10 אבני דרך (שלבים) עיקריים בתמ"א 38 ובהתחדשות עירונית

10 אבני דרך (שלבים) עיקריים בתמ"א 38 ובהתחדשות עירונית

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

מבוא:

 

לייעוץ משפטי בעניין תמ"א 38  ניתן לפנות למשרדנו

 

המחשבה לבצע פרויקט של התחדשות עירונית חולפת בראשם של בעלי דירות רבים אשר מעוניינים לקדם פרויקט בבניין בו הם גרים, אך למרביתם אין את הידע הבסיסי כדי לממש את רצונם ולקדם את הפרויקט יחד עם בעלי דירות נוספים. המחסור בידע אצל בעלי הדירות מקשה עליהם להציג את רצונם בפני בעלי דירות אחרים, לתאר את הפעולות שדרושות לצורך כך ואף לקבל החלטות נכונות ומושכלות. כמובן, שבמצב דברים שכזה, החשש מפני ביצוע פרויקט רק יגבר אצל בעלי הדירות ההססנים ואפילו יחליש את רצונם של התומכים, ולבטח את של המתנדנדים. לכן, ניתן לומר כבר עתה כי, המחסור בידע אצל חלק מבעלי הדירות מהווה אבן נגף בכל הקשור לקידום הפרויקט.

בהתאם לכך, מאמר זה נועד להציג בפני בעלי דירות את אבני הדרך בפרויקט תמ"א 38, עקרונות וגישות במשא ומתן, הבנת התהליך עצמו ודרך קבלת ההחלטות ועוד פרטים נוספים שרלוונטיים לנושא שלפנינו.

1. איזה פרויקט של התחדשות עירונית נבחר לבצע בבניין?

 

ניתן להגדיר (באופן רעיוני) פרויקטים מסוג תמ"א 38 (חיזוק מבנים או הריסה ובניה) כמקרה פרטי של התחדשות עירונית, כך שמדובר בסוג אחד של פרויקטים מתוך מגוון רחב, שכולל בין היתר: פינוי בינוי, בינוי ופינוי, חיזוק מבנים, הריסה ובניה, תכניות כוללניות מכח סעיף 23 לתמ"א 38 וכיו"ב. אולם, דווקא בשל המגוון הרחב של הפרויקטים, סוג הפרויקט שאותו נבחר לקדם הינו הצעד הראשון בדרך למטרה, ויש שיגידו כי זוהי גם ההחלטה החשובה ביותר, ומדוע?

א. הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט מקרב בעלי הדירות:

הפרויקט שנבחר יגדיר את הפעולות שעלינו לבצע ואת היקפן לצורך הוצאתו מהכח אל הפועל. כך למשל, הרוב הדרוש להוצאתו של פרויקט מסוג תמ"א 38 משתנה אם מדובר בחיזוק מבנים או הריסה ובניה. שכן לפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) יש צורך לקבל את הסכמתם של 2/3 מבעלי הדירות בבניין שלהם צמודות 2/3 מהזכויות ברכוש המשותף. לעומת זאת, פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) אנו נידרש להשיג את הסכמתם של 4/5 מבעלי הדירות שלהם שיעור דומה מהזכויות ברכוש המשותף.

 

כמו כן, אם השטח שעליו יחול פרויקט מסוג הריסה ובניה על פני בניינים נוספים, נקבל פרויקט פינוי בינוי בהיקף רחב יותר אשר מחייב את קבלת הסכתם של 4/5 מבעלי הדירות ומבעלי הזכויות ברכוש המשותף של בניינים נוספים. לכן, ניתן לראות שבמקרה שכזה גם היקף הפעולות שנבצע משתנה בהתאם.

 

למאמר בעניין ההבדל בין תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) לבין תמ"א 38/1 (הריסה ובנייה) – לחצו כאן!

