הופעתם של ליקויי בנייה בדירות שנרכשו מקבלן נהפכו זה מכבר לתופעה נפוצה ורחבת היקף, כך שכמעט כל מי שרכש דירה מקבלן יכול להעיד על בעיות כאלו ואחרות שהתגלו לאחר המסירה. עצם הופעתם של ליקויים אינו מהווה אירוע חריג, אך בשל פערי הכוחות הקיימים בין הקבלנים לבין רוכשי הדירות נוצר צורך להגדיר אמות מידה ותנאים כלליים לתיקון הליקויים בתוך פרק זמן מוגדר. משכך, נקבעו בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוראות המטילות על קבלנים חובה לתקן ליקויים בדירות שנמכרו על ידם וכן נקבעו תנאים להסדרת כשלי השוק שהתגלו בעקבות פערי הכוחות.
בהתאם לכך, סעיף 4 לחוק המכר דירות מטיל על המוכר (קבלן) חובה לתקן כל אי התאמה שהתגלתה בדירה במהלך תקופת הבדק, ולמעט ליקויים שיתגלו באשמתו או ברשלנותו של הרוכש. לאחר מכן, תחול תקופת האחריות במסגרתה יהיה המוכר, הקבלן או היזם, חייב לתקן כל אי התאמה שמקורה בחומרים, עבודה או בתכנון לקויים. משכך, חשוב לשים לב להופעתם של ליקויים במהלך תקופת הבדק ולהתריע על קיומם בזמן.
ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופה האחריות נעוץ בכך שבמהלך תקופת הבדק היזם נדרש להוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הרוכש, ואילו במהלך תקופת האחריות חובת ההוכחה עוברת לרוכש.
את ההודעה על אי ההתאמה שנתגלתה או על הופעתו של ליקוי על הרוכש למסור למוכר בהתאם להוראותיו של חוק המכר דירות, כאשר המועד הראשון לכך חל כבר בעת מסירת הדירה לידי הקונה אז נערך גם פרוטוקול מסירה בו מצוינים הליקויים הראשוניים שמתגלים בדירה. כמו כן, ניתן להודיע על קיומם של הליקויים גם לאחר מסירת הדירה וחתימה על פרוטוקול מסירה, וזאת בעיקר ביחס למקרים בהם מדובר בליקוי נסתר, כלומר ליקוי שקונה סביר שאינו מומחה לא יכול לגלות.
הצורך בעדכון המוכר בדבר קיומו של ליקוי נועד לאפשר את תיקון הליקויים לפני החמרתם והתפשטותם (מה שעלול לגרום להוצאות נוספות), וכן לאפשר למוכר לממש את "זכות הראשונים" שניתנה לו בחוק לתיקון הליקויים. במקרים בהם המוכר מתכחש לליקויים, נמנע מלתקנם או אם הליקויים חוזרים לאחר שנעשו עבודות לתיקונם (בכפוף להוראות החוק והפסיקה) ניתן לפעול לתיקון הליקויים באמצעות בעל מקצוע פרטי, ובהמשך לדרוש / לתבוע את עלות התיקון מאת המוכר. עם זאת, לפעולה זו יש גם חסרונות רבים, ולכן רצוי לקבל ייעוץ משפטי וכן להיוועץ עם אנשי מקצוע מהתחום לפני כן.
בהליך שנדון בפני בית המשפט השלום בתיק תא (ת"א) 11742-05-14 יעל יפית רייכנברג נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, נדרש בית המשפט להכריע במחלוקת שהתגלתה לגבי מתן הודעה מוקדמת לקבלן למימוש "זכות הראשונים" לתיקון ליקויים וכן ביחס לסך העלות של התיקונים שהתגלו.
לפי עובדות המקרה בין התובעים לבין הנתבעת נחתם בשנת 2009 הסכם מכר לרכישת דירת מגורים מקבלן, וזאת לפני שבניית הדירה הושלמה, כך שלמעשה מדובר בעסקה ל- "רכישת דירה על הנייר". בהמשך, לאחר שהדירה נמסרה לידי התובעים בשנת 2010, החלו להתגלות בדירה ליקויים, מפגעים, פגמים וכשלים רבים הנובעים, בין היתר, מבעיות רטיבות, שימוש בחומרי בנייה לא נאותים, ביצוע עבודת בנייה רשלנית, חריגות וסטיות בהשלמת בניית הדירה בניגוד לתנאי ההיתר ועוד כנה וכהנה ליקויים וכיו"ב.
