למרות שחלפו מספר שנים מאז שווירוס הקורונה התגלה לראשונה במדינת ישראל (COVID-19), קבלנים רבים אשר איחרו במסירת הדירות ממשיכים לטעון לפטור מתשלום פיצוי בעטיו של הנגיף, טוענים כי מדובר בכח עליון ואף גוררים את הרוכשים להליכים משפטיים ארוכים ומייגעים.
במאמר שלפנינו, נעסוק בפסיקה שהצטברה בערכאות השונות מאז שהתגלה נגיף הקורונה ועד למועד לרגע כתיבתו, ננתח את הגישות השונות, את המבחנים ואמות המידה שנקבעו לצורך הכרעה בין טענות היזמים לפטור מתשלום פיצוי לעומת אחריותם לשלם פיצוי מכח חוק המכר דירות ועוד.
במסגרת ההתייחסות לאמות המידה – המאמר שלפנינו ייבחן את הגישה בפסיקה ונטל ההוכחה שחל על היזמים אשר טוענים לעיכובים בהשלמת העבודות בשל מחסור בפועלים, בעיכובים שנגרמו באשמת הספקים, בקשיים שהתגלו בקבלת האישורים מהרשויות ועוד.
כידוע, לפי חוק המכר דירות על היזם לשלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, זאת בהתאם למנגנון הפיצוי שנקבע בחוק לפני ואחרי תיקון מספר 9 לחוק (היות שהוקדש מאמר נפרד לתיקון מספר 9 נסתפק בהפניה בלבד).
קורונה אינה מילת קסם, אך הימים אינם ימים רגילים:
עם התפשטות הנגיף בתחילת הגל הראשון (03/2020-05/2020), נכתב בפסק דין, הליך ה"פ (תל אביב-יפו) 12741-04-20 רב בריח (08) תעשיות בע"מ נ' פ.ל.א.ר. נהול נכסים בע"מ (נבו, 16.4.20), כי "הקורונה אינה מילת קסם".
לעומת זאת, בבג"ץ 2435-20 ידידיה לוונטהל עו"ד נ' בנימין נתניהו ראש הממשלה (נבו, 7.4.20), נכתב על תקופה זו כי "הימים אינם ימים רגילים". בהמשך, בהליך ת"א (ירושלים) 10815-04-20 טוראי קליבר בע"מ נ' די.ג'יי. אסושיאטס, אינק (נבו, 19.4.20) – התקבלה פסיקה שאיחדה את פסקי דין הנ"ל וביטאה את המורכבות הקיימת ואת רוח התקופה:
"גם אם "קורונה אינה מילת קסם", אין ספק כי הימים "אינם ימים רגילים"
התפתחויות בתחום הנדל"ן וענף הבנייה בצל נגיף הקורונה:
בכל מה שקשור לתחום הנדל"ן ולענף הבנייה – הימים בהחלט לא היו ימים רגילים. מצד אחד, חוק המכר דירות לא תוקן באופן שמעניק פטור ליזמים מתשלום פיצוי בשל נגיף הקורונה, מאדך התפרסמו ניירות עמדה (שתוכנן טרם הוכח) לפיהם הנגיף גרם לעיכוב של פרויקטים.
ואכן, זמן קצר לאחר שהתגלו המאומתים הראשונים במדינת ישראל קבלנים מיהרו להודיע לרוכשים כי צפויים עיכובים בשל נגיף הקורונה; עיכובים אשר נגרמו לכאורה בשל מחסור בעובדים, חומרי בנייה, ציוד, זמינות של קבלני משנה ועוד מרעין בישין שנגרמו בשל מגיף הקורונה.
ואכן, עם פרוץ הנגיף פרסם משרד הבינוי והשיכון הודעה לפיה הנגיף גרם לעיכוב של 40 ימים בהשלמת פרויקטים בענף הבנייה, אולם הדחייה הנ"ל מעולם לא עוגנה בחקיקה והיא הותנתה בנוסף בהסכמת הצדדים.
בהמשך, התפרסמו גם דו"חות של בנק ישראל, איגודי קבלנים למיניהם, משרד המשפטים ועוד. אלא שהדו"חות לא נתנו מידע קונקרטי אודות השפעות הנגיף. שכן, לצד פרויקטים שהתעכבו ביותר משנתיים היו גם כאלו שנמסרו בזמן ואף חברות שהקדימו את מועד המסירה.
