דייר סרבן - מתי זה מוצדק ומה ניתן לעשות

4.12.21

פורסם בתאריך:

5.12.21

עודכן לאחרונה:

למרות הקונוטציה השלילית שהמונח "דייר סרבן" יוצרת – מדובר בסך הכל בבעל דירה בבית המשותף שאינו תומך בביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית או תמ"א 38, וזאת משום שלפי דעתו התנגדותו נעוצה בטעמים סבירים.


הסמכות לפעול כנגד דיירים שמסרבים לביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית מעוגמת בשני חוקים:

1. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006

2. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008


לפי הוראות החוקים הנ"ל, בעלי הדירות בבית המשותף אשר תומכים בפרויקט רשאים לנקוט בהליכים משפטיים נגד הדיירים הסרבים אצל המפקח על הבתים המשותפים בדרישה לאכוף עליו את ביצוע הפרויקט לאחר שהתקיימו התנאים הבאים:

1. ניתן היתר בנייה או שהתקבלה החלטת ועדה לאשר את הפרויקט.

2. הושג הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.


על מנת לממש את התנגדותו לביצוע הפרויקט והעלאת מלוא טעמי ההתנגדות – באפשרותו של בעל הדירה המתנגד לפועל במשני במספר מישורים:


1. להגיש התנגדות לביצוע הפרויקט אצל הוועדה המקומית.

2. להעלות את טעמי התנגדותו אצל ועדת הערר.

3. שיקוף הכשלים שבעטיים הוא מתנגד בפני בעלי דירות (בדרך כלל במסדרת ייעוץ פרטני).

דייר סרבן - תמ"א 38

דייר סרבן:

התמריצים וההטבות שניתנים לבעלי דירות וליזמים מכח הוראות תמ"א 38 יוצרים לא פעם ניגודי אינטרסים ומחלוקות בין הצדדים שנהנים מהפרויקט לבין אילו שנפגעים. במרבית המקרים, הנפגעים יהיו בעלי דירות בבניין אשר מתנגדים לפרויקט ובעלי דירות מבנייני סמוכים.



הליכי התחדשות עירונית ותמ"א 38 נועדו לאפשר לבעלי הזכויות במתחם בו עתיד להתבצע הפרויקט למקסם את הזכויות וההטבות שאותן הם זכאים כתוצאה מכך.


על מנת שניתן יהיה להתגבר על התנגדויות "פנימיות" ולהוציא פרויקטים מהכח אל הפועל חוק פינוי ובינוי פיצויים, תשס"ו 2006, מגדיר מהי התנגדות כ- "בלתי סבירה", ובלשון החוק – "דייר המסרב באופן בלתי סביר להעביר את זכויותיו לביצוע העסקה".


אמנם, הוראות החוק אינן כופות על הדייר הסרבן להסכים לפרויקט, אך הן מאפשרות להשית עליו פיצוי כספי שישולם לטובת יתר בעלי הדירות בבניין. אם כן, מהם התנאים שנקבעו בחוק לצורך הגדרתו של דייר סרבן?

​לפי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי פיצויים, סירובו של דייר ייחשב סביר בהתקיים התנאים הבאים:

  1. לא הושג הרוב הדרוש לצורך הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט.

  2. שמאי פינוי בינוי קבע כי אין כדאיות כלכלית לפרויקט או שנקבע כי פרויקט תהיה כדאיות כלכלית בכפוף להתקיימות תנאים מסוימים.

  3. לא הוצע לבעל הדירה מגורים חלופיים או מגורים, ובאם הדייר או מי מבני משפחתו סובלים ממוגבלות - חל הצורך למצוא להם מגורים חלופיים מתאימים.

  4. לא הומצאו ערבויות ובטחונות הולמים.

  5. קיימות לבעל הדירה המסרב נסיבות אישיות המצדיקות את אי הסכמתו.

הוראותיו ומטרותיו של חוק פינוי ובינוי נדונו במספר פסקי דין, כשלא אחת אוזכר כי החוק נועד לאזן בין האינטרסים של בעלי הדירות המעוניינים במימוש זכויותיהם במקרקעין באמצעות ניצול זכויות הבנייה לבין זכויותיו של בעל דירה המתנגד לפרויקט.


לצורך כך החוק מסייג את האפשרות שניתנה לבעלי הדירות התומכים בביצוע הפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או בפינוי בינוי לתבוע את הנזקים שנגרמו להם בשל הסירוב, באם יתברר כי סיבת הסירוב לפרויקט נעוצה בטעמים סבירים. בהתאם לכך, תואר בפסק דין ע"א 3511/13‏ רגינה שורצברגר נ' שלום מרין כיצד יש לבצע את מלאכת האיזון, כדלהלן:

"... חוק פינוי ובינוי נחקק בשנת 2006 במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי. תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים...

... ההסדר הקבוע בחוק נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפֵצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות. זאת ע"י חשיפת הדיירים המסרבים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה. לצד האמור, מגדיר החוק רשימת נסיבות שבהתקיימן לא ייחשב סירוב לעסקה כסירוב בלתי סביר. הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כשברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידום פרויקטים אלו. הסדר זה עולה בקנה אחד עם מעמדה החוקתי של זכות הקניין, חרף פגיעתו בה."

