איחור במסירת דירה ומלחמת חרבות ברזל – האם (לא) מדובר בכח עליון?

מבוא – מנגנון הפיצוי:

לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), במקרה בגין איחור במסירת דירה ישולם פיצוי חודשי השווה לדמי שכירות הראויים בעבור הדירה החל מהחודש השני במשך שלושה חודשים. מהחודש החמישי ישולם פיצוי השווה לדמי השכירות כשהם מוכפלים פי 1.25 (במשך שישה חודשים) ומהחודש האחד עשרה – דמי שכירות יוכפלו מקדם פיצוי בשיעור 1.5.

כלומר: חודש ראשון – אין פיצוי; עד לחודש הרביעי – פיצוי המשקף את דמי השכירות בעבור הדירה; מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי (כולל) – דמי שכירות כפול מקדם פיצוי 1.25 ומהחודש האחד עשרה לאיחור דמי שכירות פי 1.5.

ביחס להסכמי מכר שנחתמו לפני ה- 07.07.2022 (קרי, לפני תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות) – במהלך שמונת החודשים הראשונים לאיחור ישולם פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בעבור הדירה, ובעבור כל חודש נוסף לאחר מכן פי 1.25. על היזם לשלם את הפיצוי החל מהיום ה- 61 לאיחור באופן רטרואקטיבי – כך שלאחר חודשיים ישולם פיצוי למפרע החל מהיום הראשון לאיחור וכן פיצוי בעבור כל חודש נוסף לאחר מכן עד למסירת הדירה.

על אף שתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות הקטין את גובה הפיצוי במהלך שנת האיחור הראשונה כנגד צמצום טענות  היזם לפטור מתשלום פיצוי – נראה כי התיקון פוגע בעיקר ברוכשי הדירות שמצד אחד מקבלים פיצוי מופחת, ומנגד ממשיכים להתמודד עם טענות הפטור של יזמים.

הערת ביניים – כל תקופה וטענות הפטור שלה:

איחור במסירה לא החל במלחמת חרבות ברזל וגם לא בתקופת הקורונה, כך שישנם פסקי דין משנות ה- 80 של המאה הקודמת בה התופעה מוגדרת כמכת מדינה. ועדיין, בכל תקופה ותקופה מוצאים היזמים נסיבות מעכבות אחרות שלגישתם נכנסות בגדרו של המונח "כח עליון".

וכך, ניתן למצוא פסקי דין שבהם נדחו טענות פטור לעיכובים באשמת הרשויות, השפעות מזג אוויר, קריסת קבלנים, חגי תשרי וחודש הרמדאן, עיכובים באשמת חברת החשמל, אירועים ביטחוניים וסגרים, שביתות עיצומים, עיכוב בחיבור הבניין לתשתיות, נגיף הקורונה ועוד. למעשה, איחור במסירת דירה הינו נחלתם של רוכשי דירות ויזמים מזה עשרות שנים, אלא שנסיבות האיחור משתנות (לכאורה).

אל מול השוני במיהות הנסיבות המעכבות שמתאימות עצמן לרוח התקופה – לאורך השנים קיימת  עקביות ביחס לסירוב היזמים לחשוף מסמכים שעשויים לשפוך אור על נסיבות האיחור, הסתרת עיכובים שהתרחשו במקביל, עדכון הרוכשים בדבר קיומן של נסיבות מעכבות רק בדיעבד ובאיחור (בדרך כלל ערב מועד המסירה), קושי בעדכון מועד מסירה נדחה (בדרך כלל היזמים דוחים את מועד המסירה בכל פעם בחודש חודשיים או שהם נמנעים מעדכון מועד), העדר עבודה עם לוחות זמנים ועוד כשלים בניהול הפרויקט.

בסדרת מאמרים נפרדת, ניתנה התייחסות לשלבי ההליך המשפטי ולכלים המשפטיים העומדים לרשות בעלי הדין, לרבות הלכי גילוי ועיון במסמכים שנמצאים בידי היזמים במסגרת ההליך המשפטי. לפי חוק המכר דירות (בנוסחו החדש לאחר תיקון מספר 9) היזם יהיה פטור מתשלום פיצוי רק אם הנסיבות המעכבות היו באשמת הרוכש או שהעיכוב נגרשם בשל נסיבות שהוא לא יכול לצפות אותן.