היות שניתנה סקירה נרחבת לדו"חות הללו במאמר נפרד – נסתפק בהפניה בלבד.
ביום 24.05.2021, פרסם הממונה על חוק המכר דירות חוזר לפיו יזמים שקבעו את מועד המסירה במהלך שנת 2021 לא יוכלו לטעון לפטור מתשלום פיצוי בשל נגיף הקורונה. כך שבסיכומו של דבר, הפרסומים השונים מקנים ליזמים שהתחייבו למסור דירות בשנת 2020 פטור מתשלום פיצוי כח חוק המכר דירות שנע בין 40 עד 60 ימים, והכל בכפוף להוראות חוק המכר דירות.
בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, נמתחה ביקורת על האופן שבו מושתים הוצאות והחצנות האיחור במסירה על הרוכש שנאנק תחת הנטל הכפול של משכנתא, שכר דירה והוצאות שונות. עוד צוין שהפרסומים הנ"ל לא לקחו בחשבון את העובדות הבאות:
איחור במסירת דירה מקבלן נחשב כמכת מדינה כבר עשרות שנים ללא כל קשר לנגיף הקורונה.
תקופת האיחור הממוצע עומדת על שנה ללא כל קשר לנגיף הקורונה.
פטור מתשלום פיצוי מטיל את השלכות האיחור על הרוכש שקנה דירה במיליוני שקלים לעומת היזם שחפץ במיקסום רווחיו.
פטור אוטומטי ללא סייגים מרע את מצב הרוכש בשלב המו"מ ובהליך משפטי בחוסר צדק.
הדו"ח של משרד המשפטים מתעלם מההלכה הפסוקה ומחובתו של היזם להציג את נגיף הקורונה כגורם הבלעדי לעיכוב.
הקורונה אינה מילת קסם, האמנם?
פסק דין בעניין שטיינר – המילה קורונה אינה מקנה פטור אוטומטי, כך שעל היזם להוכיח קשר סיבתי:
בהליך ת"א (הרצליה) 15343-01-20 אורנה שטיינר נ' שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ (נבו, 6.4.22) (להלן: "עניין שטיינר"), נדחו טענות היזם לפטור מתשלום פיצוי עקב עיכובים שנגרמו בשל נגיף הקורונה ותאגיד המים, וכן נקבע כי הטוען לפטור מתשלום פיצוי בשל הנגיף נדרש להוכיח קשר סיבתי:
"אטעים, כי המילים "משבר הקורונה" אינן מילות קסם שהאומר אותן זכאי להארכה אוטומטית, אלא יש להראות את הקשר הסיבתי בין משבר הקורונה לבין העיכוב. כך, למשל, ייתכן ומשבר הקורונה גרם לאי הגעת עובדים לאתר. אולם, על מנת לזכות בארכה על סמך טענה זו, יש להראות כי מדובר בתקופה בה אכן נדרשו עובדים באתר, וכי אכן לא הגיעו עובדים לאתר. אציין כי מדובר בעובדות שאילו היו נכונות במקרה שלפניי, ניתן היה להוכיחן בנקל על ידי יומני עבודה בהם מצויינים מספר הפועלים באתר בכל יום".
בהמשך, הפנה בית המשפט לפסק דין נוסף בו צוין שלא די בהוכחת קשר סיבתי (ראו בהמשך עניין נעים), אלא שחל הצורך להוכיח כי העיכוב נגרם חרף ניסיונות להסיר את אותן נסיבות.
