החיים בבית המשותף "כופים" שכנות משותפת שמחייבת את בעלי הדירות לשתף פעולה, לפתור בעיות שנמצאות באחריות משותפת של כמה מהם, ובתוך שכך לתקן ליקויים, בעיות רטיבות ואיטום, נזילות, חלחול של מים, כשלים במערכת החשמל ובצנרת ועוד מספר ליקויים כאלו ואחרים.
כאשר הליקויים מופיעים לראשונה לא ניתן לפנות ישר לבעל הדירה שלמעלה ולבקש ממנו להביא מומחים ואנשי מקצוע לתיקונם, אלא שיש לאתר תחילה את המקור לתקלה. לכן, השלב הראשון בדרך לטיפול בבעיה הוא "איתור המקור", עבודה שנעשית על ידי בעלי מקצוע בעלי מומחיות וציוד מתאים.
פעולת האיתור לא נחשבת לפעולה פשוטה וגם מסקנותיה אינן מבטיחות דיוק מוחלט. למעשה, לא אחת מתברר לאחר שעבודות התיקון הושלמו שבעל המקצוע טעה, ושלמרות העבודות הליקויים ממשיכים לתת את אותותיהם. ויחד עם זאת, מדובר בסך הכל בשלב ראשוני ומקדמי.
לאחר שאיתרנו את מקור הליקוי ושללנו את האפשרות כי מקור נמצא ברכוש המשותף שהינו באחריותם של כל בעלי הדירות (כמו נזילה מהגג, בעיית איטום בקיר הבניין, צנרת שמשרתת את כלל בעלי הדירות וכו'), יש לפנות לבעל הדירה ולדרוש ממנו לתקן את הליקויים שנובעים מדירתו, ליקויים שתיקונם נמצא תחת אחריותו.
היות שבמרבית המקרים מדובר בליקויים דינמיים שמתפשטים ומחמירים ככול שעובר הזמן, הרי שכל שיהוי והמתנה רק מחמירים את המצב, מגבירים את הפגיעה שנלוות לליקויים ומייקרים את עלויות התיקון. לא זו בלבד, אי טיפול בליקויים עשויים לגור למפגעים תברואתיים או לצור מצבים מסכני חיים כמו התקרבותם של בעיות רטיבות למערכת החשמל, עובש ופטרת שמסוכנים לנשימה וכו'.
מכאן, שמצופה כי בעל הדירה יפעל לתיקון בהקדם, אך לצערנו לא אחת המציאות מלמדת אותנו ההיפך – בעלי הדירות גוררים את רגליהם, נמנעים מלטפל בליקויים ואפילו מסרבים לכך.
בהליך (פ"ת) 428/14 ס. ב. כ נ' ס.ש שנדון בפני המפקחת על הבתים המשותפים נקבע כי לבעל דירה יש אינטרס הסתמכות לגיטימי על כך שהליקויים יתוקנו בתוך פרק זמן סביר ובהקדם האפשרי, מבלי שיתמהמה. כל עיכוב שייגרם רק יחמיר עוצמת את הפגיעה ויגדיל את עוגמת הנפש שנגרמת בשל כך. לעניין זה, יוער כי, בתי המשפט הכירו בכך שאי תיקון ליקויים בדירת מגורים מצדיקה פסיקת פיצויי עוגנת נפש מוגברים.
לפיכך, עומד לרשותו של בעל הדירה שנדרש לתקן את הליקויים פרק זמן סביר שמשתנה לפי נסיבות העניין.
מה ניתן לעשות אם בעל הדירה מסרב לתקן את הליקויים:
על המקור הנורמטיבי שמטיל על בעל הדירה אחריות לתיקון ליקויים פרטנו בהרחבה במאמר הקודם, ועל כן לא נרחיב על כך פעם נוספת. שכן, המאמר שלפנינו עוסק בדרכי הפעולה ביחס לבעל דירה שמסרב לתקן ליקויים כמו בעיות רטיבות, נזילות וכיו"ב.
במקרה בו בעל דירה מסרב לתקן ליקויים מומלץ לשלוח מכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים, ובאמצעות כך לאותת על רצינותנו ומוכנותנו לפנות לערכאות משפטיות כדי להביא לפתרון הבעיה. מכתב ההתראה נועד לא רק להתריע בפני בעל הדירה הסרבן, אלא גם נועד לאפשר לו לתקן את הפרתו באופן שימנע מכולם הוצאות נוספות וניהול הליך משפטי.