האם מלחמת חרבות ברזל נחשבת לכח עליון:

במסגרת עתירה שהוגשה בהליך בג"ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע"מ נ'  ממשלת ישראל (נבו, 22.04.25), נדחתה בקשה של העותרת (חברה יזמית) להורות למדינה להגדיר את מלחמת חרבות ברזל כ- כח עליון. מנגד נקבע בפסק הדין שמקומן של טענות העותרת להתברר במסגרת התביעות הכספיות שהוגשו כנגדה לתשלום פיצויים מכח חוק המכר דירות.

אם כך, בניגוד מוחלט לטענות השגורות בפי היזמים – מלחמת חרבות ברזל ללא הוגדרה באופן קטגורי ככח עליון ואין הצעת חוק שמונחת על שולחן הממשלה בקשר להגדרתה ככח עליון, כך שיש לבחון כל מקרה לגופו.

מבחינה משפטית, נקודת המוצא היא שחוזים יש לקיים, מכאן שקיום חוזים הוא הכלל בעוד שהכרה בנסיבות המצדיקות סיכול חוזים היא החריג לכלל. כפי שיפורט להלן, בחינה של פסקי הדין מעלה כי הכרה בטענת סיכול חוזה מתרחשת לעתים נדירות, כך שבשורה של פסקי דין נקבע כי במציאות הביטחונית השוררת במדינתנו יש לקחת בחשבון אירועים ביטחוניים ואף מלחמות.

פסק דין סולימן:

בהליך ת"א (חי) 58227-12-22 סולימן ו-41 אח' נ' ורדים השקעות ונכסים בע"מ (נבו, 22.04.25), נדונה תביעתם של קבוצת רוכשי דירות עקב סירובה של החברה לשלם פיצוי בעד 16 חודשי איחור. במסגרת פסק הדין נדחו טענות החברה היזמית שכשלה בהוכחת קשר סיבתי בין הנסיבות המעכבות למשך העיכוב, כך שבית המשפט חייב את החברה היזמית לשלם פיצוי בעבור מלוא תקופת האיחור למעט מקדם הפיצוי בשיעור 1.5 ומקדם פיצוי בשיעור 1.25 למשך חודש אחד.

מעיון בפסק הדין, ניתן לראות כי בית המשפט לא קיבל בעיניים עצומות את טענות הנתבעת לעיכוב בשל נגיף הקורונה או מלחמת חרבות ברזל, כך שהוא דחה את טענות הנתבעת בהעדר אסמכתאות והוכחת קשר סיבתי.

פסק דין שמש:

בהליך ת"ק (כפר סבא) 32044-09-24 יגאל שמש נ' בית במושבה, ירושלים 3 כפר סבא (נבו, 14.05.25) דן בית המשפט בסוגיה שרלוונטית למאות ואף אלפי רוכשי דירות; סוגיה בה האיחור במסירה ותשלום הפיצוי מכח חוק המכר דירות החלו עוד לפני מלחמת חרבות ברזל, אלא שהיזם הפסיק לשלם פיצויים מיד לאחר מכן.

בתחילה, בית המשפט דחה את טענות הנתבעת לפטור מתשלום פיצוי במשך שלושה חודשים בשל מלחמת חרבות ברזל מהטעם שלא הוכח כ העיכוב נגרם בשל המלחמה. עוד נדחו טענות הנתבעת לפטור בגין 60 ימי חסד, שכן טענה זו אינה מועלית בתחילת תקופת האיחור אלא בסופה.

בשולי פסק הדין, מציין בית המשפט שגם אם הנתבעת הייתה מוכיחה שנגרם עיכוב בשל מלחמת חרבות ברזל, עדיין היה צורך לבחון את טענותיה לכח עליון אל מול הפסיקה שקובעת כי מלחמה בישראל היא בגדר אירוע צפוי ושיש לבחון  אם תניות הפטור שעוגנו בהסכם המכר הן בגדר תנאי מקפח בחוזה אחיד. לעניין זה, ראוי להוסיף ולציין את עמדת הפסיקה ביחס לנסיבות מעכבות שאירעו בתקופת האיחור כאמור בפסק הדין שניתן בהליך תאד"מ (ת"א) 19630-09-20‏ ‏ אביאל מלול נ' היררכיה בע"מ (נבו, 31.10.21):