"על אף השינויים שהביאה מגיפת הקורונה לחיינו, אין די בקיומה כדי לבטל חיובים והתחייבויות ו/או לפגוע במערכות יחסים חוזיות, אלא יש להצביע על קשר סיבתי בין הנסיבות שנוצרו ובין האיחור במסירת הדירה ובאם הנתבעת יכלה למנוע את התרחשות אותן נסיבות או באם נקטה באמצעים סבירים כדי להסיר את גורם האיחור"
כמו כן, בית המשפט דחה את טענות הנתבעת לפטור מכח חוזר משרד הבינוי והשיכון של 40 ימים, תוך הדגשה כי החוזר התייחס לחוזים בהם מועד המסירה נקבע בין חודשים 03/2020-12/2020 בלבד:
עיון במסמך זה מגלה שהוא אינו מסייע לנתבעת כאן. מסמך זה אכן מכיר במתן ארכה למועד מסירת דירות עקב משבר הקורונה, אולם, וזה העיקר לעניין שבפניי, הדבר תקף במקרים בהם הדירות היו אמורות להימסר ממרץ 2020 ועד דצמבר 2020, ואצטט:
"המתווה אומץ על ידי שר הבינוי והשיכון באמצעות המלצה לציבור הקובעת כי כלל רכיבי חוזה המכר הקשורים למועד מסירת הדירה יידחו, בהסכמת הצדדים, ב-40 ימים. מתווה זה היה תקף לדירות אשר מועד מסירתן נקבע בחוזה המכר בין התאריכים 18/03/2020 ועד ה-31/12/2020"
מאמר: המדריך המלא לחוק המכר דירות.
פסק הדין בעניין מנשרוב – על היזם לתמוך את טענותיו לפטור מתשלום פיצוי בראיות אובייקטיביות ומיהמנות:
בהליך ת"א (הרצליה) 78578-12-20 מנשרוב נ' דקורטקס בע"מ (נבו, 19.2.23) (להלן: "עניין מנשרוב"), נדרש בית המשפט להכריע לגבי שלל טענות פטור שהעלתה הנתבעת, לרבות: פטור בשל נגיף הקורונה, אכיפת כתב ויתור שעליו הוחתמה התובעת במעמד המסירה, מסירת דירה לפני שהתקבל טופס 4 ועוד.
לגבי מסירת דירה ללא טופס 4, קבע בית המשפט כי מסירת הדירה בפועל ללא אישור אכלוס אינה מהווה מסירה כדין - ועל כן, על הנתבעת לשלם פיצוי גם בעד תקופה זו, כך:
"תחילה, על-פי ההלכה הפסוקה, גם אם הדירה נמסרה בפועל לרוכש, אין הדבר נחשב למסירה כדין המפסיקה את זכאות הרוכש לפיצוי אם הדירה נמסרה שלא על-פי הוראות הדין העוסקות בעניין, קרי, לאחר מתן טופס 4 (הניתן בהתאם לתקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981).
ביחס לתוקפו של כתב הוויתור – דחה בית המשפט את טענת הנתבעת כי נוצר הסכם מחייב, ולאחר סקירה ארוכה ומפורטת של פסקי הדין הרלוונטיים לעומת טענות הצדדים – התקבלה המסקנה כי כתב הוויתור מהווה התניה פסולה על הוראות חוק קוגנטיות, כך:
"אם כן, הוויתור שערכה התובעת על זכותה לפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה הוא חסר תוקף בהיותו סותר את הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), ומאפייניו הספציפיים של כתב הוויתור מביאים לכך ביתר שאת".
לעניין זה, ניתן לעיין בהליך משפטי בו הח"מ ייצג רוכשי דירות שנאלצו להתמודד עם טענות של היזם לאכיפת הסכם ויתור שבמסגרתו הם נאלצו לוותר על עשרות אלפי ₪ תמורת "כלום ושום דבר".
