תמ"א 38: הבדלים בין הריסה ובניה לבין חיזוק מבנים

פורסם בתאריך:

עודכן לאחרונה:

מבוא:

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית החולשת על שטחה של כל המדינה והיא נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, לחדש את הסביבה העירונית (התחדשות עירונית) ובמידת האפשר לשפר את יחס החלוקה בין שטחים פתוחים ושטחים לצורכי ציבור לבין השטחים המיועדים לבניה [הגדלת אחוזי הצפיפות (הגדלת כמות יחידות הדיור) בשטחים בנויים מאפשרת לשמר שטחים פתוחים].

את השגת מטרותיה של התמ"א ניתן לבצע באמצעות מספר הליכים תכנוניים ופעולות רישוי, ובהם: תמ"א 38/1 - חיזוק מבנים, תמ"א 38/2 - הריסה ובניה ופינוי בינוי. למרות שרבים מכנים את כל ההליכים התכנוניים כתמ"א 38, עדיין רצוי להבדיל בין פעולות אלו ולהכיר את השוני ביניהן. אם כן, עולה השאלה מהו ההבדל בין התכניות, ובייחוד מה ההבדל בין הריסה לבנייה לבין חיזוק מבנים?


תוכן עניינים:

תמ"א 38 - מה ההבדל בין חיזוק מבנים לבין הריסה ובנייה?

תמ"א 38/1 - חיזוק מבנים.

תמ"א 38/2 - הריסה ובניה.

ההבדלים בין הריסה לבנייה מחדש לבין חיזוק מבנים ישנים.

נושאים משפטיים.

היערכות בעלי הדירות לפרויקט.

ערבויות, בטחונות וביטוחים.

משך הזמן להוצאת היתר והתנגדויות.

הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לכל פרויקט.

תמ"א 38: הבדלים בין הריסה ובניה לבין חיזוק מבנים

תמ"א 38 - מה ההבדל בין חיזוק מבנים לבין הריסה ובנייה?

כפי שצוין לעיל, תמ"א 38 משלבת בתוכה מספר אפשרויות תכנוניות ודרכי ביצוע להשגת מטרותיה, אולם לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות, חסרונות והבדלים מהותיים, כך שישנו שוני משמעותי בין הריסה ובנייה מחדש לבין חיזוק מבנים ישנים. כיום, מרבית התוכניות שיוזמים בעלי דירות הן הריסה ובנייה ו- חיזוק מבנים, ולכן מאמר זה יתמקד בעיקר באפשרויות אלו.

כפועל יוצא מכך, ההבדל בין התכניות משפיע על ניהול והגדרת היעדים בשלב המשא ומתן, על הערבויות והביטחונות שבעלי הדירות יבקשו, היקף וניצול זכויות הבנייה, התכנון המוצע, תקופת העבודות, פתרונות חניה, תמורות שוני, הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, תמריצים שונים ליזם ולבעלי הדירות, תיקון צו הבית המשותף ועוד.


תמ"א 38/1 - חיזוק מבנים:

טלאי על טלאי:

בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) מרחיבים את הדירות הקיימות באמצעות הוספת מרפסות וממד"ים, וכן מוסיפים דירות חדשות מעל קומת הגג ובקומה המפולשת. ככול שהדבר מתאפשר מוסיפים גם מחסינים ומתקינים חניות (בדרך כלל במתקן חניה).


כפי שניתן לראות, חיזוק המבנה נעשה ללא הריסה הבנייה הקיימת, כך שכל הפעולות לחיזוק מפני רעידות אדמה והחלפת התשתיות נעשות בתוך המעטפת הקיימת. כמו כן, גם התוספות הניתנות לבעלי הדירות דוגמת חניה, ממ"ד וכיו"ב נעשית רק במידת האפשר.


אי נוחות ומטרדים לבעלי הדירות:

עבודות החיזוק של המבנה נעשות בזמן שבעלי הדירות מתגוררים בדירותיהם, כך שהם נאלצים לסבול ממטרדים רבים, אי נעימות ונוחות, הפסקות חשמל, ניתוק הגז, הוזזת מזגנים, אבק ולכלוך ומגורים באתר בנייה עם פועלים במשך חודשי עבודות רבים.


לצורך ביצוע עבודות החיזוק על היזם לשבור את הכלונסאות (עמודים המהווים את היסוד של הבניין) הקיימים, ולאחר מכן לעבות ולמלא אותם בבטון ופלדה. כמו כן, על היזם לבנות במקביל את הממ"ד, מעלית והמרפסות הניתנים בדרך כלל לבעלי הדירות תוך כדי ביצוע העבודות. משכך, אין ולא יהיה חולק כי בעלי הדירות נאלצים להתגורר באתר בנייה במשך חודשים רבים.


נזק כספי:

בזמן ביצוע העבודות בעלי הדירות שמשכירים את דירתם יאלצו להוריד את דמי השכירות, וגם אלו שא משכירים מפיקים הנאה פחותה מאוד מדירתם במהלך תקופת העבודות.

