מחיר נמוך - סיכון גבוה: האם Pre‑Sale שווה את הכסף?
- כפיר חיון, עורך דין
- 7 באוג׳
- זמן קריאה 5 דקות
בסרטונים שרצים ברשתות החברתיות מוצגות עסקאות מסוג פריסייל (Pre-Sale) כעסקאות "סופר" כדאיות ומשתלמות שחוסכות לרוכשי דירות עשרות ואף מאות אלפי שקלים (לפי הפרסומים החיסכון נע לכאורה בין 10% - 30% משווי העסקה). על אותו האופן, מוצגות העסקאות הללו כעסקאות מקבלן שרק מעטים שומעים עליהן, שיש לעקוב אחר פרויקטים כדי לזהות אותן בהתחלה ועוד.
ויחד עם זאת, קשה להתעלם מהעובדה שחלק מהמפרסמים הם בעלי אינטרס לקידום העסקאות, שהם מעולם לא ליוו רוכשים בהליך הרכישה עד לחתימת הסכם ובטח שלא ליוו אותם לאחר מכן עד לאכלוס הדירה. כך שהאחריות המקצועית של המפרסם כמעט ואינה קיימת (למאמר העוסק באחריות מתווך – לחצו כאן).
מדוע יזמים מוכרים דירות במסגרת פריסייל (Pre-Sale)?
לא פעם, נשאלת השאלה מדוע היזם מעניק לרוכשים הנחה כל כך משמעותית? מה יוצא לו מזה? מדוע הוא לא מחכה עם מכירת הדירה למועד משתלם יותר?
התשובה המקובלת היא שהבנק המלווה מכריח את היזם למכור כמות מסוימת של דירות בשלב מוקדם על מנת להראות שיש ביקוש לדירות או שישנה כדאיות כלכלית. אלא שתשובה זו נכונה לפרויקטים בהם ניתנת בטוחה מסוג ערבות בנקאית ולאו במקרים בהם ניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה.
לטעמי, התשובה לכך הרבה יותר פשוטה – זהו שוויה של הדירה במצב בו נמצא הפרויקט מבחינה תכונית, (טרום) ביצוע ובהתאם להליכי הרישוי שהושלמו. לא פעם, בחינת מכלול השיקולים הרלוונטיים לעסקה ומאפייניה יובילו למסקנה שמכירות מוקדמות אינן מתאימות לכולם.
חוסר ודאות ביחס למועד המסירה ותקופת עבודות ארוכה יותר:
עסקאות פריסייל (Pre-Sale) מתבצעות לפני שהתקבל היתר בנייה לפרויקט, כך שהיזם קובע את מועד המסירה החוזי בתוך מספר חודשים לאחר הוצאת היתר בנייה ואף לעיתים לאחר התחלת העבודות (על הכשלים שבהגדרת מנגנון מסירה בלתי ידוע ושאינו נשלט על ידי היזם – הרחבנו במאמר נפרד, ועל כן נסתפק בהפניה בלבד).
כתוצאה מכך, רוכש הדירה עלול למצוא את עצמו ממתין זמן רב ובלתי ידוע להוצאת היתר בנייה, וכפועל יוצא גם למסירת הדירה לידיו. כפי שיפורט בהמשך, דחייה זו עלולה לייקר את עלויות העסקה, טומנת בחובה חוסר ודאות לגבי השינויים שיוטמעו בפרויקט ואף לגבי השלמת העסקה במקרה שאי תבוטל.
הסכמי פריסייל (Pre-Sale) כוללים תנאי מפסיק לביטול ההסכם לאחר שנה:
מרבית הסכמי מכר מסוג פריסייל (Pre-Sale) כוללים תנאי מפסיק לפיו העסקה תבוטל באם לא יוצא היתר בנייה בתוך שנה ממועד החתימה על הסכם המכר. מדובר בתניה שכיחה הנובעת מהצורך למנוע מצב בו הקבלן מחזיק את הרוכש על אף שאין ביכולתו להוציא היתר בנייה ומנגד למנוע הפרות מצד היזם מקום בו נבצר ממנו להוציא היתר בנייה.
ועם זאת, עולה השאלה מה קורה אם היזם לא הוציא היתר בנייה בתוך שנה? מה יעשה הרוכש עם עליית המחירים שהתרחשה באותה השנה? מה קורה אם היזם מעכב בהכוונה הוצאת היתר בנייה על מנת למכור את הדירות במחיר גבוה יותר לאחר עליית המחירים. לפי ההלכה הפסוקה, תנאי מפסיק בנסיבות שכאלו קיבל תוקף מחייב.