התובעים פנו אל הנתבעת לצורך תיקון הליקויים שהתגלו בדירה [בשל אחריותה לתיקון הליקויים מכח חוק המכר (דירות)], אך לטענתם הנתבעת ביצעה פעולות מעטות לתיקון הליקויים אשר כללו, במקרה הטוב, ביצוע "תיקונים קוסמטיים" בלבד, ואילו בכל יתר המקרים פניות התובעים זכו להתעלמות מצד הנתבעת.
לצד זאת, התובעים ציינו מקרה אחד בלבד בו הנתבעת פעלה באופן רציני, נמרץ ויעיל לתיקון בעיית רטיבות מסכנת חיים שאף הפכה את הדירה ללא ראויה למגורים בעקבות קרבתה לשקע חשמל. עם זאת, תיקון של בעיה אחת לא מנע את התוצאה העגומה שנוצרה בעקבות הזנחה ואי תיקון של הליקויים במשך מספר שנים.
לעומת טענות התובעים באשר לליקויים שהתגלו בדירה, הנתבעת מציגה תמונה שונה לחלוטין לפיה בזמן מסירת הדירה נחתם פרוטוקול מסירה בו צוינו הליקויים שהתגלו בדירה. כשביחס לעניין זה, נטען כי התובעים ציינו מספר מועט של הליקויים אשר תוקנו לשביעות רצונם ובתוך פרק זמן סביר ועל כל לא ברור מהו הבסיס לטענותיהם. עוד מוסיפה הנתבעת כי טענות התובעים מתייחסות לליקויים שהתגלו מספר שנים לאחר שהדירה נמסרה לידיהם, וכשתיקונם של אלו אינם באחריותה.
כל אחד מהצדדים תמך את טענותיו בחוות דעת של מומחה מטעמו, אך בשל הפער העצום שנפער בין הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט אשר אימצה ברובה את דעתו של המומחה מטעם התובעים, ומשכך נקבע גם כי יש לקבל את מרבית טענות התובעים ביחס לליקויים שהתגלו בדירה. באשר לטענת הנתבעת ביחס לתיקון ליקויים נקבע כי הטענה עצמה תמוהה לנוכח העובדה כי הנתבעת הכחישה את קיומם של הליקויים, כך שלא ברור כיצד מי שמכחיש את קיומם של הליקויים טוען מנגד שלא ניתנה לו הזדמנות לתקנם. עם זאת, בית המשפט לא הסתפק בכך שטענות הנתבעת תמוהות בעיניו ודן בגופן של טענותיה. במסגרת זו, ציין בית המשפט כי התובעים פנו לנתבעת בעל פה, בכתב ואף באמצעות שליחת חוות דעת מומחה מטעמם – אך כל אלו לא זכו למענה הולם מצד הנתבעת. לפיכך, נקבע כי ניתנה לנתבעת הזדמנות הולמת לתיקון הליקויים.
בנוסף, נדונה דרישת התובעים לפיצוי בגובה של 30,000 ₪ בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם מהתנהלותה של הנתבעת ומאי תיקון הליקויים שהתגלו בדירה במשך זמן רב. לצורך קביעת גובה הפיצוי המגיע לתובעים בעניין זה בית המשפט לקח בחשבון את ייעודו של הנכס הנרכש, את סוג הליקויים שהתגלו, מידת חומרתם, השפעתם של הליקויים על השימוש בנכס, התנהלות הצדדים וכן עלות תיקון הליקויים.
בית המשפט חזר וציין כי עלות תיקון הליקויים אינו חזות הכל וכי ייתכנו מקרים בהם עלות התיקונים לא תשקף את עוגמת הנפש שנגרמה לצדדים. לאחר שבית המשפט לקח בחשבון את כל הגורמים המשפיעים על קביעת גובה הפיצוי בגין עוגמת הנפש הועמד הפיצוי בסך של 20,000 ₪ בתוספת 5,000 ₪ בגין הפסד ימי עבודה. סה"כ 25,000 ₪.
