סיבות להתנגד לתמ"א 38

3.12.21

פורסם בתאריך:

5.12.21

עודכן לאחרונה:

תמ"א 38, תכנית מתאר ארצית (מס' 38), נועדה בהתחלה לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כך שבתום עבודות החיזוק המבנים יעמדו בתקן 413. בהמשך, ולאחר מלחמת לבנון השנייה נוספה לתמ"א 38 מטרה נוספת – חיזוק העורף והכנתו לאירועים בטחוניים באמצעות התקנת ממד"ים.


על מנת שמטרותיה של התמ"א 38 תושגנה נקבעו בתוכניות ובהוראות חוק שונות שורה של תמריצים כלכליים, סל זכויות בנייה, הקלות, הרשאה לחרוג מקווי בניין, גמישות ביחס לעמידה בתקן החניה, תנאים שיאפשרו לבצע את הפרויקט ללא עלות מצד בעלי הדירות ועוד.


על מנת לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין – צריכים להתקיים מספר תנאים מקדמיים: המבנה נבנה לפני 1980, המבנה טעון חיזוק והוא אינו עומד בתקן 431, הבניין לא מיועד להריסה, שטחו מעל 400 מ"ר או שהוא מכיל שתי קומות לפחות.


על מנת שהפרויקט יבוצע ללא עלות מצד בעלי הדירות, הוראות התמ"א מקנות לכל בניין תוספת קומות שנעה בין קומה וחצי לשתיים וחצי קומות בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק מבנים ועד 3.5 בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה (ובתוספת זכויות שניתן לנצל מכח התוכניות התקפות).


בנוסף לאמור לעיל, לתמ"א יש מטרות נוספות, ובהן: הגדלת מספר יחידות הדיור, הגדלת הצפיפות במרכזי ערים, שימוש שטחים פתוחים ועוד.


לתמ"א 38 יש מספר חסרונות אשר נובעים מכך שמדובר בתוכנית שיוצרת שינוי נקודתי כל פני שטח מצומצם, ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה למרות שהיא חולשת על שטח נרחב, מקנה רק 15 יום להגשת התנגדויות למרות שמדובר בבנייה בהיקף נרחב ועוד.



בעלי דירות רבים אשר רואים את עצמם נפגעים מפרויקט שמבוצע בסביבתם – מתנגדים למהלך, ובתוך שכך מעלים מספר טענות שכיחות (ויובהר, לחלק מהטענות כבר ידוע שיש מקבל נמוך כטעמי התנגדות):

1. פגיעה בפרטיות.

2. שינוי הסביבה.

3. חסימת נוף ואוויר.

4. שינוי אופי הסביבה - שינוי צביון השכונה.

5. הגדלת הצפיפות בסביבת הפרויקט והכבדה על התשתיות.

6. צמצום המרחקים בין הבניינים

התנגדות לתמ"א 38 - טעמי התנגדות

התנגדות לתמ"א 38 בשל חסימת הנוף חסימת האוויר והצללה:

הטענה לחסימת נוף ואוויר שימשה בעבר כטעם התנגדות שכיח אשר אכזב לא מעט בעלי דירות שפתחו ציפיות וטעו לחשוב שיוכלו למנוע פרויקט התחדשות עירונית על בסיסו בלבד. כמו כן, השימוש בטענה נעשה במרבית המקרים על ידי בעלי הדירות בקומות הגבוהות בבניין או על ידי בעלי דירות שנשקף מחלון ביתם נוף לים, לפארק מטופח וכו'.


לטענת המתנגדים, הרחבת הבניינים הקיימים בעקבות התקנת המרפסות והממד"ים מקטינה את המרחק בין המבנים ויוצרת קרבה שפוגעת בפרטיות באופן ממשי ומוחשי. ביחס להסתרת הנוף נטען בדרך כלל כי השינוי יגרום לנזק כלכלי, לירידת ערך, לפגיעה בקניין, לפגיעה באינטרס ההסתמכות של מי שרכש דירה עם נוף לים וכו'.