בכל הקשור לטענות הפטור עקב התפרצות נגיף הקורונה – חזר בית המשפט על הפסיקה לפיה הקורונה אינה מילת קסם, כך שעל היזם להוכיח קשר סיבתי בין העיכוב לנגיף, כך:
"אשר למגפת הקורונה, כפי שנפסק, "...המילים "משבר קורונה" אינן מילות קסם המזכות את הקבלן בדחייה אוטומטית של מועד המסירה. על הקבלן המבקש "לשנות את הוראות ההסכם בשל משבר קורונה להוכיח כי המשבר יצר אצלו נסיבות אובייקטיביות אמתיות שהשפיעו על יכולתו לקיים את חוזה המכר באופן המצדיק דחיית מועד המסירה" (רת"ק (מחוזי נצ') 47765-09-22 שגראוי ייזום ובניה (אס.בי.סי) בע"מ נ' הררי, פיסקה 8 [פורסם בנבו] (12.10.2022)). בתי המשפט חזרו על קביעה זו (עיינו, רת"ק (מחוזי מרכז) 24419-09-21 אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"מ נ' חגאי ואח', פיסקה 9 [פורסם בנבו] (7.10.2021) ("... היה על המבקשת להוכיח כי קיים קשר סיבתי בין אירועי מגפת הקורונה לבין העיכוב הפרטני במסירת החזקה בנכס"); רת"ק (מחוזי נצ') 10118-05-22 חסון מ.ש. שדרה (1993) בע"מ נ' משה, פיסקה 13 [פורסם בנבו] (23.6.2022); ת"א (שלום הרצ') 15343-01-20 שטיינר נ' שרבט 38 יזום ובניה בתחום תמא 38 בע"מ, פיסקה 67 [פורסם בנבו] (6.4.2022); תאד"מ (שלום ת"א) 19630-09-20 מלול נ' היררכיה בע"מ, פיסקה 66 [פורסם בנבו] (31.10.2021))".
פסק הדין בעניין בונה הצפון – על היזם לתמוך את טענותיו לפטור בחוות דעת:
בהליך ת"א (חיפה) 23838-09-19 בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ נ' חברת חשמל בע"מ (נבו, 27.3.22) (להלן: "עניין בונה הצפון"), נדרש בית המשפט להכריע האם טענות לעיכוב, פטור מתשלום פיצוי וכח עליון בשל נגיף הקורונה ועיכובים באשמת חברת החשמל של חברה יזמית – מעוגנות במציאות או לאו.
עוד ראוי לציין כי הח"מ ייצג רוכשי תביעות בתביעה מקבילה שהתנהלה כנגד החברה הנ"ל באותו הפרויקט, בהליך ת"א 2388-06-21 אביב נ' בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ; הליך שבמסגרתו נדחו כלל טענות החברה לפטור מתשלום פיצוי.
במסגרת פסק הדין במחוזי, דחה בית המשפט את טענות היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל נגיף הקורונה מהטעמים הבאים:
"באשר לטענת ההגנה של היזם המתבססת על "מגפת הקורונה" שהועלתה מצד מצהירי היזם, הרי שטענה זו הינה טענה מאוחרת שלא הועלתה בכתב הטענות, ומשכך מהווה הרחבת חזית אסורה. ביום 25.08.2020 תוקן כתב התביעה מצד הרוכשים והיזם לא מצא לנכון לתקן את כתב הגנתו, מטעמיו הוא. הרוכשים התנגדו לטענת ההגנה האמורה בשל הרחבת חזית אסורה (עיינו פרוטוקול דיון מיום 25.01.2022, עמ' 48, ש' 30-34). ידוע כי כתב הטענות הוא זה אשר מגדר את הפלוגתאות בין הצדדים. כמו כן, השפעת מגפת הקורונה על קצב בניית הפרויקט לא הוכחה, אלא בעיקרה נטענה בעלמא וללא כל תימוכין ברורים אשר מהם ניתן לגזור את השפעת הקורונה על קצב הבניה. ואם לא די בכך, הרי שבדו"ח הליווי הבנקאי מס' 46 שפירט את מצב התקדמות הפרויקט לחודש נובמבר 2020 נרשם כי: "דגשים לפרויקט בתקופת המאבק בקורונה: נכון לדו"ח מס' 46 אין האטה בקצב הבניה." לאור כל האמור, טענת ההגנה המתבססה על מגפת הקורונה – נדחית".