"נראה כי סעיף 16 להסכם הוא "תנאי מפסיק", כמשמעותו בסעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי), אף כי המבקשים לא טענו זאת. ב"כ המבקשים טוען בסיכומיו, אמנם לחלופין, כי מדובר בתנאי מפסיק. בע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר נ. הוך, פ"ד לז(3) 393, בעמ' 415-417, פסק כבוד השופט א' ברק, כתוארו אז, כי קבלת היתר בניה, שלא נקצב זמן להוצאתו, היוותה תנאי מפסיק בחוזה, וכי בהעדר רשיון שכזה התכוונו הצדדים שהחוזה יגיע לקצו. תנאי מפסיק הוא אירוע בלתי-וודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו התנו הצדדים מראש את חדילת ההסכם. בתקופת הביניים, חוזה על תנאי מפסיק הוא חוזה תקף ומחייב לכל דבר ועניין, בבבחינת חוזה ש"חרב מתהפכת מעל לראשו". עם התקיימות התנאי המפסיק מתבטל החוזה, וחלה על הצדדים חובת השבה, כאמור בסעיפים 21 ו- 31 רישא לחוק החוזים (חלק כללי). אשר למועד התקיימותו של תנאי מפסיק, קובע סעיף 29 לחוק הסדר דיספוזיטיבי, קרי: המועד שקבעו הצדדים לחוזה, ובהעדרו – תוך זמן סביר (על כל אלו ראה ג. שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 335-344).
במקרה דנא, קבעו הצדדים בסעיף 16 כי המבקשים יהיו רשאים לבטל את ההסכם בשל אי-הוצאת היתר לאחר חלוף שלושה חודשים מיום חתימת ההסכם ("המועד הקובע"), ו"כל עוד אין היתר בניה". הצדדים להסכם הותירו למבקשים אופציה פתוחה לבטל את ההסכם באורח חד-צדדי כל עוד לא הוצא היתר. זה הסיכון שנטלו על עצמן המשיבות, אשר סברו, כפי הנראה, שההיתר יוצא לפני מועד המסירה של הבית למבקשים, או שהמבקשים לא יעמדו על זכותם בנקודה זו. מכל מקום, בנסיבות שהוכחו, כאשר המשיבות נתנו למבקשים להבין לכל אורך הדרך כי ההיתר יוצא בקרוב, ביטול ההסכם בידי המבקשים כחמישה חודשים לאחר המועד הקובע, נעשה בתוך זמן סביר. כאשר התקיים התנאי המפסיק, קרי: אי-הוצאת ההיתר לאחר המועד הקובע, חדל החוזה להתקיים, והמשיבים היו צריכים להחזיר למבקשים את כל הכספים ששלמו על פי הסכם".
חוסר ודאות לגבי מצב הדירה בסיום העבודות:
ישנם פרויקטים שבהם הדירות נמכרות לפני שהתקבל היתר בנייה, אך כשישנה בקשה לקבלת היתר שממתינה לדיון אצל הוועדה המקומית. במקרים אחרים, יתכנו פרויקטים שהבקשות להיתר בנייה טרם הוגשו, ואם לא די בכך כשהתכנון בעניינם הוא מורכב כך שהפרויקט כולל מספר מבנים, במספר מגרשים מערכות משותפות וחניון השייך למספר מבנים.
על כך, יש להוסיף ולציין את האפשרות שהיזם תוכניות שינויים, כך שהוא יבקש לתקן את היתר הבנייה המקורי. מכאן, שייתכנו שינויים ביחס לאישור המקורי של הפרויקט ושינויים נוספים להלן מכן. בהליך ת.א. 58432-11-23 בן נ' קחם חברה להשקעות בע"מ בו התובע יוצג על ידי משרדנו – נדונו טענות של היזם לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת דירה משום שהיה בכוחו לבטל את הסכם המכר עקב איחור של שנה בהוצאת היתר בנייה.
מנגד, בכתב התביעה הוכח כי היזם אוחז בטענות סרק היות שהיתר הבנייה התקבל בתוך כשנה ממועד החתימה על הסכם המכר, כי היזם התעכב בביצוע העבודות משום שהוגשה תוכנית שינויים להוספת קומות ויחידות דיור נוספות על דרך ההקלה (כך שהתוכנית הוגשה בשל טעמים כלכליים) ועוד.
ייקור עלויות עסקה:
אמנם במהלך תקופת ההמתנה להוצאת היתר בנייה הרוכש משלם סכום קטן משווי העסקה – אך במהלך חודשים אלו הוא משלם שכירות, יתרת התמורה שטרם שולמה צוברת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה והוא נתון לשינויי הזמן (עליית ריבית שמשפיעה על המשכנתא, תוספת מדדים שאינה נכללת במשכנתא ועוד).
לסיכום - האם רכישת דירה במסגרת פריסייל (Pre-Sale) באמת משתלמת?
רכישת דירה במסגרת פריסייל (Pre-Sale) אינה חפה מקשיים וחסרונות. היא מתאימה בעיקר למי שמעוניין לחתום על הסכם המכר ושיש מבחינתו תועלת בדחיית מועד המסירה הסופי (לדוגמה בשל רצון לצבור עוד הון עצמי, למכור את הדירה לפני המסירה, לרכוש את הדירה להשקעה ועוד.
מטבע הדברים, ישנם חסרונות נוספים שלא פורטו במסגרת מאמר זה כמו חוסר בהירות לגבי זהות הקבלן המבצע, העדר יכולת לבחון את טיב הבנייה, קצב התקדמות העבודות, החומרים בהם מבוצע שימוש ועוד. לכן, מעבר "לשורת הרווח" שמודגשת בכל פרסום שמהלל עסקאות מוקדמות – יש לבחון את מאפייני העסקה ומועדיה מתאימים לרוכש הספציפי.
תגובות