משכך, ברור כי שלב המשא ומתן בפרויקט מסוג פינוי בינוי אשר מצריך את הסכמתם של מספר גדול יותר של בעלי דירות (שנמצאים במספר בניינים שונים) יוארך לעומת פרויקט שבו דרושה הסכמתם של 2/3 מבעלי הדירות בבניין אחד. לכן, ניתן לראות כי שלבי המשא ומתן, היקף הפעולות שעלינו לבצע ומספר בעלי הדירות שהסכמתם נדרשת – משתנים לפי סוג הפרויקט שייבחר.

ב. ערבויות וביטחונות:

 

בנוסף, השפעתו של סוג הפרויקט אותו נבחר לבצע נמשכת גם לאחר שנסיים את שלב המשא ומתן וגם לאחר שיושג הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות כשנבקש להוציא היתר בנייה או לחלופין לבצע פעולות תכנוניות אחרות (ולאו דווקא פעולות הקשורות לרישוי).

 

בהמשך, סוג הפרויקט ישפיע גם על היקף וסוג הערבויות והביטחונות שיונפקו לבעלי הדירות במהלך הפרויקט (ועד לתיקון צו הבית המשותף).

ג. הליכי תכנון, רישוי ו- רישום:

 

יתרה מכך, סוג הפרויקט שנבחר ישפיע גם על משכן של פעולות התכנון והרישוי שיבוצעו, שכן ככול שיהיה מדובר בפרויקט גדול יותר, כך ככול הנראה נידרש להתמודד עם  יותר התנגדויות שיוגשו כנגד הבקשה לאישור הפרויקט במוסדות התכנון, עם מספר גדול יותר של דיירים סרבנים, וכן עם מספר רחב יותר של פעולות שמוסדרות בחוק התכנון והבניה.
 

 

לסיכום ביניים, הפרויקט אותו נבחר לבצע משפיע על משכו של המשא ומתן שינוהל פעם אחת בין בעלי הדירות עצמם, ובפעם השנייה בין בעלי הדירות לבין היזם שייבחר בהמשך.

 

כמו כן, החלטה זו תשפיע גם על הרוב המינימאלי הדרוש לצורך הוצאת הפרויקט, על פעולות התכנון, הרישוי, הרישום, טיפול בדיירים סרבנים, בהתנגדויות של בעלי זכויות בסביבה, על הערבויות והביטחונות שיסופקו וכן משך עבודות הביצוע עצמן.

 

למעשה, ניתן לומר כי סוג הפרויקט משפיע על כל אבני הדרך שיבוצעו משלב המשא ומתן ועד לסיום הפרויקט עם תיקון צו הבית המשותף.

2. בחירת יזם

Please reload

 
 
 
 
 

 

אם הצעד הראשון הוא לבחור איזה פרויקט נבצע, הרי שמתבקש כי הצעד שיבוא אחריו יהיה לבחור את היזם או הקבלן שיבצע את הפרויקט.

 

בעת קבלת ההחלטה לגבי סוג הפרויקט שיבוצע בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון את מאפייני המגרש שעליו נמצא הבניין (צורה, שטח, גודל, גבולות, מי תהום וכו'), את מאפייני הסביבה (בנייה נמוכה מסביב, רחוב חד סטרי וללא מוצא, תשתיות וכו') ואת הכדאיות הכלכלית של כל סוג פרויקט.

 

על סמך הנתונים הללו בעלי הדירות נדרשים לבחור יזם בעל כישורים ויכולת לפעול בתנאים הקיימים, ולא פחות מכך שהיזם יהיה מעוניין לבצע זאת בתנאים הללו.

 

בחירת היזם משתנה בהתאם לשיקולים ונתונים רלוונטיים שמאפיינים את הפרויקט שנבחר לבצע, וכך ברור גם שהיקפו, גודלו ומורכבותו של הפרויקט קובעים את הנתונים של היזם שיבחר.

 

לצורך הדוגמא, בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, חל הצורך לפנות את בעלי הדירות, לספק להם ערבויות ולשלם דמי שכירות לאורך עש שבניית הפרויקט תסתיים ומסירת הדירות החדשות לידי הבעלים. בהתאם לכך, אם מדובר בבניין שבו מספר מועט של בעלי דירות שחל צורך לפנות אפשר למצוא קבלן עם איתנות כלכלית סבירה – רגילה, ואילו במצב בו יש מספר רב של בעלי דירות על הקבלן להיות בעל איתנות כלכלית גבוהה יותר.

