שלום יש מספר סעיפים בחוזה שלא תואמים את המציאות בפועל / לא סבורה שהם חוקיים:
לא רשום בחוזה בשום מקום שהדירה מחולקת ל2 דירות. המשכירה רשמה בחוזה שהחשבונות (חשמל+ מים+ ארנונה) יעברו להיות על שם השוכר. בהצהרות לעיריה מתבקש לחתום שאני מחזיקה את הדירה כאשר אני מחזיקה חצי ממנה.
בחוזה רשום 2 חדרים, בפועל יש קיר גבס קטן אשר חוצץ באמצע הדירה ואין חלוקה ל2 חדרים.
מדובר בדירה בעיר גבעתיים- לא בטוחה אם גודל דירה של 25 מ"ר יכולה להירשם בחוזה כ-2 חדרים.
בחוזה מופיע כי תשלום חודש שכירות עבור החודש הראשון והאחרון ישולם ביום חתימת ההסכם. חודש שכירות אחרון לא חוזר במידה ואני יוצאת לפני מהדירה באמצעות מציאת דייר חלופי.
שביקשתי מבעלת הדירה למצוא דייר חלופי בתנאים שלי לא הסכימה והעלתה את סכום השכירות ואת סכום הערבות. לאחר שביקשתי ממנה למצוא דייר בתנאים שלי כפי שרשום בהסכם כי אני לא מוצאת זמן רב- הסכימה.
אדוה שלום,
תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.
תחילה, יובהר כי, המענה בפורום ניתן מבלי שהסכם השכירות נבדק ומבלי שההתכתבויות בינך לבין המשכיר נבחנו אף הן. לכן מדובר במענה כללי שנסמך על המצב המשפטי הנהוג כיום בהסכמי שכירות.
בהודעתך את מתייחסת למספר הפרות של הסכם השכירות מצד המשכיר, וכך יש להתייחס לנושאים שלפניו לא כחוקיים - אלא כהפרות.
ביחס לחלוקת הדירה:
פיצול וחלוקה של הדירה ללא היתר בנייה מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה, חושף את מבצעי העבירה לקנסות גבוהים, צווי הריסה ופתיחה בהליכים משפטיים בגין עבירות בנייה.
כאשר אלו הם פני הדברים ברור שהשכרת דירה מחולקת ללא היתר עשויה להשפיע על השוכר במהלך תקופת השכירות, אמנם יש לתת לנושא את החשיבות הראויה מנקודת מבטו של השוכר ולא להפריז בכך.
פיצול של דירה על ידי השוכר יכול להשפיע על חשבון המים שהתקבל בהעדר התאמה בין כמות הנפשות שצורכות מים לבין מספר הנפשות שדווח לתאגיד המים.
מלבד נושא המים, רישום של שוכר כמחזיק בגופים השונים כמו תאגידי מים, חברת החשמל, עירייה, גז וכו' - עלולה להטיל עליו אחריות בעד חובות ושימוש של דיירים שאינם קשורים אליו. מנגד, המשכיר עלול לטעון שמבחינה פרקטית אפשר להסדיר את החיובים בין הדיירים כמו בכל דירת שותפים.
בהליך רעא 4397/15 משה עידן נ' עיריית מודיעין עילית בית המשפט העליון התיר על כנו את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ביחס לחיוב משכיר בתשלומי ארנונה חרף העובדה שהדירה היית מושכרת. יחד עם זאת, פסק הדין לא שלל את זכותו של המשכיר לתבוע את מסי העירייה מהשוכר לאחר מכן בהתאם להסכם ביניהם.
גם שאלתך ביחס לגודל החדר משלבת בין תחום התכנון והבניה לבין תחום השכירות. אמנם, גודל הדירה וגודלם של כל אחד מחדריה עשוי להשליך על היותה של הדירה ראויה למגורים או לאו - אך סביר להניח שטענה זו תתקל בקשיים לנוכח העובדה שהחלטת לשכור את הדירה לאחר שבקרת בה, בדקת את מצבה ואת שטחה.
במקרה של מחלוקת בדבר היותה של הדירה ראויה למגורים להיעזר בהוראות חוק השכירות והשאילה - תוספת ראשונה לחוק אשר של מקרים שהתקיימותם מקימה חזקה לפיה הדירה לא ראויה למגורים:
"דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
(1) היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
(2) היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
(3) אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
(4) היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;
(5) היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
(6) יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו."
מנגד, צריך לזכור כי סעיף 8 השכירות והשאילה פוטר את המשכיר ידע או שהיה עליו לדעת על אי ההתאמה.
8. תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר.
הפטור לאחריות בגין אי התאמה יכול לחול הן על פיצול הדירה (שיכול ויטען שהיה עלייך לדעת על כך) והן על גודלה של הדירה ומצבה הפיסי. לעניין זה, תאק (ת"א) 22087-03-14 פסגת השירותים בע"מ נ' ש.א.ג. ניהול קניונים בע"מ בית המשפט התייחס בהרחבה על האיזון שבין חובתו של המשכיר לגלות ליקויים שהיו ידועים לו ועל הצורך להוכיח את הנזק שנגרם מכך.
הקשחת התנאים להכנסת שוכר חלופי על ידי המשכיר:
משכירים רבים מנסים לשפר את מצבם החוזי לעומת השוכר היוצא באמצעות הוספת תנאים מסחריים, תנאים שמקשים על השוכר למצוא שוכר חלופי במקומו. במקרים אחרים, המשכיר מונע את כניסתו של שוכר חלופי מטעמים שרירותיים וכו'.
למידע נוסף, את מוזמנת לעיין במאמר שסיכם את התיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה אשר מכונה חוק שכירות הוגנת.
ביחס לתשלום של החודש האחרון - יש לבחון את המקרה לגופו, אך לא ניתן לשלול את האפשרות שמגיע לך החזר כספי על החודש האחרון ששולם.
ביחס לחלק האחרון בשאלתך - העוסק על סיום תקופת השכירות ניתנה תשובה במאמרים הבאים:
האם חייבים למצוא שוכר חלופי במקרה של אפשרות לסיים את תקופת השכירות בתוך 90 יום.
לעניין נושא זה - ראי שאלה שבה נשאל האם השוכר רשאי לחייב במציאת שוכר חלופי כשיש אפשרות לסיים את תקופת השכירות בלא עילה.
האם המשכיר רשאי לחייב את השוכר על שנת שכירות שלמה כאשר אין סעיף יציאה בהסכם השכירות.
האם המשכיר רשאי לבטל ת הסכם השכירות באמצעות מתן הודעה של 14 יום?
ביטול הסכם שכירות בעקבות התחלתו של פרויקט תמ"א 38 ליד הבניין.
ביטול חוזה לאור משבר .הקורונה
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אינו מחליף ייעוץ משפטי וכל מי שעושה בו שימוש עושה זאת על דעת עצמו בלבד ועל אחריותו. מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד במקרה של מחלוקת מול המשכיר.