"למעלה מן הצורך אוסיף ואבהיר, כי חוק המכר שהינו חוק קוגנטי אינו מסדיר מנגנון של "איחור על איחור". פשיטא שהמוכר שמאחר אינו יכול להעלות ביחס לתקופה שבה הוא מצוי כבר בהפרה טענות לנסיבות שלא היו בשליטתו שעה שכבר חלף מועד המסירה החוזי וכך גם מועד ימי החסד. זאת ועוד. גם הניסיון להיאחז בסעיף 5א(ג) לחוק בדבר נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת אינו אפשרי לטעמי. נסיבות שאינן בשליטת הנתבעת יכולות להיבחן ביחס לאיחור שהינו עד למועד המסירה החוזי. מעת שבמועד המסירה החוזי סעיף 5א(ג) לא חל, לא ניתן להיאחז בו בדיעבד ביחס לחודשים מאוחרים יותר, זאת נוכח הטעם הפשוט שהסיפא של הסעיף אינו מאפשר זאת...דא עקא, שמי שמאחר במסירה בשל מחדליו שלו, לא יכול בחלוף מספר חודשים שעה שהוא מצוי באיחור לטעון, כי ישנן נסיבות שמזכות אותו בפטור בגין אותו איחור מאוחר, שכן אם היה טורח ומוסר את הממכר במועד, לא היינו מצויים כלל באיחור, ומכאן שהסיכון להתרחשות מוטל עליו"

בהמשך ספק הדין, דן בית המשפט באופן מפוקח וענייני בסוגיה שרלוונטית לעוד אלפי רוכשי דירות – כך שהוא דוחה את טענות הנתבעת לפטור מתשלום פיצוי החל מה- 07.10.23, וזאת מהטעם שהנתבעת איחרה קודם לכן במסירת הדירות מבלי שהיה צפי שהן תימסרנה ביום בו פרצה המלחמה. על כן, הגיע בית המשפט למסקנה כי היזם היה ממשיך בתשלום פיצויים גם בשבועות שלאחר מכן, כך שהתובעים היו זכאים לפיצוי ממילא. כלומר, בית המשפט דורש מהנתבעת להוכיח את משך האיחור המזערי שנגרם בגין מלחמת חרבות ברזל ושלגביו לא יכול להיות ויכוח.

"אדגיש, כי עד כה כלל לא עסקתי בשאלה אם בפועל היתה מספיקה הוכחה של הקשיים האובייקטיביים, ומשך העיכוב שנגרם עקב כך, לשם הפטרת הנתבעת מלשלם את הפיצוי החוזי, נוכח ההלכות המקובלות בפסיקה, כי בישראל מלחמה היא לעולם בגדר צפוי; ונוכח היות החוזה בין הצדדים חוזה אחיד, כאשר על פני הדברים תניית הפטור הגורפת שלו (אותו סעיף 10.4 הנזכר) עשויה להיחשב תניה מקפחת, שדינה בטלות מלאה או יחסית. ..."

המבחנים המשפטיים לבחינת היותה של מלחמה "כח עליון":

טענת קיזוז הינה " טענת הגנה מפני אכיפה ופיצויים שמעלה הצד שנמצא כי אכן הפר החוזה, חרף ההפרה" [ע"א (חי') 12254-02-25‏ ‏ נ.י.צ.ג. נדל"ן בע"מ נ' מיכאל מנחם הנדשר (נבו, 12.06.25) (להלן: פסק דין הנדשר")].

במקרה של איחור במסירת דירה ישנה חקיקה קונקרטית העוסקת בטענות הפטור וסיכול החוזה מצד היזם. כאמור לעיל, בנוסח שקדם לתיקון מספר 9 לחוק החוק כלל מבחנים עובדתי, משפטי וכללי. ואולם, לאחר התיקון לחוק הוחלו הוראות סעיף  18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, אשר מחילות את המבחן המשפטי.

לפי הפסיקה, עם הוכחת האיחור במסירת הדירה נטל ההוכחה מתהפך, כל שעל הנתבעת להוכיח את טענות הפטור  שלשיטתה פוטרות אותה מתשלום פיצוי [רת"ק (ב"ש) 48720-12-24  חן חיים בע"מ נ' ספיר (נבו, 09.01.25)]; [ת"א 49442-10-21 ממן ואח' נ' קבוצת חנן מור פיתוח בינלאומי בע"מ (נבו, 29.04.25) (להלן: "פסק דין ממן")].

