בחירת נציגות מקרב בעלי הדירות

פורסם בתאריך:

עודכן לאחרונה:

מבוא:

נציגות בעלי הדירות מונה מספר מצומצם של חברים (בדרך כלל שלושה) אשר אמונים על ניהול המשא ומתן, קבלת החלטות זוטרות וקידום הפרויקט. פעילותה של הנציגות משפיעה באופן ישיר ומשמעותי על המשא ומתן, סיכויי הצלחתו, התמורות והבטוחות שיסופקו לבעלי הדירות, לוח הזמנים לביצועו, איתור גורמי המפתח, פתרון בעיות וכו'.


לצורך הדוגמה, ניקח שתי דוגמאות קיצוניות וקוטביות של נציגות.


הראשונה, נציגות יעילה שמבצעת תהליך התמחרות בין יזמים, בוחרת בקפידה עורך דין מטעם בעלי הדירות שאינו קשור אליהם בכל דרך, מקיימת שיחות עם בניינים אחרים שעברו פרויקט תמ"א 38, דואגת לעדכן ולשתף את בעלי הדירות בכל התקדמות והחלטה ועוד.


לעומת זאת, הנציגות השנייה, פועלת בעצלתיים, דוחפת למינוי עורכי דין ויזמים שהיא חפצה בטובתם, אינה מקפידה לשתף את בעלי הדירות, מזלזלת בתמורות ובהגנות שמהוות את אבן הראשה של כל פרויקט וכו'.


אין ספק, כי סיכוייה של הנציגות הראשונה להצליח גבוהים בהרבה מזו של הנציגות הראשונה. אלא שבמציאות הפערים אינם כל כך משמעותיים או בולטים לעין. רוצה לומר, לעתים הנציגות לא תמלא אחר תנאי אחד בלבד כמו בחירת עורך דין ניטרלי, למידת של אבני הדרך לביצוע פרויקט ועוד.

התחדשות עירונית - תמ"א 38: בחירת נציגות מקרב בעלי הדירות

מינוי נציגות מקרב בעלי הדירות:

לנציגות יש השפעה רבה על התנעתו והצלחתו של הפרויקט, וזאת לאור העובדה שבמרבית המקרים יתמנו לתפקיד בעלי הדירות שניתן לראות בהם כ- "תומכים נלהבים" של הפרויקט. הרעיון שעומד מאחורי "נציגות בעלי הדירות" עולה מתוך הקושי לקדם החלטות ותהליכים בבית משותף שמאופיין בריבוי בעלי דירות, כך שפניה לכל אחד מבעלי הדירות וקבלת הסכמתו תערך זמן רב ותכביד על השלבים שיש לבצע לאישור הפרויקט.

לכן, ועל מנת לפשט את התהליך ממנים קבוצה קטנה מקרב בעלי דירות (כאמור, בדרך כלל שלושה בעלי דירות) שתפקידם לפעול מול הגורמים השונים ואנשי מקצוע שתפקידם לייעץ לבעלי הדירות, ובהתאם לכך לקבל את ההחלטות הדרושות לקידום הפרויקט.

על חברי הנציגות לפעול בשיתוף פעולה מלא ובשקיפות מול יתר בעלי הדירות בבניין ולשתף אותם בקבלת ההחלטות, בהתקדמות ובנושאים שעומדים על הפרק. העדר שיתוף של יתר בעלי הדירות עלול לגרום להתנגדות לפרויקט ולתחושה של ריחוק וניתוק.

מתן ייעוץ ותמיכה מקצועיים לחברי הנציגות מאנשי המקצוע אשר אמונים על ליווי וייעוץ לבעלי הדירות תאפשר להימנע משגיאות רבות ואף למנוע התנגדויות מיתרות שמקורן בחוסר הבנה של תפקידי הנציגות.

לצורך מניעת מחלוקות מיותרות אנו כמשרד מציעים ללקוחותינו פתיחת יומן משותף לכל בעלי הדירות בפרויקט, ניהול פורום המיועד אך ורק לכם, קבוצת whatsapp, וכן פעולות נוספות שנועדו לגשר על הפער ולשמור על כל בעלי הדירות מעודכנים ושותפים מלאים לתהליך.


מהי נציגות?

כאמור, הנציגות מורכבת ממספר של בעלי דירות אשר מונו כדין על ידי בעלי הדירות באספה שהתקיימה בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

כאמור לעיל, במרבית המקרים הנציגות תמנה שלושה בעלי דירות (בפועל אין מגבלה לכמות) שונים והיא תפעל לקידום הנושאים שאושרו לה במסגרת אספת בעלי הדירות.

על מנת לאפשר לנציגות לפעול באופן יעיל ומהיר יש לאשר באסיפה הכללית לא רק מי יהיו חברי הנציגות, אלא גם את סמכויותיה, דרכי פעילותה אבני דרך מוסכמות שבהן הנושאים שעל הפרק יובאו להחלטת כלל בעלי הדירות ועוד.

