האסטרטגיה בתביעות ליקויי בנייה - תיקון בפועל או כסף על הנייר?

פגישות רבות בעניין ליקויי בנייה נפתחות בדרישה מצד הלקוח – "אני מעוניין להגיש תביעה בגין  ליקויי בנייה". אלא  שמדובר בדרישה כללית ולא ברורה עוד בטרם נבחנו נסיבות המקרה ולפני ששויך הסעד המתאים להן. כפי שיפורט במאמר זה, לא פעם התמקדות בפיצוי כספי עלולה לפעול לרעתו של בעל הדירה שאינו מודע עדיין לחומרת הכשלים, היקפם והמקור להם.

במקרים שכאלו, עלול בעל הדירה לגלות בהמשך ההליך המשפטי כי תמחור תיקון הליקויים נעשה בחסר, באופן שאינו משקף את מכלול הבדיקות הנדרשות לאיתור המקור להם, בחינת תיקון הליקויים בפועל, הצורך לחזור על העבודות עקב הישנות הליקויים ועוד. במסגרת המאמר שלפנינו, נדון באופן פרקטי במגוון של הליכים משפטיים שנוהלו על ידי משרד עו"ד כפיר חיון ועל התובנות שנגזרות מהם.

סוגיית בעלי הדין:

לא פעם, הדרישה מועלית מצד רוכש דירה שזה עתה קיבל את דירתו מהקבלן, ערך דו"ח בדק או שהתעייף מלרדוף אחר קבלן שמתחמק מתיקון הליקויים.

במקרים אחרים, המחלוקת עלולה להתגלות בין שכנים (בתים משותפים) – כך ששכן אחד או הנציגות (ועד הבית) מסרבים לתקן בדירתם או ברכוש המשותף ליקויים אשר גורמים לנזקים באחת מדירות הבניין. על כך, יש להוסיף מקרים בהם המחלוקת ניטשת באופן סימולטני מול ועד הבית, שכנים והקבלן המבצע.

לבחירת בעלי הדין יש חשיבות מכרעת. שכן, הימנעות מצירוף בעלי הדין הרלוונטיים למחלוקת עלולה להוביל לכך שינוהל הליך עקר שאינו מאפשר לפסוק בסופו סעדים אופרטיביים שיטיבו את נזקי הטובה ואף לא  שיובילו לתיקון הליקויים. בהמשך מאמר זה, יינתנו מספר דוגמאות לכך.

סוגיית הסעדים:

גם לסוגיית הסעדים חשיבות מכרעת (לא פחות מבעלי הדין). שכן, סוגיה זו עשויה להשפיע על הערכאה המשפטית אליה נפנה ועל היכולת לתקן את הליקויים בפועל. כך למשל, הגשת תביעה כספית נגד נציגות הבית המשותף אצל המפקחת על הבתים המשותפים – עלולה להוביל למחיקת התביעה בשל חוסר סמכות עניינית. לעומת זאת,  הגשת תביעה  שעניינה צו עשה לתיקון ליקויים מכח חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

סוגיית העיתוי לעומת דחיפות הטיפול בליקויים:

בתביעות נגד קבלנים מכח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") – יש להימנע מהגשת תביעה מוקדמת, יש לעדכן את היזם בדבר הופעת הליקויים  ואף לאפשר לו לתקנם.

מנגד, בתביעות נגד נציגות הבית המשותף - יש להימנע מתיקון הליקויים באופן עצמאי. שכן, הפסיקה משפה בעל דירה שתיקן על חשבונו  ליקויים  או נזקים רק במנעד מצומצם ביותר של מקרים.

אכיפת פסק הדין וביצוע התיקונים בפועל:

אחד מהשיקולים שצריכים להנחות את בעלי הדירות הוא – "היום  שאחרי". לא רק להגיש תביעה, אלא לגרום לתיקון הליקויים, לתקן את הנזקים שנגרמו בעטיים ולהטיב את כלל הנזקים שנגרמו.

 ניקח לדוגמה את הליך ת.א. 67746-02-24 שרביט ואח' נ' ארץ עיר ייזום ובניה בע"מ ואח' (בו ייצג משרדנו  את התובעים). במסגרת הליך  זה, הוגשה תביעה שעניינה צו עשה לתיקון ליקויי בנייה (ובעיקר בעיות רטיבות) כנגד הקבלן שבנה את הדירה.  