פסק הדין בעניין פורת – טענות היזם לפטור נדחות, אך הוא קיבל "הנחה":
בהליך רת"ק (מרכז) 33167-01-21 פורת נ' א.ד.א. תמיר יזמות ובניה בע"מ (נבו, 16.8.21), קיבל בית המשפט את ערעורם של הרוכשים וביטל את פסק הדין שניתן בהליך ת"ק (רמ') 50162-06-20 פורת נ' א.ד.א. תמיר יזמות ובניה בע"מ (נבו, 5.1.21), כך שנדחו כל טענות החברה לפטור מתשלום פיצוי בשל נגיף הקורונה וכן את טענותיה כי מהנדס מטעמה ידון ויכריע בסוגיות אלו:
"הגורם המהותי לעיכוב במסירה לא היה התפשטות מגפת הקורונה, וגם לא השינויים והתוספות אותם ביקשו המבקשים לבצע ביחידות, אלא שינוי של התב"ע. מקום בו הצדדים להתקשרות החוזית מצאו לנכון בהמשך למשא ומתן ביניהם, להחריג במפורש את סוגיית שינוי התב"ע מתוך רשימת הטעמים בשלם יכול היה המהנדס לקבוע כי יעוכב מועד מסירת החזקה בדירות, לא קמה למשיבה זכות לדחות את מועד המסירה, ללא תשלום דמי שכירות".
פסק הדין בעניין נעים – טענות היזם לפטור נדחו, אך הוא קיבל "הנחה":
בהליך ת"ק (אש') 26136-03-21 נעים ואח' נ' ליאם נחמיאס חברה לבניין בע"מ (נבו, 16.4.22) (להלן: "עניין נעים"), נדרש בית המשפט להכריע ביחס לטענות פטור שהעלתה הנתבעת בשל עיכובים שנגרמו באשמת חברת החשמל ונגיף הקורונה.
בסיכומו של דבר, נפסק כי הנתבעת כשלה בהוכחת טענות הפטור בשל נגיף הקורונה, נדחו טענותיה לפטור במשך 40 ימים לאור חוזר משרד הבינוי והשיכון וכו'. מנגד, בית המשפט קיבל חלקית את טענות הנתבעת והפחית 30% מגובה הפיצוי שהיה על התובעים לקבל עקב האיחור במסירה.
על פניו, מעיון בפסק הדין עולה קושי בהפחתת גובה הפיצוי שעה שטענות הנתבעת לעיכובים באשמת נגיף הקורונה נדחו, אך מנגד התובעים לא השכילו לתמוך את תביעתם בחוות דעת שמאית, כך שהם כשלו בהוכחת שיעור הנזק.
מנגד, נטל ההוכחה בעניין הקטנת שיעור הנזק חל על הנתבעת, כך שבהעדר אסמכתאות וראיות התומכות בטענתה לא היה מקום להפחית משיעור הנזק. אמנם, בתי המשפט לתביעות קטנות רשאים לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות, אלא שהחלת דינים אלו על חברות יזמיות שממילא נהנות מיתרון בידע, במומחים ובאמצעים להוכחת תביעתם – מקשה על הצד החלש בתיק.
"לא נעלם מעיני כי בחודש יוני 2020 פורסם מתווה של הצוות הבין-משרדי בראשות משרד המשפטים. מתווה, אשר אומץ ע"י שר הבינוי והשיכון באמצעות המלצה לציבור הקובעת כי כלל רכיבי חוזה המכר הקשורים למועד מסירת הדירה יידחו, בהסכמת הצדדים, ב-40 יום, וזאת ביחס לדירות שמועד מסירתן נקבע בחוזה המכר בין התאיכים 18/3/2020 ועד ה-31/12/2020, וזאת על מנת לחלק את הנזק בין המוכר ורוכש הדירה.
אך במקרה דנן, לא היתה הסכמה בין הצדדים ואף העיכוב במסירת הדירה חרג אף את תוספת 40 הימים.
בנייר העמדה הודגש כי המתווה המוצע הוא בהסכמת הצדדים, אך ככל ואין הסכמה, יש לפעול עפ"י סעיף 5א לחוק המכר.
למען הסר ספק, יודגש כי חוק המכר לא שונה בעקבות משבר מגיפת הקורונה.
יחד עם זאת, חרף האמור לעיל, לא ניתן להתעלם מהשפעתו של משבר נגיף הקורונה על כלל המשק. כאשר משבר זה , תרם תרומה, במידה כזו או אחרת, לעיכוב במסירת הדירה.
לכן, מצאתי מקום לבצע הפחתה חלקית של הפיצוי לו זכאים התובעים עפ"י החוק, לאור הצורך לחלק בין הצדדים בנטל הכלכלי שנוצר בשל המשבר האמור, ולהעמיד ההפחתה בשיעור של 30% מהסכום לו זכאים התובעים עפ"י הוראות החוק.