אל מול זאת, ניצב האינטרס של בעלי הדירות אשר מבקשים לבצע את הפרויקט לצורך חיזוק הבניין בו הם גרים מפני רעידות אדמה, התקנת ממד"ים, מרפסות וכו'.

נקודת המוצא ביחס לטענות המתנגדים נדונה בעע"מ עע"מ 7381/15 דורפברגר בע"מ ואח' נ' אברהם עודד ואח', כשבסגרת זו נקבע כך:

"יש להתייחס לפגיעה האפשרית בזכויות המתנגדים למתן היתר בכובד ראש ולבחון חלופות פוגעניות פחות באמצעותן ניתן יהיה להשיג את החיזוק הנדרש, לפי העקרונות שהותוו בתמ"א 38".

בפרשת דורפברגר נדרש בית המשפט לסוגיית הצורך בביצוע תכנון כולל ביחס למגרש בו קיימים שני מבנים עם קיר משותף, כשפרויקט תוכנן להתבצע אך ורק למבנה אחד מבין השניים הקיימים במגרש. כחלק ממלאכת האיזון שבוצעה בפסק הדין סקר בית המשפט את הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בניית ממד"ים וכיו"ב ואל מול זאת את התמריצים הניתנים מכח התמ"א לצורך השגת אותן המטרות. לצורך האיזון, נדונו מספר הוראות חוק הקובעות את מתחם האפשרויות ביחס למימוש התמריצים מכח התמ"א.


סעיף 10.1. לתמ"א 38 אשר מקנה גמישות תכנונית לצורך הוצאת פרויקטים לחיזוק מבנים, קובע כך:

"על אף האמור בכל תכנית, תותר חריגה מגובה ומקווי הבנין המותרים על פי התכנית החלה על המבנה, ובלבד שהחריגה הנחוצה לחיזוקו לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת והחומרים המתאימים, כפי שיאושרו בבקשה להיתר"

לעומת זאת, סעיפים 11 ו- 22 לתמ"א 38 - מקנים למוסדות התכנון שיקול דעת בכל הנוגע לאישור תכניות והתאמתם לסביבה, כדלהלן:

11.על אף האמור בכל תכנית, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס [...]להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בכפוף לאמור בסעיפים 22-21, ועל פי המפורט להלן, ובלבד שהמבנה יחוזק.
22. "אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כי יש לסרב לבקשה להיתר".

בסופו של דבר קבע בית המשפט כי פגיעה תכנונית, אדריכלית ונופית בלבד לא מספיקות כדי למנוע את הוצאתו של הפרויקט. אלא שאותן פגיעות צריכות לתת את אותויהן במידה ניכרת, בלתי סבירה ופוגענית בצורה משמעותית כדי להצדיק סירוב לתת היתר.


הדרישה המחמירה לפגיעה ניכרת עולה בקנה אחד עם פסקי הדין רבים שקבעו כי "אין לאיש זכות קנויה לנוף הנשקף מביתו". יתרה מכך, בפסקי דין מאוחרים נדונה הפגיעה בהסתרת נוף לים מדירות בסביבת פרויקט לביצוע תמ"א 38, כשלעניין זה נקבע שחרף עוצמת הפגיעה אין בהתנגדות מטעם זה בלבד כדי למנוע את הוצאתו של הפרויקט.

התנגדות להוספת קומות:

הצורך בהצגת פגיעה ניכרת בנוף, בפרטיות ובאוורור דירה הקנו משקל נמוך מאוד לטעמי התנגדות הנמסכים על טענות אלו. אלא שכחלק מהאיזון בין בעלי הדירות שנפגעים מביצוע הפרויקט לבין הנהנים – נקבע שהמריצים מכח התמ"א יינתנו כפי הצורך להשגת מטרות התמ"א ולא מעבר.


ביחס לתוספת הקומות אשר מוקנית מכח התמ"א כתמריץ כלכלי לצורך ביצוע הפרויקט, נסתפק בדברים שנאמר בהליך