לגבי המבחן העובדתי – ניתנה התייחסות רחבה ומפורטת לבחני המשנה שמבחן זה כולל בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, על כן נסתפק בהפניה בלבד(הפניה). אך למען לא תהא התמונה ריקה במאמר זה יצוין שנטל ההוכחה שרובץ לפתחו של היזם כולל: "ראשית, מהן הנסיבות שגרמו לעיכוב במסירת הדירות. שנית, היעדר שליטה על אותן נסיבות מעכבות. שלישית, כי הסיכון לקיומן של אותן נסיבות איננו מוטל על הקבלן". (ראו פסד דין ממן).

ביחס למבחן הציפיות (המבחן המפשטי) – נקבע בפסיקה שלא ביכולת לחזות את פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים [ע"א 6328-97  רגב נ' משרד הביטחון (נבו, 23.11.00)].

כפי שצוין לעיל בפסק דין שמש – במציאות הביטחונית השוררת בארצנו יש לחזות את התרחשותם של אירועים ביטחוניים אחת לכמה חודשים ואף מלחמות. על כן, נדרש היזם לקחת במסגרת ניהול הפרויקט והסיכונים שתפרוץ מלחמה ותגרום לעיכובים.

בפסק דין הנדשר התייחס בית המשפט לתנאים הדרושים להתגבשות תניית הסיכול שבחוק החוזים , כך שעל היזם להוכיח כי האפשרות לביצוע החוזה אינה אפשרית באופן קבוע ולא זמני (מבחן ראשון), האם היזם יכול היה לצפות את התרחשות האירוע המסכל בשים לב כי הגישה בפסיקה הינה כי "כמעט כל אירוע ניתן לצפייה, בחינת "הכל צפוי" (מבחן שני) ואי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות (מבחן שלישי).

לסיכום:

לפי פסיקת בג"ץ – מלחמת חרבות ברזל לא הוגדרה ככח עליון באופן קטגורי, כך שיש לבחון כל מקרה לגופו. על כן, יזם הטוען לפטור מתשלום פיצוי נדרש להוכיח את טענות הפטור, ובתוך שכך לעמוד במחנים הבאים:

1.      מבחן עובדתי:

א.     לפרט את כלל הנסיבות המעכבות.

ב.      להוכיח כי הנסיבות המעכבות לא היו בשליטתו.

ג.      שהוא נקט באמצעים סבירים לצמצום משך האיחור.

ד.      להוכיח כי הדירה הייתה נמסרת במועד החוזי אלמלא הנסיבות המעכבות.

ה.     לשלול קיומן של נסיבות מעכבות במקביל.

ו.       להוכיח קשר סיבתי בין טענות העיכוב לעיכוב שנגרם בפועל.

ז.      להוכיח את טענותיו באמצעות חוות דעת לוחות זמנים שנשענת על מסמכים אובייקטיבים.

2.      מבחן משפטי:

א.     מבחן הציפיות – לא ניתן היה לצפות את הנסיבות המעכבות והשלכותיהן על מערכת היחסים החוזית.

3.      מבחן כללי:

א.     האם ראוי בנסיבות העניין לפטור את היזם מתשלום פיצוי.

כפי שעולה משורה של פסקי דין, בחלק הארי של המקרים בתי המשפט דחו טענות של יזמים לסיכול חוזה בשל קיומם של אירועים ביטחוניים ומלחמות.

משרדנו מטפל בתביעות רבות ומגוונות של רוכשי הדירות והינו בעל ניסיון מוכח בהתמודדות על טענות פטור של יזמים בעקבות מלחמת חרבות ברזל. כך למשל, במספר תביעות קבוצתית שיוצגו על ידי המשרד בהליך ת.א. 8180-10-24 גיטאי ואח' נ' ח.מ.י משגב עם 4 בע"מ, ת.א. 188-05-24 יצחק ואח' נ' י.ס. צמרות עוזיאל בע"מ, – השכילה החברה היזמית להגיע להסדר פשרה ולשלם פיצוי חרף טענות הפטור עקב מלחמת חרבות ברזל. בהליכים אחרים כמו ת.א. 41827-10-23 לבנת ואח' נ' משכן אליהו - חברה לבניה והשקעות בע"מ טרם התקבלה הכרעה. יובהר כי מדובר ברשימה חלקית בלבד של תיקים שניהל משרדנו בעניינם של רוכשי דירות.