התחדשות עירונית - תמ"א 38: מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט?

הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א 38:

כמו במקרים רבים, על מנת לבצע פרויקט תמ"א 38 חל הצורך שהרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות בבית המשותף יסכים לביצוע הפרויקט.

בתחילה, הרעיון מקודם על ידי בעל דירה או קבוצה מצומצמת של בעלי דירות שפועלים לקידום הפרויקט ואשר נכונים להשקיע מזמנם וממרצם כדי לרתום בעלי דירות נוספים ליוזמה. הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט כרוכה בהשקעת משאבים, זמן, למידת נושאים שידיעתם קריטית לקידום פרויקט מצליח, ועמידה בתנאים מסוימים המוגדרים כאבני דרך בהתנעתו של כל הפרויקט (כמעט).

למידת הנושאים ואבני הדרך הנחוצים לקידומו של הפרויקט תסייע רבות לבעלי הדירות לכלכל את צעדיהם בשלבים הראשונים, להקטין את פערי המידע בינם לבין היזם ותפחית את הסיכוי שחוסר ניסיונם ינוצל לרעה.

לצורך כך, בשלב הראשון על בעלי הדירות להכיר את סוגי הפרויקטים להתחדשות עירונית ואת יתרונותיהם וחסרונותיהם, לרבות: פרויקטים לתמ"א 38/1 חיזוק מבנים, תמ"א 38/2 הריסה ובניה ופינוי בינוי. לכל אחד מהפרויקטים מאפיינים ייחודיים משל עצמו, ועל בעלי הדירות לבחור את הפרויקט שייטיב עמם בצורה הטובה ביותר.

​

לאחר מכן, על בעלי הדירות לבחון האם כבר בשלב ההתחלתי קיים בבניין הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. העובדה שלא הושג הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לצורך ביצוע הפרויקט בשלב הראשוני אינה מנבאת את כישלונו בעתיד, נהפוך הוא – במרבית המקרים תמיכת הרוב הדרוש מושגת רק בשלבים מתקדמים יותר.

​

בדרך כלל, בעלי הדירות מתחילים לגלות עניין לאחר שנכנס יזם לתמונה, לאחר שנבחר עו"ד מטעם בעלי הדירות, לאחר שמתקבל נוסח סופי להסכם לביצוע הפרויקט וכו'. הגברת ההתעניינות והמעורבות נכונה הן לתומכים והן למתנגדים.

מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38?

ככלל, בין אם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים לבין הריסה הבנייה (38/2) חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין. לכן, ביצוע הפרויקט בסופו של יום מצריך את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.

עם זאת, ועל מנת למנוע מצבים בהם פרויקטים לא יצאו לפועל בשל קומץ בעלי דירות המתנגדים (דייר סרבן) לביצועו מטעמים שאינם סבירים (סחטנות, התנגדות שרירותית לשינויים וכו'), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "החוק") מאפשר לכפות את ביצוע הפרויקט חרף התנגדותם של קומץ בעלי דירות.

​

לפיכך, ריכוך הדרישה להסכמת כלל בעלי אינה מייתרת לחלוטין את התמודדות עם התנגדותם, שכן אכיפת רצון הרוב על המיעוט מחייבת פניה למפקחת על הבתים המשותפים.

לכן, וכפי שציינו, על בעלי הדירות לכלכל את צעדיהם מראש ולקבל את ההחלטות הנכונות בדרך הנכונה עוד בשלבים הראשונים בהם נבחרת נציגות מקרב בעלי הדירות וכן לאורך כל פעילותיה.

​

מהו הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א 38/1 מסוג חיזוק מבנים?

אמנם סעיף 5(א) לחוק החיזוק קובע כי עבודות ברכוש המשותף ייעשו לאחר שהתקבלה הסכמתם של כלל בעלי הדירות, אך הוא מתיר במקביל לפנות למפקח על הבתים המשותפים לאחר שהתקבלה הסכמתם של 66% מקרב בעלי הדירות (שלהם 2/3 ברכוש המשותף) לצורך ביצוע הפרויקט באמצעות הרוב החלקי שהושג.

​

משמעות הדבר היא שלצורך ביצוע פרויקט מסוג חיזוק מבנים די בהסכמת 2/3 מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהזכויות ברכוש המשותף על מנת להגיש תביעה שמטרתה השלטת רצון הרוב על המיעוט המתנגד.

​

יחד עם זאת, כוחו של הרוב להחיל את רצונו על בעלי הדירות המתנגדים אין משמעה החלת עריצות הרוב מטעמים שרירותיים ובלתי מוצדקים. על כן, במסגרת ההליך המשפטי אצל המפקח על הבתים המשותפים בוחנים תחילה אם הסירוב לביצוע הפרויקט נשען על טעמים לגיטימיים, האם הפרויקט עולה בקנה אחד עם הוראות התמ"א, האם הצדדים הניצים פועלים בתום לב וכו'.

מהו הרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38/2 - הריסה ובניה?

סעיף 5א.(5) לחוק החיזוק טיל רב גבוהה יותר של הסכמה מקרב בעלי הדירות התומכים, ומשכך לצורך הריסת המבנה ובניה של בניין חדש במקומו חל הצורך להשיג את הסכמת של 4/5 מבעלי הדירות שלהם 4/5 מהזכויות ברכוש המשותף.

​

גם במקרה זה אישור הפרויקט נתון לשיקול דעתו של המפקח אשר יכול לאשר את הפרויקט בתנאים, לבחון את נסיבות הבקשה וההתנגדות וכן לקבוע כי ההתנגדות נעוצה בטעמים סבירים.