סמכות הנציגות ובעלי הדירות לדרוש תיקון ליקויים ברכוש המשותף

בין אם מדובר בבניין שזה עתה נמסר מקבלן או בבניין שבנייתו הושלמה לפני עשרות שנים – כלל בעלי הדירות נדרשים לקחת חלק בשמירה על הרכוש המשותף ותחזוקתו לצורך שמירה על מצב הבניין בעת גמר הבנייה. על כן, כחלק מניהול הבית המשותף בעלי הדירות נוהגים לכנס אספת בעלי דירות ולקבל החלטות בהתאם לרוב הדרוש הקבוע בחוק המקרקעין.

אלא שישנן פעולות והחלטות בבית משותף שאינן טעונות הסכמה של בעלי הדירות ושאותן כל בדירה רשאי לנקוט. בכל הקשור ל-  "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף  סעיף 3(א) לתוספת הראשונה חוק המקרקעין מאפשר לכל אחד מבעלי הדירות ולנציגות לדרוש ביצוע עבודות ותיקונים הנחוצים לשמירה על הרכוש המשותף:

"בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה."

ואכן, בדיוק כפי שכל חד מבעלי הדירות בבית המשותף מחויב להשתתף בעלויות הניקיון, חשמל, תחזוקת המעלית, גננות ועוד – כך כלל בעלי הדירות נדרשים לשאת בעלויות הנחוצות לתיקון ליקויים וכשלים שהזנחתם עלולה לפגוע ברכוש המשותף או בדירות (כתוצאה מכשל שמקורו ברכוש המשותף).

ועדיין, למרות שמיותר להסביר מדוע לא ייתכן שרק חלק מבעלי הדירות יישא בעלויות התיקון (ולא פעם גם בהליכים המשפטיים הנגזרים מכך) למרות שכלל בעלי הדירות נהנים מכך – לא פעם, מתגלעות מחלוקות סביב סירובם סרבני התשלום להשתתף בעלויות התיקון בטענות שהן בוצעו שלא על פי הרוב הדרוש או מבלי שכונסה אספת בעלי דירות. מכאן, שחל הצורך להתייחס לסוגיות הבאות:

1. מהו הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בבית המשותף לצורך תיקון ליקויים ברכוש המשותף?

2. האם ניתן לחייב את המתנגדים בעלויות תיקון הליקויים ובהוצאות משפטיות?

3. האם בעל דירה רשאי לבצע את התיקונים באופן עצמאי ולדרוש פיצוי מאת הנציגות (ואם כן, באילו תנאים)?

במענה לשאלה הראשונה – החלטות לתיקון ליקויים ברכוש המשותף אינן טעונות הסכמה של כלל בעלי הדירות:

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע כך:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

מכאן, ובהתאם להוראות החוק, כל בעל דירה רשאי לדרוש תיקון ליקויים ברכוש המשותף ומנגד כל בעל דירה מחויב להשתתף בעלויות הנחוצות לתחזוקת הבניין. כך שניתן לדרוש ביצוע פעולות הנחוצות להחזקה תקינה של הבית המשותף גם ללא הסכמה של כללי בעלי הדירות.

ואכן, גם בהליך 3/87/2024 נציגות הבית המשותף עולי הגרדום 39 ראשון לציון נ' בורכזון ואח' אשר נוהל על ידי משרדנו – קיבל המפקח על הבתים המשותפים ברחובות את עמדת ב"כ התובעים (עו"ד כפיר חיון), כך שהוסכם על מינוי מומחה לבחינת הליקויים הנטענים ברכוש המשותף חרף התנגדות הנתבע כי התביעה הוגשה מבלי שכונסה אספת בעלי דירות ומבלי שהושג (לכאורה) הרוב הדרוש.