 

כמובן, שניתן לפתור נושאים כלכליים באמצעות השגת מימון גדול יותר לפרויקט מבנק מלווה, אז זהו היבט אחד בלבד להשפעה של סוג הפרויקט על הקבלן שנבחר, ובשים לב לכך שמדובר בדוגמא לשיקולים שניצבים בפני בעלי הדירות בעת בחירת יזם.

למעלה מכך, גם לאחר שמצאנו יזם בעל היכולת והכישורים המתאימים לביצוע הפרויקט, יש לבצע בדיקות נוספות לפני שנתקשר עמו בהסכם מחייב, לרבות:

 

  • בדיקה כי היזם ביצע פרויקטים נוספים אשר נמצאים בשלבי ביצוע שונים (משא ומתן, ביצוע ומסירת דירות).

  • בירור עם בעלי דירות שבוצע אצלם פרויק ובקשת מידע על היזם, התרשמותם לגבי התנהלות היזם וכו'.

  • לוודא כי היזם עומד בהתחייבויות שנטל עצמו מכח ההסכמים ועל החובות החלות עליו מכח הוראות דין שונות.

  • לבדוק כי היזם עומד בזמנים שנקבעו בפרויקטים.

  • בדיקות נוספות שרלוונטיות לפי נסיבותיו של כל פרויקט.

 

לעניין בחירת היזם, ראוי לציין כי, לאחר התיקון האחרון לחוק דייר סרבן (שבמסגרתו שונה שם החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי) נקבעו הנחיות והוראות בכל הקשור להחתמת בעלי הדירות, אופן הפנייה אליהם, ביצוע אסיפת בעלי דירות לפני כן, התייחסות לקבוצות מבוגרות, ועוד הוראות נוספות אשר נותנות הגנה ומענה לבעלי דירות מפני קבלני חתימות (מאכרים).

 

 

 

 

במקרים מסוימים, ישנם גם בעלי דירות שפועלים לביצוע פרויקט תמ"א 38 (בדרך כלל חיזוק מבנים) באמצעות עצמם, כך שהם למעשה תפקדו כיזמים. לצורך כך, בעלי הדירות הקימו חברה ייעודית לביצוע פרויקט שבה הם נרשמו כבעלי מניות, חתמו על הסכם שיתוף ביניהם ופעלו להשגת אשראי.

 

אולם, ניסיונות אלו בדרך כלל לא עמדו במורכבות המסובכת ממילא של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, ולכן הם מסתיימים כבר בהתחלה או לחלופין נתקעים באמצע. למיטב ידיעתו של כותב המאמר, מעט מהפרויקטים במתכונת הזו מגיעים לידי סיום.

3. בחירת עורך דין מטעם בעלי דירות:

 

 

כפי שצוין לעיל, הצעדים הראשונים לקראת ביצוע פרויקט התחדשות עירונית ו- תמ"א 38 מחייבים את בעלי הדירות לבצע מספר בדיקות מקדמיות שהן גם די מורכבות ובהמשך אף לקבל על בסיסן החלטות, כאשר לא תמיד יש בידי בעלי הדירות את הידע הדרוש לצורך קבלת החלטות נכונות ומושכלות.

 

מסיבה זו נחוץ לבעלי הדירות ליווי של גורם מקצועי בעל ידע וניסיון בתחום אשר יסייע להם לקבל ההחלטות כבר מתחילתו של התהליך.

 

במסגרת תפקידו, עו"ד מטעם בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 והתחדשות עירונית, נדרש בין היתר, להציג את האפשרויות העומדות בפני בעלי הדירות מבחינת סוגי הפרויקטים, היתרונות והחסרונות של כל פרויקט, סקירה של התמורות שנהוג לספק, מתן הסבר לנושאים מהותיים בהסכמי תמ"א, זכויות מכח הוראות חוק שונות וזכויות מיוחדות לקבוצות שניתנה להן התייחסות ספציפית בחקיקה, אבני דרך עיקריות בשלבי הפרויקט וכו'.