פסק הדין בעניין פורר – לא ניתן לעשות שימוש בקורונה ביחס לתקופת איחור שהחלה לפני שהנגיף התפרץ:
בהליך ת"א (הרצליה) 19507-10-20 פורר נ' הכוכבים בגליל ים בע"מ (נבו, 7.7.22) (להלן: "עניין פורר"), דחה בית משפט טענות של קבלן אשר התחייב למסור את הדירה בחודש 01/2019 ולא עשה כן עד לאמצע שנת 2020. בית המשפט נימק את דחיית טענות הנתבעת מהטעמים שלהלן:
"אין בידי לקבל את הטענה. ראשית, מועד המסירה החוזי נקבע כאמור ליום 24.1.2019. משבר הקורונה פרץ בישראל בחודש מרץ 2020. מכאן, שעל פני הדברים לא ניתן לתלות את האיחור במסירה במשבר זה.
שנית, אין מחלוקת שבתקופה שבין אמצע חודש מרץ 2020 (פרוץ משבר הקורונה) לסוף חודש מאי 2020 (הוצאת תעודת גמר) הנתבעת עדיין נאלצה להתמודד עם הדרישה להתאמת הבנין לתקן בניה ירוקה, כפי שנדון לעיל.
טענת הנתבעת כי משבר הקורונה השפיע על העיכוב נטענה באופן כללי. הנתבעת לא הביאה ראיות לכך שלולא משבר הקורונה היא היתה מצליחה לעמוד בדרישות העירייה במועד מוקדם יותר, ולא הוכיחה כי היא מצידה מילאה את כל התנאים והדרישות אולם עיכוב בזמן התגובה של העירייה גרם לדחיה.
במכתב הנתבעת לעירייה מיום 25.3.20 (מוצג 22) טענה הנתבעת, שהעיכוב בהוצאת טופס 4 נבע מהדרישה לבניה לפי התקן, ואין טענה שהדברים מתעכבים בגלל משבר הקורונה. בתשובת העירייה לנתבעת אף נכתב: "אנו בהחלט מודעים למצב המיוחד, למרות עבודתנו במתכונת מצומצמת, פועלים תוך תיעדוף איכלוס מבנים ככל שניתן".
ע ל יסוד האמור לעיל הגעתי למסקנה, כי לא הוכח קשר סיבתי בין משבר הקורונה ובין האיחור במסירה.
לעניין זה, חשוב להדגיש כי על היזם לשלם את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מדי חודש בחודשו, כך שקשה להלום את טענת הנתבעת כי נסיבות מעכבות שהתרחשו בחלוף שנה ממועד המסירה החוזי מזכות אותה בפטור מתשלום פיצוי ושהן היו מאפשרות לה לחדול מתשלום פיצויים שהיה עליה לשלם בכל חודש.
פסק הדין בעניין פנר – היזם פטור מתשלום פיצוי משיקולי תום לב:
בהליך ת"א (באר שבע) 31066-04-21 גדעון פנר משרד עורכי דין בע"מ נ' י.משעל ובניו יזמות בע"מ (נבו, 24.11.22) (להלן: "עניין פנר"), קיבל בית המשפט את טענות החברה היזמית לעיכובים באשמת נגיף הקורונה. על כן, הכיר בית המשפט בעיכוב של 40 ימים באשמת נגיף הקורונה ועוד 60 ימי חסד. אלא שעיון בפסק הדין מלמד כי המחלוקת בין הצדדים רחבה יותר מטענות הקורונה.
לפי האמור בפסק הדין, מועד המסירה החוזי נקבע ליום 31.12.2020, ואילו טופס 4 לפרויקט התקבל ביום 16.3.21. כלומר, טופס 4 התקבל בחלוף כ- 3.5 חודשים ממועד המסירה החוזי. אלא שבין הצדדים התגלעו מחלוקות בנוגע למסירת הנכס, ובמיוחד לנוכח דרישת התובע לקבל תאריך ושעה מדויקים.
אלא שמעיון בפסק הדין, עולה כי בית המשפט לא קיבל את דרישתו הדווקנית של התובע לקבל מועד מסירה הכולל תאריך ושעה קונקרטי בטרם תשולם על ידו יתרת התמורה – ואף הגדירה כחוסר תום לב.