במענה לשאלה השנייה -  כלל בעלי הדירות, גם המתנגדים, נדרשים לשאת בעלות התיקונים ובמידת הצורך – גם בהליכים משפטיים:

כפי שנרשם בתחילת המאמר, כשם שאי אפשר שקומץ בעלי דירות יישא בעלויות ניקיון והשקיית הגינה בעוד שכלל הדיירים ייהנו מכך על גבם ועל חשבונם – כך אי אפשר שרק קומץ בעלי דירות יישא בעלויות איתור בעיות רטיבות, תיקונן ובהליכים משפטיים כנגד הגורם הרלוונטי בעוד שיתר בעלי הדירות ייהנו מכך.

תחזוקת הבית המשותף אינה נחלתה הבלעדית של בעלי הדירות "שאכפת להם", אלא חובה של כלל בעלי הדירות (בדיוק כפי שנכתב במאמר קודם בו בית המשפט חייב בעל דירה בתיקון המקור לבעיות הרטיבות במקום הקבלן). בעיות רטיבות שמסבות לנזקים לבעלי הדירות בקומה האחרונה ימשיכו לחלחל ויגיעו בסופו של דבר לקומות נוספות.

העדר טיפול בנשירת אריחים תגרור הגדרה של המבנה כמבנה מסוכן (אי טיפול בבעיה עלול לגרור גם הליך משפטי על ידי הוועדה המקומית). במקרים מתמשכים – ליקויים, סדקים ובעיות רטיבות שאינם בזמן עלולים לגרום לנזק קונסרבטיבי שעלול לגרום לירידת ערך (ואכן, לא פעם מפונים מבנים שלמים בשל סכנת קריסה).

מכאן, שתחזוקת המבנה מפני ליקויים, פגעי הזמן וכשלים אינם שונים מכל תחזוקה אחרת שאותה בעלי הדירות משלמים מדי חודש. ועדיין, יש להבחין הבחן היטב בין עבודות שמשביחות את הנכס לבין עבודות הנחוצות לתחזוקתו התקינה בהתאם  להוראות החוק. כמו כן, יש להבחין את אחריות בעלי הדירות להשתתף בעלויות לבין דרך ביצוע העבודות ודרך קבלת ההחלטות.

לצורך הדוגמה, התקשרות עם איש איטום לצורך זיפות הגג צריכה להיעשות בניקיון כפיים ובתום לב, תוך עדכון בעלי הדירות בדבר הצורך לבצע העבודה, עלותן וזהות הגורם שיבצע אותן. כן יש ליתן את הדעת לתקופת האחריות בעבור ביצוע העבודות, הנחיות מאת איש המקצוע ועוד.

במענה לשאלה השלישית -  בעל דירה רשאי לתקן את הליקויים ולהיפרע מן הנציגות רק במקרים חריגים, כך שדרך המלך היא הגשת תביעה לתיקון הליקויים:

למרות שכל אחד מבעלי הדירות רשאי לדרוש את תיקון הליקויים ברכוש המשותף – הוא אינו רשאי לתקנם באופן עצמאי שלא באמצעות הנציגות, אלא שעליו לנקוט בהליכים משפטיים אצל המפקח על הבתים המשותפים שבאמצעותם יתקבל צו עשה המורה לנציגות לתקן את הליקויים. זאת בהתאם לאמור בפסק הדין בהליך  רע"א 4984-17 שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קרית אתא (נבו, 14.12.17):

דרך המלך של דייר להתמודד עם פגם ברכוש המשותף היא בפניה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקונו, וככל שזו אינה נעתרת לתיקון, בפנייה בתביעה למפקח על רישוםמקרקעין נגד הנציגות; בגדר חריג – אם במקרה של סירוב הנציגות לתקן את הפגם בחר הדייר שלא להגיש תביעה למפקח אלא לתקן את הפגם על חשבונו, הוא יוכל לקבל שיפוי, בכפוף לעמידה בתנאי נחיצות ודחיפות".

נתקלתם בבעיה או בהתנגדות מצד בעלי הדירות להשתתף בעלויות תחזוקה – אל תפעלו לבד ועל דעת עצמכם. על כן, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו על מנת לקבל ייעוץ משפטי ובכדי להימנע מקבלת החלטות שגויות בדבר סיווגן של הוצאות כפעולות שוטפות לעומת הוצאות מיוחדות.