 

כמו כן, עו"ד מטעם בעלי הדירות מבצע משא ומתן מול היזם שנבחר לבצע את הפרויקט, ובתוך שכך לדאוג כי בעלי הדירות חותמים על הסכם מאוזן והוגן שמקנה להם את הגנות ראויות, מנגנוני ביטחון, ערבויות ו- ביטחונות הולמים, שיפור תנאים חוזיים, זמני ביצוע מוגדרים מראש (גם ביחס לתנאים מתלים וכיו"ב).

בדרך כלל, לעו"ד בעל ידע וניסיון קודם בתחום שהספיק ללוות מספר פרויקטים של התחדשות עירונית מסוגים שונים יש יכולת להעריך בשלבים הראשונים את היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות ואת מידת הרצינות שלו כלפי הפרויקט (קביעת זמנים להוצאת היתר ולתחילת ביצוע עבודות, עיתוי החתימה של היזם על הסכם התמ"א – לאחר חתימת אחרון בעלי הדירות או לפי הרוב הדרוש וכיו"ב).

 

כפי שניתן לראות, השלבים המקדמיים לפני ביצוע הפרויקט מחייבים את בעלי הדירות לבצע מספר פעולות, לבחור אנשי מקצוע, לפנות ליזמים ולבצע בירורים.

אולם, אם כל הפעולות הנ"ל יבוצעו על ידי כלל בעלי הדירות נקבל הליך ארוך, מייגע, מסורבל, לא יעיל שאינו אפשרי כמעט לביצוע. לכן, נהוג למנות מבין בעלי הדירות נציגות של בעלי דירות שתפעל בשם כל בעלי הדירות ואשר תוביל אותם עד לנקודה שבה חל הצורך לקבל החלטות חשובות שמעצם טבען מחייבות הסכמה ושיתוף של בעלי הדירות בהתאם לתקנון הבית המשותף.

מה קודם למה - בחירת עו"ד או יזם?


תחילה, יובהר כי, אין כלל אחיד לגבי הנושא הזה. ישנם בעלי דירות אשר בוחרים עו"ד לפני יזם, ואף מבקשים מהראשון כי יעשה להם "תמחור" בין יזמים.

 

במקרים אחרים, בעלי הדירות פונים לעו"ד מטעמם בסמוך לבחירת היזם. עם זאת, ובשים לב לכך שבסופו של יום מדובר בעסקת נטו, כלומר בפרויקט ללא עלות מצד בעלי הדירות, רצוי להרוויח מהיתרונות שבבחירת עו"ד מהתחלה ולא להמתין לשלבים מתקדמים יותר.

בחירת עורך דין מטעם בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 / התחדשות עירונית

Please reload

4. בחירה וליווי מקצועי של אנשי מקצוע נוספים בפרויקטים מסוג תמ"א והתחדשות עירונית:

 

מלבד עו"ד מטעם בעלי הדירות ישנם אנשי מקצוע נוספים אשר מלווים את הפרויקט ואשר אחראים על נושאים בהתאם לתפקידם, כגון: מפקח מטעם בעלי הדירות, יועץ ביטוח, מהנדס הפרויקט, שמאי – בורר וכיו"ב.

 

המפקח מטעם בעלי הדירות נבחר על ידם בשלב מתקדם יחסית של המשא ומתן בעת בחינת התמורות שניתנות להם במסגרת הפרויקט (לא תמיד).

 

לאחר בחינת התמורות המפקח מטעם בעלי הדירות משמש כגורם מקצועי אשר בודק כי עבודות הפרויקט נעשות בהתאם לתכניות המכר, למפרט הטכני, לתקנים הרלוונטי ולהוראות כל דין, אם כי לא תמיד המפקח שבודק את התמורות יהיה גם זה שמפקח על עבודות הפרויקט.