"אכן, בהתאם להסכם יש לשלוח הודעת מסירה. עם זאת, זכות ע"פ חוזה ראוי לממש בתום לב. בשימוש בזכות הנובעת מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (סעיף 39 לחוק החוזים). משמעותה של חובה זו היא כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים (רע"א 7879/21 משפחת שאייב 2003 בע"מ נ' חנן לוי אירועים בע"מ [פורסם בנבו] (15.03.2022) ועוד רבים). לאחר שהנתבעת הודיעה ביום 16.3.2021 כי היא מתכוונת למסור את כל היחידות עד לסוף החודש, היינו עד ליום 31.3.2021, דרישתו של פנר לקבל יום ושעה קונקרטיים, עוד בטרם שילם את יתרת התמורה, היא לטעמי בגדר שימוש בזכות חוזית שלא בתום לב.
מאחר שבסופו של יום, אישור אכלוס התקבל באיחור של 90 יום לאחר המועד החוזי, 30 יום לאחר תקופת החסד, העובדה שמדובר במשרד ולא בדירת מגורים, עיכוב התובע בתשלום יתרת התמורה, העובדה שחלו שני סגרים בסמוך למסירה והעובדה כי הסגרים התרחשו במועד שהנתבעת פעלה לקבלת טופס 4 – הביאה את בית המשפט להכיר ב- 40 ימי איחור מוצדקים בעקבות הקורונה ועוד 60 ימי חסד שהקנו פטור מתשלום פיצוי.
פסק הדין בעניין בראל – פטור משיקולי תום לב:
בהליך ת"ק (ת"א) 29214-05-21 בראל נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (נבו, 18.10.21) (להלן: "עניין בראל"),נדרש בית המשפט להכריע בדרישת פיצוי של התובע לפיצוי מכח חוק המכר דירות בעד איחור במסירת דירה לעומת טענות הנתבעת לפטור מתשלום פיצוי בשל נגיף הקורונה.
מעיון בפסק הדין, עולה כי הנתבעת התחייבה למסור את הדירה ביום 31.12.20, אלא שבסופו של דבר טופס 4 התקבל ביום 1.3.21, ואילו הדירה נמסרה בפועל לתובע רק ביום 20.4.21.
לטענת הנתבעת, יש לראות במועד בו התקבל טופס 4 כמועד המסירה, וזאת מהטעם שהתובע התעלם מפניותיה וסירב לקבל את החזקה בדירה. כמו כן, מטעם הנתבעת העידו שורה של אנשי מקצוע ומהנדסים שהטיבו לשכנע את בית המשפט בדבר השפעות נגיף הקורונה על הפרויקט.
על פניו, ניתן לקשר בין פסק הדין בעניין פנר לבין פסק הדין בעניין בראל, אלא שבמקרה דנן עולה כי מדובר היה בפרויקט עצום שכלל העסקה של למעלה מ- 300 פועלים. הואיל וכך, ברור אפוא, שהנתבעת לא יכלה למסור את הדירות באותו היום ולא בתוך פרק זמן של מספר ימים לאחר שהתקבל אישור אכלוס לפרויקט.
לכן, ומבחינה פרקטית, ישנו קושי בקבלת טענות הנתבעת שהיה בידה למסור את הדירה מיד לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט. על פסק דין זה נכתב מאמר נפרד ומקיף – להלן הפניה.
פסק הדין בעניין רפפורט – טענות היזם לפטור נדחו, אך הוא זכאי "להנחה":
בהליך ת"ק 13833-06-21 רפופורט ואח' נ' י.זילברמינץ ובנו בע"מ (נבו, 29.8.21) (להלן: "עניין רפפורט"), קיבל בית המשפט את טענות הקבלן באופן חלקי והפחית כשליש מסכום הפיצוי שהיה עליו לשלם מכח הוראות חוק המכר דירות.
במסגרת זו, חזר בית המשפט על ההלכה שיש לקבוע כל מקרה לגופו, ציין כי הנתבעת כשלה בהבאת ראיות שתומכות לעיכוב במהלך ביצוע העבודות ומנגד קיבל תכתובות שהגישה הנתבעת אשר מלמדים על עיכובים מול רשות הכבאות, חברת המטבחים וספקים נוספים.