מורכבות:

ביצועו של הפרויקט מוגדר כמורכב בייחוד לאור העובדה שבעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין בזמן ביצועו, כך שבמקביל לעבודות ולהיותו של הבניין אתר הבנייה - חל הצורך לשמור על רמת מחיה ראויה למגורים.

בהמשך, ייבנו הדירות אשר ניתנות ליזם מכוח הסכם התמ"א 38 כנגד שירותי הבנייה שניתנו לבעלי הדירות (התמורות - חניה, מרפסת וכו'), כך שלבסוף ייבנו על גג הבניין 2.5 קומות חדשות (במרבית המקרים).


עם זאת, במסגרת ביצוע העבודות התשתיות של הדירות עצמן לא מוחלפות (במרבית המקרים), כך שבעלי הדירות נותרים עם תשתית ישנה יחסית לעומת התשתית החדשה שתותקן בבניין בעת ביצוע הפרויקט.


תמ"א 38/2 - הריסה ובניה:

בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 המבנה הקיים נהרס ונבנה תחתיו בניין חדש, כשבניגוד לפרויקט החיזוק העבודות נעשות כשבעלי הדירות נמצאים מחוץ לדירתם. במסגרת פרויקט זה מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה מהקבלן וכן אחריות בדק בהתאם להוראות חוק המכר הדירות.


בעבר, בעלי הדירות היו מקבלים תמורות זהות לאלו שניתנו לבעלי הדירות בפרויקטים של חיזוק מבנים בכל הקשור לשטח הדירה, התקנת ממ"ד וכו'. אולם, היום התמורות משתנות לפי המגבלות או התמריצים שכל ועדה מקומית מספקת.


אולם, בין אם מסופקות תמורות נרחבות או מצומצמות – העובדה שהדירה לא נבנית כתלאי על תלאי – אלא מתוכננת ונבנית מחדש – מטיבה עם בעלי הדירות.

כמו כן, בפרויקט הריסה ובניה תוחלף התשתית הקיימת בדירות, וכן יינתן לבעלי הדירות מפרט טכני זהה לאלו של רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, כלומר בפרויקט זה בעלי הדירות יקבלו את כל האביזרים שמקבלים רוכשי דירות חדשות.

מכיוון שבזמן העבודות בעלי הדירות מפנים את דירותיהם ניתנות להם ערבויות בשווי גובה הדירה העתידית וערבויות בנקאיות בשווי שכר הדירה הקיימת.

לפיכך, ניתן לראות שמבחינת ביצוע הפרויקט ותכנון הדירות בהריסה ובנייה ישנם יתרונות רבים מאלו שבחיזוק מבנים.


עם זאת, ישנם גם חסרונות לפרויקט מסוג זה. כך למשל, במקרה של איחור במסירת דירה בעלי הדירות נאלצים להמתין עד אשר הקבלן יקבל טופס 4 לפרויקט, זאת גם כאשר מלאכת הבנייה הושלמה וכל שנותר הוא לקבל אישורים מהרשויות.


לעומת זאת, בפרויקטים של חיזוק מבנים בעלי הדירות כמעט אינם מושפעים מעיכובים הנעוצים בעבודת הרשויות, שביתות, עיצומים וכו.


שכר הדירה שמשולם לבעלי הדירות שמפונים מדירתם אינו מתעדכן בדרך כלל לאורך תקופת השכירות, כך שאם השלמת העבודות מתעכבת במספר שנים (כפי שקורה לא פעם) המפונים נאלצים לספוג את התייקרות דמי השכירות בשוק.


חסרונות נוספים נוגעים להתארכות ההליכים התכנוניים, חשיפה לתכניות הסופיות בשלב מאוחר לאחר שמתקבל אישור לבקשה להיתר בנייה, חשיבות יתרה לבדיקת תוקפן והארכתן של הערבויות והביטחונות במידת הצורך וכיו"ב.


הבדלים נוספים בין הריסה ובנייה מחדש לבין חיזוק מבנים:

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, ישנם הבדלים רבים בין הפרויקטים אשר באים לידי ביטוי ברבדים שונים - מראשיתו ועד לסופו של הפרויקט – דהיינו, משלב המשא ומתן, דרך מסירת הדירות וכלה ברישום הבית המשותף.


במסגרת הפירוט הנ"ל אזכרנו מספר הבדלים העוברים כחוט השני בין הפרויקטים. כך למשל, הערבויות אשר מתקבלות זמן קצר לפני ביצוע הפרויקט מסוג הריסה ובניה מחדש נדונות בשלבים הראשונים של המשא ומתן.