 

בדומה לבעלי מקצוע אחרים, שכרו של המפקח משולם אף הוא על ידי היזם, ובכלל כמתבקש "מעסקת נטו" שאמורה להיות ללא עלות מצד בעלי הדירות.

 

יועץ הביטוח אינו נבחר על ידי בעלי הדירות, ואינו מוגדר כגורם מקצועי מטעמם, אך במרבית ההסכמים הוא מוגדר כגורם מקצועי שאמון על כך שפוליסות הביטוח שהונפקו לפרויקט תואמות את התנאים שנקבעו בהסכם התמ"א.

 

בהתאם לכך, גם השמאי – בורר לא נבחר על ידי בלי הדירות, אך תפקידו מעוגן בהסכם כמי שמכריע במחלוקות שמתגלות בעקבות סטייה מסוימת מהתמורה שקבעו הצדדים להסכם או בשל מחלוקות שניתנה לו סמכות הכרעה בגינן.

 

בדומה לכך, גם לאדריכל/מהנדס הפרויקט תפקיד זהה לזה של השמאי – בורר, אבל בנושאים תכנוניים.

5. חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 או התחדשות עירונית ותנאים מתלים:

 

חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 על ידי בעלי הדירות והיזם מסמלת את סיומו של שלב המשא ומתן, וכן מעידה על כך שהצדדים הגיעו ביניהם להסכמות בעניין התמורות שיסופקו במהלך הפרויקט, זמני הביצוע, תנאים בהסכם, ביצוע חלק מהבדיקות המקדמיות וכיו"ב.

מכאן, שלאחר החתימה על הסכם התמ"א הצדדים עושים צעד אחד נוסף קדימה לשלב ביניים שנמצא בין המשא ומתן לבין הביצוע.

 

שלב המשא ומתן מאופיין בחוסר ודאות ובהירות שמביאות את הצדדים לנקוט במשנה זהירות.

 

מבחינתם של בעלי הדירות עליהם להיזהר שלא לחתום מהר מדי על מסמכים וכתבי הסכמה למיניהם שיקשרו אותם עם היזם לתקופה ארוכה מבלי שהם יתכוונו לכך.

מנגד, אצל היזם ישנה עננה של חוסר וודאות באם ייחתם לבסוף הסכם או שלא, ובהתאם לכך גם רצון להימנע מהוצאות מיותרות בשלב התחלתי.

תנאים מתלים:

לאחר שהסכם התמ"א נחתם הצדדים פועלים למימוש התנאים המתלים, כך שלא מתחילים בביצוע עבודות "מיד לאחר החתימה". יוצא אפוא, שניתן להגדיר באופן רעיוני, את התנאים המתלים כתנאים מקדימים שיש לעמוד בהם לפני התחלת העבודות לביצוע הפרויקט. נהוג גם לקבוע מועדים וזמנים ברורים לכל שלב ושלב.

תחילה, היזם נדרש לפנות למפקחת על הבתים המשותפים לצורך השלמת החתימות של הדיירים הסרבנים, ובד בבד לפעול להוצאת היתר בנייה (הכנת תכניות, הגשת בקשה, פרסום בקשה להקלה (במקרה של תמ"א 38/1), דיון בוועדה וכו'). בנוסף, בעלי הדירות נותנים את הסכמתם לרישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף או ביחידה חדשה שתירשם לצורך כך, ולחלופין על זכויותיהם של כלל בעלי הדירות במידת הצורך (אם הזכויות רשומות במושע).

 

בנוסף, במהלך תקופת הביניים היזם מסדיר את הנושאים שכרוכים בליווי הבנקאי, מנפיק ערבויות, ממציא פוליסות ועוד פעולות שמוגדרות בהסכם כתנאי סף לפני שניתן יהיה להתחיל בביצוע העבודות (גם אם פעולות אלו לא מוגדרות כתנאי מתלה היזם לא יהיה רשאי להתחיל בעבודות לפני שהן תתקיימנה). לעתים קרובת, נעשה בהסכמי תמ"א שימוש הן בתנאים מתלים והן בתנאים מפסיקים כפי הגדרתם בחוק החוזים.