"הנתבעת עתרה לקבוע, כי האיחור במסירת הדירה נבע בשל משבר הקורונה שהינו בבחינת "כח עליון" וככזה לא מזכה את התובעים בקבלת פיצוי ובתמיכה לכך הפנתה לתא"ח 25522-12-20 קניון העיר תל אביב בע"מ נ' קפיטריה לב תל אביב בע"מ שבו נדונה תביעה לפינוי מושכר. בית המשפט פירש את אומד דעת הצדדים, כפי שבא לידי ביטוי בהסכם שנחתם ביניהם וקבע, כי לעניין אותו הסכם תקופת הקורונה מהווה כח עליון. עם זאת ציין בית המשפט, כי קביעה זו יפה לאותו פסק דין ואין בו להשליך על מקרים אחרים, בבחינת "כל מקרה לגופו" (סעיף 32). הצדדים שבפניי לא הציגו את מלוא ההסכם בפניי אלא את הסעיפים הנוגעים לאיחור במסירה ולכן לא מצאתי לגזור מהקביעות בפסק הדין לעיל לענייננו ויש לבחון האם הכוח כח עליון בנסיבותיו של התיק שבפניי.
10. הנתבעת טענה בכלליות לאיחור במסירה בשל משבר הקורונה, אף שלא חלקה על כך שענף הבנייה הוחרג ולכן פעילותה נמשכה כסדרה. הנתבעת לא הביאה ראיות, כי אכן עובדים נעדרו או כי חומרי גלם התעכבו ואלה גרמו לעיכוב שאינו בשליטתה. משבר הקורונה אינו מילת קוד הפוטרת צד מקיום חלקו בהסכם ויש להוכיח מה היה בלתי נשלט ולא אפשר את קיום החוזה ולאיזה תקופה הייתה אותה מניעה."
בענייננו, הוצגו לפני תכתובות ביחס לשירותי הכבאות (המתוארכים לחודש פברואר אולם ע"פ עדותו של נציג הנתבעת מתייחסים לפרויקט נשוא התביעה) וכן מחברת המטבחים שסיפקה מטבחים לפרויקט (ביחס לדירה 5 בבניין בו רכשו התובעים את דירתם) ובו התייחסות לעיכובים הנגרמים מחמת המגפה באספקת שירותים לנתבעת. כן לא ניתן להתעלם מהחלטות גורמים כמינהל התכנון ומינהל מקרקעי ישראל אשר מצאו לנכון להאריך תקופות תחולה של היתרים וחוזים בהתאמה לתקופה של שנה. בכלול כל האמור לעיל מביא למסקנה כי התובעים זכאים לפיצוי ביחס לאיחור בהעמדת הדירה לרשותם, אולם בכפוף להסתייגות להלן".
כפי שצוין לעיל, בתי המשפט לתביעות קטנות רשאים לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות, ובתוך שכך לקבל טענות המהוות עדות מפי שמועה ושאינן נתמכות בחוות דעת מקצועית, להכריע על בסיס טענות הצדדים ומסמכים שנערכו על ידם ועוד.
עוד יצוין כי, בעניין רפפורט לא הועלו טענות בדבר סירוב הרוכשים לקבל את הדירה או פער משמעותי בין מועד המסירה לבין המועד בו התקבל טופס 4. כמו כן, אין בפסק הדין כל התייחסות לחוזר של הממונה על חוק המכר דירות והפסיקה הענפה בה נקבע כי עיכוב במסירת הדירה שנגרם באשמת הרשויות אינו מקנה ליזם פטור מתשלום פיצוי ואינו מהווה כח עליון.
בשולי הדברים, אין ולא יהיה חולק כי ליזם יש יתרון משמעותי בקבלת מידע, בהצגת מסמכים מאת ספקים ובהוכחת טענותיו באמצעות מהנדסים מטעמו. אלא שיש לזכור כי העדת עדים ואנשי מקצוע מטעם היזם או בהצגת מסמכים – מבלי שעורך המסמך זומן לעדות ונחקר – מהווה טעם לפגם ואף מהווה הכשרה לא מוצדקת של עדות מפי שמועה.