נושאים משפטיים:

כמו בכל עסקה במקרקעין אנו נעדיף שכל הנושאים המהותיים והחיוניים לגביה יוסדרו בכתב ויסוכמו עוד בשלב המשא ומתן. לנוכח זאת, יש לקבוע בהסכם מנגנונים שונים לפי סוג הפרויקט, לדוגמא: מנגנון למכירת דירות היזם, תנאים לרישום הערת אזהרה לטובת היזם ולטובת הבנק המלווה מטעמו, פוליסות ביטוח שונות, קביעת מועדים לסיום העבודות, גובה הפיצוי בגין עיכוב, סנקציות בגין עיכוב ואי ביצוע העבודות, אירועים שיאפשרו לבעלי הדירות להפקיע את הפרויקט מידי היזם וכיו"ב.

היערכות בעלי הדירות לפרויקט:

​בפרויקט תמ"א 38 - הריסה ובנייה מחדש על בעלי הדירות למצוא דיור חלופי למשך תקופת העבודות, וכן להסדיר בהסכם השכירות את האפשרות ליציאה מוקדמת במידה והעבודות הסתיימו לפני הזמן. כמו כן, פינוי הדירה מחייב גם למצוא פתרונות הובלה (גם בעת החזרה לדירה לאחר סיום הפרויקט), תיווך, אחסון וכו'. משכך, לפני החתימה על ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 חשוב לקסוע כי כל הפעולות הללו ימומנו על ידי היזם.

בנוסף, יש להסדיר בהסכם רשימה של תנאים ואישורים שרק לאחר התקיימותם בעלי הדירות יתפנו מדירותיהם לטובת הריסת הבניין וביצוע העבודות, כך למשל על בעלי הדירות לקבל לפני שהתפנו שיקים מראש בעבור כל תקופת השכירות, ערבויות חוק מכר לפי שווי הדירה לאחר השלמת הבנייה, ערבויות ביצוע וכו'.

לעומת זאת, בפרויקט מסוג חיזוק מבנים על בעלי הדירות להיערך לעבודות העיבוי בדירותיהם, לשינויים זמניים בדירה עד לסיום הפרויקט עקב הוספת מרפסות וממ"ד, הקצאת חלקים נרחבים ברכוש המשותף לטובת אחסנת כלי עבודה וחומרי גלם הדרושים לעבודות וכו'.

בעלי דירות אשר משכירים את דירותיהם נדרשים לעדכן את השוכרים לפני תחילת ביצוע העבודות ולהתאים את הסכמי השכירות לפרויקט שעתיד להיות מבוצע.

כמובן, מדובר ברשימה חלקית של נושאים שצריך להיערך להם.

ערבויות, בטחונות וביטוחים:

במסגרת פרויקט תמ"א 38 על היזם להמציא ערבות ביצוע, ערבויות מסים, אישור בדבר תשלום היטלים ואגרות, ערבות לרישום בית משותף וכו'. עם זאת, בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מכיוון שבעלי הדירות מפנים את דירתם מונפקים גם ערבויות חוק מכר לפי שווי הדירה לאחר השלמת הערבויות, ערבות בגין שכר הדירה, תשלום שכר דירה מראש וכו'.


משך הזמן להוצאת היתר והתנגדויות:

בפרויקט מסוג הריסה ובנייה מחדש הליכי התכנון ארוכים יותר עקב הצורך לאשר תכניות מורכבות יותר, מקסום זכויות הבנייה מכוח תכניות החלות על המקרקעין, התנהלות מול מוסדות תכנון בדרגה גבוהה יותר בהיררכיה לאישור התכניות ועוד שיקולים נוספים הגורמים לכך שהליך הוצאת ההיתר בתמ"א 38 חיזוק מבנים יהיה קצר יותר.

בשני הפרויקטים ניתן להגיש התנגדויות להוצאת היתר, כשכנגד כל אחד מהפרויקטים קיימת קשת רחבה של התנגדויות. כך למשל, בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים חל הצורך להוסיף את הממ"ד והמרפסת במקומות המיועדים לכך במגרש עליו ניצב הבניין, אך מנגד צריך שתהיה לתוספות גם פונקציונליות מבחינת הדירות, כל שקשיים תכנוניים אלו עלולים לצור התנגדויות נוספות.


כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, ישנם הבדלים רבים בין סוגי הפרויקטים אשר באים לידי ברבדים שונים של הפרויקט - מראשיתו ועד לסופו. במסגרת התיאור לעיל אזכרנו מספר הבדלים העוברים כחוט השני בין הפרויקטים. כך למשל, הערבויות אשר מתקבלות זמן קצר לפני ביצוע הפרויקט מסוג הריסה ובניה מחדש נדונות בשלבים הראשונים של המשא ומתן.

הרוב הדרוש לכל פרויקט:

הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 - הריסה ובנייה (80%) גבוהה יותר מזה הדרוש בחיזוק מבנים (66%). בנוסף, בחיזוק מבנים ניתן לכפות על דייר סרבן את הפרויקט בניגוד לרצונו, ואילו בהריסה ובנייה ניתן להשית על הדייר הסרבן חובת פיצוי כנגד יתר בעלי הדירות אם הפיצוי שנדרש על ידו לא מספיק.

למאמר בעניין דייר סרבן לחץ כאן.

תמ"א 38, התחדשות עירונית