בעת הגשת התביעה עומדות לתובע שתי אפשרויות. ראשונה, לבקש צו עשה לתיקון הליקויים או צו כספי המשקף את עלות  תיקון הליקויים. בטרם  הוגשה התביעה הנ"ל – הומלץ ללקוח בשל חומרת הליקויים להגיש תביעה שעניינה צו עשה לתיקון הליקויים.

לאחר הגשת התביעה – מינה בית המשפט מומחה מוסכם מטעמו לצורך בחינת הליקויים הקיימים בדירת התובעים. במסגרת חוות דעתו, אימץ המומחה המוסכם את מרבית טענות המומחה מטעם  התובעים והטיל על הנתבעת לתקן שורה של ליקויים, לרבות: תיקון והחלפת האיטום של המרפסת, תיקון השיפועים במרפסת, התקנת חגורת איטום בממשק שבין המרפסות לוויטרינה ועוד ליקויים.

אלא שאל מול מלאכת התיקון המורכבת העמיד המומחה המוסכם את עלות התיקונים על כ- 80,000 ₪.

עם קבלת חוות דעת המומחה נתבקשת הנתבעת לבצע את מלאכת הבדק, ואכן מספר  חודשים  לאחר מכן היא החלה בעבודות. לאחר מספר שבועות בודדים עצרה הנתבעת את העבודות וביקשה מהמומחה למנות אנשי מקצוע  שישלימו את העבודות במקומה. אלא מאי, לאחר  שהתקבלו הצעות מחיר מאת קבלני הביצוע מטעם המומחה – הצעות המחיר  עמדו על 300,000 ₪ (כמעט פי 4 מעל אמדן תיקון  הליקויים לפי המומחה המוסכם).

ניקח את עניין שרביט  כמקרה בוחן. אם התובעים היו מבקשים  סעד כספי – סביר להניח שעלות תיקון הליקויים לפי חוו"ד המומחה המוסכם לא הייתה מכסה את עלות תיקון הליקויים  בפועל.  מכאן, שבמקרים בהם מדובר בליקויים שמלאכת תיקונם  מורכבת – רצוי לדרוש צו  עשה לתיקון ליקויים.

כאם המקום לציין כי, לא פעם מתגלה פער בין עלויות התיקון שקובע מומחה בית המשפט אל מול העלויות שקובע המומחה מטעם התובע בדו"ח הבדק, כך שלעיתים הפער עומד על 50% ואף למעלה מכך. על כן, מומלץ שלא לבחור את הסעד בהליך המשפטי לפי עלות תיקון הליקויים שנקבעת בדו"ח הבדק (ממילא, לא פעם מתברר בהמשך כי עלות תיקון הליקויים בפועל גבוהה בהרבה מכך).

מורכבות תיקון הליקויים ואיתור המקור לבעיות הרטיבות:

בהליך ת"א 24769-03-20 גולדנברג ואח' נ' קחם חברה להשקעות בע"מ (נבו, 25.02.26) – נדונה תביעה שהוגשה נגד חברת חנן מור. התובעים, רכשו מאת הנתבעת דירה וקיבלו את החזקה בה בשנת 2016. מיד לאחר  מסירת החזקה החלו להופיע בדירה ליקויים ובעיות רטיבות חמורות בכל חלקי הדירה, כך שחדרים שלמים התמלאו בכתמי וסימני רטיבות.

עד לשנת 2019, פעלו התובעים באופן עצמאי לתיקון הליקויים, ובחודש 03/2020 הוגשה תביעה שעניינה צו עשה לתיקון הליקויים. זמן קצר לאחר שהתביעה הוגשה מינה בית המשפט מומחה מוסכם שדחה את טענות הנתבעת לפיהן בעיות הרטיבות נגרמו באשמת התובעים והטיל עליה את החובה לתקן את כלל בעיות הרטיבות.

עם קבלת חוות הדעת הנתבעת פעלה לתיקון בעיות הרטיבות, אך הן חזרו לאחר החורף הראשון. על כן, הגיש משרדנו בקשה נוספת לבחינת המקור לבעיות הרטיבות עקב הישנותן. תיקונן והישנותן של בעיות הרטיבות המשיכה לחזור בין השנים 2021 – 2025. זאת עד אשר התקבלה חוות דעתו האחרונה של המומחה המוסכם במסגרתה נתבקשה הנתבעת לבצע עבודות נרחבות בחזית הבניין. במהלך השנים הללו, נעזר המומחה המוסכם בבודקי עזר מטעמו ובבדיקות מעבדה שנערכו על  ידי מכון התקנים בעלות של עשרות אלפי ₪ (מעבר לעלות עבודות התיקון).