 
 
 

6. הוצאת היתר בנייה:

 

בהסכמי תמ"א רבים נהוג לנסח בסמוך לתנאים המתלים סעיף לפיו הצדדים חותמים על הסכם זה מתוך כוונה לממשו ולהוציאו לפועל.

עצם העובדה כי נקבעו בהסכם התמ"א תנאים מתלים אינה אומרת שעד להתממשותן אין לצדדים חובות וזכויות מכח ההסכם, אלא שהמהות שלשמה נחתם ההסכם, קרי ביצוע עבודות, תקבל תוקף מחייב לאחר התממשות התנאים.

אולם, כבר בתוך פרק הזמן הזה הצדדים מחויבים לפעול לצורך הוצאת היתר בנייה הדרוש לתחילת ביצוע העבודות.

 

משכך, בהסכמים רבים נקבע לוח זמנים להוצאת היתר בנייה, וכן נקבע מועד לתחילת ביצוע העבודות בתוך פרק זמן קצוב.

 

לעתים, ייתכנו פערים בין התכניות העקרוניות/ראשוניות שעליהם יסתמכו הצדדים לפני שיתקבל היתר לבין התכניות והיקף הבנייה שיתאפשר לאחר שיתקבל היתר מאושר על ידי מוסדות התכנון.

 

מסיבה זו, נהוג לקבוע גם מגנון גריעה שייתן מראש פתרון מוסכם שיהיה מקבול על שני הצדדים במקרים שכאלו. לכן, משמעות נוספת של היתר הבנייה עולה

מתוך היקף הבנייה שהותר מכוחו והיכולת לספק באמצעותו את התמורות שהובטחו לבעלי הדירות בתכניות המכר ובמפרט הטכני שבהסכם התמ"א.

 

7. הנפקת ערבויות ובטחונות וביצוע פעולות רישומיות בנסח לשכת רישום המקרקעין:

 

כפי שציון לעיל, בהסכמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 נקבע לוח זמנים מוגדר מראש וברור לביצוע פעולות שהינן חיוניות להתחלת העבודות בפרויקט, וכך כשם שנקבע מועד סופי להוצאת היתר בנייה, כך ניתן פרק זמן מסוים ומועד סופי להשלמת הפעולות הנוספות והחיוניות הדרושות לצורך כך, לרבות הנפקת ערובויות, ביטחונות והשלמת פעולות רישומיות.

 

ערבויות וביטחונות בפרויקט של התחדשות עירונית ותמ"א 38 מהווים רשת הגנה לבעלי הדירות מפני אירועים לא צפויים ומפתיעים, שהתרחשותן תטיל בספק את השלמתו של הפרויקט כולו.

 

על כן, במקרים שכאלו, מנגנוני ההגנה נועדו לשמש אמצעי לפתרון בעיות שהתגלו לפתע. נכון להיום, מוקנים לבעלי הדירות מגנוני ביטחון/רשת הגנה שנוצרים ומעוגנים במספר הוראות בהסכם התמ"א (ולעיתים גם בחקיקה) שקובעות כי ללא אותו מגננון "לא יוצאים לדרך" ולא מתחילים בביצוע העבודות.

 

מבין הערבויות הללו נמנית ערבות הביצוע שמהווה מעין כרית ביטחון לבעלי הדירות באם עבודות הפרויקט לא יושלמו או שלא יבוצעו בהתאם להוראות כדין.

 

ערבות זו פוחתת בדרך כלל בהדרגה לפי קצב התקדמות הפרויקט, ולבסוף היא הופכת להיות ערבות בדק אשר נועדה להבטיח את עמידתו של היזם בביצוע תיקונים במהלך תקופת הבדק שבסיום העבודות.

ערבות נוספת שנהוג להמציא לפני תחילת ביצוע העבודות היא ערבות המסים (אלא אם הומצאו עד אז אישורי מסים בגין עסקת התמ"א).