כך למשל, מומלץ כי מינוי הנציגות יכלול הוראות באשר לבחירת עורך דין מטעם בעלי הדירות, תנאי סף לפנייה ליזמים במסגרת ההתמחרות, איסור לחתום על הסכמי Non-shopping אם צדדים שלישיים (במיוחד עם מנהלות תמ"א לא מוכרות), בחירת מפקח לצורך בדיקה התמורות המותרות, כינוס אספת בעלי דירות שלא מן המניין ועוד.



כיצד ממנים נציגות?

סביר להניח שמרבית בעלי הדירות נתקלו לראשונה במונח "נציגות" רק כאשר הם התחילו לבחון דרכים לקידום פרויקט תמ"א 38. עוד ניתן לשער, שההחלטה למנות נציגות התקבלה לאחר שהיזם או אנשי המקצוע שאליהם הם פנו המליצו להם לעשות כן.


על מנת שמינוי הנציגות ייעשה כדין, חל הצורך לכנס אספת בעלי דירות שלא מן המניין או להעלות את הנושא לסדר היום במהלך האספה השנתית. את כינוס האספה, מועדה והנושאים שיידונו במהלכה יש לפרסם בטרם עת ובהתאם להוראות חוק המקרקעין. רק לאחר שעמדנו בכל התנאים הללו ניתן לקיים אספה שבמהלכה תבחר נציגות על ידי הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בבניין.



כינוס אסיפת בעלי דירות:

​ישנם שני סוגים של אספת בעלי דירות:

  1. אספה שנתית.

  2. ואספה כללית שלא מן המניין.


ההחלטה אם המינוי נעשה כדין או לאו משתנה לא פעם גם לפי סיווגה של האספה.

לפי חוק המקרקעין, יש ליתן התראה בת ארבעה ימים מראש לפני כינוס אספה שנתית, ולפרסם במסגרת זו את הנושאים שיידונו במהלכה. כינוס אספה באמצעות הודעה שנתלתה בלוח המודעות שחדר המדרגות צריכה להיעשות בהתראה בת 5 ימים מראש. אפשר לציין בהודעה שאם לא יופיע הרוב הדרוש לקיום האספה תתקיים אספה נוספת בשעה מאוחרת יותר באותו היום אשר תכלול את מספר המשתתפים שהגיעו בלבד (ללא צורך במחצית מבעלי הדרות כפי שנדרש בישיבה הראשונה).

כינוס אסיפה שלא מן המניין מחייבת כי לכל הפחות 1/3 מבעלי הדירות ייפנו לוועד הבית, וכן כי האספה תכונס בתוך 14 יום מהמועד שבו נמסרה הבקשה. רק לאחר שחלפו 14 יום רשאים 1/3 מבעלי הדירות לכנס אסיפה ללא הסכמתו של ועד הבית.

רצוי למנות נציגות מקרב בעלי הדירות לפני בחירת יזם לפרויקט, כך שיהיה גורם יעיל שיוכל לרכז את כל הנושאי הדרושים לתקופת המשא ומתן מבעוד מועד.

למאמר בנושא בית משותף לחצו כאן.


כיצד יש לפרסם את כינוס אספת בעלי הדירות:

​את ההודעה בדבר כינוס אספת בעלי דירות יש למסור לכל דייר באמצעות שליחת הודעה אישית או לחלופין באמצעות תליית מודעה בכנסיה לבניין בהתאם למועדים לעיל.

יש לפרט בהודעה מהם הנושאים שיועלו לסדר היום להחלטת בעלי הדירות ואת כל ההחלטות שצפויות להתקבל במסגרת האספה. את המודעה יש לתלות במקום בולט וברור כמו חדר המדרגות, לובי, מעלית וכיו"ב.

אי פרסום המודעה כנדרש עלול להוביל לביטול ההחלטות שהתקבלו באספה. הוספת נושאים מהלך האספה שלא פורסמו במודעה תתאפשר רק אם תינתן הסכמתם של כלל בעלי הדירות במהלך האספה. למודעה לדוג' לפרסום אספה שלא מן המניין לחצו כאן.

קבלת החלטות באספה בהתאם לרוב הדרוש:

החלטה על מינוי נציגות צריכה להתקבל בהתאם לרוב הדרוש בתקנון הבית המשותף. לכן, אם בבית המשותף ישנו תקנון מצוי נדרש רוב מבין מרבית בעלי דירות או מי מטעמם שהגיעו לאספה.

במידה ובבניין ישנו תקנון מסוכם המשנה את הרוב הדרוש לקבלת החלט, הרי שעל בעלי הדירות לפעול לפי הרוב הדרוש בתקנון המוסכם.

את מסמכי הבית המשותף ניתן להזמין באתר של לשכת רישום המקרקעין בעלות של 33 ש"ח בלבד.