עם זאת, במקרים בהם גם מכתב ההתראה זוכה להתעלמות או להעדר התייחסות הולמת, חל הצורך להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים ולדרוש לקבל צו עשה לתיקון הליקויים. הגשת התביעה מחייבת מומחיות משפטית בתחום שתכלול את כל הסעדים הדרושים לטיפול סופי ומוחלט של הליקוי.
דרישה ראשונה – טיפול בליקויים וכיסוי עלויות התיקון לפי חוות דעת מומחה:
אם וכאשר חל צורך להגיש תביעה ולדרוש צו עשה לתיקון הליקויים יש לקבוע את היקפם על פי חוות דעת מומחה. במרבית המקרים יהיה מדובר במומחה שמונה על ידי בית המשפט לצורך הכרעה במחלוקת. אותו המומחה יהיה גם הגורם שיקבע כי עבודות התיקון הושלמו בהתאם להנחיותיו.
בהליך (עכו) 88/05 ינקו שמואל נ' אמר קלוד קבע בית המשפט שכלל תינתן עדיפות לחוות דעתו של המומחה אשר מונה על ידי בית המשפט. בית המשפט לא יסטה בנקל ממסקנותיו של המומחה. לכן, וכדי להיערך נכון לקראת ההליך המשפטי יש משנה חשיבות להצטיידות בחוות דעת של מומחה מטעם התובע אשר ימשיך וייתן במהלך ההליך המשפטי.
דרישה שנייה – החלת מבחן התוצאה לצורך קביעה כי בעל הדירה הסרבן עמד בהתחייבויותיו:
בתי המשפט מבכרים את חוות הדעת של המומחה מטעמם, אך גם הוא יכול לטעות (כפי שקורה לעתים). מסקנותיו של המומחה יכולות לעלות בקנה אחד עם חוות הדעת שהגיש התובע או עם חוות הדעת של הנתבע. לפיכך, עולה השאלה האם בעל הדירה יוצא לידי חובה עם ביצוע העבודות שצוינו על פי חוות הדעת כדרך הנכונה לתיקון הליקויים.
בהליך תא (י-ם) 48781-01-14 שרה זקן נ' דוד שמני בית המשפט נדרש לסוגיה זו ולצורך להכריע בדבר אחריותו של בעל דירה להמשיך ולבצע עבודות נוספות לתיקון הליקויים, וזאת לאחר שבוצעו עבודות על פי ובהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.
בהקשר זה, בית המשפט קבע כי אחריותו של הנתבע, בעל הדירה הסרבן, נקבעת לפי מבחן התוצאה, כך שהוא יעמוד בכל התחייבויותיו כלפי שכנו רק לאחר שהליקוי יתוקן סופית.
מה קורה אם פסק הדין אינו מיושם על ידי בעל הדירה שעדיין מסרב לתקן את הליקויים:
סכסוכים משפטיים אשר מגיעים לפתחם של בתי המשפט מסתיימים בהסכמי פשרה אשר מקבלים תוקף של פסק דין. הסכמים אלו כוללים בדרך כלל הבנות והסכמות שאליהם הגיעו הצדדים אשר מייתרים את הצורך בניהול הליך משפטי.
היות שהסמכות העניינית לטיפול בסכסוכי שכנים מסורה למפקחת על הבתים המשותפים, יש להגיש תביעה לאכיפת פסק הדין לערכאה המתאימה, וכן לדרוש שיינתנו פיצויים מכח פקודת ביזיון בית המשפט.
בפרשת שרה זקן הנ"ל בית משפט השלום נטל לעצמו את הסמכות הענייני, תוך שמציין כי מדובר בחריג שמתאפשר בעקבות דוקטרינה משפטית. עוד נקבע כי הפעולה התאפשרה לאור העובדה כי התיק נבחן על ידי מומחים שמינה בית המשפט, ועל כן ביטול ההליך בשלב זה יגרור לעינוי דין לצדדים.
לפיכך, חשוב לשים לב כי ההליכים בתביעות שנוגעות לסכסוכי שכנים מתנהלים מול הערכאה המתאימה.
