מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38

התחדשות עירונית - תמ"א 38: מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

כמו מרבית השינויים המבוצעים בבתים משותפים, גם פרויקט לביצוע תמ"א 38 מתחיל מרעיון של דייר או או מספר מצומצם של בעלי דירות אשר מעוניינים לקדם את הפרויקט ואשר נכונים להירתם לקידומו. הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט כרוכה בהשקעת משאבים, זמן, למידת נושאים רבים ועמידה בתנאים מסוימים המוגדרים כאבני דרך בחייו של הפרויקט.

 

למידת הנושאים ואבני הדרך הנחוצים לקידומו של הפרויקט תסייע רבות לבעלי הדירות אשר יוכלו לכלכל את צעדיהם בהתאם בשלבים הראשונים. לצורך כך, בשלב הראשון על בעלי הדירות להכיראת סוגי הפרויקטים להתחדשות עירונית, ובכלל זאת פרויקטים לתמ"א 38 מסוג חיזוק מבנים, הריסה ובניה או פרויקט לפינוי בינוי. לכל אחד מהפרויקטים יש מאפיינים ייחודיים משל עצמו וכן יתרונות וחסרונות, ועל בעלי הדירות לבחור את סוג הפרויקט המתאים להם ביותר.

לאחר מכן, על בעלי הדירות לבחון האם כבר בשלב ההתחלתי קיים בבניין הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע הפרויקט. העדר השגת הרוב הדרוש בשלבים הראשוניים אינה מעידה על כישלון ואינה צריכה להוביל לוויתור על הפרויקט, אלא רק על השקעה מרובה יותר של זמן ומשאבים בשכנוע בעלי הדירות שאינם מעוניינים בביצוע הפרויקט.

לכן, ייאמר כבר בתחילת הדברים כי בדיקת הרוב הדרוך צריכה להיעשות כבר בשלבים הראשונים לבדיקת היתכנות לביצוע הפרויקט.

מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38?

 

 

ככלל, בין אם מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים לבין הריסה הבנייה (38/2) חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין. לכן, ביצוע הפרויקט בסופו של יום מצריך את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.

עם זאת, ועל מנת למנוע מצבים בהם פרויקטים לא יצאו לפועל בשל קומץ בעלי דירות המתנגדים (דייר סרבן) לביצועו מטעמים שאינם סבירים (סחטנות, התנגדות שרירותית לשינויים וכו'), חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "החוק") מאפשר לכפות את ביצוע הפרויקט חרף התנגדותם של קומץ בעלי דירות.

לפיכך, ריכוך הדרישה להסכמת כלל בעלי אינה מייתרת לחלוטין את התמודדות עם התנגדותם, שכן אכיפת רצון הרוב על המיעוט מחייבת פניה למפקחת על הבתים המשותפים.

 

לכן, וכפי שציינו, על בעלי הדירות לכלכל את צעדיהם מראש ולקבל את ההחלטות הנכונות בדרך הנכונה עוד בשלבים הראשונים בהם נבחרת נציגות מקרב בעלי הדירות וכן לאורך כל פעילותיה.

מהו הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א 38/1 מסוג חיזוק מבנים?

 

סעיף 5(א) לחוק החיזוק קובע כי עבודות ברכוש המשותף ייעשו לאחר שהתקבלה הסכמתם של כל בעלי הדירות. אולם, המפקח רשאי לאשר ביצוע עבודות גם אם לא התקבל הרוב הדרוש במידה וניתנה הסכמתם של 2/3 מבעלי הדירות בבניין שלהם צמודים 2/3 מהזכויות ברכוש המשותף.

משמעות הדבר היא כי לצורך ביצוע פרויקט מסוג חיזוק מבנים מספקי בהסכמת 2/3 מבעלי הדירות שלהם 2/3 מהזכויות ברכוש המשותף לצורך פניה למפקח על הבתים המשותפים על מנת לאכוף את ביצוע הפרויקט על בעלי הדירות המתנגדים.

עם זאת, יש לציין כי השגת הרוב הדרוש אינו מונע דיון בטענות המתנגדים אשר ככול ויתברר כי מדובר בטענות שיש בהן כדי לדחות את ביצוע הפרויקט עשויות להוביל לביטול הפרויקט. לכן, חשוב לפעול להשגת הרוב של כל בעלי הדירות וכן לתת מענה לצורכיהם ולפעול באופן שוויוני ושקוף.

מהו הרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38/2 - הריסה ובניה?

 

 

סעיף 5א.(5) לחוק החיזוק טיל רב גבוהה יותר של הסכמה מקרב בעלי הדירות התומכים, ומשכך לצורך הריסת המבנה ובניה של בניין חדש במקומו חל הצרוך להשיג את הסכמת של 4/5 מבעלי הדירות שלהם 4/5 מהזכויות ברכוש המשותף.

גם במקרה זה אישור הפרויקט נתון לשיקול דעתו של המפקח אשר יכול לאשר את הפרויקט בתנאים, לבחון את נסיבות הבקשה וההתנגדות וכן לקבוע כיההתנגדות נעוצה בטעמים סבירים.

Please reload

התנגדות לתמא
התנגדות לתמ"א
זכויות בגג
זכויות בגג
דייר סרבן
דייר סרבן
הריסה או חיזוק
הריסה או חיזוק
מהו הרוב הדרוש
מהו הרוב הדרוש
מינוי נציגות
מינוי נציגות
ערבויות וביטחונות
ערבויות וביטחונות
אבני דרך
אבני דרך
סעיפי תמורה בתמ"א
סעיפי תמורה
פרויקטים
פרויקטים
Show More

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com