עשר אבני דרך בתמ"א 38

5.12.21

פורסם בתאריך:

5.12.21

עודכן לאחרונה:

מבוא:

הרעיון לבצע פרויקט תמ"א 38 חולף בראשם של בעלי דירות רבים אשר תרים אחר דרכים והזדמנויות לחזק את דירותיהם מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ"דים שייתן מענה לאירועי בטחוניים, להשביח את נכסיהם ועוד.


אלא שבמרבית המקרים לבעלי הדירות אין מספיק כלים כדי לממש את רצונם לבצע פרויקט, לקדם בדרך הנכונה והיעילה ביותר את בפרויקט, לרתום את בעלי הדירות למהלך, לבחור יזם ואנשי מקצוע שילוו אותם, לבחון את התמורות הראויות ועוד. להלן, רשימה של חלק מהשאלות שעולות מצד בעלי הדירות:


1. האם צריך לבחור קודם כל עו"ד מטעם בעלי הדירות או יזם?

2. מהו הליך של התמחרות בין יזמים?

3. האם יש לאפשר לעו"ד לבחור את היזם?

4. האם לחתום על הסכם NON-SHOPPING עם היזם?

5. כיצד יש לבחון את התמורות המוצעות ובמי צריך להסתייע כדי לבחון אותן?

6. מהו פרק זמן סביר להוצאת היתר בנייה, ואילו גורמים דוחים את מרוץ הזמנים להוצאתו?

7. פיזור מנגנון הודעות והתראות לאורך הסכם התמ"א.

8. איך ניתן לוודא שהיזם לא יקרוס?

9. האם להתקשר עם חברה מנהלת שתאתר יזם בעבור הבניין?

10. האם ניתן להחיל על הנציגות לנזקים שיגרמו.


כפי שניתן לראות, הצעדים הראשונים מלווים בחוסר ודאות, חשש מלבצע טעויות, רצון להימנע מהסכמים שיכבלו את בעלי הדירות בעתיד ועוד.


המאמר שלפנינו, נועד לסייע לבעלי דירות בעשיית הצעדים הראשונים בתחום, לענות על השאלות שבדרך כלל מעסיקות אותם בתחילת הדרך ועוד.

עשרה אבני דרך בתמ"א 38

1. איזה פרויקט של התחדשות עירונית עדיף לבצע (ואיזה ניתן)?

באופן כללי, בעלי הדירות נאלצים לבחור בין פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים), תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ופינוי בינוי. לכל אחד מסוגי הפרויקטים שבעלי הדירות יכולים לבחור בהם יש יתרונות וחסרונות. כך למשל, פרויקט פינוי עשוי לקחת יותר זמן, אך אמור להקנות תמורות נאות יותר לבעלי הדירות, מאפשר להתגבר על כשלים תכנוניים שמונעים את ביצוע הפרויקט ועוד.


בהתאם לאמור לעיל, על בעלי הדירות לקחת בחשבון גורמים הקשורים למדיניות הוועדה המקומית, לתוכנית מפורטת מכח סעיף לתמ"א 23, החלטות שהתקבלו על ידי מוסדות התכנון בעבר, רווח יזמי הנחוץ לביצוע הפרויקט ועוד.

א. הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט מקרב בעלי הדירות:

הפרויקט שבעלי הדירות יבחרו, יקבע איזו רוב יצטרכו להשיג על מנת להוציאו מהכוח אל הפועל. כך למשל, הרוב הדרוש להוצאתו של פרויקט מסוג תמ"א 38 משתנה אם מדובר בחיזוק מבנים או הריסה ובניה. שכן לפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) יש צורך לקבל את הסכמתם של 2/3 מבעלי הדירות בבניין שלהם צמודות 2/3 מהזכויות ברכוש המשותף. לעומת זאת, פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) אנו נדרש להשיג את הסכמתם של 4/5 מבעלי הדירות שלהם שיעור דומה מהזכויות ברכוש המשותף.


יחד עם זאת, וככול הנראה על מנת לעודד מזמים רחבי היקף, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 – תוקן לאחרונה, כך שהרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי עומד על 66%.

בנוסף לאמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי, השגת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות צריכה להיעשות ביחס לכל בניין, כך שקבלת רוב של 80% מבעלי הדירות אשר נמצאים במתחם בן 4 בניינים, אך לא ביחס לכל בניין – תמנע את ביצוע הפרויקט.

למאמר בעניין ההבדל בין תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) לבין תמ"א 38/1 (הריסה ובנייה) – לחצו כאן!

לפיכך, ברור כי בעלי דירות שיחפצו בפרויקט מהיר תוך צמצום כוחם של בעלי הדירות אשר מסרבים לפרויקט תמ"א 38 יבחרו את הפרויקט הצר והמצומצם ביותר.

ב. סוג התכנון – הוספת התמורות כתלאי על תלאי לעומת דירה חדשה:

התמורות שיינתנו לבעלי דירות שיבחרו בפרויקט תמ"א 38/1 לא יתחברו בדרך כלל לדירה באופן טבעי, וזאת משום שהתקנת הממ"ד והמרפסת תעשה במקום שתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, בהתאם למגבלות שחלות על המגרש ועוד.


לא פעם, אנו נתקלים בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים שבהם הכניסה לממד"ים מבוצעת דרך אחד החדרים, וכנ"ל לגבי המרפסות. לעומת זאת, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי – בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה, אולם הסטייה מקווי הבניין שמותרים מכח התמ"א תתאפשר פחות.