במקרים בהם הבניין אינו רשום כבית משותף יש לפעול בהתאם לסעיף 77.ב. לחוק המקרקעין המחיל את ההוראות הרלוונטיות על בניין שלא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.


עריכת פרוטוקול לאספת בעלי הדירות:

לאחר האספה יש להעלות על הכתב את כל ההחלטות שהתקבלו על גבי טופס פרוטוקול לאספת בעלי דירות, ובתוך שכך לציין את בעלי הדירות שהשתתפו באספה, את הנושאים שהועלו להצעה על סדר היום, את הטענות העיקריות של בעלי הדירות וכן את ההחלטות שהתקבלו בהצבעה שנערכה.

לפרוטוקול חשיבות רבה ויש להעבירו ליתר בעלי הדירות בבניין, לרבות בעלי הדירות שלא השתתפו באספה.

את הפרוטוקול יש לתייק בספר ועד הבית, ובכך לתת תוקף להחלטה גם במקרים בהם יבוצעו חילופי בעלי דירות בבניין.​

לפרוטוקול אספת בעלי דירות לדוג' לחצו כאן.

מהם תפקידיה של הנציגות:

​​

באופן עקרוני הנציגות מהווה מעין זרוע ארוכה של יתר בעלי הדרות בבניין אשר מייתרת את הצורך בניהול משא ומתן פרטני מול כל אחד מבעלי הדירות, כך שבסופו של דבר הנציגות היא זו שאמונה על עדכון בעלי הדירות והעלאת הנושאים החשובים להצבעה בפני אספת בעלי הדירות. משכך, על הנציגות לפעול מול כלל בעלי הדירות בשקיפות ויעילות תוך מתן דגש על כך שכל השלבים בפרויקט יקנו תמורות שוות (אפילו אם באופן יחסי לכל אחד מבעלי הדירות).

תפקידה העיקרי והראשי של הנציגות הוא לפעול לקידום וביצוע הפרויקט בבניין, כשלצורך כך על הנציגות לגשר ולתווך בין גורמים חיצוניים הכוללים יזמים, בעלי מקצוע שונים, מוסדות תכנון וכו' לבין בעלי הדירות. על הנציגות לבצע את עבודתה ללא משוא פנים וללא תמורה כספית או כל תמורה אחרת.

לעניין התמורה, יש לציין כי אסור לבעלי הדירות לקבל תמורה נוספת מעבר לזאת שיקבלו יתר בעלי הדירות בפרויקט. על מנת למנוע מחלוקות עתידיות רצוי וחשוב כי הנציגות תפעל בשקיפות מול יתר בעלי הדירות בבניין. תפעל לעדכון בגין כל התקדמות, תקיים פגישות תקופתיות וכיו"ב.

הואיל ואחד מעיקריה של תמ"א 38 נעוצים בכך שהפרויקט מבוצע ללא כל תשלום מצד בעלי הדירות מתאפשר לנציגות להסתייע באנשי מקצוע אשר יאפשרו לה לקבל את ההחלטות הנכונות. לעניין זה, יש לציין כי החלטות הנציגות עשויות לחייב את כלל בעלי הדירות, ועל כן יש לפעול בזהירות הראויה. על מנת להימנע מטעויות צפויות רצוי להימנע מפגישות פרטיות ללא יידוע ועדכון של כלל בעלי הדירות בבניין, כך שניתן יהיה לקבל דגשים ורעיונות מצד יתר בעלי הדירות.

רצוי כי חברי הנציגות ייצגו את ספקטרום רחב ככול הניתן של בעלי דירות בבניין, כך שיהיה ייצוג הולם לאינטרסים של כלל בעלי הדירות. בנוסף, רצוי לצרף או לחלופין לערב בעלי דירות שכישוריהם ומקצועותיהם יכולים לתרום לקידום הפרויקט, כגון: מהנדסי בניין, אדריכלים, מעצבים, עו"ד שמאי מקרקעין וכו'.

רצוי לסייג את סמכותה של הנציגות ולקבוע כי החלטות חשובות יובאו להחלטת כלל בעלי הדירות, לרבות התקשרות עם יזם פוטנציאלי שעתיד להיבחר, הגשת בקשה להיתר, אישור תכניות ותמורות לבעלי הדירות וכיו"ב.

השפעתה של הנציגות על סיכויי הצלחת הפרויקט:

בעל דירה שמציע את מועמדותו לנציגות צריך לקחת בחשבון כי מדובר בתפקיד מאומץ אשר יצריך ממנו השקעת זמן ואנרגיות רבים. לכן, מומלץ להיערך לכך בהתאם ולהבין כי פרויקטים מסוג התחדשות עירונית משולים לריצה למרחקים ארוכים.

לנציגות פעילה אשר שוקדת במרץ על הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט ישנה השפעה מכרעת על קיומו של פרויקט ומועד ביצועו.

נציגות, תמ"א 38, התחד, בית משותף