כאמור, סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי פיצויים מחיל את התנאים לפיהם קובעים האם מדובר בסירוב סביר או בלתי בלתי סביר לפי נסיבות העניין. לעניין זה יובהר כי, חוק פינוי ובינוי פיצויים חל רק על מקרים בהם מבקשים לבצע הריסה של הבניין, וזאת להבדיל ממקרים בהם מבקשים לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים).לצורך הגדרתו של סירוב כבלתי סביר בפרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), חל הצורך לעמוד בתנאים הבאים.​

השגת הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט:

​תנאי ראשוני לצורך נקיטת הליכים כנגד דייר סרבן לפי חוק פינוי ובינוי פיצויים הוא כי ניתן אישור על ידי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי.


לפיכך, בטרם נדרש לשאלה מהו הרוב המיוחס יש להבין מהו אותו מקבץ. בפסק הדין שניתן בהליך ת"א (י-ם) 18270-06-12‏ ‏ אהרן ליכטמן נ' אליעזר (משיח) אהרן נקבע כי הגדרת המקבץ מתייחסת לבניין אחד עליו עתיד להתבצע הפרויקט ולא על כל הבניינים שעל שטחם עתיד לקום הפרויקט, כך:

"אינני סבור כי ניתן "לעגל פינות" בבחינתו של הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ. מלכתחילה אפשר המחוקק להסתפק ברוב מתוך מקבץ ולא ברוב מתוך המתחם כולו. מנגד, לרוב הוענקו במסגרת החוק הזכות לתבוע ולקבל פיצוי בגין ההפסד ממי שאינו נותן את הסכמתו לעסקה או לפעול למינוי שמאי פינוי-בינוי שיקבע את תמורתה באופן מחייב. זכויות אלה מעצם טיבן פוגעות פגיעה לא מבוטלת בזכות הקניין של בעלי הדירות המסרבים, ויש בהן כדי להטיל על המסרבים חיוב כספי בסכום לא מבוטל. התנאי לכך הוא כי אכן יוכח קיומו של רוב מיוחס כזה בצורה ראויה ומיטבית והנטל להוכיחו מוטל על בעלי הדירות התובעים את המסרבים, ולא להיפך. איני סבור כי התשתית הראייתית שהונחה מספיקה לכך."

יובהר כי, לעניין הגדרת המקבץ שממנו בוחנים האם הושג הרוב היחסי חשיבות רבה, שכן במקום בו עתיד להתבצע פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ישנה חשיבות רבה באם צריך להשיג את הסכמתם של כלל בעלי הדירות מכל הבניינים או שדי בהסכמה של בעלי הדירות בבניין ספציפי.


לעניין זה נקבע בעניין ליכטמן כי בחינת הרוב הדרוש במקבץ נדרש מכל בניין ולא מתוך כלל בעלי הזכויות במתחם. עוד נקבע בפסק הדין שכדי להוכיח את הסכמת רוב בעלי הדירות על הסכמתם להיות בתוקף, כך שהסכמה המעוגנת בהסכם שמוגבל בזמן אינה מספיקה לצורך הוכחת רף ההסכמה הנגרש, אלא אם יש הסכם להארכת תוקף.

סעיף 1 לחוק פינוי ובינוי פיצויים מגדיר מנגנון כפול ממנו ניתן להסיק כי התקבל הרוב הדרוש במקבץ, כמפורט להלן:

"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד
– בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;"

​כלומר, מלשון החוק עולים מספר שלבים אותם יש לעבור עד לקבלת הרוב הדרוש:

  1. הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבית המשותף שלהם 75% מהחלקים ברכוש המשותף.

  2. 80% מבעלי הדירות שנתנו את הסכמתם מחזיקים לפחות ב- 2/3 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

  3. חל הצורך שיהיו מעל 2 דירות בבניין.

חזרה מהסכמה ופגמים פרוצדוראליים:

להבדיל ממקרים בהם לא התקבלה הסכמת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות או שתוקפה של ההסכמה פקע – ייתכנו מקרים בהם בעלי דירות יבקשו לבטל את תוקף חתימתם בתואנות של פגמים פרוצדוראליים, חוסר תום לב והטעיה של בעל הדירה המחתים, שינוי נסיבות ועוד.


טענות דומו לאלו נדונו בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 690-17 אולגה ירמקוב ואח' נ' סופר רמי (נבו, 11.12.19), ובסופו של דבר נדחו על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, כמפורט להלן:


אין ממש, אפוא, בטענת התובעים, לפיה יש צורך בקבלת ההסכמות במסגרת החלטת האסיפה הכללית, ואין ספק כי די בהסכמה מפורשת של בעלי הדירות.
הצטברות של הסכמות מביאה לכך שמי שמעוניינים להגדיל את דירותיהם מקבלים, על סמך אותן הסכמות, החלטות . הנתבעים השקיעו על סמך אותן הסכמות כספים בתכנון ההגדלה ובקבלת יעוץ של בעלי מקצוע מתאימים וכיו"ב. לא יתכן ליצור מצב שבו כל אחד מבעלי הדירות האחרים יוכל "למשוך את השטיח" בכל רגע נתון ולעצור את התהליך משום שהחליט לשנות את עמדתו וזאת לאחר שהצד שלו ניתנה ההסכמה הסתמך על אותה הסכמה והשקיע ממון בגינה"

כדאיות כלכלית לפרויקט:

​בחינת הכדאיו