוועדה המקומית אישור שניתן לבניית גג שר אינו עולה בקנה עם התכנית החלה על הכונה, וכן עם אופי הסביבה.

ביחס להתנגדות לשינוי גובה הבנייה בגין אישור תוספת קומות מכח התמ"א נקבע ב- ערר (חי') 199/1 משה ושרה שטרן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, כי אין בתוספת הקומות כדי לשנות את אופי הסביבה בייחוד כשמדובר באזור מעורב מבחינת הגובה, ובכל גובה התוספת המאושרת אינה פוגעת באינטרס ובצפי של השכנים המתנגדים לפרויקט התמ"א באופן החורג מהצפי של בנייה בגובה שונה בסביבה עירונית.

התנגדות לתמ"א 38 בשל הגדלת הצפיפות  והכבדה על התשתיות והחניות:

ככלל, תנאי לקבלת היתר לביצוע תמ"א 38 הינו הסדרת נושא החניות . אולם, בתיקונים לחוק התכנון והבנייה ולתמ"א 38 נקבע כי לא יידחה פרויקט תמ"א 38 בשל חוסר יכולת להתקין חניות, אך מנגד יהיה ניתן לדרוש בשל המחסור שנוצר כופר חניה (תשלום לוועדה המקומית לצורך הסדרת מקום חניה חלופי). למעשה, הוראות התיקון נועדה לבטל כל תמריץ כלכלי שנוצר עקב אי התקנת חניות, ובמקביל לאפשר להוציא לפועל פרויקטים שלא ניתן להתקין בהם חניות.

בהחלטת ועדת ערר בהליך: ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה חיפה) 330/15 שמש שרון ואריה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, עלתה סוגיית הסדרת מקומות חניה ליחידות הנוספות שייבנו מכח התמ"א. במסגרת ההחלטה נקבע כי ישנן מספר הוראות בחוק, בתמ"א ובפסיקה של בתי המשפט אשר מתייחסים לנושא זה ואשר קובעים כי אין להתנות ביצוע פרויקט תמ"א 38 שעה שלא ניתן מבחינה תכנונית להסדיר את מקומות החניה. לצורך השלמת התמונה יובאו מספר הנחיות והפניות שנדונו בהחלטת ועדת הערר. תחילה ההחלטה מפנה לדברי ועדת ערר בערר (חי') 227/13 ש. דורפברגר בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, בה נקבע, כך:

"נושא החניה, הוא אחד הנושאים בהם בחר המחוקק להקל על יוזמי פרויקטים מכוח התמ"א. כך, במסגרת הוראות תמ"א 38 נקבע, בסעיף 17:"תנאי להיתר לתוספות בניה על פי האמור בסעיפים   11- 14 יהיה הצגת פתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדההמקומית. פתרון החניה ייקח בחשבון את תוספת מקומותהחניה הנדרשים על פי דין עקב תוספת הבניה והשלמתמקומות החניה אם נגרעו כתוצאה מתוספת הבניה. אם לאניתן להסדיר את מספר מקומות החניה הנדרשים על פי דין במגרש, תהא הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרתמקומות חניה מחוץ לשטח המגרש, אם נוכחה כי התקנתמקומות חניה בתוך  המגרש אינה אפשרית מסיבותתכנוניות, אדריכליות ואחרות. הועדה המקומית תהא רשאיתלהתנות מתן ההיתר בהשתתפות הנהנים מההיתר בהסדרתםשל מקומות חניה במקומות שיותקנו לשם כך בשכונה במרחקסביר, כמפורט בתוספת לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה (התשמ"ג – 1983)"

בנוסף, לצורך חיזוק הטענה הנ"ל הביאה ועדת ערר את לשון סעיף 158 לחוק התכנון והבנייה, כמפורט להלן:

התניית היתר בהתקנת מקומות חניה (תיקון מס' 97) תשע"ב-2012

158א3. (א) לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, אולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס. 