 

גובה הערבות נגזר מהשומות העצמיות שנערכת למס השבח ו- למס הרכישה שמוטלים על העסקה, וכן למיסים נוספים במידת הצורך.

 

בנוסף, החברה היזמית או הקבלן נדרשים להמציא פוליסת ביטוח שמתאימה לסוג הפרויקט והיקפו.

 

כמו כן, ישנן ערבויות נוספות שהמצאתן משתנה לפי סוג הפרויקט כמו ערבות חוק מכר (בהתאם לחוק המכר דירות הבטחת השקעות) הניתנת בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) או פינוי בינוי בגובה שוויה של הדירה העתידית שצפויה להתקבל בפרויקט, ערבות דמי שכירות וכו'.

 

אבן דרך נוספת בשרשרת הפעולות שיש לבצע בדרך לביצוע הפרויקט מחייבת את תיקונו של נסח לשכת רישום המקרקעין לפי סוג הפרויקט.

 

כך למשל, עלינו לרשום בנסח הרישום הערת אזהרה בגין התחייבות לביצוע פרויקט תמ"א, משכנתא לטובת הבנק המלווה לפרויקט, רישום של יחידה רישומית נפרדת או התאמה של הנסח לאחר הריסת המבנה וכיו"ב.

ערבויות וביטחונות בפרויקט תמ"א 38 / התחדשות עירונית

 

8. תחילת ביצוע עבודות ומועד סיומן:

לאחר שבוצעו את כל השלבים המקדמיים, והושלמו כל הפעולות שכרוכות לצורך ביצוע העבודות, לרבות: קבלת היתר בנייה, הנפקת אישורים, מסמכים וכיו"ב, ניתן להתחיל בביצוע העבודות. אולם, בניגוד להלך הרוח הרווח – תחילת העבודות הן למעשה שלב די מתקדם מבחינת אבני הדרך והשלבים שעלינו לעבור במסגרת הפרויקט.

 

שלב ביצוע העבודות משתנה לפי סוג הפרויקט שמבוצע, כך שאם מדובר בעסקת בינוי – פינוי, הרי שבמקרה זה בעלי הדירות קודם מקבלים דירה בבניין שבנייתו הושלמה, ורק אז מפנים את דירתם. לעומת זאת, בפינוי – בינוי ו- בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), בעלי הדירות קודם מפנים את דירתם ורק לאחר שהבנייה מסתיימת הם מקבלים את הדירה החדשה שהובטחה להם במסגרת הפרויקט.

 

לעומת זאת, בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין תוך כדי ביצוע העבודות, בעוד שהשלמת כלל עבודות הפרויקט מתחלקות לשניים. תחילה, עם סיום העבודות בדיקות הבעלים, ובחלק השני עם השלמת בנייתן של הדירות החדשות בבניין.

 

לכן וכפי שניתן לראות, היקף העבודות ואופן ביצוען משתנה בהתאם לסוג הפרויקט שמבוצע, הזמנים, מידת הפיקוח והאישורים הנדרשים לצורך לקביעת מועד סיום העבודות. אגב כך, בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים העבודות נעשות על "המצב הקיים", ועל כן בחלק מהפרויקטים הללו מועד סיום העבודות נקבע עם שלמת העבודות בדירות הבעלים, ובאחרים עם קבלת טופס 4.

 

לכן, לא רק שבמקרים שכאלו מועד סיום העבודות משפיע גם על תקופת העסקתו של המפקח מטעם בעלי הדירות שאמון על כך שעבודות הפרויקט תעשנה בהתאם תכניות המכר ולמפרט הטכני, אלא גם על כך שבעלי הדירות ימשיכו לגור באתר בנייה כשהעבודות נמשכות, כשלפי הסכם התמ"א מועד סיום העבודות חל עם השלמת ההרחבות בדירות הבעלים, ולא עם השלמת כלל עבודות הפרויקט לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט.