ג. ערבויות וביטחונות:

בנוסף, סוג הפרויקט ישפיע על הערבויות והביטחונות שיסופקו לבעל הדירות.


כך, למשל בפרויקט הריסה בנייה או פינוי בינוי בעלי תתווסף ערבות בנקאית לפי שווי הדירה העתידית, ערבות אוטונומית ביחס לדמי השכירות, ערבות ביצוע גבוהה יותר וכו'.


ג. זמנים – הליכי תכנון, פעולות רישוי ו- רישום בית משותף:

הליכי התכנון (ומשכם) משתנים אף הם בהתאם לסוג הפרויקט. כך שבתמ"א 38 יהיה צורך לנקוט בהליכי רישוי שמבוססים על הקלה, ואילו בפינוי בינוי יהיה צורך לפרסם תוכנית פרטנית. מבחינת זמנים להגשת התנגדות – בתמ"א 38 עומדים לרשות המתנגדים 15 יום, ואילו בפינוי בינוי 60 יום.


כמו כן, בהליך פינוי בינוי חל הצורך שהמגרשים שעליהם חל הפרויקט יוכרזו כמתחם פינוי בינוי, וכן שיינתנו ליזם ההטבות והתמריצים הנובעים מכך.


לסיכום ביניים, הפרויקט אותו נבחר לבצע משפיע על משכו של המשא ומתן שינוהל פעם אחת בין בעלי הדירות עצמם, ובפעם השנייה בין בעלי הדירות לבין היזם שייבחר בהמשך.

כמו כן, החלטה זו תשפיע גם על הרוב המינימאלי הדרוש לצורך הוצאת הפרויקט, על פעולות התכנון, הרישוי, הרישום, טיפול בדיירים סרבנים, בהתנגדויות של בעלי זכויות בסביבה, על הערבויות והביטחונות שיסופקו וכן משך עבודות הביצוע עצמן.

למעשה, ניתן לומר כי סוג הפרויקט משפיע על כל אבני הדרך שיבוצעו משלב המשא ומתן ועד לסיום הפרויקט עם תיקון צו הבית המשותף.

2. בחירת יזם

הטענה הבאה עשויה לצור בהתחלה רושם ראשוני מפתיע – לבחירת היזם יש השפעה לא מבוטלת על הפרויקט שיבוצע. שכן, ישנם יזמים שמבצעים פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים), אחרים מבצעים רק תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ויש גם כאלו שלא מבצעים פרויקט על בניין בודד.


לכן, בעת בחירת היזם חל הצורך להדגיש את הפרויקט אותו בעלי הדירות מעוניינים לבצע, לבחון את ניסיונו של היזם בביצוע פרויקטים מהסוג הזה ולבדוק היטב מהם הקשיים שעמם הם יאלצו להתמודד.

בעת קבלת ההחלטה לגבי סוג הפרויקט שיבוצע בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון את מאפייני המגרש שעליו נמצא הבניין (צורה, שטח, גודל, גבולות, מי תהום וכו'), את מאפייני הסביבה (בנייה נמוכה מסביב, רחוב חד סטרי וללא מוצא, תשתיות וכו') ואת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט.

על סמך הנתונים הללו בעלי הדירות נדרשים לבחור יזם בעל כישורים ויכולת לפעול בתנאים הקיימים, ולא פחות מכך שהיזם יהיה מעוניין לבצע זאת בתנאים הללו.

בחירת היזם משתנה בהתאם לשיקולים ונתונים רלוונטיים שמאפיינים את הפרויקט שנבחר לבצע, וכך ברור גם שהיקפו, גודלו ומורכבותו של הפרויקט קובעים את הנתונים של היזם שיבחר.

לצורך הדוגמא, בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, חל הצורך לפנות את בעלי הדירות, לספק להם ערבויות ולשלם דמי שכירות עד שבניית הפרויקט תסתיים ועד שהדירות תימסרנה לידי הבעלים.

כמובן, שניתן לפתור נושאים כלכליים באמצעות השגת מימון גדול יותר לפרויקט מהבנק המלווה, אך זהו היבט אחד בלבד בבחירת סוג הפרויקט. למעלה מכך, גם לאחר שמצאנו יזם בעל היכולת והכישורים המתאימים לביצוע הפרויקט, יש לבצע בדיקות נוספות לפני שנתקשר עמו בהסכם מחייב, לרבות:


  • נבדוק כי היזם ביצע פרויקטים נוספים אשר נמצאים בשלבי ביצוע שונים (משא ומתן, ביצוע ומסירת דירות).

  • נשוחח עם בעלי דירות שהיזם ביצע פרויקטים.

  • נוודא כי היזם עומד בהתחייבויות שנטל עצמו מכח ההסכמים ועל החובות החלות עליו מכח הוראות דין שונות.

  • נבדוק כי היזם עומד בזמנים שנקבעו בפרויקטים.

  • בדיקות נוספות שרלוונטיות לפי נסיבותיו של כל פרויקט.


לעניין בחירת היזם, ראוי לציין כי, לאחר התיקון האחרון לחוק דייר סרבן (שבמסגרתו שונה שם החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי) נקבעו הנחיות והוראות בכל הקשור להחתמת בעלי הדירות, אופן הפנייה אליהם, ביצוע אספת בעלי דירות התייחסות לקבוצות מבוגרות, ועוד הוראות נוספות אשר נותנות הגנה ומענה לבעלי דירות מפני קבלני חתימות (מאכערים).


במקרים מסוימים, ישנם גם בעלי דירות שפועלים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בעצמם, כך שהם למעשה משמעים כיזמים. לצורך כך, בעלי הדירו