לבסוף, במסגרת פסק הדין חויבה הנתבעת לתקן ואף חויבה בהוצאות בסך כולל בסך 107,000 ₪.

חוסר אמון ביכולתה של הנתבעת לתקן ליקויים:

בהליך ת"א 39549-08-20 חפץ ואח' נ' שתית חיזוק מבנים בע"מ (נבו, 30.04.26) – הגישו התובעים תביעה כספית כנגד חב' שתית חיזוק מבנים בע"מ (ששינתה את שמה לשתית התחדשות עירונית בע"מ). במסגרת ההליך המשפי הגישו התובעים תביעה  על סך 336,107 ₪ בגין ליקויי בנייה, איחור במסירה וירידת ערך. במסגרת פסק הדין – פסק בית המשפט לתובעים סך של 230,207 ₪.

לעומת זאת, בהליך ת"א 468/20 קליש נ' לוי (נבו, 09.09.21) (בו משרדנו  ייצג את התובעת במסגרת תביעה הנוגעת לבתים  משותפים) – שהתנהל בפני המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב – נדונה תביעה לתיקון ליקויים ובעיות רטיבות שמקורם בדירת הנתבעת.

במסגרת ההליך, טענה הנתבעת כי המקור לבעיות הרטיבות נובע מהרכוש המשותף, ואילו התובעים עמדו על כך  שהמקור נובע מדירתה. לבסוף, לאחר מינוי המומחה המוסכם – נקבע כי על הנתבעת לתקן כשלים מדירתה.

אכיפת  פסק הדין כנגד בעל דין שאינו מתקן ליקויים:

בהליך הוצאה לפועל 528472-11-25 מאור נ' מקסימוף ואח'. פתח משרדנו בהליך הוצאה לפועל ביחס לפסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים בהליך 5/277/2024 אשר לא  קוים על ידי הנתבעות (שנהפכו לחייבות בהליך ההוצאה לפועל).

במסגרת זו, נדונה תביעה שהוגשה נגד נציגות הבית המשותף עקב הצורך לתקן ליקויים שמקורם ברכוש המשותף,  וכן תביעה כנגד בעלת דירה בשל הצורך לתקן ליקויים שגרמו לחדירת מים מדירתה לדירת התובעת. במסגרת ההליך  המשפטי מונה מומחה מוסכם שעיגן בחוות דעתו שורה של ליקויים שעל הנתבעות לתקן. במסגרת פסק הדין, הורתה המפקחת לנתבעות לתקן את הליקויים תחת פיקוח הדוק של מומחה בית המשפט.

בטרם התקבל פסק הדין – פעלה הנתבעת לתיקון הכשלים בדירתה בהעדר פיקוח מומחה בית המשפט. משעה שנכנס משרדנו לתמונה – הוגשה בקשה בהליך ההוצאה לפעול לחיוב אותה נתבעת בביצוע בדיקות בדיעבד לבחינת טיב העבודות שבוצעו. אלא שלפי תוצאות הבדיקות – התגלה כי בוצעו עבודות למראית עין בלבד מבלי שתוקן המקור לבעיות  הרטיבות. כן התגלה  כי חלק מהעבודות שביצעה הנתבעת השנייה (נציגות הבית המשותף) לא בוצעו כנדרש.

בנקודה זו, יצוין כי פתיחת תיק הוצאה לפועל לביצוע פסק דין התאפשרה לנוכח הסעדים שנתבקשו במסגרת ההליך שהתנהל אצל המפקחת, וכך גם אכיפת ביצוע התיקונים במסגרת ההליך ההוצאה לפועל. כפי שצוין במאמר אחר שהועלה לאתר זה – ישנה גם חשיבות לבחינת פסק  הדין מיד לאחר  קבלתו, כך  שבמידת הצורך  תוגש גם בקשה לתיקונו.

לסיכום:

בעת הגשת תביעת  ליקויי בנייה לבחור בסעד המתאים ביותר, ובתוך שכך  לבחון בתחילת הדרך את כל שלבי ההליך המשפטי -  החל מכתב התביעה ועד לאכיפת פסק הדין.

במקרים רבים, במיוחד אם מדובר בבעיות רטיבות, כשלים באיטום או ליקויים מורכבים בבניין, דווקא צו עשה לתיקון הליקויים עשוי להיות הסעד היעיל והנכון יותר.