 

9. סיום העבודות, מסירת הדירות ו- ביצוע תיקונים בתקופת הבדק:

אחד מהשלבים האחרונים של פרויקט התחדשות עירונית ותמ"א 38 מתרחש עם סיום העבודות ומסירת החזקה בדירות וברכוש המשותף לידי בעלי הדירות. במועד זה, בעלי הדירות אמורים להיכנס לדירותיהם לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט, כשהדירות ראויות למגורים ולאחר שניתן לחבר אותן (לכל הפחות) למים, חשמל, גז, ביוב, טלפון וכיו"ב.

 

עם זאת, מסירת הדירות לא אומרת שהצדדים שתמו כל התחייבויותיהם של הצדדים מכח הסכם התמ"א, שכן גם לאחר סיום העבודות היזם אחראי לתקן ליקויים שיתגלו בדירות במהלך תקופת הבדק, למסור תעודות אחריות למוצרים ואביזרים שונים, לסיים עבודות פיתוח, להוציא תעודת גמר ועוד פעולות נוספות אשר מאריכות את התחייבויות הצדדים לעוד מספר חודשים קדימה. יש לציין כי, במרבית הסכמי התמ"א נקבעות הוראות זהות לאלו שנמצאות בחוק המכר דירות לעניין ליקויים וסטיות מותרות בין תיאור התמורה שתינתן על פי התכנות לעומת המצב בפועל.

.

 

לא אחת קורה כי ליקויים שמתגלים בדירות וברכוש המשותף בבניין לא מתוקנים בזמן או לחלופין כלל לא מתוקנים, וזאת כשלא אחת מדובר בליקויים דינמיים או מהותיים שמונעים שימוש סביר למגורים בדירה כתוצאה מבעיות רטיבות משמעותיות שהולכות ומתפשטות, בעיות איטום שגורמות להצפה ולרטיבות בעיקר בעונת החורף, תקלות במערכת החשמל, כשלים במערכת המים החמים ועד כהנה וכהנה ליקויים שמתגלים בשכיחות כזאת או אחרת.

 

מלבד ערבות הבדק אשר ניתנת לבעלי הדירות, ישנן דרכים נוספות להתמודד עם סירוב של יזם לתיקון ליקויים לאחר מסירת הדירות בפרויקט מסוג תמ"א 38 או התחדשות עירונית, וכן ישנם משמעויות לכל פעולה שנבצע כמו למשל תיקון הליקויים שהתגלו בעצמנו לאחר שנתנו הזדמנות ליזם לתקן את הליקויים (ואז נוותר על אחריותו של היזם) או דרישה לאכוף על היזם את התחייבויותיו בעניין תיקון הליקויים.

10. השלמת תיקון צו הבית המשותף:

 

במאמרים רבים שהועלו לאתר זה צוין, בהדגשה, כי עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין, ועל כן מתייתר הצורך להרחיב באשר לחשיבותה של התחייבות היזם לתקן את נסח לשכת רישום המקרקעין ויתר מסמכי הבית המשותף באופן שישקפו את המצב שלאחר שהפרויקט הושלם. במסגרת זו, מתקנים את שטח הדירה לפי גודלה לאחר השלמת תוספות הבנייה, מחליפים את התשריטים הישנים בתשריטים חדשים ועדכניים, וכן את צו הבית המשותף, התקנון ומספר תתי החלקות בנסח הרישום באופן אשר משקף את מספר הדירות הקיימות.

 
התנגדות לתמא
התנגדות לתמ"א
זכויות בגג
זכויות בגג
דייר סרבן
דייר סרבן
הריסה או חיזוק
הריסה או חיזוק
מהו הרוב הדרוש
מהו הרוב הדרוש
מינוי נציגות
מינוי נציגות
ערבויות וביטחונות
ערבויות וביטחונות
אבני דרך
אבני דרך
סעיפי תמורה בתמ"א
סעיפי תמורה
פרויקטים
פרויקטים
Show More
כפיר חיון, עו"ד | תמ"א 38 ו- התחדשות עירונית

קביעת פגישת ייעוץ:

 

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית / תמ"א 38. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38