(ב)  (1)   מוסד תכנון רשאי לחייב מבקש היתר כאמור בסעיף קטן (א) להשתתף בהתקנתם של מקומות החניה הנוספים בחניון ציבורי באזור הנכס נושא ההיתר, בסכום שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון;

(2)   הסכומים שיתקבלו במוסד תכנון לפי הוראות סעיף זה יופקדו בחשבון נפרד של מוסד התכנון וישמשו אך ורק למטרה לשמה נועדו; לא הותקנו מקומות החניה בחניון הציבורי כאמור בתוך עשר שנים ממועד מתן ההיתר, יוחזרו הסכומים האמורים למבקש ההיתר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

עמידת התשתיות העירוניות בעומס הגדל בשל הוספת יחידות דיור חדשות מכח התמ"א , ובניהן בין היתר הגדלת מצוקת החניה, זכו לתשומת לב רבה הן בבתי המשפט ובמוסדות התכנון והן בדיונים ציבוריים. כך למשל, במענה בראיון ברדיו 103 FM ציין ראש עיריית גבעתיים כי היתרי בנייה לביצוע פרויקט תמ"א 38 נבחנים בקפידה ולא לפני שנבדק העומס שייגרם לתשתיות כתוצאה מכך. בהמשך, ניתן פירוט לגבי גורמי העומס הנבחנים אשר כוללים מתן מענה למספר גני ילדים, בתי ספר ושירותים עירוניים ביחס לכמות האוכלוסייה, הגדלת העומס בכבישים, הגדלת מצוקת החניה, שמירה על המרקם העירוני וכיו"ב.

בנוסף, גם בראשון לציון הוצאו תכניות מפורטות מכח סעיף 23 לתמ"א 38, במסגרתם נקבעו מכסות לכמות פרויקטים לביצוע תמ"א 38 בהתאם ליכולת הקיבולת של העיר. אגב כך, בדיון שנערך בוועדת הערר לתכנון ובניה נאסר על עיריית ראשון לציון לאשר פרויקטים חדשים כיוון שמוצו כל המכסות שנקבעו בתכנית לתמ"א 38. 

בהמשך, אפילו עיריית רמת גן שנחשבה לעיר המובילה מבחינת כמות פרויקטים לביצוע תמ"א 38 קבעה הנחיות וכללים המשקפים את מדיניותה. בדרך זו, ניתנה חוות הדעת מטעם אדריכלית אשר קבעה כי כמות יחידות הדיור המאושרות מכח תמ"א 38 מכבידה באופן ניכר על תשתיות העיר ומגדילה את הצפיפות הגבוהה ממילא. בהמשך, נתקבלה החלטה בוועדת ערר ביחס לעיר רמת גן אשר ריסנה ומיתנה את היקף זכויות הבנייה הניתנות מכח תכנית תמ"א 38.

גם בעיריית הרצליה הוציאה תכנית מפורטת בקשר לפרויקטים מכח תמ"א 38, ואגב כך קבעה את היקף זכויות הבנייה הניתנות מכח התמ"א, הגבלת ההקלות שיינתנו וכיו"ב. כמו כן, גם בעיריית תל אביב הוצאו תכניות, הנחיות ומסמכי מדיניות בקשר לתמ"א 38 ונקבעו אמות מידה לאישור היתרים.

עם זאת, בנוסף לכל "הכללים המקומיים" בעניין תמ"א 38 בכל אחת מהערים לעיל, נדונו בפסיקה השפעתם של העומסים הנוצרים בעקבות הגדלת יחידות הדיור. כך נקבע כי הוראות סעיפים 21 ו- 22 לתמ"א 38 מקנים למוסדות התכנון סמכות לדון ולבחון את כושר הנשיאה של התשתיות בעיר לאור תוספת יחידות הדיור, אולם סירובן לאשר פרויקט בשל כך ייעשה רק מטעמים מיוחדים (דרישה שתוקנה לאחר תיקון 3/א לתמ"א 38). כך למשל נקבע בפסק דין מאנע לעניין האיזון הראוי בין ההכבדה על התשתיות לבין הוספת יחידות דיור מכח תמ"א 38:

"17 .בהנחה של קיבולת מוגבלת לתשתיות העיר הקיימות והמתוכננות, מדיניות המבוססת על חלוקה ראויה ונכונה של תוספת הזכויות האפשרית )תכנונית וכלכלית( ולא על בסיס "כל הקודם זוכה", היא מדיניות ציבורית אחראית וראויה."

לסיכום, יצוין כי ייתכנו טענות נוספות שיועלו כנגד הכבדה על שתיות וחניות בשל תכנון לא נכון ויעיל, יצירת מטרדים ומפגעים בטיחותיים שעלולים לנבוע מכך. 

 
 
 
התנגדות לתמא
התנגדות לתמ"א
זכויות בגג
זכויות בגג
דייר סרבן
דייר סרבן
הריסה או חיזוק
הריסה או חיזוק
מהו הרוב הדרוש
מהו הרוב הדרוש
מינוי נציגות
מינוי נציגות
ערבויות וביטחונות
ערבויות וביטחונות
אבני דרך
אבני דרך
סעיפי תמורה בתמ"א
סעיפי תמורה
פרויקטים
פרויקטים
Show More

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com